Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит взыскать с ФИО3 неосновательное обогащение в сумме 2 184 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19 120 руб.

В обоснование иска указывает на следующие обстоятельства:

04 августа 2016 года между ним и ФИО3 заключен предварительный договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п.2 договора ФИО3 имеет намерение продать жилой дом и земельный участок, а он имеет намерение купить жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.7 договора стороны обязуются в срок до 31 декабря 2017 года заключить основной договор на вышеуказанный жилой дом и земельный участок.

Во исполнение указанного договора он передал ответчику 2 184 000 руб. В установленный предварительным договором срок основной договор не заключен. В связи с этим обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора прекратились, денежные средства ФИО3 удерживает неосновательно.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит обязать ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № с находящимся на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 120,2 кв.м. по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указывает на следующие обстоятельства:

04 августа 2016 года между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п.2 договора «Первая сторона» имеет намерение продать жилой дом и земельный участок, а «Вторая сторона» имеет намерение купить жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

С даты подписания предварительного договора ФИО2 были переданы в счет обеспечения исполнения основного договора денежные средства в сумме 2184000 руб. Заключение предварительного договора было связано с тем, что на 04.08.2016 г. не было завершено оформление продаваемого жилого дома. Согласно договоренности, реализуемые жилой дом и земельный участок продавались по цене 2100000 руб. Указанные денежные средства переданы ФИО2 04.08.2016 г. в сумме 1480000 руб. и 22.07.2017 г. в сумме 700000 руб.

В течение всего времени она оказывала ФИО2 содействие по оформлению документов на жилой дом и земельный участок, а именно по его просьбе 08.12.2016 г. было заключено Соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности. В результате перераспределения образован новый земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>.

