Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о переводе прав и обязанностей по договору аренды. Свои исковые требования мотивировав следующим, что 17 июня 2015 года между ООО «Свияжское» и ответчиками был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Цильнинский район», общей площадью 1 527 600 кв.м. со сроком аренды 49 лет. Право аренды на указанный земельный участок было зарегистрировано УФРС по Ульяновской области 21.07.2015 года за номером ***

28 февраля 2017 года между ООО « Свияжское» и ООО «МК Арбузовский» был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «МК Арбузовский» став новым арендатором получил все права и обязанности, предусмотренные ранее заключенным договором аренды от 17.06.2015 года. Указанный договор также был зарегистрирован УФРС по Ульяновской области 13.03.2017 года, номер регистрации ***.

В 2017 году ответчики, не уведомив арендатора - ООО «МК Арбузовский» провели кадастровые работы, выделив из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в аренде у ООО «МК Арбузовский» земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 964 800 кв.м. Далее ответчики 8 сентября 2017 года заключили новый договор аренды *** на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером *** с ФИО16, сроком на 10 лет. При этом ответчиками не был расторгнут предыдущий договор аренды от 17.06.2015 года, не получено согласие от ООО «МК Арбузовский» на проведение действий по выделу земельного участка. Совершенные ответчиком действия нарушают условия договора аренды от 17.06.2015 года, противоречат действующему Гражданскому законодательству. ООО «МК Арбузовский» направил ответчикам требование (претензию) о переводе на ООО «МК Арбузовский» прав и обязанностей арендатора ФИО16 по заключенному договору *** от 18.09.2017 года и о возмещении убытков. Ответчик указанное требование добровольно не удовлетворил. На основании ст.ст. 15 ч.1, ст. 421, п.4 ст. 445, ст. 621 ГК РФ, истец просит перевести на ООО «МК Арбузовский» права и обязанности по договору аренды *** от 18.09.2017 года, заключенному с ФИО16

Определением суда от 23 июля 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Свияжское» и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области.

В судебном заседании представитель ООО «МК Арбузовский» по доверенности ФИО17 поддержал исковые требования в полном объеме, суду пояснил, что новый договор аренды *** от 18 сентября 2017 года на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 964800 кв.м. заключенный между ответчиками и ФИО16 при существующем договоре аренды, заключенном между ООО «Свияжское» и ответчиками на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Цильнинский район», общей площадью 1 527 600 кв.м. со сроком аренды 49 лет, права по которому были переданы в полном объеме от ООО «Свияжское» к ООО «МК Арбузовский» полагает, что таким договором аренды нарушены права ООО «МК Арбузовский». Предположил, что требования п. 5.3.7 договора аренды от 17.06.2015г., об уведомлении арендодателей о передаче прав и обязанностей по договору иному лицу соблюдены, поскольку договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области. Кроме того, ответчики получали от ООО «МК Арбузовский» арендную плату по договору, поэтому могли знать о передаче прав истцу по договору аренды от 17.06.2015г.

Также представитель ООО «МК Арбузовский» ФИО17 указал, что в силу действующего законодательства, арендодатели не могут заключить договор аренды на новый выделенный участок с другим арендатором, не предложив прежним арендаторам заключить договор аренды, так как истец имеет преимущественное право на заключение договора на выделенный участок поскольку является арендатором по действующему еще договору аренды. При этом в материалах дела нет доказательств, что ООО «МК Арбузовский» предлагалось такой договор заключить. При этом выдел вновь образованного участка зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области, с указанием обременения в виде договора аренды с ИП ФИО16 По данному вопросу они обращались в Арбитражный суд, где состоялось решение от 23.03.2018 года, которым в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении записей в Единый государственный реестр недвижимости, было отказано. Как указал суд ими был избран ненадлежащий способ защиты. При этом процедуру выдела и межевания земельного участка они не оспаривают. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, суду пояснил, что договор аренды от 17.06.2015 года в части исполнения обязательств по выплате зерна, сахарного песка, выплате налоговых платежей арендодателям ими исполняется надлежащим образом, о чем свидетельствуют представленные документы.

Ответчик ФИО16 исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что согласно волеизъявлению собственников, на собрании в марте 2017 года было решено произвести выдел земельных долей в земельном массиве, после чего все ответчики оформили доверенности на указанные действия. Было проведено межевание земельного участка, составлен новый договор аренды между ответчиками и им, договор аренды от 18.09.2017 года был зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области. Срок договора устроил собственников, его срок стал лишь на 10 лет. По предыдущему договору аренды с ООО «Свияжское» собственники были недовольны условиями его исполнения, выплаты производились нерегулярно, налог не оплачивался, что приводило к задолженностям, а главное собственников не устраивал срок, на который был заключен договор - 49 лет. В связи с этим собственники обращалась с претензиями в ООО «МК Арбузовский», однако руководство было невозможно найти, претензии предъявить было некому. Данные нарушения послужили основаниями к заключению нового договора аренды с ним. Также пояснил, что у него имеются доверенности от ответчиков, по которым он имеет право представлять интересы всех ответчиков в суде.

