Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь — Рассказовка» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь — Рассказовка» о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указала, что 29.07.2017 года между ООО «Красный Октябрь — Рассказовка» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик передает участнику долевого строительства в собственность двухкомнатную квартиру на 9 этаже в 13 секции со строительным номером № многоквартирного дома по адресу: город Москва, Новомосковский административный округ, <адрес>. Пунктом 2.2. договора участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену договора и принять объект долевого строительства по передаточному акту.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30э.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 3.1 договора долевого участия в строительстве цена договора установлена в размере 8024358 руб, в том числе: 90% от цены договора – 7221922,5 руб – возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства (п. 3.1.1) и 10% от цены договора – 802435,8 руб – оплата услуг застройщика (п.3.2.1 договора). В пункте 3.6 договора указан конкретный перечень работ, входящих в счет стоимости возмещение затрат на строительство (создание) объекта строительства в соответствии с п. 3.1.1 договора. Однако в договоре долевого участия в строительстве не содержится данных, позволяющих определить перечень и объем услуг, которые обязан оказать застройщик, стоимость которых составляет 10% от цены договора (802435,8 руб) и которые предусмотрены п. 3.1.2 договора.

Также истец ссылается на то, что ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 не предусматривает возможности получать с участника долевого строительства плату за услуги застройщика.

Согласно п. 8 Акта приема-передачи квартиры к договору долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года, подписанного сторонами 14.02.2019 года, стоимость квартиры в соответствии с условиями договора составила 8 074 354 руб и на момент подписания Акта уплачена участником долевого строительства в полном объеме. В пункте 1 Акта указана фактическая площадь квартиры с применением понижающего коэффициента 64,6 кв.м., соответственно оплаченная участником долевого строительства денежная сумма по договору составила 8 074354 руб

Однако Акт приема-передачи квартиры от 14.02.2019 года не подтверждает, что застройщиком были оказаны услуги, оплата которых предусмотрена п. 3.1 договора, поскольку условие договора, какие именно услуги обязался оказать застройщик, сторонами не согласовано.

Истец ссылается на то, что в соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы таковыми в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг существенным условием является предмет договора: описание конкретных действий исполнителя. Однако заключенный между истцом и ответчиком договор долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года не содержит существенного условия в части указания конкретного вида действий ответчика, которые входят в услуги застройщика и цена которых составляет 10% от цены договора (п.3.1.2 договора).

В связи с чем истец, ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, указывает, что договор долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года и в части включения в него условий об оплате услуг застройщика в размере 10% от цены договора в сумме 802435,8 руб, является несогласованным, а договор в этой части подлежит признанию незаключенным.

Ссылаясь на ст.ст.309-310, 422, 432, 779, 1102, 1103 ГК РФ, ст.ст. 1, 5, 18, 31 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, ст.ст. 13, 15, 16, 117, 27, 28, 31 Закона «О защите прав потребителей», истец просит суд признать незаключенным договор долевого участия в строительстве №Р-7/13-53/9-6 от 29.07.2017 года в части условий об оплате услуг ООО «Красный Октябрь — Рассказовка» в размере 802 435 рублей 80 коп.; а также взыскать с ООО «Красный Октябрь — Рассказовка» в свою пользу вышеуказанную сумму, уплаченную по договору от 29.07.2017 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ООО «Красный Октябрь — Рассказовка», надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, вместе с тем направил мотивированное возражение на иск, в котором просил суд отказать в иске истцу, ссылаясь на то, что условия договора долевого участия в строительстве, предусматривающие оплату услуг застройщика в размере 10% от цены договора, изложенные в п. 3.1.2 договора, не противоречат ст. 5 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора долевого участия в строительстве. Обязательства застройщика по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию исполнены в полном объеме, 14.02.2019 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве, на основании указанного акта произведена государственная регистрация права собственности на квартиру, в связи с чем в силу ст. 12 Федерального закона от 30122004 №214-ФЗ обязательства застройщика исполнены в полном объеме

Вместе с тем в мотивированном отзыве ответчика на иск не содержится просьбы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, также ответчиком не представлено доказательств уважительности причины неявки.

С учетом мнения представителя истца, не возражавшей о рассмотрении дела в порядке заочного производства, суд приходит к выводу о рассмотрении настоящего дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в соответствии со с т. 233 ГПК РФ

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.07.2017 года между ООО «Красный Октябрь — Рассказовка» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось строительство и передача участнику долевого строительства в собственность двухкомнатной квартиры на 9 этаже в 13 секции со строительным номером № общей проектной площадью 62,6 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: город Москва, Новомосковский административный округ, <адрес>

Пунктом 1.9 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (вознаграждение застройщика).

Пунктом 3.1 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что цена договора составляет 8 024 358 руб.

Пунктом 3.1.1 договора долевого участия в строительстве установлено, что 90% от цены договора (7 221 922,20 руб) составляет возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Пунктом 3.1.2 договора установлено, что 10% от цены договора (802 435,80 руб) составляет оплата услуг застройщика.

Материалами дела подтверждается, что обязательства истца по оплате цены договора истцом выполнены в полном объеме, по договору произведены платежи 16.08.2017 года на сумму 4024358 руб, 08.09.2017 года на сумму 1 000 000 руб, 04.10.2017 год на сумму 1 000 000 руб, 31.10.2017 года на суму 1 000 000 руб, 04.12.2017 года на сумму 1000 000 руб и 25.01.2018 года на сумму 49996 руб (общая сумма составила 8 074 354 руб).

