Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований указала, что она является собственником квартиры №, расположенной на первом этаже многоквартирного дома <адрес>. Решением собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. согласован перевод жилого помещения – квартиры № в нежилое помещение с организацией отдельного входа. Распоряжением главы администрации Советского АО г.Омска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> нежилое» разрешен перевод вышеуказанного жилого помещения в нежилое, при этом на нее, как на собственника квартиры №, возложена обязанность по выполнению работ по перепланировке переводимого помещения, в соответствии в с проектом, согласованным в установленном порядке, а также по окончании работ сдать помещение в эксплуатацию приемочной комиссии администрации Советского АО г.Омска.

ДД.ММ.ГГГГг. приемочной комиссией администрации Советского АО г.Омска установлено, что «перепланировка переводимого жилого помещения для размещения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> выполнена по согласованному проекту и соответствует своему назначению», о чем составлен соответствующий акт. Комиссия решила: принять в эксплуатацию нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГг. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на учет в государственном кадастре недвижимости. ДД.ММ.ГГГГг. она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о прекращении права собственности на квартиру № вышеуказанного многоквартирного дома и с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № указанного многоквартирного дома. Государственная регистрация была приостановлена, в связи с тем, что ей необходимо было подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. После чего, ДД.ММ.ГГГГг. она обратилась с заявлением о внесении изменений в ЕГРН, представив распоряжение главы администрации Советского АО г.Омска № от ДД.ММ.ГГГГ. и акт приемки в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг. ей было отказано в совершении регистрационных действий по причине того, что по мнению Управления Росреестра по Омской области, ею была произведена не перепланировка (переустройство) помещения, а реконструкция объекта капитального строительства, для проведения данного вида работ ей следовало получить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончании работ.

Указывает, что она, действуя в соответствии с требованиями жилищного законодательства, обратилась в Администрацию Советского АО г.Омска для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, представив необходимую проектную документацию, в которой производимые работы были определены как перепланировка и переустройство. Администрация Советского АО г.Омска, рассмотрев представленные документы, не усмотрела в них наличие признаков реконструкции, выдав распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ., приемочная комиссия подтвердила осуществление работ в соответствии с проектной документацией. Считает, что она действовала добросовестно, а отказ в государственной регистрации произведенных ею изменений нарушает ее права.

Просит суд признать за нею право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, образованное в результате перепланировки (переустройства) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Омска.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что истец обратилась в администрацию Советского АО г.Омска с заявлением о реконструкции жилого помещения в нежилое, предоставив все необходимые для этого документы. Работы были определены администрацией округа как перепланировка, администрация осуществила перевод помещения из жилого в нежилое, признаков реконструкции не обнаружила. Истец осуществила все действия, которые были необходимы, согласовала все действия с администрацией округа. В департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Омска с заявлением о реконструкции спорного помещения ФИО1 не обращалась. Считает, что истцом не была осуществлена реконструкция помещения, т.к. площадь помещения осталась прежней, истцом сделано крыльцо, оборудован выход на улицу. Жилое помещение было площадью <данные изъяты> кв.м. В настоящее время площадь помещения <данные изъяты> кв.м. Собственники помещений в многоквартирном доме давали согласие на реконструкцию спорного помещения. Никто не обжаловал распоряжение администрации о переводе помещения в нежилое помещение.

Представитель ответчика Администрации г.Омска в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области указывает, что по сведениям ЕГРН право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за истцом. В ЕГРН содержатся сведения об объекте капитального строительства, на первом этаже которого, расположена вышеуказанная квартира. Здание расположено по адресу: <адрес>, учтено в государственном кадастре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером №. Вид объекта недвижимости – здание, наименование – многоквартирный жилой дом, площадь – <данные изъяты> кв.м, этажность – <данные изъяты> этажа, год постройки – ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. истцу на основании абз. 6,8 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказано во внесении изменений в ЕГРН и выдачи повторного свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №. Со ссылкой на ст.ст. 22, 36 ЖК РФ, указывает, что осуществленные истцом действия влекут фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, а также ограждающей конструкции стены дома, вследствие устройства дверного проема. Данные действия следует расценивать как реконструкцию многоквартирного дома. На основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п.2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение – часть общего здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограничения строительными конструкциями. ЖК РФ не содержит понятия «реконструкция жилого помещения», а само понятие реконструкции и его определение дано в ГрК РФ и Ведомственных строительных нормах «ВСН 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования». В соответствии с ч. 14 ст. 1 ГрК РФ изменений параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, является реконструкцией объекта. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. Согласно ч. 5 ст. 8 ГрК РФ, разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.ст. 51,52 ГрК РФ. В соответствии с п.п. 15 п. 18 Положения о департаменте архитектуры и градостроительства администрации г.Омска, выдача разрешения на строительство на территории г.Омска отнесена к функциям департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Омска. Соответственно, выдача разрешения на реконструкцию в полномочия администраций округов не входит.

