Гражданский кодекс часть 1

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Клочковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Кашиной А.В., участием представителя ответчиков ФИО1, ФИО2, действующего на основании доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО5 о признании недействительными сделок, об исключении в ЕГРН записи о государственной регистрации права,

установил:

Истец ФИО4, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО5 о признании недействительными сделок, об исключении в ЕГРН записи о государственной регистрации права, указав в обоснование заявленных требований, что ей принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Ответчикам по делу ФИО1, ФИО2 принадлежало по 1/4 доле каждой в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и земельный участок.

02.10.2020 от ответчиков ФИО1, ФИО2 истцу поступило предложение о покупке принадлежащих им долей в праве на недвижимое имущество за 1 600 000 руб., по 800 000 руб. за долю каждой, истец выразила свое согласие на покупку, но в связи с изменением материального положения ответчиков сделка не состоялась.

26.04.2021 ответчики ФИО1, ФИО2 вновь предложили ей пробрести принадлежащие им доли в праве на недвижимое имущество, но уже за 3 990 000 руб., по 1 995 000 руб. за долю каждой, на что истец вновь выразила свое согласие, которое было удостоверено нотариусом по Кисловодскому городскому нотариальному округу Ставропольского края 24.05.2021, и в этот же день ее согласие было направлено заказными письмами с уведомлением в адрес ответчиков. При этом, в своем заявлении она указала, что согласна заключить договор купли-продажи в нотариальной конторе в срок до 30.06.2021, поскольку знала об отдаленности места проживания ответчиков, которым потребуется время на дорогу.

Тем самым истец соблюла требования ст. 250 ГК РФ, между тем, при проверке данных о правообладателях объекта недвижимого имущества, ей было сообщено нотариусом, что доли ответчиков в спорном имуществе принадлежат другому лицу, а именно, ФИО5, государственная регистрация права за последним произведена 08.06.2021.

Поскольку истец имеет право преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ, истец полагает, что при заключении договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, ответчиками ФИО1, ФИО2, не соблюдено ее преимущественное право иного собственника спорных объектов недвижимости на выкуп продаваемой доли.

Истец, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и положения ст. 250 ГК, ст. ст. 166,167,168, ГК РФ, с учетом последнего уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, площадью 1185 кв.м., КН № с 1/2 долей жилого дома, площадью 98 кв.м., №, расположенных по адресу: <адрес> от 07.06.2021 недействительным; признать договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка, площадью 1185 кв.м., КН № с 1/2 долей жилого дома, площадью 98 кв.м., КН №, расположенных по адресу: <адрес> от 26.04.2021 недействительным; исключить запись № в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.06.2021.

Определением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 27.09.2021, вынесенным в протокольной форме, в связи с характером спорного правоотношения, к участию в деле соответчиком привлечен ФИО5

В судебном заседании истец ФИО4 исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в иске. Суду пояснила, что она является собственником 1/2 доли в спорном недвижимом имуществе, наряду с ответчиками ФИО1, ФИО2, до продажи спорных долей от последних в ее адрес поступило предложение от 26.04.2021 о выкупе принадлежащих им долей за 3 990 000 руб., 24.05.2021 она сообщила о своем согласии купить по указанной стоимости спорные доли уведомлением нотариусу, которое в тот же день было направлено в адрес ответчиков, между тем, ответчики проигнорировав ее желание приобрести долю в спорном недвижимом имуществе, несмотря на ее письменное согласие приобрести его, продали недвижимость ФИО5 Далее пояснила суду, что мотивом подачи искового заявления является нарушенное преимущественное право, предусмотренное статьей 250 ГК РФ, при этом она имеет непосредственный интерес в признании оспариваемых сделок недействительными, поскольку имеет намерение приобрести в собственность спорное недвижимое имущество, вместе с тем, купить его она желает у ответчиков ФИО1 и ФИО2, с которыми ранее были достигнуты определенные договоренности, но никак не у ФИО5 Далее пояснила суду, что со слов родственников ей стало известно, что спорная недвижимость была приобретена ФИО5 у ФИО1, ФИО2 за 1 600 000 руб., каждой из которых он выплатил по 800 000 руб., но никак не за цену указанную в договоре. Просила суд исковые требования удовлетворить.

