Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей ответчика - ФИО2, действующей на основании ордера №36 от 26.03.2018г.,ФИО3, действующего на основании доверенности от 15.05.2018г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марутян <данные изъяты> к Марутяну <данные изъяты> об уменьшении цены договора, взыскании расходов на устранение недостатков товара и излишне уплаченных процентов по договору ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

07.02.2018 г. ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы основного долга по договору займа. <Дата обезличена> ФИО5 обратилась в суд со встречным иском к ФИО4 о признании договора займа безденежным, взыскании неосновательного обогащения, процентов, уменьшении цены договора, указав, что сторонами был заключен договор займа от <Дата обезличена>, однако денежные средства по нему ей не передавались, что подтверждается отсутствием у ФИО4 расписки, предусмотренной п.2.2 договора, которым предусмотрено: «Факт передачи Займодавцем указанной суммы займа удостоверяется распиской Заемщика». Следовательно, договор займа от <Дата обезличена>, в силу п.3 ст.812 ГК РФ является незаключенным. В то время между сторонами оформлялась купля-продажа 1<данные изъяты> доли торгово-административного здания литер Е, инв.<Номер обезличен>/Е, площадью 7480,4 кв.м по адресу: <...><данные изъяты> доли земельного участка <Номер обезличен> по тому же адресу, на котором данный объект расположен. Из договора от <Дата обезличена> следует, что стороны пришли к соглашению о том, что оплата указанного объекта недвижимого имущества будет осуществлена путем перечисления ФИО4 денежных средств в размере <данные изъяты> руб., предоставленных ФИО5 ОИКБ «Русь» по заключенному с ней договору ипотеки. При этом, ФИО4 ввел ФИО5 в заблуждение относительно существенных условий сделки- цены товара, обманным путем убедив ее, что помимо перечисляемых банком <данные изъяты> руб., она должна отдать ему еще <данные изъяты> руб., в связи с чем и был оформлен этот договор займа. За прошедший период ФИО5 отдала ФИО4 <данные изъяты> руб., именно сверх договора от <Дата обезличена>, а не как возврат денежных средств по договору займа, что и было отражено в акте сверки от <Дата обезличена>. В связи с этим, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., переданные ФИО4 сверх договора купли-продажи от <Дата обезличена> являются его неосновательным обогащением, которое она просит взыскать в свою пользу с процентами за пользование чужими денежными средствами на день предъявления встречного иска - 707436,85 руб., с перерасчетом на день вынесения решения. Помимо этого, при эксплуатации объекта, переданного по указанному договору купли-продажи, выявились существенные недостатки, а именно, несоответствие здания нормам пожарной безопасности, что подтверждается актом проверки ГУ МЧС по <...> от <Дата обезличена><Номер обезличен>, в связи с чем было выдано предписание об их устранении. Согласно сметному расчету ООО «МСК-Палладиум» стоимость устранения противопожарных недостатков здания в целом составляет 31 929 308, 54 руб., соответственно доля, приходящаяся на <данные изъяты> здания, приобретенную по договору от <Дата обезличена> - 15964654,27руб. Недостатки, перечисленные в акте проверки сторонами не оговаривались, в случае их не устранения, эксплуатация здания станет невозможной ввиду запрета органов госпожнадзора. В связи с этим, просит суд уменьшить стоимость указанного объекта недвижимого имущества до 49 035 345,73 руб., взыскать с ФИО4 в свою пользу стоимость устранения недостатков 15 964 654,27руб. и убытки, связанные с излишне уплаченными по договору ипотеки процентами в ОИКБ «Русь» - 3 123 317,33 руб.

Судебным определением от <Дата обезличена> исковые требования Марутян <данные изъяты> к Марутяну <данные изъяты> об уменьшении цены договора, взыскании расходов на устранение недостатков товара и излишне уплаченных процентов по договору ипотеки выделены в отдельное производство.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности от 14.08.2018 года в судебном заседании не присутствовала, просила суд отложить судебное заседание в связи с занятость в другом процессе.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица ОИКБ «Русь», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>, ПАО Банк «ВТБ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Протокольным определением суда от <Дата обезличена>г. в удовлетворении ходатайства представителя истца об отложении судебного заседания отказано, поскольку неявка в судебное заседание представителя не является основанием для отложения судебного заседания.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель ответчика <ФИО>7 в судебном заседании возражала против исковых требований, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела решения Дзержинского районного суда <...> от <Дата обезличена>г. и определения Дзержинского районного суда <...> от <Дата обезличена> Считает, что истец не может ссылаться на статью 475 ГК РФ и требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания, так как истцом был нарушен претензионный порядок, в договоре купли-продажи были оговорены существенные условия, стороной истца не представлено в суд доказательств нарушений существенных условий договора купли-продажи от <Дата обезличена>

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против исковых требований, просил в удовлетворении отказать.

