Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в обоснование требований указав, что 03.05.2017 заключила с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения – одноэтажного здания бригадного домика № по <.........> в <.........>. По условиям договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 000 000 рублей, предусмотрена рассрочка оплаты в течение 36 месяцев с даты подписания договора, установлена ипотека недвижимости. После осуществления сделки 03.05.2017 стороны передали договор для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю через МФЦ г. Находка. 04.05.2017 ответчик обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации сделки, на основании чего государственная регистрация перехода права собственности, а также договора ипотеки была приостановлена до 04.08.2017. Между тем, приостановление государственной регистрации договора ипотеки на основании заявления лишь одной из сторон сделки не допускается. Описанными действиями ответчик препятствует регистрации договора купли-продажи помещения. На основании изложенного истец просила суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения – одноэтажного здания бригадного домика № по <.........> в <.........>, заключенного 03.05.2017 между ФИО1 и ФИО2, отменить решение государственного регистратора Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО3 от 15.05.2017 о приостановлении государственной регистрации ипотеки.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, ранее в судебном заседании 01.08.2017 представитель истца ФИО4 на заявленных требованиях по доводам искового заявления настаивал, пояснил, что ФИО1 осуществила первый платеж в соответствии с договором, передача объекта недвижимости была осуществлена, однако ответчик прекратил общение с истцом, перестал отвечать на телефонные звонки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской, 31.08.2017 представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании 01.08.2017 ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 иск не признали. Представитель ответчика пояснила, что в соответствии с п. 4.1.1 договора купли-продажи нежилого помещения объект должен быть передан по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента подписания договора, однако истец не явилась для осуществления передачи, то есть фактически объект передан не был, в связи с чем была приостановлена регистрация сделки. В настоящее время спорный объект недвижимости продан иному лицу, его право собственности зарегистрировано 21.07.2017. Доводы истца о незаконности приостановления договора ипотеки на основании заявления одной стороны представитель полагал необоснованными, поскольку договор ипотеки как отдельный документ не заключался, обременение возникло в силу закона. Ответчиком предпринимались действия по передаче объекта недвижимости, однако истец уклонялась от ее осуществления и не выходила на связь.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении корреспонденции 15.09.2017, направил письменные возражения на исковое заявление, в которых содержалась просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

Кроме этого, в письменных возражениях на иск представитель третьего лица с требованиями не согласилась, указав, что с 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности, а не договора купли-продажи, как указал истец в исковом заявлении. При этом основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. Таким образом, основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости может являться лишь решение суда о государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества при условии предоставления иных необходимых документов.

Суд считает возможным в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, изучив материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 03.05.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение – одноэтажное здание бригадного домика № площадью 86 кв.м, расположенное по <.........> в <.........>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 000 000 рублей. Пунктом 2.2 предусмотрена оплата объекта в рассрочку в течение 36 месяцев с даты подписания договора.

В соответствии с п. 3.1 договора объект, приобретаемый покупателем по договору находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Разделом 5 договора установлено, что переход права собственности на объект подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На основании п. 4.1.1 продавец обязуется передать покупателю объект по акту приема-передачи в течение пяти календарных дней с момента подписания договора. Пунктом 4.2.2 предусмотрена обязанность покупателя принять от продавца объект по акту приема-передачи в установленный п. 4.1.1 срок.

Договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора (п. 9.1 договора).

В ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривалось сторонами, что фактически передача объекта недвижимости не состоялась, акт приема-передачи стороны не подписывали, объект недвижимости остался во владении продавца.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю о приостановлении государственной регистрации от 15.05.2017 № 25/010/006/2017-4967, направленного ФИО1, с 15.05.2017 приостановлено осуществление действий по ипотеке (без регистрации сделки) в отношении объекта недвижимости – бригадный домик №, расположенный по <.........> в <.........>, в связи с тем, что процедура регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости приостановлена по заявлению правообладателя от 04.05.2017 на срок до 04.11.2017. Осуществление действий по регистрации ипотеки (без регистрации сделки) приостановлено до 14.08.2017.

Ответом Управления Росреестра по Приморскому краю от 18.08.2017 № 15003 установлено, что государственная регистрация перехода права на спорный объект недвижимости была приостановлена до 30.08.2017 в связи с подачей ФИО2 заявления о прекращении регистрации в одностороннем порядке. В государственной регистрации ипотеки в силу закона отказано 14.08.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с 21.07.2017 собственником спорного объекта недвижимости является ФИО6

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации перехода права собственности при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Договор купли-продажи от 03.05.2017 между ФИО1 и ФИО2 не предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать объект недвижимости покупателю.

Таким образом, в силу вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ необходимым условием удовлетворения требований о государственной регистрации права собственности, является исполнение договора в виде передачи вещи, которое состоит из вручения нежилого помещения покупателю, поскольку именно после исполнения продавцом обязательства по передачи объекта недвижимости покупателю, последний становится законным его владельцем.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что спорное нежилое помещение фактически ФИО2 ФИО1 не передавалось, ФИО2 продолжил фактически владеть и распоряжаться им, впоследствии осуществив продажу спорного объекта иному лицу. Таким образом, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что фактической передачи объекта недвижимого имущества не было, что не отрицалось представителе истца в подготовке к рассмотрению дела.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – бригадный домик №, расположенный по <.........> в <.........>, на основании договора купли-продажи, поскольку обязательства по данному договору купли-продажи в части передачи недвижимости покупателю не исполнены.

Довод истца о том, что приостановление государственной регистрации ипотеки произведено регистрирующим органом в нарушение ч. 5 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» противоречит обстоятельствам дела, поскольку в соответствии с указанной нормой закона приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. Вместе с тем, как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 15.05.2017 № 25/010/006/2017-4967, осуществление сделки по регистрации ипотеки (без регистрации сделки) приостановлено государственным регистратором до 14.08.2017. При этом из уведомления не усматривается, что приостановление государственной регистрации ипотеки произведено на основании заявления стороны.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество является судебный акт, которым удовлетворены требования стороны о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. При этом, как обоснованно указал представитель третьего лица в возражениях на иск, действующим законодательством не установлена государственная регистрация договора купли-продажи объекта недвижимости как такового.

Поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, а истец просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

На основании изложенного правовых оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Приморскому краю по осуществлению приостановления и прекращения регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и ипотеки не имеется. При этом, из искового заявления не следует, какие именно требования закона либо иного нормативного акта были нарушены регистратором. В данном случае, ввиду отсутствия основания для признания незаконным отказа в совершении регистрационных действий, отсутствуют процессуальные основания для принятия решения об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию прав на недвижимость.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья М.А. Чернова

решение в мотивированном виде

изготовлено 07.11.2017