В судебное заседание ответчики ФИО1, ФИО2, не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, обеспечили в судебное заседание явку своего представителя ФИО3

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО1, ФИО2, действующий на основании доверенности ФИО3, исковые требования не признал. Суду пояснил, что совершение сделки с нарушением преимущественного права покупки не влечет ее недействительность, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушения, так, другой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, при этом доказательств в подтверждение наличия денежных средств, достаточных для приобретения спорной доли жилого дома и земельного участка ФИО4 в процессе рассмотрения спора не представила, тогда как, претендуя на спорную долю в недвижимом имуществе ФИО4 должна была бы перевести на счет Управления Судебного Департамента в Ставропольском крае денежные средства в сумме 3 990 000 руб. В связи с тем, что гражданским законодательством предусмотрен иной способ защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество, однако сторона истца таких требований в ходе судебного разбирательства не заявила, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО5 исковые требования не признал. Суду пояснил, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, 26.04.2021 перед заключением предварительного договора купли - продажи доли жилого дома и земельного участка он передал ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 1 600 000 руб., впоследствии при заключении основного договора-купли продажи 07.06.2021, остальная денежная сумма была также передана продавцам, спорные объекты недвижимости он приобрел именно за цену, указанную в договоре, а доводы ФИО4 являются голословными. Сделки оформлены в присутствии нотариуса, впоследствии его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в заявлениях в адрес суда просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав истца, ответчика, представителя ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцу ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности, 1/2 доля в праве на жилой дом, площадью 98 кв.м., КН № и земельный участок, площадью 1185 кв.м., КН №, расположенные по адресу: <адрес>.

Ответчикам по делу ФИО2, ФИО1 ранее принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Из материалов дела следует, что 26.04.2021 ФИО2, ФИО1 через нотариуса по Кисловодскому городскому округу Ставропольского края ФИО6 предложили истцу выкупить их доли в праве на спорные объекты недвижимости, по цене за 3 990 000 руб., по 1 995 000 руб. за долю каждой, о чем были составлены соответствующие заявления.

24.05.2021 истец выразила свое согласие на покупку спорных объектов недвижимости, которое было удостоверено нотариусом по Кисловодскому городскому округу Ставропольского края 24.05.2021 ФИО7, и в этот же день ее согласие было направлено заказными письмами с уведомлением в адрес ответчиков.

Из материалов дела следует, что 26.04.2021 между ФИО2, ФИО1 с одной стороны и ФИО5 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. По условиям договора покупатель ФИО5 выдал в качестве задатка продавцам денежную сумму в размере 1 600 000 руб., а ФИО2, ФИО1 приняли на себя обязательство до 26.07.2021 заключить с ним договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома.

Основанием для возникновения права собственности у ФИО5 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, послужил заключенный между продавцами ФИО2, ФИО1, от имени которых на основании нотариальной доверенности действовал ФИО8, и покупателем ФИО5 договор купли-продажи от 07.06.2021, удостоверенный нотариусом Кисловодского городского нотариального округа ФИО6, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем 08.06.2021 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись о регистрации права №

В соответствии с п. 2.4 договора купли-продажи, по согласованию сторон стоимость 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, определена в размере 3 990 000 руб., из них стоимость доли земельного участка - 1 500 000 руб., стоимость доли жилого дома - 2 490 000 руб. Стороны договорились, что расчет между ними производится следующим образом: 1 600 000 руб. оплачены 26.04.2021 по предварительному договору, 2 390 000 руб. за жилое помещение оплачены при подписании настоящего договора (п.2.5).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 указывает на несоблюдение ее права на преимущественный выкуп доли в спорном недвижимом имуществе, установленного законом, при этом истцом предъявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи долей в спорном недвижимом имуществе от 07.06.2021, о признании недействительным предварительного договора купли-продажи долей в спорном недвижимом имуществе от 26.04.2021, поименованного истцом в просительной части иска как договор купли-продажи.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как указывалось выше, истец в качестве основания признания оспариваемых договоров недействительными сделками указывает на одно основание - не соответствие данной сделки требованиям закона, ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перевод прав и обязанностей покупателя по сделке на участника долевой собственности, которое не принимало участие в сделке, когда такое лицо заинтересовано в этом.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки не может быть признана недействительной, поскольку в этом случае лицо, право которого нарушено, может защищаться с помощью специального способа защиты, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом приведенных норм права у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемых истцом сделок недействительными по основаниям несоблюдения положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законом предусмотрены иные последствия совершения сделки по продаже доли с нарушением преимущественного права покупки собственников других долей в виде перевода на лицо, чье право нарушено, прав и обязанностей покупателя доли.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167, 168, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, в силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а истец с данными требованиями в суд не обращалась, суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем исковые требования ФИО4 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, ФИО4 не лишена права избрать иной способ защиты, которым она может воспользоваться при наличии у нее соответствующего на это волеизъявления, подлежащего оформлению в письменной форме в виде соответствующего искового заявления (заявления), достаточного для возбуждения производства по конкретному спору, а также свидетельствовать о его предмете и основании, сформулированных заявителем.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, площадью 1185 кв.м., КН № с 1/2 долей жилого дома, площадью 98 кв.м., КН №, расположенных по адресу: <адрес> от 07.06.2021; о признании недействительным предварительного договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, площадью 1185 кв.м., КН № с 1/2 долей жилого дома, площадью 98 кв.м., КН № расположенных по адресу: <адрес> от 26.04.2021; об исключении записи № в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.06.2021 - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья Клочкова М.Ю.