Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, возращении земельного участка и жилого дома, погашении записей в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО18 обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО19 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, возращении земельного участка и жилого дома, погашении записей в ЕГРН. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истцом был приобретен земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 ФИО20 был заключен договор на строительство кирпичного жилого дома №. Работы по договору были выполнены и приняты истцом. Возведение дома было завершено в ДД.ММ.ГГГГ года. Для полной готовности дома к эксплуатации необходимо было произвести отделочные работы, но на этой стации строительство дома было приостановлено. ДД.ММ.ГГГГ истец для продажи земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, доверил своему сыну – ФИО1 ФИО21 осуществить от своего имени сделку купли-продажи недвижимости. Вместе с тем, полномочия по продаже жилого дома, расположенного на земельном участке у сына истца – ФИО1 ФИО22 отсутствовали, поскольку право собственности на жилой дом зарегистрировано не было, а также намерение истца поставить вопрос регистрации права собственности на дом в зависимости от пожеланий возможного покупателя: жилой дом мог быть зарегистрирован перед его продажей, либо продан как объект незавершенного строительства без регистрации права собственности истца на дом. ДД.ММ.ГГГГ истец, в целях создания дополнительных гарантий для себя, направил в Управление Росреестра по Тюменской области заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимого имущества без личного участия собственника в отношении земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ запись о невозможности регистрации в отношении земельного участка внесена в ЕГРП. До настоящего времени истец пользуется имуществом как собственник, без каких-либо ограничений. В ДД.ММ.ГГГГ года к истцу обратился ФИО4 ФИО23 с требованием освободить земельный участок и жилой дом. ФИО4 ФИО24 предъявил истцу договор аренды жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 ФИО25 и ответчиком. Истец выяснил, что ответчик, являющийся деловым партнером ФИО1 ФИО26 выразил последнему просьбу о передоверии полномочий по доверенности на продажу земельного участка, выданной ФИО1 ФИО27 на ФИО5 ФИО28 Ответчик мотивировал просьбу тем, что хотел получить от ФИО1 ФИО29 подтверждение серьезности его намерений и в то же время гарантии исполнения обязательств, существующих между ответчиком и ФИО1 ФИО30 При этом ответчик заверил ФИО1 ФИО31 что передоверие полномочий на ФИО5 ФИО32 не будет использовано в последующем для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества от имени доверителя. ФИО1 ФИО33 осуществил передоверие полномочий по доверенности на указанное ответчиком лицо. ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице представителя ФИО5 ФИО34 и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области. В п. 1 договора купли продажи земельного участка представитель продавца и покупатель указали, что строения на земельном участке отсутствуют. Денежные средства в размере, предусмотренном п. 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец не получал, о сделке уведомлен не был. ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил договор аренды жилого дома и земельного участка с ФИО4 ФИО35 На момент заключения договора жилому дома, расположенному на земельном участке уже был присвоен кадастровый №, за ответчиком зарегистрировано право собственности на дом. Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ должен быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст.168, ч.2 ст.174 ГК РФ. На основании этого истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки в виде возвращения истцу земельного участка с кадастровым номером №, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> погашения записи в ЕГРН №, возвращения истцу жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, погашения записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судом в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Тюменской области, ФИО4 ФИО36

Истец ФИО1 ФИО37 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, по изложенным основаниям, суду пояснил, что жилой дом был построен в ДД.ММ.ГГГГ году, оставались только отделочные работы. ФИО2 ФИО38 считая, что ФИО1 ФИО39 (сын истца) виновен в том, что ФИО6 ФИО40 не возвращает им долг, убедил ФИО1 ФИО41 выдать своему знакомому ФИО5 ФИО42 доверенность с правом продажи земельного участка истца с тем, чтобы «надавить» на ФИО6 ФИО43 Однако, сын заверил его, что переоформления участка не будет, что это лишь для воздействия на ФИО6 ФИО44

Представитель истца ФИО7 ФИО45 действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, подтвердил обстоятельства выдачи доверенности ФИО5 ФИО46 изложенные истцом, дополнив, что ДД.ММ.ГГГГ истец действительно направил в Управление Росреестра по Тюменской области заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности без личного участия собственника. Однако ФИО2 ФИО47 убедил сына истца в том, что это может затруднить воздействие на ФИО6 ФИО48 в связи с чем, истец ДД.ММ.ГГГГ отозвал это заявление. Считает, что сделка совершена представителем в ущерб интересам представляемого, поскольку фактически был продан земельный участок с расположенным на нем жилым домом, чего не могли заметить стороны при заключении договора. Считает, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку о наличии оспариваемого договора истец узнал только в ДД.ММ.ГГГГ года после обращения ФИО4 ФИО49

