Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 17 мая 2017 года в г. Ухте в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Логика» к ФИО1 о понуждении к исполнению обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества и встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Логика» о расторжении оговора купли-продажи недвижимого имущества, возврате объекта недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ООО «Логика» обратилось в Ухтинский городской суд с иском к ФИО2 о понуждении к исполнению обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование исковых требований заявитель указал, что 12.082015г. между ООО «Логика» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 951,6 кв. м., расположенный по адресу: РК, г. Ухта, .... Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за истцом, регистрационная запись от 22.08.2015г., Управлением Росреестра по РК выдано свидетельство о регистрации права собственности. Поскольку объект недвижимости приобретался на условиях рассрочки платежа, одновременно с регистрацией права собственности была произведена регистрация залога за номером №..../1 от 22.08.2015г. В целях надлежащего исполнения договорных обязательств истцом неоднократно направлялись уведомления в адрес ответчика о необходимости личной явки для получения денежных средств, либо письменного согласия на перечисление оставшейся суммы в безналичном порядке. На письменные обращения ответчик до настоящего времени не отреагировал, за получением денежных средств не является, согласие на перечисление путем перевода на расчетный счет не представил, что послужило основанием для обращения с иском в суд. Таким образом, в связи с уклонением ответчика от получения оставшейся суммы денежных средств, размер неисполненных финансовых обязательств истца по договору составляет 500000 руб., в связи с неисполненными обязательствами сохраняется обременение в виде залога. Истец просит суд обязать ФИО2 исполнить договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2015г., приняв остаток долга в размере и прекратить ипотеку.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 в Ухтинский городской суд подано встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2015г., заключенного между ФИО3 и ООО «Логика» в отношении объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, кадастровый условный номер .... общая площадь застройки 951, 6 кв.м., расположенного по адресу: РК, г. Ухта, ..... В обоснование требований ФИО3 указала, что по условиям договора оплата покупателем производится в два этапа: первый платеж в размере 500000 руб. был осуществлен при подписании договора путем перечисления денежных средств на счет продавца, второй платеж в сумме 500000 руб. должен быть осуществлен путем передачи денежных средств продавцу в срок до 10.02.2016г. Однако по состоянию на 05.05.2016г. второй платеж в сумме 500000 покупателем не передан, соответственно, оплата произведена не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора. В связи с существенным нарушением условий договора истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016г., прекратить право собственности ООО «Логика» на объект недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый условный номер ...., общая площадь застройки 951, 6 кв.м., расположенного по адресу: РК, г. Ухта, ...., признать за ФИО3 право собственности на указанный объект и Обязать ООО «Логика» возвратить ФИО3 объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора от 12.08.2015г.

От стороны ответчика ФИО1 поступило письменное заявление об отказе от требований по встречному исковому заявлению. Производство по делу прекращено в данной части определением суда.

Представитель истца ФИО4 на исковых требованиях настаивает.

Ответчик ФИО1 в суд не прибыла, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 с иском не согласился.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из дела следует, что 12.082015г. между ООО «Логика» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки 951,6 кв. м., расположенный по адресу: РК, г. Ухта, .....

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за истцом, регистрационная запись от 22.08.2015г., Управлением Росреестра по РК выдано свидетельство о регистрации права собственности. Поскольку объект недвижимости приобретался на условиях рассрочки платежа, одновременно с регистрацией права собственности была произведена регистрация залога за номером №..../1 от 22.08.2015г.

Стороны оценили недвижимость в 1000000 руб., первый платеж в размере 500000 руб. был осуществлен при подписании договора путем перечисления денежных средств на счет продавца, второй платеж в сумме 500000 руб. не осуществлен.

Материалами дела подтверждается, что в производстве Ухтинского городского суда находилось гражданское дело №2-2906/16 по иску ФИО1 к ООО «Логика» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества. Предметом спора являлась сделка по купле-продаже недвижимого имущества от 12.08.2015г. между ФИО3 и ООО «Логика» в отношении объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, кадастровый условный номер ....:.... общая площадь застройки 951, 6 кв.м., расположенного по адресу: РК, г. Ухта, .... Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 13.04.2017г. отменено решение Ухтинского городского суда от 20.10.2017г. по делу №2-2906/16 об отказе ФИО1 в иске о признании сделки недействительной.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества лицом, не являющимся собственником данного имущества, и не уполномоченного на совершение указанной сделки соответствующим собственником, является недействительной. Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства общей площадью 951,6 кв.м., степень готовности объекта, ФИО3 по смыслу ст. 209 ГК РФ и действующий по доверенности от ее имени Казаков Г.А., не являются лицами, управомоченными на совершение сделок с указанным имуществом, в том числе сделок по отчуждению указанного имущества.

Суд апелляционной инстанции указал, что при таких обстоятельствах договор купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства общей площадью 951,6 кв.м., степень готовности объекта 4%, адрес: РК, г. Ухта, ...., заключенный 12.08.2015г. между ФИО1 и ООО «Логика», является недействительной сделкой.

Суд апелляционной инстанции в определении от 13.04.2017г. определил признать недействительной сделкой договор купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 951,6 кв.м., степень готовности объекта 4%, адрес: Республика Коми, г. Ухта...., заключенный 12.08.2015г. между ФИО1 и ООО «Логика»; применить последствия недействительности сделки. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ООО «Логика» на объект незавершенного строительства общей площадью 851,6 кв.м., степень готовности объекта 4%, адрес: Республика Коми, г. Ухта, ....; взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Логика» 500000 руб.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу ст. 308.3 ГК РФ определено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся разъяснения, что согласно п. 1 ст. 308.3, ст. 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

В силу вышеприведенных норм гражданского законодательства, возможно требование о понуждении к принудительному исполнению по действительной сделке.

Вместе с тем, поскольку сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости признана недействительной, у истца отсутствуют правовые основания предъявления требований к ответчику об обязании исполнить договор купли-продажи, приняв остаток денежных средств в сумме 500000 руб.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Логика» к ФИО1 о понуждении к исполнению обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (мотивированное решение – 22 мая 2017г.).

Судья В.И. Утянский