Гражданский кодекс часть 1

по иску Хисамутдинова ФИО12 к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, к Хисматудинову ФИО13 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

истец Хисамутдинов Б.А. обратился в суд с иском к ответчику Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о признании за Хисамутдиновым Б.А. права долевой собственности, доля в праве 1/4, на объект незавершенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , », площадь застройки 1787.3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 71%, расположенный по адресу: , , в границах земельного участка кадастровый №.

В обоснование иска Хисамутдинова Б.А. указано, что 14 августа 2018 года между Хисамутдиновым Б.А. и ООО «Компания Альфа» заключен договор инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года.

Согласно п. 1.4 договора инвестирования, результат инвестиционной деятельности – введенное в эксплуатацию здание «Торговый центр, расположенный по адресу: , », ориентировочной площадью 2000 кв.м, расположенное в границах земельного участка кадастровый № общей площадью 12 478 кв. м. Указанные характеристики уточняются согласованной проектно–сметной документацией и изменениями к ней. Строительство ведется на земельном участке, принадлежащем на праве аренды Застройщику – ООО «Компания Альфа».

Согласно п.2.1 договора инвестирования, стороны объединяют свои усилия для создания результата инвестиционной деятельности. Инвестор поручает и оплачивает, а Застройщик принимает на себя обязательства по производству работ по проектно-изыскательским работам, выполнению строительно- монтажных работ, ввода Объекта в эксплуатацию и передачи 1/4 доли в Объекта (части результата инвестиционной деятельности) в собственность Инвестора. Инвестор осуществляет 25% (двадцать пять процентов) финансирования проектирования и строительства Объекта.

Согласно п. 5.1 договора инвестирования срок создания результата инвестиционной деятельности и финансирования строительства Объекта в полном объеме определяется нормативными сроками строительства.

Истец указывает, что согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам № 35 от 14 августа 2018 года, № 42 от 17 сентября 2018 года, № 44 от 04 октября 2018 года, № 48 от 24 декабря 2018 года, № 3 от 08 февраля 2019 года, № 39 от 10 июня 2019 года, № 67 от 25 сентября 2019 года, № 83 от 23 декабря 2019 года, № 6 от 21 февраля 2016 года, № 16 от 15 апреля 2020 года, он оплатил ООО «Компания Альфа» полную стоимость инвестиционных средств по договору инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года, то есть, оплатил 25% денежных средств, необходимых для завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию. Остальные 75% денежных средств, необходимых для завершения строительства Объекта, были оплачены другим инвестором Смирновой ФИО14, по другому договору инвестирования.

Справкой от 15 января 2021 года ООО «Компания Альфа» (Застройщик) подтвердило отсутствие задолженности Хисамутдинова Б.А. по договору инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года.

Хисамутдинов Б.А. обратился к ООО «Компания Альфа» с требованием передать ему по акту часть объекта инвестирования ? доли в Объекте, согласно условиям договора инвестирования.

Согласно письму ООО «Компания Альфа» от 27 января 2021 года передача Объекта инвестирования откладывается на неопределенный срок.

28 января 2021 года Администрацией МР Уфимский район РБ отказано ООО «Компания Альфа» в оформлении и выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что Администрацией МР Уфимский район РБ с выездом на место установлен факт возведения объекта капитального строительства без разрешительной документации.

Истец предъявляя требования к ответчику, указывает на то, что договор аренды земельного участка кадастровый № общей площадью 12 478 кв. м заключен между ООО «Компания Альфа» и Администрация МР Уфимский район РБ.

По мнению истца, по общему правилу, ответчиком по искам о признании права собственности на объекты капитального строительства права на которые ни за кем не закреплены является администрация муниципального района на территории которого расположен спорный объект. Из пункта 2.1 инвестиционного договора однозначно следует, что право собственности на создаваемый объект может возникнуть лишь у Инвестора.

В ходе рассмотрения дела, третье лицо ООО «Компания Альфа» обратилось в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора с иском к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, в котором просит суд признать за ООО «Компания Альфа» право собственности на объект незавершенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , », площадь застройки 1787.3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 71%, расположенный по адресу: , , в границах земельного участка кадастровый №.

Иск мотивирован тем, что в обоснование иска ООО «Компания Альфа» указало, что 01 июля 2016 года между Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан и ООО «Евродеталь-Сервис» заключен договор аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: Российская Федерация, , МР , СП сельсовет (далее – Участок), вид разрешенного использования: под торговый центр, общей площадью 12478 кв.м, сроком аренды до 30.06.2021 года.

