Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.В.Б. к Администрации муниципального образования город Кола Мурманской области о понуждении исполнения условий договора социального найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Б.В.Б. обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования город <данные изъяты> о понуждении исполнения условий договора социального найма жилого помещения.

В обоснование иска указал, что является нанимателем жилого помещения по договору социального найма от <дата> года, до <дата> года дом находился в доверительном управлении ООО «К.», с которой у него был заключен договор по оплате жилья и коммунальных услуг. Администрация МО г.Кола, являющаяся наймодателем по договору социального найма, не уведомила его о смене управляющей компании, о смене структурной платы за коммунальные услуги, о формах расчетов, о местонахождении организаций, поставляющих коммунальные услуги, ссылаясь на издание «Вестник Колы». Такие действия нарушают его права, как нанимателя, имеющего договорные отношения с наймодателем. Кроме того, согласно договору социального найма от <дата> он обязан вносить плату за наем и жилищно-коммунальные услуги наймодателю. Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ предполагает внесение платы Управляющей организации, однако такого права без согласия наймодателя, путем внесения изменений в договор социального найма, у него нет. Генеральный директор ООО «К.» отказывается заключать с ним договор, хотя является поставщиком коммунальных услуг. Просит суд обязать ответчика исполнить условия договора социального найма от 25.10.2005, касающиеся получения платы за наем и жилищно-коммунальные услуги.

В судебном заседании истец Б.В.Б. уточнил исковые требования, указав, что учитывая заинтересованность ООО «К.» в получении платы за коммунальные услуги напрямую с него, как с нанимателя, считает необходимым заключение дополнительного соглашения с его наймодателем о внесении платы за коммунальные услуги данной управляющей компании с подписанием с ним соответствующего договора на предоставление коммунальных услуг. Полагает, что должен быть отдельный договор, заключенный между ним и управляющей компанией, по оплате коммунальных услуг, либо в исполнение договора социального найма квитанции по оплате коммунальных услуг должны выставляться наймодателем, то есть ответчиком, а не управляющей компанией. Считает, что если договором управления многоквартирным домом определено, что плата за отопление вносится непосредственно поставщику услуг, то данное обстоятельство также должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору социального найма от <дата>. Ссылаясь на нормы Жилищного кодекса РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, просит суд обязать ответчика исполнить условия договора социального найма от <дата>, касающиеся получения платы за наем и жилищно-коммунальные услуги.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Ч. исковые требования не признала, представила письменный отзыв, в котором указано, что <дата> года собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> Заполярья было принято решение о выборе ООО «К.» в качестве организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, которая приступила к управлению домом с <дата> Между управляющей компанией и ответчиком, являющимся собственником муниципального жилого помещения, в котором проживает истец, <дата> был заключен договор управления многоквартирным домом <адрес>. Ссылаясь на положения ст.162 ЖК РФ, указывает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, поскольку Б.В.Б. является нанимателем жилого помещения по адресу <адрес>, по договору социального найма жилого помещения № от <дата> то действующим законодательством не предусмотрено заключение отдельного договора с нанимателем жилого помещения. Ссылась на ст.ст.153, 154 ЖК РФ указывает на то, что платежи граждан (собственников и нанимателей), проживающих в многоквартирных домах, за жилье и жилищно-коммунальные услуги в соответствии с жилищным законодательством складываются из 3-х составляющих: плата за найм жилого помещения (только для нанимателей), которая определяется собственником жилого помещения (администрацией МО г.Кола) на основании методик, разрабатываемых Минрегионом России; плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая определяется собственниками на общем собрании и устанавливается в договоре управления между жителями и УК, и её рост или снижение не определяются государством, органами власти, регулирующими органами, а самими жителями на основе реального состояния жилого дома, текущих, первоочередных проблем и более терпящих проблем состояния дома, его инженерно-технического оборудования и отдельных элементов комплекса недвижимого имущества в целом; плата за коммунальные услуги, которая регулируется соответствующими регулирующими органами и органами исполнительной власти субъектов (Мурманская область), устанавливаемыми ими тарифами и нормативами потребления коммунальных услуг на основе методологии ценообразования на коммунальные услуги, разрабатываемой Минрегионом России. Указанные нормативные правовые акты размещаются в средствах массовой информации, сети интернет. Также обращает внимание на то, что в Информационном бюллетене «Вестник Колы» за № от <дата> года опубликовано постановление Администрации МО г. Кола № от <дата> года «Об утверждении Положения о порядке установления, начисления и сбора платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда города Кола», и указанное постановление размещено на официальном сайте администрации МО г.Кола. Дополнительно пояснила, что в настоящее время заключается договор социального найма по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315. Считает, что администрацией МО г.Кола обязанности по договору социального найма жилого помещения № от <дата>., как наймодателя, выполняются в полном объёме в соответствии с действующим законодательством. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «К.» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил письменный отзыв и пояснения, в которых указано, что в квитанции за ЖКУ, выпускаемой управляющей компанией по многоквартирному жилому дому по адресу: <адрес> производится начисление только за содержание жилья и электроснабжение. На основании протокола общего собрания собственников помещений по вышеуказанному адресу от <дата> принято решение по прямым расчетам за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям. В настоящее время заключено дополнительное соглашение к договору энергоснабжения № от <дата> о включении данного дома в адресную программу. Ведутся переговоры о переходе на прямые расчеты. Водоснабжение, водоотведение, отопление, подогрев выпускаются населению МУП «МРИВЦ». Соглашение о взаимодействии между МУП «МРИВЦ» и РСО заключено напрямую. Между ООО «КЖУ» и ГОУП «Мурманскводоканал» заключено дополнительное соглашение № от <дата>. к договору № от <дата>. «на подачу питьевой воды, оказание услуг по приему сточных вод и взимание платы за сброс загрязняющих веществ в системы канализации» (по прямым расчетам). Между ООО «КЖУ» и ОАО «Мурманэнергосбыт» ведется переписка о заключении Соглашения о предоставлении коммунальных услуг. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданских дел, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