Представитель ответчика ФИО16 по доверенности ФИО18 поддержал позицию своего доверителя, суду пояснил, что исковые требования являются необоснованными, поскольку истцом не учтены положения ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности, данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. При этом, когда земельный участок образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направлено участникам долевой собственности, в том числе в адрес истца и опубликовано в средствах массовой информации. Каких-либо возражений на счет границ земельных участков не поступало. Участники долевой собственности выдали ФИО16 заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения по месту расположения земельных участков, находящихся в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности, действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, заключать договоры аренды данного земельного участка и т.д. Необходимо отметить, что участники долевой собственности, выразившие на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка от ООО «Свияжское» в МК «Арбузовский», а также с условиями договора аренды земельных участков, были вправе выделить земельные участки и таким образом распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора МК «Арбузовский» либо ООО «Свияжское» земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. А в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО12, ФИО15 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Суду пояснили, что договор от 17.06.2015 года с ООО « Свияжское», по которому права и обязанности переданы ООО « МК Арбузовский» их не устраивал, так как свои обязанности ООО «МК Арбузовский» исполнял ненадлежащим образом, сахарного песка выдавали недостаточно, налоговые платежи за земли возвращали не всем, найти руководство было невозможно. Руководитель ООО «МК Арбузовский» ФИО19 общался с народом неохотно, каких- либо разъяснений не давал, в связи с чем ими было принято решение произвести выдел принадлежащих им земельных долей и подписать новый договор аренды с ФИО16, которого они знают и доверяют, уверены, что он их не обманет.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Свияжское» и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 17 июня 2015 года между собственниками долей - ФИО20, ФИО9, ФИО21, ФИО11, ФИО10, ФИО1, ФИО22, ФИО3, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО2, ФИО12, ФИО26, ФИО27, ФИО28 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Цильнинский район», общей площадью 1 527 600 кв.м. и ООО «Свияжское» был заключен договор аренды, предметом которого указано, что арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок ( п. 1.1.), со сроком аренды 49 лет (п. 3.1 договора) (л.д. 9).

Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 21 июля 2015 года.

Согласно п. 5.3.7. указанного договора аренды арендатор имеет право направив уведомление арендодателям в пределах срока действия настоящего договора сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог.

28 февраля 2017 года между ООО «Свияжское» и ООО «МК Арбузовский» был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «МК Арбузовский» став новым арендатором получил все права и обязанности, предусмотренные ранее заключенным договором аренды от 17.06.2015 года. Указанный договор также был зарегистрирован УФРС по Ульяновской области 13.03.2017 года, номер регистрации ***

В 2017 году ответчики по делу провели кадастровые работы, выделив из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в аренде у ООО «МК Арбузовский» земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 964800 кв.м, зарегистрировали право собственности на сформированный и выделенный земельный участок, что подтверждается соглашением об образовании общей долевой собственности и размеров долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 26.08.2017 г. (л.д. 175).

Земельный участок площадью 964800 кв.м с кадастровым номером *** образован (выделен) из земельного участка площадью 1 527 600 кв.м с кадастровым номером ***. ООО «МК Арбузовский» остался земельный участок площадью 562 800 кв. м с кадастровым номером *** (л.д. 2, 180).

18 сентября 2017 года ответчики заключили новый договор аренды *** на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером *** с ФИО16, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области 25.09.2017 г. (л.д. 222).

ООО «МК Арбузовский» стало известно о заключении ответчиками договора аренды с ФИО16

При этом ответчики не уведомили истца о заключении данного договора.

По мнению истца, ООО «МК Арбузовский» имеет право на перевод прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с ООО «Свияжское», поскольку спорные договора аренды заключены ответчиками в течение срока действия преимущественного права ООО «МК Арбузовский» по указанному договору аренды.

Как установлено в судебном заседании, в пределах срока действия договора аренды права и обязанности арендатора ООО «МК Арбузовский» выполняло свои обязанности по договору - производило выдачу зерна, сахарного песка, возврат земельного налога, предусмотренных по договору от 17.06.2015 года, что нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Вместе с тем, ответчики суду пояснили, что не получали уведомление о заключении договора от 28 февраля 2017 года между ООО «Свияжское» и ООО «МК Арбузовский» о передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и не были извещены об этом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом положения статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок не могут быть применены/не применяются в отношении арендатора земельного участка, существовавшего до выдела из него других участков, так как данный объект аренды больше не существует (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02 сентября 2014 года N 18-КГ14-63).

В судебном заседании установлено, что предметом договора аренды от 18 сентября 2017 года является земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 964800 кв.м, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в аренде у ООО «МК Арбузовский».

В рамках настоящего дела выдел вышеуказанного земельного участка никем не оспаривался.

Таким образом, на момент принятия решения земельный участок с кадастровым номером *** в том виде, в каком он был на момент, когда в отношении него 17.06.2015 г. принималось решение о передаче в аренду ООО «Свияжское», прекратил существование.

Указанный земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 964800 кв.м, переданный по договору аренды от 18.09.2017 года, объектом арендных правоотношений с ООО «Свияжское» не являлся и не является.

Кроме того, в судебном заседании не нашел подтверждения факт надлежащего извещения ответчиков при заключении договора о переходе прав от ООО «Свияжское» и ООО МК «Арбузовский», согласно п. 5.3.7 договора аренды от 17.06.2015 года.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23 марта 2018 года в удовлетворении исковых требований ООО «МК Арбузовский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании бездействия незаконным, выразившемся в невнесении записей в ЕГРН, отказано.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

При этом, доводы представителя истца об обратном не являются состоятельными, поскольку полностью опровергаются материалами дела, и не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Ссылка представителя истца ФИО17 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 марта 2018 года, не является основанием для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ульяновский районный суд.

Судья Д.Ю. Антончев

Решение изготовлено 05.09.2018 г.