В настоящее время ФИО2 в одностороннем порядке уклоняется от заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом. От него имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя Фоменко С.А., заявленные требований поддерживает в полном объеме.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску по ордеру и доверенности Фоменко С.А. в судебном заседании иск ФИО2 поддержал в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что 04 августа 2016 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Во исполнение указанного договора ФИО2 передал ответчику 2 184 000 руб. Была договоренность, что дом еще достроится, будут сделаны перегородки, туалет, отделан второй этаж, стяжка полов на первом этаже, подведен газ, электричество. В настоящее время ФИО4 проживает в другой области. Летом 2017 г. в <адрес> приезжала супруга ФИО4 по сообщению о том, что жилой дом готов, однако по факту никаких работ произведено не было. В результате чего у Б. с ФИО3 произошел небольшой конфликт, в результате которого ФИО3 согласилась вернуть ФИО4 деньги, написав при этом расписку, что вернет денежные средства после продажи жилого дома. ФИО2 данное условие не устроило. 17 января 2018 г. в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств, однако претензия была оставлена без ответа. До 31.12.2017 года сторонами договора попыток по заключению основного договора не предпринималось. В удовлетворении встречного иска просил отказать ввиду отсутствия для этого законных оснований. Обязательства сторон по предварительному договору прекратились 31 декабря 2017 года. До этого намерений отказаться от покупки дома у ФИО2 не было. Письменных предложений до указанного времени ФИО2 о заключении основного договора не поступало и не могло поступить виду того, что право собственности ФИО3 на дом было зарегистрировано лишь в апреле 2018 года после обращения ФИО2 в суд.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3 в судебном заседании иск ФИО2 не признала, факта получения с ФИО2 денежных средств за дом и земельный участок по предварительному договору в размере 2 100 000 рублей не отрицала. Встречный иск просила удовлетворить, подтвердила обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении. Суду пояснила, что летом 2016 года ФИО2 приехал в микрорайон, где были ее построенные дома, один из которых он решил купить. Они с ФИО2 осмотрели дом, ему все понравилось. 4 августа 2016 года ФИО2 привез с собой денежные средства в сумме 1 480 000 руб. Они заключили письменный предварительный договор, она дала ему расписку в получении с него 1 480 000 рублей. На 04 августа 2016 года у нее были оформлены документы только на земельный участок площадью 10 соток. Жилой дом был построен, но еще не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрировано право собственности. Также по просьбе ФИО2 она должна была произвести перераспределение земельных участков с целью увеличения площади земли под покупаемым им домов до 15 соток. Предстоящие работы по перемежеванию и постановке на учет земельного участка площадью 15 соток ФИО4 оплатил сразу, передав ей 84 000 рублей. На дом имелся только технический план, разрешение на строительство, а также градостроительный план. При заключении предварительного договора по просьбе Бородина срок заключения основного договора был установлен 31 декабря 2017 года, так как, с его слов, он к этому времени, проживая и работая на Севере, должен был получить северный жилищный сертификат и хотел выйти с ней на сделку, чтобы обналичить данный сертификат. К этому времени она должна была произвести увеличение земельного участка, что и сделала, проведя все работы и заключив с Администрацией Бессоновского сельского совета соглашение о перераспределении земель от 08 декабря 2017 года, осуществила внесение изменений в кадастр по площади земельного участка и в правоустанавливающие документы. Летом 2017 года приехала супруга ФИО4, привезла в дом свои вещи, сложив их на втором этаже. Дней через 10 после приезда она сказала, что они передумали покупать дом, так как решили купить в городе квартиру возле сына. Позже приехал сам ФИО5 и стал искать недостатки - говорил, что сменили крышу. О том, что раздумал покупать дом, ФИО4 в явь не говорил, но попросил ее написать расписки на полученные от него деньги. Она дала ему расписку, указав в ней и стоимость по договору и сумму 84 000 руб. которые он отдал ей за перераспределение земли. До 31 декабря 2017 года она не предъявляла ФИО2 никаких требований по понуждению к заключению основного договора, считала, что он ждет получения сертификата. Документы на дом для оформления сделки были у нее готовы только в апреле 2018 года. С оформлением документов она не торопилась, так как ФИО2 еще летом отказался покупать дом. С иском не согласна, так как у нее с ФИО2 была договоренность совместно продать дом, чтобы вернуть ему деньги. Сейчас на дом наложен арест, в случае продажи его с торгов его цена уменьшится, и она понесет убытки. Просила понудить ФИО2 к заключению основного договора, так как он полностью оплатил стоимость дома и земли, все документы для оформления сделки готовы, ФИО2 умышленно уклоняется от заключения сделки, так как уже купил квартиру в г. Пенза. В мае 2018 года находились клиенты на покупку дома за наличный расчет, но ФИО2 отказался снять арест с дома, наложенный судом по его ходатайству. В настоящее время ФИО4 еще не вернул переданные ему ключи от дома. Она до настоящего времени готова заключить с ФИО4 договор.

Свидетель К.А.А. суду показала, что имеет агентство по недвижимости. В августе - сентябре 2017 года к ней в агентство обращался ФИО2, с просьбой помочь продать дом в <адрес>. Его к ней прислала знакомая ФИО3, со слов которой она узнала, что дом принадлежит ей, ФИО2, внеся часть денег за дом, передумал покупать этот дом, поэтому дом надо продать, чтобы вернуть ему деньги. Дом клиентам для осмотра открывал ФИО2

Выслушав представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску, ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску, ее адвоката, изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей признаются сделками (ст. 153 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается возможность заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из разъяснений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что 04 августа 2016 года между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого ФИО3 обязалась продать ФИО2 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 2 100 000 руб. (из них жилой дом - за 1 900 000 руб. и земельный участок за 200 000 руб.).

Согласно п.7 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договора купли-продажи на вышеуказанный жилой дом и земельный участок в срок до 31.12.2017 года (л.д.6-7).

При этом в день подписания предварительного договора ФИО2 была уплачена ФИО3 часть цены по договору в размере 1 480 000 рублей. Впоследствии 22 июля 2017 ФИО2 была выплачена ФИО3 оставшаяся часть цены по договору в размере 620 000 рублей. За основу данного вывода суд принимает пояснения ФИО3, не отрицавшей получение с ФИО2 полной оплаты за жилой дом и земельный участок, подлежащие в последующем продаже ФИО2 по условиям предварительного договора.