Ответчик ФИО2 ФИО50 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Представитель ответчика Ветренска ФИО51 действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Строительство дома истцом не оспаривает, однако считает, что поскольку право собственности истца на какие-либо объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, не зарегистрировано, они не принадлежали истцу на момент продажи земельного участка и не могли являться объектом сделки по отчуждению. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности, составляющий один год; истец должен был узнать о нарушении своего права в день заключения сделки – ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо – ФИО1 ФИО52 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных объяснениях указал, что ФИО2 ФИО53, являющийся его деловым партнером, считая, что он (ФИО1 ФИО54 виновен в не возврате ФИО6 ФИО55 долга, потребовал передать ему в залог спорный земельный участок с жилым домом, выдать доверенность на имя ФИО5 ФИО56 ФИО2 ФИО57 обосновал это требование тем, что хочет получить от него (ФИО1 ФИО58 подтверждение серьезности намерений по работе над возвратом долга ФИО6 ФИО59 При этом, ФИО2 ФИО60 уверил, что передоверие не будет в последующем исполнено, однако обещание не сдержал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, третьи лица ФИО5 ФИО61 ФИО4 ФИО62 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, допросив свидетеля, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ФИО63 являлся собственником земельного участка, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО64 (Подрядчик) и ФИО1 ФИО65 (Заказчик) был заключен договор строительства кирпичного жилого дома №, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по строительству кирпичного жилого дома со степенью готовности согласно смете на строительство, по адресу: <адрес> (л.д.12-19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО66 (Подрядчик) и ФИО1 ФИО67 (Заказчик) был подписан акт сдачи-приемки работ № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО68 (Подрядчик) и ФИО1 ФИО69 (Заказчик) был подписан акт сдачи-приемки работ № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО70 на имя ФИО1 ФИО71 была выдана доверенность, согласно которой ФИО1 ФИО72 уполномочивает ФИО1 ФИО73. продавать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с правом получения выписки из Единого государственного реестра прав недвижимости и всех необходимых зарегистрированных документов. Доверенность выдана сроком на <данные изъяты> года, с правом передоверия полномочий по доверенности другим лицам (л.д.23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО74 действующий от имени ФИО1 ФИО75 выдал доверенность имя ФИО5 ФИО76 согласно которой ФИО1 ФИО77 действующий от имени ФИО1 ФИО78 уполномочивает ФИО5 ФИО79 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ФИО1 ФИО80 земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО6 ФИО81 и зарегистрирована в реестре № (л.д.54).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО82 в лице представителя ФИО5 ФИО83 (Продавец) и ФИО2 ФИО84 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО1 ФИО85 продает, а ФИО2 ФИО86 покупает земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес> Отчуждаемый земельный участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Строения на земельном участке отсутствуют (л.д.28-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО87 было дано согласие своему супругу ФИО1 ФИО88 на продажу за цену и на условиях по его усмотрению, нажитого ими в браке имущества, состоящего из земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> и регистрацию права и обременений (л.д.57).

Согласно уведомления Управления Росреестра по Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ФИО1 ФИО89 в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника, внесена запись о невозможности регистрации в отношении земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО90 в лице представителя ФИО5 ФИО91 обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. В части государственной регистрации права осуществить регистрацию права и перехода права (л.д.48-50).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО92 обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. В части государственной регистрации права осуществить регистрацию права (л.д.51-52).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тюменского муниципального района было выдано ФИО2 ФИО93 разрешение на строительство № индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, <адрес> (л.д.73-74).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО8 ФИО94 по заказу ФИО2 ФИО95 был подготовлен технический план здания в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.66-72).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО96 в лице представителя ФИО9 ФИО97 обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации права на здание, расположенное по адресу: <адрес>. В части государственной регистрации права осуществить регистрацию права (л.д.61-64).

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ФИО98 является правообладателем жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО99 (Арендодатель) и ФИО4 ФИО100 (Арендатор) был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить арендодателю за плату во временное пользование индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес> с кадастровым номером №, а также предоставить арендатору право пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д.25-27).

Свидетель ФИО12 показал суду, что проживает с истцом по соседству и видел, что строительство дома велось именно истцом. Дом был построен в ДД.ММ.ГГГГ году.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Судом установлено, что на спорном земельном участке истцом был построен объект незавершенного строительства – жилого дома, право на которое не было зарегистрировано.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что на спорном земельном участке в момент заключения оспариваемого договора, располагался объект недвижимого имущества, построенный истцом, отчуждение земельного участка было произведено без отчуждения находящегося на земельном участке объекте недвижимости, суд приходит к выводу, что указанная сделка не соответствует закону и должна быть признана недействительной.

Согласно пункта 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Таким образом, пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств, подтверждающих наличие сговора между представителем истца и ответчиком при заключении оспариваемого договора, а также доказательств осведомленности ответчика о том, что оспариваемая сделка причинила истцу явный ущерб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки недействительной по п.2 ст.174 ГК РФ не имеется.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд приходит к выводу, что истец о совершении оспариваемой сделки узнал ДД.ММ.ГГГГ, поскольку подал в Управление Росреестра по Тюменской области заявление о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника, а в последующем отозвал данное заявление. Данное заявление было подано через два дня после заключения оспариваемого договора. Истец и его представитель не смогли обосновать цель подачи указанного заявления. Суд же считает, что истец, узнав о заключении договора, подал указанное заявление, а затем, по неизвестной причине, отозвал его.

Учитывая, что о нарушении своего права истец узнал ДД.ММ.ГГГГ, а в суд с иском об оспаривании договора обратился ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что истцом срок исковой давности пропущен, что является основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.194-199, 56 ГПК РФ, ст.131, 209, 219, 166-168, 174, 181, 199 ГК РФ, ст. 1, 35 ЗК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, возращении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, погашении записей в ЕГРН - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Федеральный судья (подпись) Хромова С.А.

Мотивированное решение изготовлено судом 17.10.2018 года.

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-2309/2018 в Тюменском районном суде Тюменской области.

Решение вступило в законную силу «____»_________2018 года

Копия верна.

Судья Хромова С.А.