Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Советского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо – Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании объекта самовольной постройкой и обязанни ответчика её снести,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с указанным иском, указав в качестве ответчика ФИО1

В обоснование своих требований истец сослался на то, что ответчику на праве аренды принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок по указанному адресу отнесен к категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

На данном участке ответчик осуществил строительство капитального объекта размерами в плане <данные изъяты>

Указывая на то, что данный объект возведен в отсутствие разрешительной документации, администрация Советского района г. Ростова-на-Дону просила суд признать объект, возведенный на земельном участке с № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, и обязать ответчика снести данную постройку.

В судебное заседание представитель администрации Советского района г. Ростова-на-Дону ФИО2 явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, полагая, что перечисленные в ст. 222 ГК РФ обстоятельства нашли свое достаточное подтверждение в рамках рассмотрения дела.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что не знала о необходимости получения разрешения на строительство объекта, расположенного в зоне охраны археологического культурного слоя.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчика, заслушав показания эксперта С.В.В., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО3 был заключен договор аренды №, по условиям которого ФИО3, выступающему в качестве арендатора, был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Согласно п. 2.1 договора он заключен на срок <данные изъяты> лет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1, как покупателю, передан в собственность дом площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> в <адрес>. Право собственности ФИО1 на данный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ на основании договора переуступки права прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО3 передал ФИО1 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с №, зарегистрированного Управлением ДД.ММ.ГГГГ.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, в настоящее время владельцем участка с № является ФИО1

На момент осмотра администрацией данного участка (ДД.ММ.ГГГГ) ответчиком завершены работы по устройству фундаментов, возведению кирпичной укладки стен первого этажа объекта капитального строительства и кирпичных фронтонов здания, выполнено устройство внутренних перегородок.

В ходе слушания дела ФИО1 не оспаривала факт строительства объекта, который она намеревалась использовать в качестве жилого дома, в отсутствие разрешительной документации.

В силу пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

В силу положений приведенной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По смыслу приведенной нормы материального права круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости, а именно: наличие права на земельный участок; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных участков и иных объектов недвижимости.

Для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом по ходатайству представителя ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО СЭУ «ГЛОБЭКС».

Согласно заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определить является ли возводимое здание жилым домом или строением вспомогательного использования (хозяйственной постройкой) на момент осмотра не представилось возможным, так как на данной стадии строительства имеется возможность оборудовать его как в жилой дом, так и в хозяйственную постройку.

Отвечая на второй из сформулированных судом вопросов, эксперт указал на то, что несоответствий здания, расположенного по <адрес>, требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемым к подобного типа объектам, на этапе незаконченного строительства, не выявлено. При этом экспертом рекомендована установка огнепреграждающих устройств и установок пожаротушения в спорном строении.

По выводам эксперта относительно соответствия исследуемого строения градостроительным нормам, строительство нового здания, наземных инженерных сооружений, на участке по <адрес>, допустимо только после проведенных археологических исследований, либо при отсутствии памятников археологии, при разрешении уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия, при участии археологов. Как указал эксперт, в связи с отсутствием информации о данных исследованиях, либо при наличии разрешения уполномоченного органа в сфере охраны объектов культурного наследия строительство спорного объекта соответствует требованиям Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, а при отсутствии данных разрешений – не соответствует.

Допрошенный в рамках слушания дела эксперт С.В.В. суду сообщил, что при отсутствии разрешения уполномоченных органов строительство, предполагающего проведение земляных и прочих работ, недопустимо и является нарушением градостроительных норм, действующих на территории г. Ростова-на-Дону.

Давая оценку представленным по делу доказательствам, суд исходит из того, что как заключение эксперта, так и его показания являются одними из средств доказывания юридически значимых обстоятельств, которые оцениваются судом в совокупности с иными имеющимися доказательствами. Оснований сомневаться в достоверности проведенного экспертом исследования и сообщенных им в судебном заседании сведений у суда не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что по данным Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону земельный участок с № находится в зоне Ж-1 (зона многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа). Одновременно участок отнесен к зоне охраны археологического культурного слоя.