02 августа 2016 года права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года были переданы от ООО «Евродеталь-Сервис» Шарипову Р.М., а в дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года Шарипова Р.М. переданы Акционерному обществу «Эстейт».

14 июня 2018 года между АО «Эстейт» и ООО «Компания Альфа» заключен Договор № б/н от 14 июня 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года.

Арендатором по договору аренды земельного участка №3880-АВ от 01 июля 2016 года, начиная с 14 июня 2018 года является ООО «Компания Альфа».

18 февраля 2021 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Компания Альфа» заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в Договор аренды № 3880-АВ/16 от 01 июля 2016 года, в соответствии с которым срок действия договора аренды устанавливается с 01 июля 2016 года по 30 июня 2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 25 июня 2022 года.

Управлением архитектуры и градостроительной деятельности Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан выдан градостроительный плана земельного участка №№.

05 февраля 2019 года ООО «Компания Альфа» было принято решение о разработке проектной документации на строительство торгового центра (Приказ ООО «Компания Альфа» № 05-02/19 от 05 февраля 2019 года), подписано задание на разработку проектной документации и заключен договор на оказание услуг по проектированию объекта капитального строительства: «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет» с ООО «Альфа-Проект+», г. Уфа.

31 мая 2019 года проектной организацией ООО «Альфа-Проект+», г. Уфа была разработана проектная документация объекта капитального строительства: «Торговый центр, расположенный по адресу: сельсовет», шифр 114/2019.

18 февраля 2020 года Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан выдано Заключение о соответствии предварительной расчетной санитарно-защитной зоны объекта «Торговый центр, расположенный по адресу: , Авдонский сельсовет» №.БЦ.01.000.Т.000210.

18 февраля 2020 года ГКУ «Управление дорожного хозяйства Республики Башкортостан» были выданы Технические условия на присоединение к автомобильной дороге, № 04/3607 от 10 июля 2020 года, на основании которых была разработана проектная документация «Реконструкция примыкания к автомобильной дороге межмуниципального значения IV категории Уптино – санаторий «Юматово» на км 0+200 (справа) в Уфимском районе Республики Башкортостан», шифр 935– ТКР, выполненная ООО «ДОРПРОЕКТ».

15 июля 2020 года было получено Согласование ГКУ УДХ РБ исх. № 04/3708 от 15 июля 2020 года проектной документации примыкания к автомобильной дороге.

09 сентября 2020 года ООО «Сегмент-Эксперт» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации по объекту «Торговый центр, расположенный по адресу: , », № от 09.09.2020 года.

11 сентября 2020 года ООО «Компания Альфа» обратилась в Администрацию МР Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет» сроком на 24 месяца, с приложением всех необходимых документов, согласно положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация МР Республики Башкортостан направила ответ ООО «Компания Альфа» о том, что к представленной проектной документации имеются замечания.

В целях установления публичного сервитута для возможности проезда и прохода через соседний земельный участок с кадастровым номером № ООО «Компания Альфа» заключен договор с ООО «АБ Проект» на разработку проекта планировки территории земельного участка с кадастровым номером №.

22 декабря 2020 года в Администрации СП Авдонский сельсовет МР Уфимский район Республики Башкортостан состоялись публичные слушания по проекту планировки и проекта межевания территории земельного участка с кадастровым номером №, на которых участники слушаний поддержали проект.

25 января 2021 года Постановлением №3 от 25 января 2021 года «Об утверждении проекта планировки территории земельного участка с кадастровым номером № сельского поселения Авдонский сельсовет МР Уфимский район Республики Башкортостан» проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером № был утвержден, а публичный сервитут согласно проекту установлен.

25 января 2021 года ООО «Компания Альфа» вновь обратилась в Администрацию МР Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет» сроком на 24 месяца, с приложением всех необходимых документов,

28 января 2021 года за исх. №739 Администрация МР Уфимский район Республики Башкортостан направила ответ ООО «Компания Альфа» о том, что выездом на место установлен факт возведения на вышеуказанном земельном участке объекта капитального строительства без разрешительной документации, в связи с чем, ссылаясь на статью 51 Градостроительного кодекса РФ в оформлении и выдаче разрешения на строительство объекта отказано.