На основании статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение установлена и пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии со ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Согласно ч.7.1 ст.155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее- Правила), регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

Как указано в п.2 Правил "потребитель"- лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги; "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

Согласно п.6 Правил предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9, 10, 11 и 12 настоящих Правил. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).

В силу п.9 Правил условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом; в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

Согласно п.11, 12 Правил условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, арендатору жилого помещения определяются: а) в договоре найма, в том числе договоре социального найма, договоре найма специализированного жилого помещения, договоре найма жилого помещения, находящегося в частной собственности, - для нанимателя жилого помещения по такому договору. При этом собственник жилого помещения, выступающий наймодателем, ссудодателем или арендодателем жилого помещения, в целях обеспечения предоставления нанимателям, ссудополучателям, арендаторам коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства жилого помещения, заключает с исполнителем договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 и 10 настоящих Правил.

В соответствии с п.14 Правил управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Как установлено в судебном заседании, Б.В.Б. на основании договора социального найма от <дата>, заключенного с УМС-СЕЗ администрации МО г.Кола, является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Форма договора социального найма жилого помещения была утверждена Постановлением Администрации г.Кола № от <дата>

Постановлением от 26.03.1999 № 76 Управление муниципальной собственностью города Кола-служба единого Заказчика администрации МО г.Кола уполномочено на осуществление функций собственника по управлению и использованию муниципального имущества города Кола с обеспечением выполнения функций собственника с правом подписи.

Согласно Положению о Муниципальном учреждении «Управлении муниципальной собственностью города Кола-службе единого Заказчика администрации МО г.Кола», утвержденному <дата>, МУ «УМС-СЕЗ администрации МО г.Кола» представляет интересы собственника при использовании муниципального имущества во взаимоотношениях с юридическими и физическими лицами, осуществляет перечисление предприятиям коммунального хозяйства причитающиеся им, в соответствии с заключенными договорами, средства из бюджета.

