Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к управляющей компании ООО «ДИАЛОГ», собственникам жилых помещений в многоквартирном доме о признании недействительными договора управления многоквартирным домом № 1/М-1 от 01.04.2009 года,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, наряду с иными 206 лицами, являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом микрорайона Молодежный , переданном под управление управляющей компании ООО «ДИАЛОГ» в результате заочного голосования и решений, принятых в ходе проведенного 27.03.2009 года внеочередного общего собрания собственников жилья.

Истцы обратились в суд с иском к управляющей компании «ДИАЛОГ» о признании недействительными результатов указанного заочного голосования и принятых в ходе него решений, признании недействительным договора № 1/М-1 от 01.04.2009 года управления управляющей компанией «ДИАЛОГ» указанным многоквартирным домом.

В иске ссылаются на следующее. Ответчик, в лице генерального директора ФИО5 в рамках указанного договора управления многоквартирным домом, осуществляет незаконные действия, нарушающие права истцов как собственников жилых помещений в указанном доме, а содержание договора противоречит действующему жилищному законодательству.

1.При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решениях общего собрания (п.1 ст.162 ЖК РФ). Управляющая компания «ДИАЛОГ» заключила договор только с ФИО6 в качестве уполномоченного лица. Жилищный кодекс РФ не предусматривает выбор уполномоченного лица для заключения договора управления. В силу ст.162 ЖК РФ такой договор заключается с каждым собственником помещений в МКД. Кроме того, в выписке из протокола общего собрания в повестке дня не значится вопрос о выборе уполномоченного лица и голосование по этому вопросу не проводилось.

2. Согласно п.5 ст.162 ЖК РФ Договор управления МКД заключается на срок не менее 1 год и не более 5 лет. Представленный договор заключен на 11 месяцев.

3. Согласно пп.2 п.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые представляет управляющая компания. В Договоре, представленном управляющей компанией «ДИАЛОГ», такой порядок отсутствует.

4.В договоре управления МКД должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Согласно условиям Договора управляющая компания «ДИАЛОГ» позволяет им знакомиться с результатами своей деятельности 1 раз в год только в первом квартале следующего за годом управления годом. Контролировать деятельность управляющей компании «ДИАЛОГ» может только ФИО6

5. Согласно п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем 1 год. В договоре от 01.04.2009 размер платы определен на 9 месяцев.

6. В соответствии с п.1 ст.46, п.2 ст.44 ЖК РФ, -решение о ремонте общего имущества в многоквартирном доме может приниматься только общим собранием собственников помещений в МКД большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. закон требует согласия квалифицированного большинства от всех собственников помещений в МКД по данному вопросу. Договор в п.3.4.12. устанавливает право уполномоченного лица единолично менять перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ устанавливает для Договора управления письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами с каждым собственником помещения в таком доме.

Указанный договор от 01.04.2009 не соответствует требованиям закона, поэтому является ничтожным (ст.168 ГК РФ). На основании перечисленных доводов истцы просят суд признать оспариваемый договор недействительным.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены остальные жильцы микрорайона Молодежный , администрация .

В ходе судебного разбирательства производство по делу в части исковых требований к управляющей компании «ДИАЛОГ» о признании недействительными результатов заочного голосования и решений, принятых в ходе проведенного 27.03.2009 года внеочередного общего собрания собственников жилья, было прекращено в связи с отказом представителя истцов от указанной части иска.

В период рассмотрения данного гражданского дела оспариваемый договор расторгнут сторонами, вместе с тем, истцы настаивают на удовлетворении исковых требований.

Решением Уваровского районного суда Тамбовской области 19 апреля 2010 года исковые требования Г.Н., А.В., А.В., А.Е. к управляющей компании ООО «ДИАЛОГ» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом были удовлетворены: договор № 1/М-1 от 01.04.2009 года на управление многоквартирным домом микрорайона Молодежный Тамбовской области, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с управляющей компанией ООО « ДИАЛОГ» признан недействительным с момента его заключения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 30 июня 2010 года решение Уваровского районного суда от 19 апреля 2010 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Заочным решением суда от 20 октября 2010 года исковые требования Г.Н., А.В., А.В., А.Е. к управляющей компании ООО «ДИАЛОГ» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом были вновь удовлетворены: договор № 1/М-1 от 01.04.2009 года на управление многоквартирным домом № микрорайона Молодежный , содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с управляющей компанией ООО «ДИАЛОГ» признан недействительным с момента его заключения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 17 января 2011 года заочное решение Уваровского районного суда Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 поддержали заявленные требования, указав, что договор № 1/М-1 был заключен ненадлежащим образом, с неуполномоченным лицом, на основании данного договора были собраны деньги с собственников жилых помещений, отчета об использовании этих денег ответчиком не представлено; по содержанию договор противоречит императивным требованиям закона.