Из первоначальной расписки ФИО3 от 04 августа 2016 года следует, что денежные средства получены ею от ФИО2 в качестве аванса за продаваемый жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.8).

В связи с этим суд считает, что внесение ФИО2 полной стоимости дома и земельного участка до заключения основного договора купли продажи не противоречит закону и свидетельствует о предварительной оплате приобретаемых им объектов недвижимости в будущем.

Давая оценку факту отсутствия на момент заключения предварительного договора у ФИО3, как продавца недвижимости, правоустанавливающих документов на данные объекты недвижимости, суд считает, что данное обстоятельство не влияет на его законность и обоснованность, что свидетельствует о необходимости соблюдения сторонами всех принятых на себя обязательств по предварительному договору.

В судебном заседании также установлено, что до 31 декабря 2017 года - срока заключения основного договора, указанного в предварительном договоре, сторонами основной договор не заключен. Как также установлено судом данный договор не мог быть заключен в указанный срок вследствие неисполнения ФИО3 взятой на себя обязанности по условиям предварительного договора (п.3) по оформлению всех правоустанавливающих документов на дом и земельный участок, которые необходимы для заключения основного договора. Данный факт подтверждается исследованными в суде документами. Согласно выписке из ЕГРН государственную регистрацию своего право собственности на жилой дом ФИО3 осуществила лишь 22 марта 2018 года.

Согласно положениям п.п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Данные положения закона, как указал Конституционный Суд РФ в своем определении, направлены на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что до истечения срока заключения основного договора ни одной из сторон по делу не было направлено другой стороне предложения по заключению основного договора.

17 января 2018 года ФИО2 была направлена претензия в адрес ФИО3 о возврате уплаченной им цены за дом и земельный участок (л.д.10).

От ФИО3 предложение в адрес ФИО2 о заключении основного договора направлено 04 апреля 2018 года, по истечению установленного в предварительном договоре срока.

Данные обстоятельства не отрицала в суде ни одна из сторон по делу. Доказательств заключения основного договора до окончания срока, определенного предварительным соглашением, а также доказательств направления какой-либо из сторон предложения либо требования о заключении договора, суду не представлялось.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Поскольку в установленный срок основной договор сторонами заключен не был, предложений о его заключении ни одна сторона по делу до истечения срока договора не инициировала, суд считает, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Из пояснений представителя ФИО2 в суде следует, что до 31 декабря 2017 года намерений отказаться от покупки дома и земельного участка он не имел. Его позиция в этой части не менялась.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445настоящего Кодекса.

Согласно этой правовой норме в случае уклонения от заключения договора стороны, для которой его заключение в соответствии с Кодексом или иными законами обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вместе с тем, ФИО3 с указанными требованиями до истечения срока, оговоренного сторонами, в суд не обращалась, заявив их только при подаче настоящего иска. При этом, у ФИО3 имелось достаточно времени, чтобы предъявить указанные требования в суд до 31 декабря 2017 года. Как следует из ее пояснений в суде, она уже с августа 2017 года знала о том, что ФИО2 отказался от покупки дома, заключила с ним устную договоренность о совместной продаже дома, чтобы вернуть последнему его деньги. Данные обстоятельства подтверждены в суде свидетелем К.А.А., из показаний которой следует, что по направлению ее знакомой ФИО3 к ней в агентство недвижимости приходил ФИО2 с вопросом оказания содействия в продаже спорного дома.

Давая оценку доводам ФИО3 о том, что ФИО2 сам уклонился от заключения основного договора купли-продажи, суд исходит из того, что основной и главной причиной незаключения договора в установленный срок являлось отсутствие у ФИО3 на 31 декабря 2017 года правоустанавливающих документов на дом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для удержания ФИО3 переданных ей ФИО2 в счет оплаты стоимости дома и земельного участка денежных средств не имеется.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с изложенным иск ФИО2 в части взыскания предварительно оплаченной стоимости дома и земельного участка в размере 2 100 000 рублей подлежит удовлетворению. В удовлетворении встречного иска ФИО3 надлежит отказать.

