Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Панорама Юг» о взыскании суммы арендной платы, внесении изменений в договор в части арендодателя, о расторжении договора, об истребовании помещения,-

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд и в уточненных исковых требованиях просит взыскать с ООО «Панорама Юг» в пользу ФИО1 сумму базовой части за аренду нежилых помещений № – объединенных в одно помещение, распложенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв. м, кадастровый номер №, распложенных по адресу: г Ейск, <адрес> за период с августа 2019г. по ноябрь 2019 года в размере 80 000 рублей. Признать правопреемником в Долгосрочном договоре аренды нежилого помещения № от 21.03.2019г., заключенного между гр. ФИО2 и ООО «Панорама Юг», арендодателя с ФИО2- ФИО1 с 15.07.2019г., расторгнуть указанный договор на основании ст. 619 НК РФ ч. 1 п.п.3, и истребовать помещения №- объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> из владения ООО «Панорама Юг» ИНН №, передав во владение ФИО1.

Истец в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, представитель истца по доверенности ФИО3, в судебном заседании на иске настаивает, просит удовлетворить в полном объеме в уточненных исковых требованиях.

Ответчик ООО «Панорама Юг» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, согласно представленного отзыва директор ООО «Панорама Юг» просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником нежилых помещений № объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, которое приобрела у ФИО2 по договору купли- продажи от 15.07.2019г.(Л.д.22-23), зарегистрированного в Едином реестре прав на недвижимое имущество, о чем была выдана выписка о переходе права 15.07.2019(л.д.18-21). Истец не является предпринимателем.

При продаже данное помещение имело обременение в виде долгосрочного договора аренды нежилого помещения № 155 от 21.03.2019г., заключенного между ФИО2 и ООО «Панорама Юг».(л.д.85-96, 102-113).

На основании п. 3.1. Договор действует до 31.12.2025г. На основании п. 4.2, арендная плата состоит из базовой и переменной части.

На основании п. 4.3 базовая часть постоянна и составляет 20 000 руб. (двадцать тысяч рублей ) за все Помещения в месяц. На основании п. 4.2.3 переменная часть представляет собой оплату Арендодателю коммунальных услуг потребленных арендодателем в помещении. (ХВС, канализация, электроэнергия). В соответствии с п. 4.6 Базовая часть арендной платы оплачивается не позднее 15 числа текущего месяца. В соответствии с п. 4.5 и базовая и переменная часть оплачивается с момента подписания сторонами Акта приема- передачи помещения. На основании п. 4.4 для расчета переменной части арендной платы необходимо получить показания приборов учета находящихся в помещении. Оплата переменной части возможна с момента выставления счета Арендодателем Арендатору, на основании показаний приборов учета. Акт приема- передачи помещения был подписан 21.03.2019г. (ООО «Панорама Юг» было создано 19.03.2019г.) (л.д.85-96, 102-113).

Истцом в адрес ответчика направлялось официальное уведомление ценным письмом с описью вложения: соглашение об изменении, уведомление, выписка из ЕГРП (06.08.2019г.) (л.д.8-10).

Извещения о необходимости произвести оплату, с указанием счетов, и соглашение о смене наименования собственника и его реквизитов было отправлено истцом 03.09.2019г. (л.д.11-12)

Судом установлено, что срок оплаты аренды наступил 15.08.2019г., на момент рассмотрения дела в суде арендная плата ответчиком не была произведена, согласно уточненных исковых требований истец просит взыскать с ответчика денежную сумму 80 000 рублей из расчета 20 000 рублей ( арендная плата за месяц) за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года (4 месяца).

Ответчиком в судебное заседание доказательств оплаты арендных платежей в соответствии с долгосрочным договором аренды нежилого помещения № от 21.03.2019г., не представлено.

30.09.2019г. истцом было выслано предупреждение о расторжении договора и истребовании неоплаченной суммы. Данное уведомление было выслано почтой EMS.(л.д.13-14)

В соответствии со статьей 387 ГК РФ, права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств: 1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора; 2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом; 3) вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем; 4) при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; 5) в других случаях, предусмотренных законом. К отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388-390 ГК РФ), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений.