Кроме того, истец ФИО2 к изложенным требованиям добавил, что с самим текстом договора он смог ознакомиться только после обращения в прокуратуру. После ознакомления с текстом договора выяснилось, что условия договора ответчиком не выполняются. Собственники лишены права осуществлять контроль за выполнением управляющей компанией «ДИАЛОГ» обязательств по договору. За все время судебных заседаний управляющей компанией «ДИАЛОГ» не было представлено ни одного акта выполненных работ по расходованию денежных средств, ФИО5 не являлась в судебные заседания. Собственниками не обсуждались условия договора, перечень работ по текущему ремонту. В договоре установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме -менее одного года. Все это нарушает права истцов на получение финансирования из федерального бюджета капитального ремонта, на получение информации, на выбор способа управления, и другие. Также, в списке лиц, участвующих в голосовании, не указаны даты участия в голосовании собственников.

Представитель истца ФИО2 ФИО7 также поддержал исковые требования, дополнив, что договор управления многоквартирным домом №/М-1 от 01.04.2009 года не прошит, не пронумерован и не скреплен печатью организации, что также влечет его недействительность. Приложения к договору выполнены в виде отдельных листов и никем не подписаны. В последующем истцы намерены обратиться в суд для решения вопроса о неосновательном обогащении ООО УК «ДИАЛОГ».

Истица ФИО1 в судебном заседании также добавила, что дополнительное соглашение от 01.12.2009 года к договору № 1/М-1 от 01.04.2009 года не утверждалось решением общего собрания собственников помещения, в связи с чем, не может служить основанием для признания основного договора действительным. Кроме того, дополнительное соглашение не содержит подписей собственников помещений, также выполнено не в форме единого документа. Ответчик управляющая компания «ДИАЛОГ» умышленно уклонялась от представления суду оригинала оспариваемого договора. Кроме того, оплату коммунальных услуг в данном случае нельзя считать одобрением договора управления с конкретной управляющей компанией, так как ни в одной платежке не указана ни управляющая компания «ДИАЛОГ», ни договор управления, на основании которого взимается та или иная плата. Из протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 27.03.2009 невозможно с достоверностью установить, что собственники утвердили именно те условия, которые впоследствии подписали ФИО5 и ФИО6 В материалы данного дела представлены два различных варианта договора № 1/М-1 от 01.04.2009, и к каждому из них в равной степени подходит одно и то же решение общего собрания собственников, а также список лиц, подписавших этот договор.

Ответчик - управляющая компания ООО «ДИАЛОГ»- в судебное заседание не явилась, хотя о дате, времени и месте судебного разбирательства была заранее извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО8, с исковыми требованиями не согласился, пояснив суду, что иск заявлен четырьмя собственниками помещений микрорайона Молодежный , отказавшихся от участия в общем собрании собственников, а заявленные исковые требования касаются прав и обязанностей всех собственников, которые в своем большинстве не оспаривают сделку и довольны работой ООО «ДИАЛОГ». Истцы не смогли пояснить- какие права нарушены оспариваемым договором, а не его исполнением, и какое право будет восстановлено без заявления требования о применении последствий недействительной сделки. ФИО6 подписал данный договор, являясь собственником квартиры в этом доме. Ссылка на него, как уполномоченное лицо, также законна, ввиду того, что по решению общего собрания собственников помещений данного дома от 20.11.2007, ФИО6 был избран уполномоченным лицом от собственников помещений при взаимоотношениях с третьими лицами, в том числе, и с правом подписания договора. Договор заключен на условиях, принятых решением общего собрания 27.03.2009, которое не оспаривается. Подлинник договора утерян, и заявления истцов о том, что у них имеется ксерокопия договора в иной редакции, не может являться допустимым доказательством по делу. Кроме этого, согласно ст.183 ГК РФ сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. В соответствии с разъяснениями, данными в п.5 Информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 № 57, - под прямым последующим одобрением сделки представляемым в части могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 отказались оплачивать управляющей компании услуги по ремонту и содержанию общего имущества дома, однако, они продолжают пользоваться другими услугами (по поставке тепловой и электрической энергии, холодного водоснабжения, услугами по приемке сточных вод, вывозу бытового мусора и т.п.), то есть истцы считают законными факт заключения УК «ДИАЛОГ» договоров с энергетиками и другими организациями, как управляющей компанией, осуществляющей управление многоквартирным домом на основании договора № 1/М-1. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Кроме этого, все существенные условия договора содержатся в приложении к этому договору. Истцы не представили доказательств того, что УК «ДИАЛОГ» не выполнила какую-либо работу, в соответствии с условиями договора управления, и что в связи с этим истцы понесли убытки. Факт надлежащего исполнения принятых УК «ДИАЛОГ» на себя обязательств подтверждается и тем, что в настоящее время большинство собственников помещений на основании решений общего собрания вновь выбрали данную управляющую компанию и заключили с 01.04.2010 года новый договор. Считает, что истцы в понимании ст.10 ГК РФ злоупотребляют своим правом. Истцы ФИО2 и ФИО1 являются членами правления зарегистрированного в домах № 1 и № 2 микрорайона Молодежный товарищества собственников жилья «Содружество». Они пытаются отстранить управляющую компанию «ДИАЛОГ» от управления данными домами, несмотря на то, что законность создания товарищества обжалована собственниками помещений в судебном порядке.