Представители третьих лиц – Администрации Советского АО г.Омска, Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Омска – в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (л.д. 10, 33-35).

Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ. Главы администрации Советского АО г.Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое» принято решение о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое, для размещения <данные изъяты>. На собственника помещения возложены следующие обязанности: выполнить работы по перепланировке переводимого помещения, в т.ч. устройству отдельного входа и цветовому решению фасада в соответствии с представленным проектом; предъявить для приемки выполненные работы приемочной комиссии администрации Советского АО г.Омска (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ. приемочной комиссией администрации Советского АО г.Омска подписан акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Из акта следует, что приемочной комиссией администрации Советского АО г.Омска установлено, что перепланировка переводимого жилого помещения для размещения торгово<данные изъяты>, расположенного по адресу: г<адрес> в Советском АО г.Омска выполнена по согласованному проекту и соответствует своему назначению (л.д. 12, 24).

Выпиской из протокола общедомового собрания собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что собственниками помещений указанного многоквартирного дома принято решение согласовать ФИО1 проект перепланировки и переустройства квартиры № в нежилое помещение, разрешить использовать часть общедомового имущества (несущие стены) для устройства отдельного выхода и часть земельного участка с кадастровым номером № для размещения на нем крыльца и тротуара, предназначенного для подхода к крыльцу нежилого помещения (л.д. 8-10).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Одновременно с заявлением истцом представлены на государственную регистрацию следующие документы: кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН) от ДД.ММ.ГГГГ. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, уведомление о переводе жилого помещения в нежилое от ДД.ММ.ГГГГ., распоряжение Главы администрации Советского АО г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ№, акт приемки в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области уведомило истца о приостановлении государственной регистрации, т.к. из плана расположения помещения видно, что при перепланировке и переустройстве квартиры под нежилое помещение было предусмотрено устройство нового изолированного входа на месте существующего оконного проема со стороны фасада, разборка стены под устройство отдельного входа. Таким образом перепланировка и переустройство квартиры связаны с изменением объема общего имущества и режима использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области отказало истцу в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРН в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по причине того, что истцом была осуществлена реконструкция спорного объекта, разрешение на проведение которой ФИО1 не получала. Выдача разрешений на реконструкцию к полномочиям администрации округа не относится. Истцу следовало получить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончании работ. Именно эти документы, по мнению регистрирующего органа, являются основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

В силу ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, прилагается разрешение на строительство (п. 3 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В силу ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

Согласно ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства РФ по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст.ст. 26, 28 ЖК РФ).

Из приведенных выше положений закона следует, что получение разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию необходимо только для строительства и реконструкции объекта недвижимости, в то время как для перепланировки таких документов не требуется.

Из материалов дела следует, что ФИО1, действуя в соответствии с требованиями ЖК РФ, обратилась в администрацию Советского АО г.Омска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, представив необходимую для этого проектную документацию, в которой производимые работы были определены как перепланировка и переустройство.

Администрация Советского АО г.Омска, рассмотрев представленные документы, так же не усмотрела в них наличие признаков реконструкции, требующей выдачи разрешения на реконструкцию, приняв решение о перевод жилого помещения в нежилое на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Приемочная комиссия администрации Советского АО г.Омска актом от ДД.ММ.ГГГГ. подтвердила осуществление работ в соответствии с проектной документацией. Указанным актом спорное помещение было принято в эксплуатацию.

Таким образом, ФИО1 надлежащим образом осуществила требуемые от нее действия, работы произведены по согласованию и на основании решения уполномоченного органа (Администрации Советского АО г.Омска).

В соответствии с ч. 1 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 3 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии со ст. 29 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 5 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Представленные ФИО1 на государственную регистрацию документы в отношении спорного нежилого помещения никем не были оспорены и (или) признаны недействительными. При оформлении данных документов, истцу не было указано на необходимость получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, истец, действуя добросовестно, выполнила все действия по переводу жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями действующего законодательства, а сложившаяся ситуация нарушает права и законные интересы истца как собственника спорного помещения.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235-237 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, образованное в результате перепланировки (переустройства) жилого помещения № на основании Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ. Главы администрации Советского АО г.Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в нежилое» и принятое в эксплуатацию согласно акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик вправе подать в Первомайский районный суд г.Омска заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца после истечения срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.

Мотивированное решение изготовлено 24.09.2018г. Решение не вступило в законную силу.