Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре Сабановой Е.П., рассмотрев в судебном разбирательстве гражданское дело № по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» о признании пункта договора недействительным, о взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной стоимости, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратились в суд с иском, впоследствии уточненным, к ответчику ООО «СЗ «Пригород Лесное», с требованием признать п. 3.7 Договора участия в долевом строительстве № ПРЛ-2/21/34-585И от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать денежные средства за соразмерное уменьшение покупной стоимости квартиры в размере 57 761,00 рубль; неустойку (пени) за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 743,14 рубля, а с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в размере 1% на сумму 57 761 рубль ежедневно, неустойку (пени) за нарушение сроков передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 53 779,43 рубля, морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф, почтовых расходов в размере 417 рублей 36 копеек, расходов на представителя в размере 23 000,00 рублей, расходов на оформление доверенности в размере 2 200 рублей.

В обоснование исковых требований закреплено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ООО «СЗ «Пригород Лесное» был заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-2/21/34-585И, объектом является двухкомнатная Квартира со строительным номером по проекту: №, расчетной площадью 55,49 кв.м., находящаяся на 7 этаже, подъезд (секция) № Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно п. 3.1 Договора стоимость Квартиры определена в сумме 3 601 301,00 рубль и была оплачена Истцом в полном объёме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и п. 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства №/МЕГ2/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира №, переданная Истцу, по акту приема-передачи №/№ от 01.11.2019г. не соответствует условиям Договора по общей площади, так как она была уменьшена, и составляет 54,6 м2 (с учетом балконов и лоджий с применением понижающих коэффициентов).

В соответствии с Договором общая площадь Квартиры должна была составлять 55,49 м2 (с учетом балконов и лоджий с применением понижающих коэффициентов). Таким образом, разница по площади между оплаченной и полученной площадью земли составляет 0,89 кв.м.

Согласно условиям Договора, стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости принимается равной 64 900,00 руб., таким образом переплата истцов по Договору оценивается в размере 0,89 кв.м.* 64 900,00 руб.= 57 761,00 руб.

«19» октября 2021г. истцом была направлена ??претензия с требованием возврата переплаты стоимости квартиры пропорционально уменьшенной площади. Претензия была получена ответчиком, однако оставлена ??без ответа.

Неустойка за не исполнение требования потребителя о возврате денежных средств на момент судебного заседания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 42 743,14 рубля.

В соответствии с п. 2.5. Договора Ответчик обязался сдать квартиру Истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, квартира передана Истцу лишь «01» ноября 2019 г. по двухстороннему акту приёма-передачи.

Просрочка исполнения обязательств на день наступления обязательств по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 32 дня, сумма неустойки 53 779,43 рубля.

«19» октября 2021г. Истцом была направлена ??претензия на выплату неустойки. Ответчик не ответил на обоснованную претензию.

В связи с чем, истец обратился с иском в суд.

Истец в судебном заседании не явилась, о времени и месте извещена, представитель Истца уточнил исковые требования и предоставил возражения на возражения ответчика. Требования поддержаны в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании не явился, извещался. Представитель ответчика в судебном заседании не явился, обратившись с письменным заявлением в исковое заявление, в котором просил применения положений ст. 333 ГК РФ в части неустойки, штрафа, морального вреда.

Исследовав в материалах дела, суд находит иск предъявляют требования частичному удовлетворению по исходу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны выполнять требования соответствия требованиям с условиями обязательства и требования соблюдения требований, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и безопасности - в соответствии с обычаями или обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения его обязательств и одностороннее изменение условий не допускаются,

Согласно ч. 1 ст. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон)

Право на привлечение денежных средств гражданами для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после обращения к гражданину возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме

Статей 4 Законом определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренном договором сроке полномочий своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения решение по вводу в исходные объекты передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется у условной договорной цены и принять объект долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 8 Закон о передаче объекта до левого строительства застройщиком и его приемка предполагаемого до ближайшего строительства по предполагаемому расчету передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта до начала строительства осуществлена ??не ранее, чем после получения в установленном порядке решения о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно ст. 12 Закона об обязательствах застройщика считается максимальным с момента подписания максимального передаточного акта или иного документа о передаче объекта до левого строительства.

Обязательства относительно долевого строительства оцениваются по срокам в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором, и подписания максимального передаточного акта или иного документа о передаче объекта до левого строительства.

В силу п. 1, 2 ст. 6 Закон о застройщике обязан предоставить участникам долевого строительства объект долевого строительства, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, объекты застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в составе блок-секция многоквартирного дома, доступная отдельному подъезду с выходом на большое количество общего пользования, за исключением обнаруженного, выявленного фрагмента 3 явных статей.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участника очередного строительства объекта очередного строительства застройщик уплачивает участника очередного строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Российской Федерации Центрального банка Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если идущий к будущему строительству является гражданином, представленной настоящей частью неустойкой (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 г. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, арбитражному гражданину в случаях приобретения в собственность жилого помещения и объектов недвижимости, исключительных для отдельных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не принадлежащих к принадлежащим предпринимательской деятельности, защита прав потребителей в части, не урегулированной законом.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 3 ст. 555 ГК РФ определено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре о продаже недвижимости определяется на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, исчисляется исходя из фактического размера, передаваемого покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг между ФИО2 и ООО «СЗ «Пригород Лесное» был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с необходимостью долевого строительства является двухкомнатная Квартира со строительным номером по проекту: №, расчетной площадью 55,49 кв.м., находящаяся на 7 этаже, подъезд (секция) № Многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес> (далее – Квартира / Объект долевого строительства).

Квартира № переданная истцу, по акту приема-передачи не соответствует условиям Договора по общей площади, так как она была уменьшена, и составляет 54,6 м2 (с учетом балконов и лоджий с понижением коэффициентов). В соответствии с Договором квартира должна быть 55,49 кв.м. Таким образом, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,89 кв.м.

По договору стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости принимается равной 64 900 руб., таким образом переплата истца по Договору оценивается в размере 0,89 кв.м.* 64 900,00 руб.= 57 761,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. истцом была направлена ??претензия с требованиями возврата переплаты стоимости квартиры пропорционально уменьшенной площади и выплаты неустойки за просрочку передачи объекта. Претензия была получена ответчиком, однако оставлена ??без ответа.

Таким образом, переплата Истца по Договору составила сумму в размере 57 761,00 руб.

Истец обратилась к ответчику с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, однако данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

Условия в п. 3.7 Договора, заключенного между сторонами, фактически освобождают Ответчика (застройщика) от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ничтожными.

Анализируя вышеизложенные нормы права, письменные доказательства и заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, а, следовательно, Истец имеет право на уменьшение покупной цены квартиры в размере 57 761,00 рублей.

Кроме того, Представитель истцов просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара.

Суд полагает, что истцами правильно определен период взыскания неустойки.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Изучив материалы дела, суд полагает, что взыскание неустойки в заявленном истцами размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, руководствуясь принципами разумности и справедливости, размер неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит уменьшению до 10 000,00 рублей, а с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в размере 1% от суммы 57 761 рубль ежедневно, но не более 47 761,00 рубля.

В соответствии с п. 2.5. Договора Ответчик обязался передать квартиру Истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, квартира передана Истцу лишь «01» ноября 2019 г. по двухстороннему акту приёма-передачи.

Просрочка исполнения обязательств на день выполнения обязательств по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 32 календарных дня. Сумма неустойки составляет 53 779,43 руб.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойчивой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, требуемый должник обязанность уплачивать в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки не требуется доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если взыскание уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суду снижается неустойку.

Суд полагает, что Истцом правильно определен период взыскания неустойки, однако размер нееустойки за нарушение сроков передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит уменьшению до 5 000 рублей.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в 5 000,00 руб.

Судом удовлетворены требования потребителей, в связи с нарушением их прав, с ответчика также надлежит взыскать штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд приходит к выводу о необходимости снижения размера штрафа на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 20 000,00 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ суд признает расходы Истца на представителя в сумме 18 000 рублей, почтовые расходы Истца в размере 417,36 руб. и расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200,00 руб. судебными издержками, понесенными Истцом в связи с рассмотрением дела и подлежащими взысканию с ответчика в пользу Истца.

С учетом размера удовлетворенных требований истца в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 2 346 руб. на основании абз. 9 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать п. 3.7 Договора участия в долевом строительстве № ПРЛ-2/21/34-585И от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Взыскать с общества с ООО «СЗ «Пригород Лесное»» в пользу ФИО2ФИО2 денежные средства за соразмерное уменьшение покупной стоимости квартиры в размере в размере 57 761,00 рубль; неустойку (пени) за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000,00 рублей, а с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в размере 1% на сумму 57 761 рубль ежедневно, но не более 47 761,00 рубля; неустойку (пени) за нарушение сроков передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000,00 рублей; компенсацию морального вреда в размере 5 000,00 рублей; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 20 000,00 рублей, возмещение почтовых расходов в размере 417 рублей 36 копеек; возмещение расходов на представителя в размере 18 000,00 рублей; возмещение расходов на оформление доверенности в размере 2 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов в большем размере - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Пригород Лесное» в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 2 346 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Судья Е.А. Гоморева