Согласно ст. 20 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Ростовской-на-Дону Городской думы № 87 от 26 апреля 2011 года зона охраны археологического культурного слоя - территория, устанавливаемая специальными исследованиями в границах древних городов, поселений и их укреплений, на которой верхний слой земли до материка содержит остатки материальной культуры, связанной с историей возникновения города, его развития и трансформации, однако сохранившей материальные остатки различных эпох.

В границах охранных зон археологического культурного слоя не допускается: на участке работы - посадка деревьев и кустарников без разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия и без участия археологов; ведение археологических исследований на территории зон охраны памятников, включая участки культурного слоя, без наличия у исследователей открытого листа, специального разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия на изучение памятников; проведение строительных, земляных и других работ, связанных с нарушением покровных отложений в охраняемой зоне.

В границах охранных зон археологического культурного слоя допускается: строительство новых зданий, наземных инженерных сооружений после проведенных археологических исследований либо при отсутствии памятников археологии при разрешении уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия при участии археологов; до начала строительных работ на участках культурного слоя проводить археологические исследования, при этом учитываются сложность и продолжительность исследований, которые зависят от мощности (глубины) культурного слоя; оставлять фрагменты сооружений по завершении археологических исследований участка культурного слоя как недвижимые памятники истории и культуры;

Согласно ответу Министерства культуры Ростовской области, данному ФИО1 на её обращение, поданное после возбуждения дела, в уполномоченный государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия, земельный участок с № площадью <данные изъяты> кв.м. находится на территории объекта археологического наследия «Ливенцовка II-III» (комплекс поселений бронзового века с могильниками) в границах: с севера - железная дорога, с востока – балка ФИО4, с юга – берег р. Мертвый Донец, с запада – балка Семерниково, вне зон охраны, вне защитный зон объектов культурного наследия.

Как указал заместитель министра культуры Ростовской области в ответе на обращение ФИО1 со ссылкой на положения ст. 5.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в границах территории объектов культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объектов культурного наследия. В случае невозможности выбора земельного участка за территорией объекта археологического наследия в соответствии с п. 2 ст. 36 ФЗ № 73-ФЗ должен быть разработан план проведения спасательных археологических полевых работ, данный план после получения положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы необходимо представить на согласование в министерство культуры Ростовской области; и лишь при соблюдении указанных условий строительство возможно.

Принимая решение по делу, суд исходит из того, что в ходе судебного разбирательства нашел достаточное подтверждение и не опровергнут относимыми и допустимыми средствами доказывания тот факт, что ФИО1 осуществила строительство капитального объекта на земельном участке, находящимся в зоне охраны археологического культурного слоя, без предварительного согласования с уполномоченным государственным органом в сфере охраны объектов культурного наследия, а равно без получения разрешения на возведение объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом факт нахождения земельного участка в зоне охраны археологического культурного слоя отражен в градостроительном плане земельного участка, представленном истцом в материалы дела и переданном ему правопредшественником ФИО3, в связи с чем истица не могла не знать об имеющих место ограничениях и необходимости соблюдения ряда условий при использовании земельного участка.

Таким образом, учитывая, что в рамках слушания дела нашел свое достаточное подтверждение факт нарушения при строительстве градостроительных норм, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации Советского района г. Ростова-на-Дону.

По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая факт неоплаты назначенной по ходатайству представителя ответчика в целях подтверждения возражений на иск строительно-технической экспертизы, суд, основываясь на положениях ст. ст. 85, 98 ГПК РФ, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу в пользу ООО «Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» сумму в размере 36357, 76 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Советского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо – Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании объекта самовольной постройкой и обязанни ответчика её снести удовлетворить.

Признать объект, возведенный на земельном участке с № по адресу: <адрес>, ориентировочными размерами в плане <данные изъяты> м, самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с № по адресу: <адрес>, ориентировочными размерами в плане <данные изъяты> м,

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» сумму в размере 36357, 76 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья

Текст мотивированного решения суда изготовлен 14 июня 2017 года.