Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя требования тем, что в июне 2012 года она обратилась в Кудымкарское агентство недвижимости «Да!» для того, чтобы оно помогло найти покупателей и оформить сделку на принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. С агентством был заключен эксклюзивный договор об оказании услуг по реализации объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ она со ФИО4 заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. От имени ФИО4 по доверенности действовала сотрудник Агентства недвижимости ФИО6 На дом была наложена ипотека в силу закона, было установлено обременение в пользу потребительского кооператива «Строим вместе-Любимый дом». В договоре она также указала, что за земельный участок она получила 12 359 рублей 70 копеек, фактически денег она не получала. После сделки ФИО4 в пенсионный орган подала заявление о перечислении денег на счет продавца, однако пенсионный фонд отказал в перечислении денежных средств, так как купленный дом очень старый, у него большой процент износа, и он не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью, приобретаемому на средства материнского (семейного) капитала. В результате она осталась без имущества и денег. В декабре 2014 года ее доверенное лицо ФИО7 направил ФИО4 заказанное письмо, в котором предлагал расторгнуть сделку, но письмо вернулось обратно не вскрытое, так как адресат не явился на почту и истек срок хранения письма. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировать записи о регистрации, признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что в 2010 году она вступила в права наследования на дом и земельный участок по <адрес>. Сначала пыталась продать дом самостоятельно, однако сделать этого не смогла. В июне 2012 года она с Кудымкарским агентством недвижимости «Да!» заключила договор об оказании услуг по продаже данного дома. В сентябре 2012 года агентство нашло покупателя, им оказалась жительница <адрес> К.В., которая намеревалась для сделки использовать средства материнского капитала. От имени ФИО4 по доверенности от агентства недвижимости действовала ФИО6 На дом была наложена ипотека в силу закона в пользу потребительского кооператива «Строим вместе-Любимый дом». По земельному участку в договоре ее просили указать, что она получила за него денежные средства в размере 12 359 руб. 70 коп., но фактически денег она не получала, чем была введена в заблуждение. Также в договоре купли-продажи стоимость дома была указана 380 000 рублей, хотя дом она продавала за 100 000 рублей. Она поинтересовалась у агента ФИО6, почему сумма иная, последняя пояснила, что она получит свои денежные средства, как обусловлено договором в размере 100 000 рублей, агент с данной суммы возьмет процент за работу и оставшиеся денежные средства получит ФИО4 Ей разъяснили, что денежные средства на ее расчетный счет поступят в конце ноября – начале декабря 2012 года. В последующем ей стало известно, что пенсионный фонд в перечислении денежных средств отказал, поскольку приобретенный ФИО4 у нее дом очень старый, не соответствует требованиям, в результате чего она осталась без дома и денег. На предложение расторгнуть сделку ФИО4 ответа не дала. Истица просила расторгнуть договор купли-продажи, аннулировать номера регистрации и признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок.

Представитель истца ФИО7 исковые требования поддержал, дополнил, что в договоре купли-продажи дома стоимость дома была указана в размере 380 000 рублей, хотя истица продавала дом за 100000 рублей. Он поинтересовался у агента ФИО6, в связи с чем сумма иная, последняя пояснила, что у них такая практика по приобретению жилья на материнский капитал. Пенсионный фонд в перечислении денежных средств истице отказал, так как приобретенный дом очень старый и не соответствует требованиям. Истица осталась без имущества и денег. Он обращался в агентство недвижимости «Да!» за предоставлением документации по данной сделке, в чем ему было отказано, так как сделка не прошла, документация была уничтожена. Сами агенты также пытались найти ФИО4, чтобы аннулировать сделку, но не смогли. Они предполагают, что последняя уже израсходовала средства материнского капитала, приобретя другое жилье. Считает, что иск подлежит удовлетворению, так как сделка по договору купли-продажи дома фактически не совершена.

Ответчик ФИО1 о дне рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, возражения не представила, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что государственная регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок произведена в соответствии с действующим законодательством, при этом ФИО3 представила все необходимые документы. Договор, на основании которого возникло право собственности у ФИО3, заключен сторонами в пределах своей компетенции, в установленном законом порядке не отменен, судом незаконным не признан.

Оснований для приостановления государственной регистрации права или отказа в ее проведении при осуществлении правовой экспертизы и проверке законности сделки не выявлено.

Имеются записи о праве собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>. Также имеются записи об ограничении этих прав в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя Потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе – Любимый Дом», залогодателем является ФИО3 В случае удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи и прекращении права собственности за ответчиком, в решении необходимо указать на правовое последствие в виде прекращения записей о праве собственности ФИО3 Для восстановления права собственности на указанной дом и земельный участок за ФИО2 необходимо предоставление последней заявления о регистрации права собственности с уплатой госпошлины в соответствии с нормами НК РФ. В связи с тем, что ЕГРП также содержит записи об ипотеке в силу закона для возможности государственной регистрации права необходимо погасить данные записи путем предоставления в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Представитель третьего лица - Агентства недвижимости «Да!» ФИО8 в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором с иском согласилась, пояснила, что с 2011 года она работала в Агентстве недвижимости «Да!» агентом по недвижимости. В июне 2012 года заключила договор с ФИО2, согласно которому она должна была найти покупателя на ее дом и земельный участок, расположенные по <адрес>. В сентябре 2012 года в их Агентство обратилась другой агент ФИО6, чтобы приобрести дом по материнскому капиталу по доверенности от ФИО4 Сделку они совершили в регистрирующем органе <адрес>. Так как за счет средств материнского капитала можно приобретать только жилье, то в договоре было указано, что за земельный участок ФИО2 якобы получила денежные средства в размере 12 359 руб. 70 коп. В договоре купли-продажи земля должна иметь цену. Деньги Пенсионный фонд должен был перечислить в течение 2-х месяцев на счет ФИО4 По истечении указанного срока она стала интересоваться у ФИО6, перечислили ли денежные средства, она ответила, что нет. Они выезжали по месту регистрации ФИО4 в <адрес>, дома ее не застали, оставляли записки, чтобы она с ними связалась и пояснила, пришли деньги или нет, но на связь она не вышла. Также они связывались с кооперативом «Строим вместе – Любимый Дом», но точного ответа они им не представили, говорили, чтобы к ним обращалась сама ФИО4 Передача денежных средств ФИО2 должна была быть в их Агентстве под ее расписку, чего сделано не было. ФИО2 осталась без денег и дома.

Представитель третьего лица – Потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе – Любимый Дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, возражения не представил.

Суд, выслушав истицу, ее представителя, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора.

Согласно части 1 вышеназванной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО2 с ФИО6, действующей по доверенности от имени ФИО4, заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 6). В соответствии с данным договором ФИО2 продала, а ФИО4 приобрела в собственность данный жилой дом и земельный участок. По соглашению сторон стоимость жилого дома составляет 387 640 рублей. Стоимость земельного участка составляет 12 359 рублей и уплачивается Покупателем Продавцу в день подписания договора. Стоимость дома в размере 387 640 рублей уплачивается Покупателем Продавцу до ДД.ММ.ГГГГ за счет средств целевого займа, предоставленному ФИО4 по договору целевого займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с Потребительским ипотечным кооперативом «Строим вместе – Любимый Дом».

ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован в Кудымкарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ имеется запись о праве собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 8).

После сделки ФИО4 обратилась в пенсионный орган с заявлением и полным пакетом документов о направлении средств материнского капитала на погашение долга по договору займа с Потребительским ипотечным кооперативом «Строим вместе – Любимый Дом» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 387 640 руб. 70 коп.

В перечислении денежных средств пенсионным органом было отказано в связи с тем, что приобретенный дом имеет большой процент износа и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, приобретаемым за счет средств материнского капитала, в результате чего ФИО2 лишилась и принадлежащего ей недвижимого имущества, и не получила денежных средств за проданный дом.

Таким образом, со стороны истца условия договора были выполнены в полном объеме.

В соответствии с ч. 3 ст.7 Федерального закона № 256-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут направить средства материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.

Частью 5 ст. 10 данного закона установлено, что Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 862, лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно пункту 13 вышеназванных Правил в случае направления средств материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, предоставляет копию кредитного договора (договора займа), справку кредитора (займодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом (займом), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных (заемных) средств.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ФИО3 (ФИО9) К.В. обратилась в Пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на погашение основного долга по договору займа с Потребительским ипотечным кооперативом «Строим вместе – Любимый Дом», выданного на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В перечислении средств материнского капитала Пенсионный фонд отказал, с указанием на неудовлетворительное состояние приобретенного дома.

В судебном заседании ФИО2 пояснила, что денежные средства в счет оплаты по договору за проданный дом и земельный участок не получила.

Суд считает, что неполучение оплаты за проданный жилой дом лишило продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и признает, что допущенное ответчиком нарушение носит существенный характер и является основанием для расторжения заключенного договора.

По этим основаниям, суд требования ФИО2 о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка считает обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Признать регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, недействительными.

Признать за ФИО2 право собственности на домовладение и земельный участок, расположенные по <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Юсьвинский районный суд в течение одного месяца с момента получения мотивированного решения.

Председательствующий: С.П. Кобелева

Копия верна: судья Юсьвинского районного суда Кобелева С.П.