Суд, выслушав представителей ответчиков, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к следующему.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО5 и ФИО4 находились в зарегистрированном браке. В период бракаФИО4 в <данные изъяты> возвел без разрешений на земельном участке, находящемся в его собственности и расположенном по адресу: <...> нежилое помещение-торговое административное здание. Решением Дзержинского районного суда <...> от <Дата обезличена> за ФИО4 было признано право собственности на самовольную постройку торгово-административное здание, расположенное по адресу: <...>.

Определением Дзержинского районного суда <...> от <Дата обезличена> было утверждено мировое соглашение о разделе имущества супругов ФИО4 и ФИО5, по условиям которого в собственность ФИО5 перешло имущество: <данные изъяты> двухэтажного торгово-административного здания, расположенного по адресу: <...>, <Номер обезличен> и <данные изъяты> доля земельного участка, расположенного по адресу: <...><Номер обезличен>.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, <Дата обезличена> между ФИО5 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи на <данные изъяты> долю торгово-административного здания и 1/2 долю земельного участка, находящихся по адресу: <...>.

Согласно договора купли-продажи от <Дата обезличена>, стороны пришли к соглашению о том, что оплата по настоящему договору будет производиться за счет денежных средств, предоставляемых банком ОИКБ «Русь» ФИО5 в размере <данные изъяты> руб., в связи с заключением между ФИО5 и ОИКБ «Русь» договора об ипотеке.

Стороны исполнили свои обязательства, предусмотренные п. п. 3.1.1,3.1.2, 3.1.3, 3.2.1, 3.3., 3.3.1 договора купли-продажи и 10.08.2016г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> зарегистрированы права истца на <данные изъяты> долю торгово-административного здания и <данные изъяты> долю земельного участка, находящихся по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д.10-12).

В обоснование заявленных требований ФИО5 ссылается на выявленные в ходе эксплуатации объекта, переданного по указанному договору купли-продажи существенные недостатки, а именно, несоответствие здания нормам пожарной безопасности, что подтверждается актом проверки ГУ МЧС по <...> от <Дата обезличена><Номер обезличен>, неустранение которых приведет к невозможности эксплуатации здания ввиду запрета органа госпожнадзора.

Просила суд уменьшить цену договора купли-продажи, взыскать с ФИО4 расходы на устранение недостатков товара и излишне уплаченные проценты по договору ипотеки.

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ, к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ч. 2 данной нормы права, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

В силу ч. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Анализируя собранные по делу доказательства, руководствуясь приведенными выше нормами, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт обнаружения недостатков приобретенного имущества после покупки здания, и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки. Напротив, суд полагает, что истец не мог не знать о недостатках здания, так как данный спорный объект был их совместно нажитым имуществом с ответчиком, возведенным ФИО4 и ФИО5 в период брака, а с <данные изъяты> ФИО5 являлась собственником <данные изъяты> доли здания, собственником другой <данные изъяты> доли являлся ФИО4, до подписания договора купли- продажи от <Дата обезличена> ФИО5 не была лишена возможности осмотреть здание и выявить недостатки.

Как следует из текста договора купли-продажи от <Дата обезличена>, условие о качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами согласовано не было. А при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ).

Договор был подписан истцом собственноручно, без какого-либо принуждения, никаких претензий по договору не возникало, а, следовательно, подписывая договор, истец был полностью согласен с положениями договора купли-продажи.

Судебным определением от <Дата обезличена> и <Дата обезличена> была назначена комиссионная комплексная судебная экспертиза по определению недостатков на их устранимость и наиболее экономически целесообразном способе устранения.

Согласно отчета <Номер обезличен>ЭЗ ООО «Центра оценки «Диоль» - недостатки, указанные в акте проверки <Номер обезличен> является устранимыми и рыночная стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, необходимых для устранения недостатков здания составляет 32 644 841 рублей. Следовательно, выявленные недостатки являются не существенными, устранимыми, и по целевому назначению не влияют на эксплуатацию здания.

Учитывая, что факт продажи истцу товара с недостатками, о которых ФИО5 не могла не знать, так как до заключения договора кули-продажи от <Дата обезличена> являлась собственником 1/2 доли спорного здания не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами, а также то, что характер выявленных недостатков не препятствует нормальной эксплуатации здания, истица не лишена возможности использовать спорный объект по прямому назначению, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований об уменьшении покупной цены договора купли-продажи от <Дата обезличена>

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования о взыскании расходов на устранение недостатков и взыскании расходов с ответчика излишне уплаченных процентов по договору ипотеки, являются производными от неподлежащего удовлетворению основного требования об уменьшении покупной цены, соответственно оснований для их удовлетворения у суда также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Марутян <данные изъяты> к Марутяну <данные изъяты> об уменьшении цены договора, взыскании расходов на устранение недостатков товара и излишне уплаченных процентов по договору ипотеки, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Дзержинский районный суд <...> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: <данные изъяты>

<данные изъяты>