Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе <данные изъяты> 07.06.2016 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пиллон» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Пиллон» о защите прав потребителя.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Пиллон» (далее - Ответчик) расположенным по адресу: <адрес>, был заключен договор об участии в долевом строительстве №/а/185 (далее - Договор), в соответствии с которым истцом была приобретена <адрес> расположенная по строительному адресу: <адрес>, микрорайон №, юго-западнее пруда аэратора, <адрес>. В соответствии с п. 1.1 Договора и Федеральным законом от 30.12.2004г. № ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» помимо вышеуказанной квартиры Участник долевого строительства приобретает право общей долевой собственности на места общего пользования, расположенные в жилом доме. Согласно приложения № к Договору общая площадь коридора, на котором расположена приобретаемая по Договору квартира должна составлять 17.12 кв.м. Между тем в процессе строительства рассматриваемого многоэтажного дома было выявлено существенное нарушение Договора застройщиком ООО «Пилон». Так в частности, коридор 11 этажа на котором расположена приобретаемая квартира был уменьшен на 2 кв. м. и в настоящий момент составляет 15.12 кв. м. По факту данного нарушения и руководствуясь действующим законодательством Истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в адрес Ответчика с претензией о необходимости устранить указанное нарушение, либо руководствуясь ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 и ч. 1 ст. 29 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» произвести соразмерное снижение цены договора. В ответ на указанную претензию, Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ответ о том, что согласно проектной документации площадь коридора на 11 этаже, 4 подъезд составляет 15.12 кв. м., коридор площадью 2 кв. м. относится к <адрес>. Тем самым, Ответчик подтвердил, что им в одностороннем порядке была уменьшена площадь коридора, которая в соответствии с Договором должна составлять 17.12 кв. м. Таким образом, Ответчик заблаговременно нарушает права истца, производя уменьшение площади общей долевой собственности на места общего пользования. Устранять указанные нарушения Ответчик отказывается. С учетом изложенного, Истец полагает, что существуют все основания для осуществления соразмерного снижения цены договора.

Площадь 1 квадратного метра согласно Договора составляет 34521.16 руб. (тридцать четыре тысячи пятьсот двадцать один рубль 16 копеек), из расчета 3 100000.00 руб. (три миллиона сто тысяч рублей 00 копеек) поделенное на количество общей площади 89.8 кв. м. Соответственно, цена квартиры согласно Договора должна быть снижена на 65042.32 руб. (шестьдесят пять тысяч сорок два рубля 32 копеек), и составлять 3 034957.68 (три миллиона тридцать четыре тысячи девятьсот пятьдесят семь рублей 68 копеек) с учетом уменьшения площади коридора на 2 кв. м.

С учетом того, что Истцом уже была произведена оплата по Договору в полном объеме, указанная сумма подлежит взысканию с Ответчика.

В соответствии с претензией от ДД.ММ.ГГГГ Истцом был предоставлен ответчику срок для устранения указанных в настоящем исковом заявлении недостатков в течении двух недель, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в указанный срок недостатки не были устранены.

На момент подачи искового заявления Ответчик должен выплатить Истцу неустойку в размере 2 325000.00 руб. (два миллиона триста двадцать пять тысяч рублей 00 копеек), из расчета 3 100000.00 руб. (цена договора) умноженное на три процента и умноженное на 25 календарных дней (за период с 04.03.2016г. по день подачи искового заявления ДД.ММ.ГГГГ).

Считает неправомерными действиями Ответчика по отказу в устранении описанных в настоящем заявлении недостатков были нарушены права Истца как потребителя.

Нарушение Ответчиком своих обязательств повлекло для Истца нравственные страдания, которые Истец оценивает в размере 30000.00 (тридцать тысяч рублей). Нравственные страдания основаны на постоянных переживаниях, ухудшением самочувствия, которые в частности приводят к проблемам при исполнении трудовых обязанностей Истца перед работодателем, данные обстоятельства обусловлены осознанием того, что объем привлеченных денежных средств по Договору является значительным для истца, а Договор ответчиком исполняется ненадлежащим образом.

Истец полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной в пользу Истца.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. Расходы на оплату юридических услуг составили 20000.00 руб. (двадцать тысяч рублей 00 копеек), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Просит произвести соразмерное уменьшение стоимость квартиры по Договору на сумму 65042.32 руб. (шестьдесят пять тысяч сорок два рубля 32 копеек). Взыскать с ООО «Пиллон» сумма в размере 65042.32 руб. (шестьдесят пять тысяч сорок два рубля 32 копеек). Взыскать с ООО «Пиллон» неустойку в размере 2 325000.00 руб. (два миллиона триста двадцать пять тысяч рублей 00 копеек). Взыскать с ООО «Пилон» компенсацию морального вреда в размере 30000.00 (тридцать тысяч рублей 00 копеек). Взыскать с ООО «Пиллон» штраф в размере пятьдесят процентов от суммы присужденной в пользу истца. Взыскать с ООО «Пилон» судебные расходы в размере 20000.00 (двадцать тысяч рублей 00 копеек).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии с участием своего представителя.