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что 14.02.2019 года между истцом (участником долевого строительства) и ответчиком (Застройщиком) был подписан Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве № от 27.07.2017 года, согласно которому истец приняла от ответчика 2-х комнатную квартиру, являющуюся предметом договора, расположенную на 9 этаже в секции 13 номер, <адрес> по адресу: г. Москва, Новомосковский административный округ, <адрес>. Общая фактическая площадь квартиры составила 64,6кв.м. (с учетом понижающего коэффициента). Пунктом 4 Акта приема-передачи установлено, что обязательства застройщика по договору выполнены в полном объеме. Пунктом 8 Акта приема-передачи стороны установили, что стоимость квартиры по условиям договора составила 8 074 354 руб и на момент подписания Акта приема-передачи уплачена застройщику в полном объеме.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Правоотношения по заключению договоров долевого участия в строительстве регулируются специальной нормой – Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

На дату заключения между истцом и ответчиком договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года действовал Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 в редакции от 01.07.2017 года №141-ФЗ.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 0.07.2017) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве определены частью 4 ст. 4 Федерального закона, согласно которой договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции от 01.07.2017) при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом действующим законодательством предусмотрено единственное основание для признания договора долевого участия в строительстве незаключенным – это отсутствие в нем условий, предусмотренных ч.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004.

Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года, с точки зрения наличия (отсутствия) в нем существенных условий, указанных в ч.4 ст. 4 Федерального закона, суд исходит из того, что все существенные условия договора, являющиеся обязательными для включения в него в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, в договоре долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года, указаны в пунктах 2.1-2.5, 3.1-3.9, 4.1-4.3, 6.1-6.10, 7.1-7.12, 9.1-9.2).

Что касается цены договора, она указана в пункте 3.1 договора долевого участия и составляет 8 024 358 руб (общая цена).

В пунктах 3.1.1 и 3.1.2 договора долевого участия в строительстве указаны составляющие цены договора: 90% от цены договора – возмещение затрат на строительство (п.3.6 указан конкретный перечень затрат) и 10% от цены договора – оплата услуг застройщика.

По состоянию на дату заключения договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года действовала ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 01.07.2017 года), которая определяла порядок установления цены договора долевого участия в строительстве.

Согласно ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом на дату заключения договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года специальными нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года было предусмотрено право застройщика определять цену договора долевого участия в строительстве как сумму денежных средств на оплату услуг застройщика и на возмещение затрат на строительство объекта.

При этом никаких специальных требований к указанию в договоре долевого участия в строительстве перечня услуг, оказываемых застройщиком и включенных в цену договора, Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции от 01.07.2017 ) не установлено.

Таким образом включение в цену договора, указную в пунктах 3.1 и 3.1.2 договора долевого участия в строительстве, стоимости услуг застройщика не противоречит закону и не порождает признание договора незаключенным по правилам с ч.5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Доводы истца о том, что договор долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года не соответствует требованиям ст. 779 ГК РФ, так как не содержит перечня услуг, которые застройщик брал на себя обязательств оказать участнику долевого строительства за 10% от цены договора долевого участия в строительстве, суд находит основанными на ошибочном толковании норм права, так как положения ст. 779 ГК РФ к правоотношениям в сфере долевого участия в строительстве не применяются ввиду того, что данные правоотношения урегулированы Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Также суд находит необоснованными ссылки истца на ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающей, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

К данному выводу суд приходит исходя из того, что в п. 10 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В связи с тем, что правоотношения в области долевого строительства в части существенных условий договора долевого участия, цены договора, а также оснований признания договора незаключенным в полном объеме урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, в связи с чем в данной части Закон «О защите прав потребителей» применению не подлежит.

Кроме того судом не установлено нарушений норм ГК РФ, а также положений Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 в части установленной в договоре участия в долевом строительстве от 29.07.2017 года, заключенном между истцом и ответчиком, цены договора.

Ссылки истца на то, что условия договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года в части включения в него стоимости услуг застройщика не соответствуют положениям ч.1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 в редакции Федерального закона №218-ФЗ от 29.07.2017 года, суд находит необоснованными, так как ч.7 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения в Федеральный закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, установлено, что если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из текста заключенного между истцом и ответчиком договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года следует, что многоквартирный дом строился на основании разрешения на строительство № от 03.08.2015 года. При этом истец не является первым участником долевого строительства данного многоквартирного дома, в связи с чем к правоотношениям по заключенному между истцом и ответчиком договору долевого участия в строительстве применению подлежит Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 в редакции от 01.07.2017 года, согласно которой ст. 5 Федерального закона позволяла застройщику формировать цену объекта долевого участия в строительстве из двух суммарных составляющих (затраты на строительство и оплата услуг застройщика).

Более того в соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом на правоотношения сторон настоящего спора, связанные с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года, требования Федеральных законов, которыми внесены изменения в Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года с после даты заключения данного договора долевого участия в строительстве (29.07.2017 года) не распространяются.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о то, что оснований для признания незаключенным договора долевого участия в строительстве от 29.07.2017 года в части условий об оплате услуг застройщика в размере 10% от цены договора, не имеется, соответственно в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь — Рассказовка» о защите прав потребителей, - отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 07.09.2020 года.