Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива «Дом с мансардой» к Ивановой Валерии Владимировне о взыскании задолженности по оплате паевого, целевого взносов, взносов на содержание дома, процентов, пени,

у с т а н о в и л :

ЖСК «Дом с мансардой» обратилось в суд с иском, указывая, что между ЗАО «Окстрой» (Застройщик) и ответчиком 8 октября 2007 года был заключен договор о долевом инвестировании строительства жилья № ЗЛ, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, лит.А и передаче по окончании строительства квартиры площадью 102, 66 кв.м. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> и <адрес> было принято решение о признании ЗАО «Окстой» банкротом и введении конкурсного производства. По причине несостоятельности ЗАО «Окстрой, являющегося застройщиком вышеуказанного объекта, в отсутствие денежных средств на его достройку, строительство было прекращено. В связи с этим, для достройки дома и ввода его в эксплуатацию за счет дополнительно внесенных денежных средств инвесторами было принято решение о создании жилищно-строительного кооператива. Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ был создан Жилищно-строительный кооператив «Дом с мансардой» (далее ЖСК), согласно п.4.1 Устава которого, основной и единственной целью создания и деятельности ЖСК является удовлетворение потребностей граждан и юридических лиц в жилых и нежилых помещениях путем завершения строительства многоквартирного дома по <адрес>, <адрес> ввода его в эксплуатацию.

Истец указал, что 14 октября 2011 года между ЗАО «Окстрой» и ЖСК было заключено Соглашение № 36-БЗ о совместной работе по сдаче дома в эксплуатацию. Предметом данного соглашения является совместная деятельность ЖСК и Застройщика, направленная на достройку объекта силами ЖСК за счет взносов лиц, участвующих в инвестировании объекта и заключивших соответствующие договоры с ЗАО «Окстрой», которые общим собранием членов ЖСК принимались в члены ЖСК и несли обязанности по оплате дополнительных целевых и паевых взносов на достройку объекта.

20 июля 2013 года на основании письменного заявления ответчик была принята в члены ЖСК.

30 августа 2013 года объект введен в эксплуатацию.

15 декабря 2014 года квартиры общей площадью 100, 4 кв.м по акту приема-передачи была передана ответчику, 25 февраля 2015 года зарегистрировано право собственности ответчика на квартиру.

Истец указал также, что протоколами общего собрания членов ЖСК от 14 декабря 2011 года, 4 сентября 2012 года и 25 ноября 2014 года приняты решения об установлении размеров оплат паевых взносов, связанных с достройкой объекта и ввода его в эксплуатацию, исходя из общей площади квартиры по договору долевого инвестирования, окончательный размер которого составляет 26892 руб. за 1 кв.м фактической площади квартиры, то есть в общем размере 2699956, 80 руб. В соответствии с данным решением общего собрания членов ЖСК для всех членов ЖСК, имеющих невыполненные обязательства по внесению дополнительного паевого взноса на достройку объекта, срок исполнения обязательства по внесению данного взноса установлен до 1 января 2015 года. Кроме того, решениями общих собраний членов ЖСК определены целевые взносы на увеличение электрической мощности на объекте с 80 кВт до 267 кВт (16000 руб. за 1 кВт мощности), необходимой для нормальной эксплуатации объекта и жилых помещений в нем, взноса на установку лифтов на объекте в размере 2454 за 1 кв.м площади квартиры, взносов на проведение кадастровых работ по постановке квартиры на кадастровый учет в размере 70000 руб.с квартиры, взносов на установку домофона и электросчетчика в размере соответственно 10000 руб. и 8697 руб., взноса на благоустройство территории в размере 60800 руб. единовременно, а также взноса на содержание и эксплуатацию объекта в размере 116 руб. за 1 кв.м площади квартиры.

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по оплате дополнительного паевого взноса на достройку дома в размере 2181178, 80 руб., а также указывая, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению целевых взносов в полном объеме в размере 603878, 60 руб., в том числе взноса на установку лифта в размере 246381, 60 руб., взноса на увеличение мощности электроэнергии в размере 208000 руб., целевого взноса на благоустройство территории в размере 60800 руб., целевого взноса на установку домофона в размере 10000 руб., целевого взноса на установку эл/счетчика в размере 8697 руб., целевого взноса на проведение кадастровых работ и постановку квартиры на кадастровый учет для регистрации права собственности в размере 70000 руб., полагая, что на стороне ответчика, приобретшего право собственности на квартиру за счет средств ЖСК и не компенсировавшего соответствующие затраты инвесторов на достройку дома, имеется неосновательное обогащение, истец просит взыскать с ответчика неоплаченный дополнительный паевой взнос на достройку дома в размере 2181178, 80 руб., неоплаченные целевые взносы в размере 603878, 60 руб. Также истец просит взыскать с ответчика проценты по ст.395 Гражданского кодекса РФ за неисполнение обязательства по оплате дополнительного паевого взноса в размере 508063, 19 руб.; на оплату целевых взносов - 129021, 40 руб.