ООО «Компания Альфа» предъявляя самостоятельные требования, указывает на то, что отказ Администрации МР Уфимский район РБ не содержит каких-либо замечаний к представленной на согласование проектной документации шифр 114/2019, выполненной ООО «Альфа-Проект+» в 2019 году, а также к составу приложенных документов к заявлению ООО «Компания Альфа» о выдаче разрешения на строительство исх. №67 от 25.01.2021 года. Проектная документация Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан – согласована, а в оформлении и выдаче разрешения на строительство объекта отказано, постольку, поскольку, по мнению Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан объект уже возведен. Согласно Техническому паспорту инв. № 82320 от 01 февраля 2021 года, на объект незавершенного строительства, выполненного Отделением «Центр технической инвентаризации и землеустройства по Республике Башкортостан» филиала АО Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Республике Башкортостан объект имеет статус объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 71%.

Согласно Техническому плану на объект незавершенного строительства от 27 января 2021 года, выполненного ООО «УралЗемПроект», объект незавершенного строительства имеет степень готовности 71%.

Таким образом, истец считает отказ Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан в оформлении и выдаче разрешения на строительства незаконным, ссылку Администрации МР Уфимский район РБ на то, что объект уже возведен несостоятельной, так как в своем отказе Администрация МР Уфимский район РБ ссылается на то, что объект осматривался выездом на место, вместе с тем, выезд на место с участием ООО «Компания Альфа» не производился.

Истец Хисамутдинов Б.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Привлеченная по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Смирнова А.Ф., в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Привлеченное по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещалось повесткой по адресу, указанному в исковом заявлении.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца Хисамутдинова Б.А. по доверенности Гладких А.П. исковые требования Хисамутдинова Б.А. в судебном заседании поддержал, просил удовлетворить, по исковым требованиям ООО «Компания Альфа» просил принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан по доверенногсти Самтенко М.Г., пояснила суду, что правообладателем по договору аренды земельного участка является именно ООО «Компания Альфа», а не Хисамутдинов Б.А. и каких-либо правопритязаний в отношении спорного объекта незавершенного строительства у Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан нет, в удовлетворении исковых требований Хисамутдинова Б.А. просила отказать, по исковым требованиям ООО «Компания Альфа» просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ООО «Компания Альфа» по доверенности Волков К.А. пояснил суду, что единственным способом завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства является признание в судебном порядке права собственности на спорный объект именно за ООО «Компания Альфа», которое является застройщиком объекта, что позволит получить разрешение на строительство в установленном законом порядке и исполнить обязательства ООО «Компания Альфа» перед инвесторами, пояснил, что удовлетворение исковых требований Хисамутдинова Б.А. будет нарушать условия договора инвестирования, согласно которым объект передается инвесторам только после ввода его в эксплуатацию, исковые требования ООО «Компания Альфа» поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Хисамутдинова Б.А. просил отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Смирновой А.Ф. по доверенности Гладких А.П., пояснил суду, что Смирнова А.Ф., являющаяся инвестором строительства по договору инвестирования считает, что более правильным будет признать право собственности на незавершенный строительством объект за застройщиком ООО «Компания Альфа», чтобы застройщик имел возможность выполнить свои обязательства перед инвесторами и достроить объект, в удовлетворении исковых требований Хисамутдинов Б.А. просил отказать, исковые требования ООО «Компания Альфа» просил удовлетворить.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГПК РФ).

Пунктом 3 указанной выше статьи предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Судом установлено, что 01 июля 2016 года между Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Евродеталь-Сервис» заключен договор аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 20-16 года, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 02:47:180501:314, находящийся по адресу: Российская Федерация, , МР , СП сельсовет (далее – Участок), вид разрешенного использования: под торговый центр, общей площадью 12478 кв.м, сроком аренды до 30 июня 2021 года.

02 августа 2016 года права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2017 года были переданы от Обществом с ограниченной ответственностью «Евродеталь-Сервис» Шарипову Р.М.

В дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года переданы от Шарипова Р.М Акционерному обществу «Эстейт».

14 июня 2018 года между Акционерным обществом «Эстейт» и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Альфа» заключен Договор № б/н от 14 июня 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2016 года.

Таким образом, арендатором по договору аренды земельного участка № 3880-АВ от 01 июля 2017 года, начиная с 14 июня 2018 года является ООО «Компания Альфа».

18 февраля 2021 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Альфа» заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в Договор аренды № 3880-АВ/16 от 01 июля 2016 года земельного участка в соответствии с которым срок действия договора аренды устанавливается с 01 июля 2016 года по 30 июня 2024 года, то есть является действующим по настоящее время.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 25 июня 2022 года.