Представитель ответчика ФИО9 поддержала доводы и позицию ФИО8

Из привлеченных 206 собственников данного многоквартирного дома, 43 человека обратились к суду с письменным заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие, остальные собственники в судебное заседание не явились, хотя о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлены заранее надлежащим образом.

Явившиеся в судебное заседание соответчики, собственники квартир- ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, представитель ФИО16 ФИО17 пояснили, что с исковыми требованиями не согласны. 01.04.2009 г они заключили договор с управляющей компанией ООО «ДИАЛОГ» на управление многоквартирным домом №, содержание и ремонт общего имущества дома, пояснив, при этом, что они довольны работой УК ООО «ДИАЛОГ», доверяют управляющей компании и вновь заключили аналогичный договор с этой же компанией.

Представитель соответчика ФИО12 ФИО9 с иском не согласилась, указав, что оспариваемый договор был заключен на общем собрании большинством собственников. Порядок заключения договора соответствует положениям ст.162 ЖК РФ. Позиция истцов о том, что они не подписали договор управления, свидетельствует о том, что истцы не исполнили, в нарушение п.5 ст.46 ЖК РФ, законное решение общего собрания собственников жилых помещений. Договор управления в таком случае следует считать незаключенным истцами.

Представитель соответчика-администрации - ФИО18, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями согласилась, пояснив, что часть жилых помещений в данном доме является муниципальной собственностью. Текст договора администрации представлен не был, в том числе и по соответствующим запросам администрации в адрес УК ООО «ДИАЛОГ»; о заочном голосовании администрация была извещена, были получены подписные листы голосования соответствующей формы, однако, никаких сведений администрация города о конкретных условиях договора и об УК не получила, поэтому администрация выступала против заключения данного договора.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании был рассмотрен на общем собрании собственников жилья. Условия договора также утверждались на общем собрании. При таких обстоятельствах отказ от подписания договора истцами не влечет за собой ничтожность данной сделки.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В материалах данного дела имеются копии договора № 1/М-1 на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома от 01.04.2009, представленные истцами и представителем ответчика ФИО8 Данные договоры отличаются по своему содержанию. Для устранения возникших в ходе процесса противоречий судом был запрошен материал проверки из МО МВД России «Уваровский» по заявлению истцов, в котором имеется также копия договора № 1/М-1, соответствующая содержанию договора, представленного истцами. Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании и свидетелем ФИО19 В связи с изложенным, а также отсутствием в деле оригинала указанного договора, судом принята к рассмотрению копия договора, представленная в дело истцами.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования 27.03.2009 года установлено, что при выборе способа управления- управление управляющей организацией-Управляющей организацией выбрать УК «ДИАЛОГ» ; условия договора управления многоквартирным домом собственники помещений в решили утвердить в редакции управляющей компании «ДИАЛОГ» .

Из содержания договора № 1/М-1 от 01.04.2009 года следует, что данный договор заключен собственниками помещений многоквартирного микрорайона Молодежный и ООО УК «ДИАЛОГ».

Дополнительным соглашением к Договору № 1/М-1 на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома от 01.12.2009 года, т.е. в период действия спорного договора, собственниками и ООО УК «ДИАЛОГ» внесены изменения в договор № 1/М-1.

На основании п.8 ст.162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или дополнен в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Дополнительное соглашение совершено в письменной форме, как и договор № 1/М-1 от 01.04.2009 (ст.452 ГК РФ).

Из содержания дополнительного соглашения от 01.12.2009 следует, что сведения о собственниках, участвующих в голосовании по заключению договора, представлены в списке собственников, заключивших дополнительное соглашение с приложениями от 01.12.2009 к договору № 1/М-1 управления многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного /н Молодежный. К соглашению приложен список собственников, заключивших дополнительное соглашение с приложениями к договору № 1/М-1 (том 7 л.д.17-27).

Кроме того, срок действия договора установлен до 01.04.2014 года, все существенные условия содержатся в договоре и приложениях к нему.

В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора истцы, представитель ФИО7 указывают на то, что приложения к договору не подписаны сторонами, не пронумерованы и не подшиты к договору, в договоре не согласованы существенные его условия.

То обстоятельство, что приложения к договору не подписаны и не подшиты к договору, не пронумерованы, как находит суд, не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре означает, что данный договор не заключен (ст.432 ГК РФ).

Исходя из ст.162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в виде одного документа. С каждым из собственников помещения микрорайона Молодежный договор заключался путем подписания данного соглашения (договора) на отдельном листе. Такая возможность предоставлялась и истцам, однако, они отказались подписать договор, что является их правом.

Также, согласно п.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, не имеет правового значения, подписали или не подписали отдельные собственники договор управления с ООО УК «ДИАЛОГ», условия которого были утверждены 152 собственниками при принятии соответствующего решения общим собранием собственников. Тем более, истцы не оспаривают решение общего собрания собственников об утверждении условий данного договора.

Утверждение истцов о том, что дополнительное соглашение не было принято на общем собрании, поэтому не имеет юридической силы, не подтверждено доказательствами и не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Договор № 1/М-1 от 01.04.2009 подписан ФИО6, который является собственником помещения (квартиры) в многоквартирном микрорайона Молодежный . В копии оспариваемого договора ФИО6 указан как уполномоченный представитель собственников.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования в многоквартирном доме, расположенном по адресу: , мк от 20.11.2007г.- представителем собственников помещений в многоквартирном микрорайона Молодежный , уполномоченным действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами, избран ФИО6, а также определен круг его полномочий, в том числе и подписывать от имени собственников помещений МКД договоры. Полномочия ФИО6 решением общего собрания не отменялись.

Ссылка истцов на то, что представитель собственников может быть избран и может действовать только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, суд находит несостоятельной, поскольку собственники помещений, выбрав только один из способов управления МКД, не лишены права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления.

Если даже не учитывать изложенное, суд отмечает, что согласно ст.183 ГК РФ,- при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий (оспоримая сделка), сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Начиная с апреля 2009 и по настоящее время управляющая компания ООО «ДИАЛОГ» осуществляет управление домом № микрорайона Молодежный , производит ремонт и техническое обслуживание этого имущества, принимает и исполняет заявки жильцов на устранение аварийных ситуаций. В свою очередь, собственники помещений производят оплату оказанных услуг в соответствии с тарифами и условиями, установленными в оспариваемом договоре. Оплату частично производят и истцы; в ходе судебного разбирательства истцами заявлено, что они перестали оплачивать УК «Диалог» услуги по ремонту и содержанию общего имущества, однако, они пользуются услугами по поставке тепловой и электрической энергии, водоснабжения, вывозу бытового мусора и т. образом, исходя из смысла ст.183 ГК РФ, истцы, как и все собственники помещений , одобрили договор № 1/М-1 от 01.04.2009 года.

Ссылка истцов на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, отсутствие отчета о расходовании денежных средств и актов выполненных работ, суд считает несостоятельным, поскольку рассмотрение этих вопросов не являются предметом заявленных исковых требований.

Также суд отмечает, что в настоящее время большинство собственников помещений , оспаривают доводы истцов, признавая факт надлежащего исполнения принятых управляющей компанией «ДИАЛОГ» на себя обязательств. На основании решения общего собрания собственники помещений вновь выбрали данную управляющую компанию, выразив ей свое доверие, и заключили с 01.04.2010 года новый договор.

Кроме того, на момент принятия решения договор уже прекратил свое действие, а новый договор решением общего собрания собственников дома вновь заключен с этой же управляющей компанией.

Таким образом, договор от 1 апреля 2009 года, заключенный между собственниками микрорайона Молодежный и управляющей компанией ООО « ДИАЛОГ», в настоящее время какого-либо правового значения не имеет.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 ФИО4 к управляющей компании ООО «ДИАЛОГ», собственникам помещений в многоквартирном доме о признании недействительным договора № 1/М-1 на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома от 1 апреля 2009 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через данный районный суд в течение 10 суток со дня принятия его в окончательной форме.

Судья В.В.Нистратова

Мотивированное решение составлено 25 ноября 2011г.

Судья В.В.Нистратова