Согласно статьи 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий не предъявления такого требования. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности, до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).

Согласно статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель- собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ( ст. 650, ст. 655 ГК РФ). Значит на правах собственника арендодатель может продать свое имущество, даже при условии, что аренда является обременением недвижимого имущества ( ст. 209 ГК РФ).

При смене арендодателя изменение договора аренды либо расторжение его, силу ст. 617 ГК РФ не произойдет. Так как переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, это подтверждает и п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» п. 23 «При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду… В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду».

Таким образом, по мнению суда, требования о взыскании арендной платы за помещения с момента приобретения права собственности истцом ФИО1 с ответчика ООО «Панорама Юг» законны и обоснованны, и с ответчика подлежит взысканию в пользу истца денежные средства сумма в размере 80 000 рублей.

В силу положений ст. 617 ГК РФ при смене собственника земельного участка ранее заключенный договор сохраняет силу независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, при этом стороной по договору становится новый собственник

Также, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Вместе с тем, по мнению суда, смена собственника дает право арендатору и новому собственнику ставить вопрос об изменении в договоре сведений об арендодателе, что послужит в дальнейшем избежать возникновение спорных отношений.

В соответствии с изложенным, по мнению суда, исковые требования истца в части признания правопреемником в Долгосрочном договоре аренды нежилого помещения № № от 21.03.2019г., заключенного между гр. ФИО2 и ООО «Панорама Юг», арендодателя с ФИО2- ФИО1 с 15.07.2019г. подлежат удовлетворению.

Относительно требований истца о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года, суд считает, что при перемене лица со стороны арендодателя договор аренды сохраняется в силе на прежних условиях.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Согласно п. 9.1.2 и п. 9.1.3 ст. 9 условий Долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года настоящий договор может быть досрочно прекращен : при отказе одной из Сторон от исполнения настоящего Договора в случаях и порядке предусмотренных настоящим Договором; по иным основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ.

Согласно п. 5.2.2 ст. 5 Долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года арендатор обязуется: выплачивать арендодателю Арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п. 4.6 ст. 4 Долгосрочного договора аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года: оплата базовой части Арендной платы по настоящему договору осуществляется не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании установлен и подтвержден факт нарушения условий договора заключающегося в просрочке арендной платы допущенной ответчиком за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года( 4 месяца), требования истца о расторжении указанного договора основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Однако изучив требования истца об истребовании помещения №- объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> из владения ООО «Панорама Юг» № передав во владение ФИО1, суд считает, что исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат, к данному выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено в судебном заседании ответчик в силу положения ст. 617 ГК РФ правомерно, в соответствии с заключенным Долгосрочным договором аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года владеет и пользуется помещением переданным в аренду согласно Договора, исковые требования о расторжении указанного Договора рассмотрены и удовлетворены судом при рассмотрении настоящего искового заявления и не вступили в законную силу, в следствии чего, по мнению, суда обстоятельства свидетельствующие о незаконном владении ответчиком указанным помещение на момент рассмотрения искового заявления не наступили и могут возникнуть на стадии исполнения решения суда. По мнению суда, истец при таких обстоятельствах не лишен возможности обратится в суд с указанными исковыми требованиями при наступлении нарушения его прав в виде незаконного владения ответчиком спорным помещением.

При таких обстоятельствах суд считает, что иск следует удовлетворить частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Панорама Юг», о взыскании суммы арендной платы, внесении изменений в договор в части арендодателя, о расторжении договора, об истребовании помещения- удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Панорама Юг» в пользу ФИО1 сумму базовой части за аренду нежилых помещений №, объединенных в одно помещение, расположенное на 2-м этаже торгового центра, общей площадью 31,7 кв. м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года включительно в сумме 80 000 рублей ( восемьдесят тысяч рублей).

Признать правопреемником в Долгосрочном договоре аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года, заключенного между гр. ФИО2 и ООО «Панорама Юг», арендодателя с ФИО2- ФИО1 с 15.07.2019 года.

Расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого помещения № от 21.03.2019 года.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца, с момента изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 17 декабря 2019 года, путем подачи жалобы через Ейский городской суд.

Председательствующий