Кроме того, истец ставит вопрос о взыскании с ответчика целевого взноса на содержание и обслуживание дома, которые решением собрания установлен в размере 209223, 88 руб. и неустойку в соответствии с п.14 ст.155 Жилищного кодекса РФ в размере 56100 руб.30 коп.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании представили письменные возражения, в которых указали, что с 13 мая 2015 года ответчик не является собственником помещения в многоквартирном доме; просили применить срок исковой давности к требованиям о взыскании взносов на содержание и обслуживание дома, установку лифтов, увеличение мощности электроэнергии, на благоустройство территории; полагают, что целевой взнос на увеличение мощности электроэнергии, как установленный со сроком исполнения до 20 мая 2015 года, подлежит взысканию не с ответчика, а с нового собственника квартиры; полагают, что обязанность по содержанию жилого помещения у ответчика возникло с 25 февраля 2015 года – даты государственной регистрации права собственности и прекратилось с момента отчуждения квартиры – 12 мая 2015 года. Полагают, что истец не вправе взыскивать с ответчика дополнительный паевой взнос, поскольку цена в договоре инвестирования, заключенном между ЗАО «Окстрой» и ответчиком может быть изменена не иначе как при заключении дополнительного соглашения; соответствующего соглашения не подписывалось.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГК РФ).

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что 8 октября 2007 года между ЗАО «Окстрой» и ответчиком был заключен договор № ЗЛ о долевом инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, между домами №№ и 8, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит.А и передачи по окончании строительства трехкомнатной квартиры площадью 102, 66 кв.м.

Плановый срок окончания строительства установлен договором в первом квартале 2008 года.

11 июля 2013 года Арбитражным судом города Санкт-Петербург и Ленинградской области было принято решение о признании ЗАО «Окстой» банкротом и введении конкурсного производства.

По причине несостоятельности ЗАО «Окстрой» строительство вышеуказанного дома было прекращено.

По согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга было принято решение о необходимости создания инвесторами объекта Жилищно-строительного кооператива, достройке объекта и вводе его в эксплуатацию за счет дополнительно внесенных инвесторами на достройку денежных средств в виде паевых и целевых взносов.

ДД.ММ.ГГГГ был создан ЖСК «Дом с мансардой», согласно п.4.1 Устава ЖСК основной целью создания и деятельности ЖСК является удовлетворение потребностей граждан и юридических лиц в жилых и нежилых помещениях путем завершения строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> ввод его в эксплуатацию.

14 октября 2011 года между ЗАО «Окстрой» и ЖСК «Дом с мансардой» было заключено соглашение № 36-БЗ о совместной работе по сдаче дома в эксплуатацию, предметом которого являлась совместная деятельность ЖСК и застройщика, направленная на достройку объекта силами ЖСК за счет взносов лиц, участвующих в инвестировании объекта и заключивших соответствующие договоры с ЗАО «Окстрой», которые общим собранием членов ЖСК были приняты в члены ЖСК и несли обязанности по оплате дополнительных целевых и паевых взносов на достройку объекта недвижимости.

21 марта 2012 года объект в состоянии не завершенного строительства был передан от ЗАО «Окстрой» ЖСК «Дом с мансардой», что подтверждается соответствующим актом.

20 июля 2013 года на основании письменного заявления ответчик была принята в члены ЖСК.

30 августа 2013 года объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1113в-2013.

Судом также установлено, что 15 декабря 2014 года квартира общей площадью 100, 4 кв.м по акту приема-передачи была передана ответчику.

25 февраля 2015 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на квартиру, запись о регистрации №

При рассмотрении дела также установлено, что решением общего собрания членов ЖСК «Дом с мансардой» от 14 декабря 2011 года установлен дополнительный паевой взнос в размере 4000 руб. за квадратный метр помещений на которые у дольщиков имеется право требования.

Решением общего собрания от 20 июля 2013 года ФИО2 принята в члены ЖСК «Дом с мансардой».

Решением общего собрания от 29 апреля 2014 года установлен целевой взнос на работы по регистрации жилых и нежилых помещений в собственность в размере 70000 руб. за один объект, установлен целевой взнос на приобретение, установку и опломбировку электросчетчиков в квартирах в размере 8697 руб. с квартиры, установлен целевой взнос на приобретение оборудования и установку домофона в размере 10000 руб. с квартиры.