Представитель истца ФИО3 действующий на основании доверенности от 29.03.2016г., просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. Пояснил, что между ФИО1 и ООО «Пиллон» был заключен договор, согласно которому предметом являлось приобретение <адрес> собственность. До сдачи квартиры истцом было установлено, что коридор был уменьшен на 2 кв. м. и в настоящий момент составляет 15.12 кв.м. вместо 17.12 кв.м. Истец обратился за соразмерным уменьшением цены договора либо за устранением недостатка путем демонтажа перегородки, на что отсутствуют основания для соразмерного уменьшения цены или устранения недостатков. Тогда истец обратился за защитой своего права в суд, поскольку квартира является значительным приобретением, была куплена в ипотеку, и уменьшение площади является существенным обстоятельством. В соответствии с п.1.1 договора и ФЗ № помимо вышеуказанной квартиры участник долевого строительства приобретает право общей долевой собственности на места общего пользования, расположенные в этом доме.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности от 02.1.2015г. возражал против удовлетворения исковых требований пояснил, что заявленные требования считает несостоятельны и не основаны на законе. Истцом был неверно избран способ защиты нарушенного права. Никаких односторонних действий по уменьшению площади ответчик не осуществлял. Объект полностью соответствует проектному решению. Никаких нарушений прав истца допущено не было. Объектом договора долевого строительства, заключенным между истцом и ответчиком, является квартира, а истцом был неверно избран способ защиты права. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме также пояснив, что в экспликации сотрудником была допущена ошибка, экспликации делаются вручную, приложением к договорам.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п.5 ст. 16 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Пиллон» был заключен договор об участии в долевом строительстве №/а/185, в соответствии с которым истцом была приобретена <адрес> расположенная по строительному адресу: <адрес>, микрорайон №, юго-западнее пруда аэратора, <адрес>. (л.д.5-11).

Согласно приложения № к Договору в Плане объекта (<адрес>) общая площадь коридора указана - 17.12 кв. м. (л.д.13).

Указанный жилой дом был построен.

Как указывает истец, согласно приложению № к Договору общая площадь коридора, на котором расположена приобретаемая по Договору квартира должна составлять 17.12 кв. м., в то время как коридор 11 этажа, на котором расположена приобретаемая квартира был уменьшен на 2 кв. м. и в настоящий момент составляет 15.12 кв.м.

По факту данного нарушения истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в адрес ответчика с претензией о необходимости устранить указанное нарушение, либо руководствуясь ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 и ч. 1 ст. 29 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» произвести соразмерное снижение цены договора (л.д.14).

В ответ на указанную претензию, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ответ о том, что согласно проектной документации площадь коридора на 11 этаже, 4 подъезд составляет 15.12 кв. м., коридор площадью 2 кв. м. относится к <адрес> (л.д.16).

В соответствии с п. 1.1 Договора помимо квартиры участник долевого строительства приобретает право общей долевой собственности на места общего пользования в жилом доме, а именно: технические помещения подполья (электрощитовая, насосная ИТП), комната консьержки, лестничные площадки и марши, лифты и лифтовые шахты, неэксплуатируемая кровля, технические помещения кровли (машинное помещение, вентиляционная камера, приточная камера).

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал его истцу, соответствующим условиям договора.

При заключении договора стороны согласовали способ определения цены договора исходя из общей площади квартиры, площади балкона, количества комнат, при этом стоимость квартиры определена в размере 3100 000 руб.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данным Федеральным законом в части 4 статьи 4 определены существенные условия договора участия в долевом строительстве и к таким условиям отнесены, в частности: подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (часть 1 статьи 5 Федерального закона Об участии в долевом строительстве).

При этом объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Предметом Договора являлось строительство конкретной квартиры, площадь которой определена в соответствии с проектом, выполненным в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок; наименования помещений, их вид, назначение и площади; расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства.

Кроме того, согласно п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Основной особенностью права на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав является его зависимый характер от прав на квартиру или иное помещение в многоквартирном доме.

Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру (иное помещение) и не может быть предметом сделок отдельно от квартиры (иного помещения) (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Именно потому, что право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме является зависимым от права собственности на помещение в данном доме, нормативно запрещен раздел общего имущества многоквартирного дома или выдел из него доли в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, ее правовая судьба всегда идентична с судьбой квартиры.

В соответствии с договором, доля каждого собственника в общем имуществе определяется пропорционально общей площади помещений, приобретаемых в собственность, фактическая доля будет определена после изготовления технического паспорта дома (л.д.5).

Фактический размер площади квартиры истца, включающий общую площадь и площадь балкона, составил не менее определенных в договоре характеристик объекта долевого строительства, поэтому оснований для соразмерного уменьшения стоимости квартиры по заявленным в исковом заявлении основаниям не имеется, права истца как потребителя и участника долевого строительства не нарушены.

Как видно из проектного решения согласованного ДД.ММ.ГГГГ площадь коридора на 11 этаже, 4 подъезд составляет 15.12 кв. м., коридор площадью 2 кв. м. относится к <адрес>. Проектное решение было согласовано и подписано ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения договора долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд считает возможным принять во внимание и возражения ответчика в части того, что разность площадей в договоре и проектном решение объясняется тем, что все договора однотипные, и объектов строительства много, указанная площадь в договоре – это техническая описка, произведенная при подписании договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «Пиллон» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшение стоимость квартиры, взыскании 65042.32 руб., неустойки в размере 2 325000.00 руб., компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Пиллон» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшение стоимость квартиры, взыскании 65042.32 руб., неустойки в размере 2 325000.00 руб., компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: О.Г. Маковкина