Давая оценку пояснениям ФИО3 о том, что сделка фактически исполнена обеими сторонами, она получила деньги за продаваемые объекты недвижимости, а ФИО2 получил ключи от дома и возможность им пользоваться суд в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ принимает решение по заявленным суду требованиям.

Рассматривая требования ФИО2 о взыскании с ФИО3, как неосновательного обогащения 84 000 рублей, поскольку уплата ФИО2 указанной суммы денег произведена во исполнение предварительного договора и обусловлена тем, что ФИО4 передал их ФИО3 по ее предложению, чтобы приобрести земельный участок большей площадью, чем это предусмотрено предварительным договором, суд исходит из следующего:

В судебном заседании с достоверностью установлено, что после заключения предварительного договора между ФИО3 и ФИО2 состоялось соглашение об увеличении площади земельного участка, являвшегося предметом данного договора, с 1000 кв.м. до 1500 кв.м, для чего необходимо было в целях формирования нового земельного участка, как объекта продажи, с большей площадью, произвести заново кадастровые работы по межеванию, определению границ участка, действия по кадастровому учету вновь сформированного земельного участка с новыми характеристиками и большей площадью, произвести оформление всех документов на вновь сформированный участок.

Давая оценку противоречиям между пояснениями сторон по делу о том, кто являлся инициатором увеличения площади земельного участка, суд считает данное обстоятельство не существенным для правильного разрешения требования ФИО2 по существу. При разрешении данного требования суд исходит из того, что ФИО2, имея намерение приобрести в будущем жилой дом и земельный участок, согласился и желал, чтобы ему был передан по договору купли-продажи земельный участок большей площади. Об этом с достоверностью свидетельствует тот факт, что им для целей проведения работ по перераспределению земли и увеличению площади земельного участка под домом были добровольно переданы ФИО3 84 000 рублей, что имело место 22 июля 2017 года до возникновения у ФИО2 намерения отказаться от заключения основного договора купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что Мкртумян в силу состоявшейся с ФИО2 договоренности о проведении работ по увеличению площади земельного участка данные действия совершила, о чем свидетельствуют представленные суду письменные доказательства: из выписки из ЕГРН, выданной на 23 декабря 2017 года, следует, что земельному участку по адресу <адрес> (объект продажи по предварительному договору) присвоен новый кадастровый номер в связи с изменениями характеристик объекта, он поставлен на кадастровый учет с площадью 1500 кв.м, вместо ранее имевшегося под домом участка площадью 1000 кв.м. Основанием регистрации права собственности ФИО3 на вновь сформированный земельный участок, как указано в выписке, явилось соглашение о перераспределении земель, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, являвшегося предметом продажи по предварительному договору и кадастровый паспорт вновь сформированного земельного участка, полученный ФИО3 в связи с осуществлением кадастровых работ, определением границ и характерных точек земельного участка.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что денежная сумма в размере 84 000 рублей, переданная ФИО2 ФИО3 для осуществления работ и подготовки документов по увеличению площади земельного участка, предполагаемого к последующей продаже, не является для ФИО3 неосновательным обогащением, поскольку с ее стороны отсутствует незаконное удержание указанных средств, они потрачены на цели, для которых были предоставлены ей ФИО2

В связи с этим в удовлетворении требований ФИО2 в этой части надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска ФИО2 уплатил госпошлину в размере 19 120 рублей.

С учетом размера удовлетворенных его требований с Мкртумян в пользу ФИО2 надлежит взыскать в возмещение судебных расходов 18 700 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 2 100 000 рублей и в возврат госпошлины 18 700 руб., а всего взыскать 2 118 700 руб.

В остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме, то есть с 13 июня 2018 года.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 13 июня 2018 года.

Судья: В.Б. Дементьева