Решением общего собрания от 25 ноября 2014 года для дольщиков-должников, в том числе, для ответчика, окончательный размер паевого взноса на достройку дома утвержден в сумме 26892 руб. с квадратного метра помещений со сроком внесения до 1 января 2015 года; для всех лиц, имеющих задолженность по взносам, проценты (пени) за просрочку внесения взносов установлены в размере 18 % годовых. Указанное решение не оспорено. Этим же решением установлен целевой взнос за оплату работ по благоустройству и установке ворот в размере 60800 руб.

Решением собрания ЖСК от 29 ноября 2013 года утвержден размер ежемесячных взносов на содержание дома в 2014 году из расчета 100 руб. с квадратного метра помещения; в 2015 года – из расчета 116 руб. за квадратный метр (решение от 25 декабря 2014 года).

25 декабря 2014 года Решением ЖСК от 27 апреля 2015 года установлен дополнительный целевой взнос для увеличения мощности потребления электроэнергии на доме в размере 16000 руб. за 1 кВт увеличиваемой мощности в помещении, срок уплаты до 20 мая 2015 года; установлен дополнительный целевой взнос на установку лифтов в размере 2454 руб. с квадратного метра помещения.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ФИО2 имеет задолженность по уплате паевого, целевых взносов и взносов на содержание дома, согласно представленному истцом расчету.

В соответствии с п.3 ст.30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ст.158 Гражданского кодекса РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно дор десятого числа месяца, следующего за отчетным.

В силу п.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно п.п.5, 6 ст.155 Жилищного кодекса РФ, члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Согласно п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (далее Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 33 Правил установлено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части оплаты дополнительного взноса на достройку объекта, а также на оплату целевых взносов подлежат удовлетворению, поскольку оплата данных взносов установлена решениями общего собрания членов ЖСК «Дом с мансардой», членом которого являлась ответчик, приобретшая посредством участия в ЖСК право собственности на законченный строительство и введенный в эксплуатацию объект недвижимости. Материалами дела подтверждается, что <адрес> достроен за счет средств ЖСК «Дом с мансардой», ФИО2 от приобретения в собственность квартиры в данном доме не отказалась, соответственно, должна компенсировать расходы ЖСК путем уплаты паевого и целевых взносов.

Ссылки ответчика на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям, основанным на общих собраниях членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты во внимание суда, поскольку окончательный размер паевого взноса на достройку дома определен решением общего собрания членов ЖСК 25 ноября 2014 года со сроком исполнения до 1 января 2015 года; дополнительные целевые взносы для увеличения мощности потребления электроэнергии в доме, на установку лифтов, на благоустройство и установку ворот установлены решением общего собрания членов ЖСК 27 апреля 2015 года, истец обратился в суд с иском 21 декабря 2017 года, то есть в пределах установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

Задолженность по взносам на содержание и обслуживание дома подлежит взысканию с ответчика в пределах срока исковой давности, начиная с 31 декабря 2014 года по 12 мая 2015 года (до момента перехода права собственности на квартиру от ответчика к другому лицу) в размере 61133, 88 руб.((11646,40+*4)+ 10040+4508,28).

С ответчика также в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ подлежат взысканию проценты за просрочку в уплате паевого взноса за период с 21 мая 2015 года (с учетом срока, установленного решением ЖСК от 25 декабря 2014 года) по 18 декабря 2017 года в размере 442324, 88 руб., согласно представленному истцом расчету, с которым суд соглашается, а также проценты за просрочку уплаты целевых взносов согласно расчету истца в пределах суммы иска в размере 129021, 40 руб.

В силу п.14 ст.155 Жилищного кодекса РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Исходя из того, что судом задолженность по оплате взносов на содержание и эксплуатацию дома взыскана в пределах срока исковой давности с 31 декабря 2014 года, соответственно, неустойка за нарушение срока внесения платы также подлежит взысканию с 31 декабря 2014 года по 12 мая 2015 года в размере 48286, 34 руб. (1055,30+1023,37 = 1210,75+1246,91+1366, 19+42383,82).

На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца положат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 25529, 12 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО2 в пользу Жилищно-строительного кооператива «Дом с мансардой» задолженность по оплате паевого взноса 2181178, 80 руб., задолженность по целевым взносам в размере 603878, 60 руб., задолженность по взносам на содержание дома в размере 61133, 88 руб., проценты за просрочку оплаты паевых взносов в размере 442324, 88 руб., проценты за просрочку оплаты целевых взносов в размере 129021, 40 руб., неустойку за просрочку оплаты взносов на содержание и эксплуатацию дома в размере 48286, 34 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 25529, 12 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья