Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2. по вышеприведенной формулировке, в обоснование которого указала, что 01 февраля 2016 года приобрела у ответчиков земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. за <данные изъяты> рублей. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12 февраля 2016 года целевым назначением земельного участка является «земли населенных пунктов», разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства с приусадебными земельными участками и данный участок приобретался истицей для строительства жилого дома. Согласно п. 3 договора земельный участок продан за <данные изъяты> рублей. Денежные средства истицей уплачены, ответчиками получены в полном объеме до подписания договора. В соответствии с п. 8 договора какие-либо ограничения в пользовании земельным участком не имеются. В сентябре 2016 года ФИО. обратилась в НГДУ «Альметьевнефть» для согласования разрешения на строительство. Истице в выдаче согласия отказано, поскольку земельный участок, приобретенный ФИО., расположен в охранной зоне скважин №, № и строительство объектов не допускается. Указывая на то, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка ответчиками до истицы не была доведена полная информация о существующих ограничениях, и в настоящее время истица не может воспользоваться земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования, просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчиков денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, убытки, связанные с осуществлением государственной регистрации права на земельный участок в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате юридических услуг и в счет возврата уплаченной государственной пошлины сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истицы по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил заявление удовлетворить. При этом уточнил требования и просил также прекратить право собственности за его доверителем на спорный земельный участок, аннулировать в государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО. на земельный участок.

Ответчики ФИО1. и ФИО2., а также представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя тем, что при продаже земельного участка ими до истицы была доведена вся необходимая информация по земельному участку и о наличии имеющихся обременений. Каких-либо претензий истица не предоставила. В заблуждение ФИО. относительно использования земельного участка не вводили, оснований для расторжения договора не имеется.

Представить исполнительного комитета Альметьевского района РТ в судебном заседании вопрос разрешения заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда, при этом пояснила, что для получения разрешения на строительство на земельном участке, необходимо получить согласие собственника объектов производственного назначения, которые имеют охранные зоны. Термины «красная линия – линия ограничения застройки» и «охранная зона объектов» имеют разное смысловое значение. Красные линии обозначают определенные границы, строительство за которые не допускаются, охранная зона же наоборот, что на территории ее распространения строительство вообще не допускается.

Представитель МУ «Управление архитектуры и градостроительства Альметьевского муниципального района РТ» в судебном заседании пояснил, что спорный земельный участок полностью подпадает под охранную зону нефтепромысловых объектов ПАО «Татнефть» НГДУ «Альметьевнефть» и строительство каких-либо объектов недвижимости на данном участке не допускается.

Выслушав доводы сторон, представителей заинтересованных лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской федерацииобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии сусловиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а приотсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями илииными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст.549 Гражданского кодекса Российской федерации подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажинедвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (статья 130).

По смыслу ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно подп. 1 п. 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской федерациипо требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут порешению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, котороевлечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степенилишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как видно из материалов дела, 01 февраля 2016 года между ФИО. с одной стороны и ФИО2., ФИО1., с другой стороны, был заключен договор купли-продажиземельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 9-10).

Из п. 2 данного договора следует, что земельный участок принадлежитпродавцам на праве общей долевой собственности, доля каждого вправе - 1/2,на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08 сентября 2010 года и соглашения о разделе земельного участка от 13 сентября 2011 года.

Продавец, как следует из п. 8 договора, гарантирует, что до подписания договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

В то же время покупатель уведомлен о том, что на данном земельном участке проходит красная линия (линия ограничения застройки) (п. 9).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.02.2016 года разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство с приусадебными земельными участками (л.д. 11).

Из письма начальника НГДУ «Альметьевнефть» № № от 19 ноября 2016 года усматривается, чтоземельный участок кадастровый номер №, расположенный в <адрес> находится в охранной зоне скважин <адрес>, в связи с чем отказано в согласовании под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 15).

В ГКН сведения об охранной зоне нефтепровода и скважин внесены.

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса Российской Федерацииобъектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшиегосударственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюсяу него информацию обобременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложнойинформации об обременениях земельного участка и ограничениях егоиспользования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешениина застройку данного земельного участка; об использовании соседнихземельных участков, оказывающем существенное воздействие наиспользование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественныхсвойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателемиспользование и стоимость продаваемого земельного участка; инойинформации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупкеданного земельного участка и требования о предоставлении которойустановлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупнойцены или расторжения договора купли-продажи земельного участка ивозмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подоговору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуетсяпринять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерациипродавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьихлиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар,обремененный правами третьих лиц.Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю правотребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать оправах третьих лиц на этот товар.

Как установлено судом, спорный земельный участок входит в охранную зону скважин № НГДУ «Альметьевнефть» ПАО «Татнефть», что является основанием для ограничений поиспользованию данного земельного участка по целевому назначению. Данный факт ответчиками не опровергнут.

Факт передачи денежных средств по договору купли-продажи земельного участка сторонами в судебном заседании также не оспаривался.

Таки образом, как установлено в судебном заседании истица приобрела земельный участок у ответчиков с целью осуществления на нем строительства индивидуального жилого дома. При обращении в организацию, эксплуатирующую нефтегазовое оборудование, было установлено, что земельный участок полностью входит в охранную зону скважин и нефтепровода НГДУ «Альметьевнефть», в связи с чем в согласовании строительства на данном земельном участке истице отказано. О наличии указанного обременения и существующих охранных зон в договоре купли-продажи не предусмотрено.

Изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений участка, вызвано причинами, которые истица не может преодолеть. Использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора. Разумно предвидеть такое изменение обстоятельств ни одна из сторон спорного договора не могла.

При этом, несмотря на наличие в договореусловия об отсутствии обременений и правопритязаний в отношении спорногоземельного участка, указанный участок таковымне являлся и не был свободным от прав третьих лиц при заключении договора. Покупатель при заключении договора купли-продажи о наличии ограничений по использованию данного земельного участка, в отсутствие наружных предупреждающих знаков, продавцом уведомлен не был.

По мнению суда, непредоставление информации о наличииуказанного обстоятельства, имеет существенное значение, поскольку онодолжно было повлиять на решение истицы о покупке данного земельногоучастка и стоимости земельного участка.Соответственно, в результате нарушения ответчиками условий договора,истица была лишена того, на что рассчитывала при его заключении.

Поскольку спорный земельный участок имеет существенные недостатки,возникшие до заключения договора купли-продажи, они не были оговорены вдоговоре, земельный участок не соответствует условиям договора купли-продажи и не может быть использован по целевому назначению, требованияистицы о расторжении договора и взыскании денежных средств, прекращения права собственности и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежатудовлетворению.

Убытки, понесенные истицей при регистрации права собственности на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей должны быть взысканы с ответчиков.

Доводы ответчиков и представителя о том, что истица была уведомлена об ограничениях, поскольку в договоре имеется ссылка на наличие красных зон, зон ограничения застройки, и при должной усмотрительности заранее могла узнать сведения по земельному участку посредством просмотра публичной карты и кадастрового паспорта земельного участка, а также о том, что органы государственной регистрации не вправе были регистрировать договор и выдавать свидетельство о праве собственности на земельный участок при наличии обременений, суд считает несостоятельными и основанными на неверном толковании норм права, поскольку понятия красные линии (линии ограничения застройки) и охранные зоны нефтепромыслового оборудования являются разными по смысловому значению. Если же линия ограничения застройки предполагает строительство объектов, не выходящих за пределы таких линий, то охранная зона, распространенная на весь земельный участок, является препятствием для застройки данного земельного участка в целом. Бремя предоставления информации о существующих ограничениях на продаваемый объект недвижимости, действующим гражданским законодательством возлагается непосредственно на продавца. В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками доказательств предоставления таковой информации истице по земельному участку, суду предоставлено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении права собственности на земельный участок и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о правах на земельный участок - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельногоучастка с кадастровымномером №, общей площадью <данные изъяты>.м, находящегося поадресу: <адрес>, заключенный 01 февраля 2016 года между ФИО. и ФИО1., ФИО2

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО денежные средства в равных долях в размере <данные изъяты>) рублей с каждой, всего <данные изъяты>) рублей.

Прекратить право собственности ФИО на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, погасив в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав собственности на земельный участок ФИО. за № №

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО денежные средства в счет возврата государственной пошлины в равных долях в размере <данные изъяты>) рублей с каждой, всего <данные изъяты>) рублей.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО расходы по оплате государственной пошлины, оплаченной при регистрации права собственности на недвижимость в размере <данные изъяты>) рублей.

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2017 года.

Судья

ФИО5 А.Т. Исмагилов