Согласно акту-авизо передачи основных средств (зданий и сооружений) от <дата> Муниципальное учреждение Отдел имущественных отношений администрации МО г.Кола, осуществляющее управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Кола, принимает от Муниципального учреждения «Управление муниципальной собственностью города Кола- служба единого Заказчика администрации МО г.Кола», в том числе дом <адрес>

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности МО г.Кола от <дата> <адрес> является муниципальной собственностью.

На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома от <дата> собственники помещений выбрали в качестве управляющей организации ООО «К.», утвердили размер платы за содержание и ремонт общедолевого имущества, утвердили способ оплаты за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям в соответствии со ст.155 ЖК РФ (где все платежи населения в полном объеме будут идти непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций).

В соответствии со ст.162 ЖК Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> <дата> МУ Отдел имущественных отношений администрации г.Кола, являющееся собственником муниципальных жилых помещений, заключило договор управления многоквартирным домом с ООО «К.».

Согласно п.7 договора управления многоквартирным домом обязанность внесения на расчетный счет управляющей организации платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги возникает у собственника с момента начала срока действия настоящего договора.

Из представленных ООО «К.» документов следует, что в настоящее время заключено дополнительное соглашение к договору энергоснабжения № от <дата>. о включении данного дома в адресную программу. Согласно приложению 2 указанный дом включен в перечень домов, собственники помещений в которых приняли решение о внесении платы за коммунальные услуги «Электроснабжение» непосредственно ресурсоснабжающей организации. Водоснабжение, водоотведение, отопление, подогрев выпускаются населению МУП «МРИВЦ». Соглашение о взаимодействии между МУП «МРИВЦ» и РСО заключено напрямую. Между ООО «КЖУ» и ГОУП «Мурманскводоканал» заключено дополнительное соглашение № от <дата> к договору № от <дата> «на подачу питьевой воды, оказание услуг по приему сточных вод и взимание платы за сброс загрязняющих веществ в системы канализации», согласно которому ГОУП «Мурмансводоканал» вправе производить расчеты за водоснабжение и водоотведение непосредственного с собственниками (нанимателями) помещений, в том числе выставлять отдельные платежные документы, принимать платежи. Между ООО «КЖУ» и ОАО «Мурманэнергосбыт» ведется переписка о заключении Соглашения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно утвержденному Постановлением Администрации МО г.Кола от <дата> № Положению о порядке установления, начисления и сбора платы за пользованием жилыми помещениями (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда город Кола, начисление и сбор платы за наем производится в соответствии с действующим законодательством и настоящим Положением организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, независимо от организационно-правовой формы, в том числе управляющими организациями.

Установленные обстоятельства подтверждаются исследованными материалами дела.

Проанализировав вышеуказанные нормы действующего законодательства, принимая во внимание, что Б.В.Б. является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, расположенного по адресу <адрес> а собственником муниципальных жилых помещений является МУ Отдел имущественных отношений администрации г.Кола, суд приходит к выводу о том, что права истца не нарушены, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения с нанимателем жилого помещения договора управления многоквартирным домом и договоров с исполнителями коммунальных услуг.

Ссылки истца на то, что с ООО «К.» у него был заключен договор по оплате жилья и коммунальных услуг, являются несостоятельными, поскольку истцом представлено соглашение о реструктуризации задолженности по оплате жилья и предоставленным коммунальным услугам от <дата>, заключенное между ООО «К.» и Б.В.Б. который не является договором по оплате жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, принимая во внимание положения ч.3 ст.196 ГПК Российской Федерации, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований Б.В.Б. не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Б.В.Б. к Администрации муниципального образования город Кола Мурманской области о понуждении исполнения условий договора социального найма жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий- подпись.

Копия верна.

Судья: Л.В. Щукина

Справка. Решение суда не вступило в законную силу.

Секретарь с/з В.А. Жерновникова