Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме и общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме и общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним.

Требования мотивировал тем, что *** он заключил с ООО «Домстрой» инвестиционный договор *** на строительство многоквартирного жилого *** в ***. Согласно пункту 3.2.2. указанного договора ответчик обязался обеспечить строительство жилого дома (включая нежилое помещение *** в нем) по адресу: ***, и передать ему это помещение. Пунктом 1.1. договора согласованы следующие параметры помещения: номер нежилого помещения - *** подъезд-***; этаж-***; общая площадь согласно проектной документации – 150,0 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1. договора он оплатил стоимость помещения в полном объеме, а именно 1 000 000 рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями и справкой ООО «Домстрой». *** ответчик передал ему нежилое помещение *** по адресу: ***, по передаточному акту к инвестиционному договору *** от ***. Тогда же ему были выданы ключи от нежилого помещения. Он на законных основаниях пользуется и владеет указанным помещением. Однако до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее помещение. ООО «Домстрой» многоквартирный жилой дом *** поставлен на кадастровый учет под ***, зарегистрировано право собственности на дом (свидетельство *** от ***.). Его помещение *** также поставлено на кадастровый учет под ***. Пояснил, что расчет за помещение произведен им полностью, помещение ему передано, и он им пользуется, считая его своим, оплачивает платежи за жилищно-коммунальные услуги, сделал в помещении косметический ремонт. Требований о выселении к нему никто не предъявлял. Просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение по адресу ****** с кадастровым номером ***, а также право общедолевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу ***, пропорционально доле в праве собственности на помещение.

В суде истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дал пояснения аналогичные, указанным в иске.

В суде 3-е лицо без самостоятельных требований ФИО2 исковые требования поддержала, пояснения дала аналогичные, указанным в иске.

В суд представитель ответчика ООО «Домстрой» не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причины неявки суду не сообщил (л.д.39,41).

В суд представитель третьего лица без самостоятельных требований Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Юргинского отдела, не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, об уважительности причины неявки суду не сообщил (л.д.43).

Суд, выслушав истца, 3-е лицо без самостоятельных требований, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч. 1 ст. 1).

Согласно положениям ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из письменных материалов дела судом установлено, что ООО «Домстрой» является юридическим лицом, основным видом деятельности которого является производство общестроительных работ по возведению здания, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ***., уставом (л.д.15-22,44-46).

Решением Арбитражного суда *** по делу №***. от ***. по иску ООО «Домстрой» к Администрации *** о признании права собственности на 3-х этажный, 3-х подъездный жилой дом, расположенный по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** на основании статьи 222 ГК РФ исковые требования ООО «Домстрой» удовлетворены (л.д.47-49).

Из данного решения суда, а также из сообщения Администрации *** от ***. *** (л.д.50) следует, что ООО «Домстрой» было начато строительство 3-х этажного, 36-квартирного жилого дома без получения разрешения на строительство.

Право собственности ООО «Домстрой» на 3-х этажный, 3-х подъездный жилой дом, расположенный по адресу: ***, зарегистрировано, получено свидетельство о государственной регистрации права от ***. (л.д.11), получен технический план здания от ***. (л.д.51-57) и кадастровый паспорт здания от ***. *** (л.д.12-13), выданный Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ***. Из кадастрового паспорта здания видно, что жилой дом, расположенный по адресу ***, с кад.***, назначение: многоквартирный дом, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1; общей площадью 1.849,10 кв.м., имеет в составе жилые помещения, в том числе, нежилое помещение с кадастровым номером ***.

Технические характеристики многоквартирного дома подтверждаются техническим паспортом от ***. и планом подвала с оголовками свай (л.д.23-31,66-74,75).

Право собственности ООО «Домстрой» на земельный участок по адресу: ***, было зарегистрировано ***., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ***. (л.д.32).

Решением Юргинского городского суда *** от ***., вступившим в законную силу ***., по делу по иску М.Ф.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на квартиру, общедомовое имущество прекращено право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» на многоквартирный жилой дом по адресу ***, общей площадью 1849,1 кв.м. (в том числе коридоров и мест общего пользования – 14,4 кв.м., лестниц 116,3 кв.м., жилых помещений: общая площадь квартир – 1249,5 кв.м., в том числе жилая площадь 922, 2 кв.м.., нежилых помещений -468,9 кв.м.), а также на земельный участок по адресу *** с кадастровым номером ***, с назначением – земли населенных пунктов, под проектирование и строительство жилого дома, общей площадью 2196,47 кв.м. (л.д.76-78).

Данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРП от ***. (л.д.79). Из данной выписки так же усматривается, что данный участок принадлежит на праве общедолевой собственности М.Ф.А., А.Р.В., в отношении земельного участка существует обременение права в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

***ФИО1 заключил с ООО «Домстрой» инвестиционный договор *** на строительство многоквартирного жилого *** в ***. Согласно пункту 3.2.2. указанного договора ответчик обязался обеспечить строительство жилого дома (включая нежилое помещение *** в нем) по адресу: ***, и передать ему это помещение. Пунктом 1.1. договора согласованы следующие параметры помещения: номер нежилого помещения - ***; подъезд - ***; этаж - ***; общая площадь согласно проектной документации – 150,0 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1. договора стоимость помещения установлена в размере 1 000 000 рублей, которые выплачены истцом ответчику в полном объеме, что подтверждается соответствующими справкой ООО «Домстрой» и квитанциями ООО «Домстрой».

*** ООО «Домстрой» передал ФИО1 нежилое помещение *** по адресу: ***, по передаточному акту к инвестиционному договору *** от ***г.

Спорное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет ***., получен кадастровый паспорт, в котором площадь помещения указана 153,3 кв.м. (л.д.10).

Таким образом, судом установлено, что предметом спора является нежилое помещение по адресу ***, пом.***, с кадастровым номером ***, которое находится в составе многоквартирного дома, собственником которого являлся ООО «Домстрой», выступивший застройщиком данного дома и заключившим с истцом договор, в результате которого истцу после оплаты по договору передано спорное нежилое помещение, права собственности на помещение как на объект недвижимости ни за кем не зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ***. (л.д.58). Право собственности застройщика на многоквартирный дом прекращено решением Юргинского городского суда в связи признанием права собственности на квартиру в многоквартирном доме и общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним за М.Ф.А.

Разрешая исковые требования по существу, суд считает, что к правоотношениям сторон необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО "Домстрой" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Домстрой", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору нежилое помещение *** проектной площадью 150,0 кв.м., согласно кадастрового паспорта площадь помещения составляет 153,3 кв.м.

В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В настоящее время строительство жилого дома завершено.

В пункте 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что к объектам общей собственности относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно, то суд пришел к выводу, что спорное нежилое помещение не относится к помещениям общего пользования жилого помещения, так как подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности. Спорное помещение не относятся к помещениям общего пользования, так как согласно кадастровым паспортам имеет самостоятельное назначение, является обособленным, предназначено для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи, с чем не является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.

Из технического паспорта жилого дома, заключения специалиста ООО «Судебно-экспертная лаборатория ФИО3» ***., из письменных пояснений ООО «Домстрой», приобщенных к материалам дела, следует, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу *** имеет 2 оконных поема, 2 санузла, отдельный выход, инженерных коммуникаций, обслуживающих весь дом в целом в нем нет, что указывает на то, что данный объект является самостоятельным объектом недвижимости, не относящимся к общедомовому имуществу, и может использоваться самостоятельно.

При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для признании за истцом на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект недвижимости – нежилое помещение по адресу: ***, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по инвестиционному договору в полном объеме.

Согласно ст.289 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, технические подвалы, доля в праве на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом (п.1 ст.290 ГК РФ; п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ; п.2 раздела I Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" также определен перечень состава общего имущества).

При приобретении в собственность нежилого помещения в многоквартирном доме приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество) многоквартирном доме (п.1 ст.38 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ).

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.2 ст.290 ГК РФ; п.2 ст.37 ЖК РФ). Нормы, указанные в ст.ст.289 и 290 ГК РФ, ст.ст. 37 и 38 ЖК РФ, императивны. Данные нормы, по мнению суда, относятся в полной мере и к нежилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п.6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным подлежащим сносу или реконструкции").

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о регистрации).

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 признавая за ним права общедолевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу ***, пропорционально доле в праве собственности на нежилое помещение.

Так как решение состоялось в пользу истца, суд на основании ст. 98 ГПК РФ взыскивает с ответчика судебные расходы в виде оплаченной при подаче иска в суд госпошлины в размере 13200 руб. (л.д.5).

Руководствуясь ст.ст. 193-198,274 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме и общедомовое имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение по адресу ***, с кадастровым номером ***, общей площадью 153,3 кв.м., а также право общедолевой собственности на общедомовое имущество и на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу ***, пропорционально доле в праве собственности на нежилое помещение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 13200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с даты принятия решения в окончательной форме в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд.

Председательствующий: С.А. Красиева

Решение в окончательной форме принято 23.11.2016г.