14 августа 2018 года между Хисамутдиновым Б.А. и ООО «Компания Альфа» заключен договор инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года.

Согласно п. 1.4 договора инвестирования, результат инвестиционной деятельности – введенное в эксплуатацию здание «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», ориентировочной площадью 2000 кв.м, расположенное в границах земельного участка кадастровый № общей площадью 12 478 кв. м.

Указанные характеристики уточняются согласованной проектно – сметной документацией и изменениями к ней.

Строительство ведется на земельном участке, принадлежащем на праве аренды Застройщику – ООО «Компания Альфа».

Согласно п. 2.1 договора инвестирования, стороны объединяют свои усилия для создания результата инвестиционной деятельности. Инвестор поручает и оплачивает, а Застройщик принимает на себя обязательства по производству работ по проектно-изыскательским работам, выполнению строительно- монтажных работ, ввода Объекта в эксплуатацию и передачи 1/4 доли в Объекта (части результата инвестиционной деятельности) в собственность Инвестора. Инвестор осуществляет 25% (двадцать пять процентов) финансирования проектирования и строительства Объекта.

Согласно п. 5.1 договора инвестирования 5.1 срок создания результата инвестиционной деятельности и финансирования строительства Объекта в полном объеме определяется нормативными сроками строительства.

Согласно квитанциям к согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам № 35 от 14 августа 2018 года, № 42 от 17 сентября 2018 года, № 44 от 04 октября 2018 года, № 48 от 24 декабря 2018 года, № 3 от 08 февраля 2019 года, № 39 от 10 июня 2019 года, № 67 от 25 сентября 2019 года, № 83 от 23 декабря 2019 года, № 6 от 21 февраля 2016 года, № 16 от 15 апреля 2020 года, Хисамутдинов Б.А. оплатил ООО «Компания Альфа» 11 250 000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, для строительства здания «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», ориентировочной площадью 2000 кв.м, расположенное в границах земельного участка кадастровый № общей площадью 12 478 кв. м.

Таким образом установлено, что Хисамутдинов Б.А. оплатил полную стоимость инвестиционных средств по договору инвестирования № 2 от 14 июня 2018 года, оплатив 25% денежных средств, необходимых для завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию.

Остальные 75% денежных средств, необходимых для завершения строительства Объекта, были оплачены другим инвестором Смирновой А.Ф. по другому договору инвестирования.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 21 мая 2018 года Акционерное общество «Эстейт» обратилось в адрес Управления архитектуры и градостроительной деятельности Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка кадастровый №, для проектирования и строительства торгового центра.

20 июня 2018 года Управлением архитектуры и градостроительной деятельности Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан выдан градостроительный плана земельного участка №№.

05 февраля 2019 года ООО «Компания Альфа» было принято решение о разработке проектной документации на строительство торгового центра и подписано задание на разработку проектной документации от 05 февраля 2019 года, заключен договор на оказание услуг по проектированию объекта капитального строительства: «Торговый центр, расположенный по адресу: , Авдонский сельсовет» с ООО «Альфа-Проект+», .

18 февраля 2020 года Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан выдано Заключение о соответствии предварительной расчетной санитарно-защитной зоны объекта «Торговый центр, расположенный по адресу: , Авдонский сельсовет» №.БЦ.01.000.Т.0002ДД.ММ.ГГГГ от 18 февраля 2020 года.

10 июля 2020 года ГКУ «Управление дорожного хозяйства Республики Башкортостан» были выданы Технические условия на присоединение к автомобильной дороге, №04/3607 от 10 июля 2020 года, на основании которых была разработана проектная документация «Реконструкция примыкания к автомобильной дороге межмуниципального значения IV категории Уптино – » на км 0+200 (справа) в Уфимском районе Республики Башкортостан», шифр 935– ТКР, выполненная ООО «ДОРПРОЕКТ».

09 сентября 2020 года ООО «Сегмент-Эксперт» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации по объекту «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», № от 09 сентября 2020 года.

11 сентября 2020 года ООО «Компания Альфа» обратилась в Администрацию МР Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет» сроком на 24 месяца, с приложением всех необходимых документов, согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

18 сентября 2020 года за исх. №9576 Администрация МР Уфимский район Республики Башкортостан направила ответ ООО «Компания Альфа» о том, что к представленной проектной документации имеются замечания, а именно:

1. В технико-экономических показателях указать количество человек возможного одновременного нахождения на объекте, согласно ч. 2.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ;

2. Отчетную документацию по результатам инженерных изысканий – топографическую съемку территории сдать в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности Уфимского района (ГИСИНГЕО).

3. В разделе «Схема планировочной организации земельного участка» указан выезд на земельный участок с кадастровым номером 02:47:180501:313, принадлежащий согласно выписки из ЕГРН ООО УК «Базис», необходимо для возможности проезда и прохода через соседний земельный участок установить сервитут в порядке, предусмотренным законодательством.

На основании выявленных замечаний в оформлении и выдаче разрешения на строительство Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан было отказано.

25 января 2021 года Постановлением №3 от 25 января 2021 года «Об утверждении проекта планировки территории земельного участка с кадастровым номером 02:47:180501:313 сельского поселения Авдонский сельсовет МР Уфимский район Республики Башкортостан» проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером № был утвержден, а публичный сервитут согласно проекту установлен.

25 января 2021 года ООО «Компания Альфа» вновь обратилось в Администрацию МР Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет» сроком на 24 месяца, с приложением всех необходимых документов, согласно положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, также к заявлению были приложены ответы на замечания (информация об устранении замечаний), подготовленные проектной организацией ООО «Альфа-Проект+» исх. № 18 от 25 января 2021 года, в соответствии с которыми, все замечания, изложенные в ответе Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан исх. № 9576 от 18 сентября 2020 года были устранены (было сделано подробное описание всех изменений).

28 января 2021 года Администрация МР Уфимский район Республики Башкортостан направила ответ ООО «Компания Альфа» о том, что выездом на место установлен факт возведения на вышеуказанном земельном участке объекта капитального строительства без разрешительной документации, в связи с чем, ссылаясь на статью 51 Градостроительного кодекса РФ в оформлении и выдаче разрешения на строительство объекта отказано.

При этом, ответ 28 января 2021 года не содержит каких-либо замечаний к представленной на согласование проектной документации шифр 114/2019, выполненной ООО «Альфа-Проект+» в 2019 году, а также к составу приложенных документов к заявлению ООО «Компания Альфа» о выдаче разрешения на строительство исх. №67 от 25 января 2-021 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что проектная документация Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан – согласована, а в оформлении и выдаче разрешения на строительство объекта отказано, постольку, поскольку, по мнению Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан объект уже возведен.

Между тем, как следует из материалов дела, согласно Техническому паспорту инв. № 82320 от 01 февраля 2021 года, на объект незавершенного строительства, выполненного Отделением «Центр технической инвентаризации и землеустройства по Республике Башкортостан» филиала АО Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Республике Башкортостан объект имеет статус объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 71%.

Согласно Техническому плану на объект незавершенного строительства от 27 января 2021 года, выполненного ООО «УралЗемПроект», кадастровый инженер Уразлин Вадим Иршатович, объект незавершенного строительства имеет степень готовности 71%.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект не является возведенным, а его строительство не завершено.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу по ходатайству ООО «Компания Альфа» назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению № 89/22-ГО ООО НПП «Промжилстрой», следует, что объект незавершенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», площадь застройки 1787.3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 71%, расположенный по адресу: , сельсовет, в границах земельного участка кадастровый № проектной документации объекта капитального строительства: «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», шифр 114/2019, выполненной ООО «Альфа-Проект+» - соответствует.

Согласно заключению судебной экспертизы олбъект незавершенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», площадь застройки 1787.3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 71%, расположенный по адресу: , сельсовет, в границах земельного участка кадастровый №.

При этом объект соответствует градостроительным, требованиям – экологическим, санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным требованиям соответствует, а также соответствует другим установленным законом требованиям.

Эксперт пришел к выводу о том, что сохранение объекта незавершенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», площадь застройки 1787.3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 71%, расположенный по адресу: , сельсовет, в границах земельного участка кадастровый №, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, и, как следствие, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает.

Оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает то, что оно соответствует требованиям закона, выполнено лицом, обладающим необходимым опытом и специальными познаниями в бухгалтерской деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, выводы эксперта изложены полно, исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал.

Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения сторонами по делу суду не представлено, ходатайства о назначении и проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлялись.

Суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, выполненным ООО НПП «Промжилстрой» А.А., поскольку оно подробно содержит описание проведения экспертного исследования, проведено по всем имеющимся материалам дела, является полным. Выводы данного заключения подтверждают, что спорный объект является объектом капитального строительства, возведено в соответствии с ранее разработанным проектом, с соблюдением строительных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, судом установлено, что арендатором земельного участка с кадастровым номером № с 14 июня 2018 года по 30 июня 2024 года является ООО «Компания Альфа», вид разрешенного использования земельного участка: под торговый центр.

ООО «Компания Альфа» получен градостроительный план земельного участка, необходимые технические условия, санитарно-эпидемиологическое заключение, получена проектная документация для строительства объекта, получено заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в соответствии с которыми, как установлено в заключении судебного эксперта производилось строительство объекта.

ООО «Компания Альфа» неоднократно предпринимало меры к получению разрешения на строительство объекта, обращалось в уполномоченный орган на выдачу разрешения на строительство.

Судом установлено, что отказ от 28 января 2021 года не содержит каких-либо замечаний к представленной на согласование проектной документации шифр 114/2019, выполненной ООО «Альфа-Проект+» в 2019 году, а также к составу приложенных документов к заявлению ООО «Компания Альфа» о выдаче разрешения на строительство исх. № 67 от 25 января 2021 года, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что проектная документация Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан согласована, а единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является то обстоятельство, что застройщик ООО «Компания Альфа» начал строительство объекта в отсутствии разрешения на строительство.

Спорный объект недвижимости (здание) возведен ООО «Компания Альфа» без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, назначение постройки соответствует целевому использованию земельного участка. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Истец Хисамутдинов Б.А. является инвестором строительства объекта, согласно представленному в материалы дела договору инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года.

Согласно п. 1.4 договора инвестирования, результат инвестиционной деятельности введенное в эксплуатацию здание «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», ориентировочной площадью 2000 кв.м, расположенное в границах земельного участка кадастровый № общей площадью 12 478 кв. м.

В пункте 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В пункте 4 постановления дополнительно отмечено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исследовав содержание договора инвестирования № 2 от 14 августа 2018 года, с учетом изложенных выше его условий суд приходит к выводу о том, что указанный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Доказательств ввода объекта в эксплуатацию сторонами договора инвестирования в суд не представлено.

Спорный объект на дату рассмотрения иска не завершен строительством, имеет степень готовности 71%, представитель истца указанное обстоятельство не отрицал.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что право требования собственности на долю в спорном объекте у Хисамутдинова Б.А. возникает лишь после введения объекта в эксплуатацию, то есть после создания недвижимой вещи.

Договор инвестирования не предусматривает передачу объекта инвестирования до момента ввода его в эксплуатацию.

Несмотря на то, что Хисамутдинов Б.А. в полном объеме исполнил свои обязательства по договору инвестирования, спорный объект не может быть признан судом результатом инвестиционной деятельности.

Кроме того, удовлетворение требований Хисамутдинова Б.А. о признании права собственности на самовольную постройку согласно положению Земельного кодекса Российской Федерации позволит Хисамутдинову Б.А. претендовать на право аренды земельного участка, в границах которого расположен спорный объект, что договором инвестирования не предусмотрено, нарушает баланс интересов сторон по договору инвестирования и нарушает права и законные интересы ООО «Компания Альфа», как единственного арендатора земельного участка.

Материалами дела и пояснениями сторон в полной мере подтверждается, что нарушение ООО «Компания Альфа» сроков передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования вызвано отсутствием у ООО «Компания Альфа» разрешения на строительство спорного объекта.

Учитывая, что единственным способом ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию является получение разрешения на строительство, исковое требование ООО «Компания Альфа» о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства является законным и обоснованным.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что отсутствие у ООО «Компания Альфа» разрешения на строительство спорного объекта не позволяет ООО «Компания Альфа» вести строительно-монтажные работы, достроить объект и ввести его в эксплуатацию в установленном законом порядке, что нарушает права и законные интересы ООО «Компания Альфа».

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истца Хисамутдинова Б.А. подлежат отклонению, а исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ООО «Компания Альфа» обоснованы и подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Хисамутдинова ФИО15 к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства, отказать.

Исковые требования ООО «Компания Альфа» к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, к Хисматудинову ФИО16 о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Альфа» право собственности на объект незаверенного строительства «Торговый центр, расположенный по адресу: , сельсовет», площадь застройки 1787,3 кв.м., степень готовности строительства 71%, расположенный по адресу: , сельсовет, в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Уфимский районный суд Республики Башкортостан, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.Р. Насырова.