Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сталинград» к ФИО2 об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Сталинград» обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, в обоснование требований указано, что между истцом и ответчиком 01.02.2017 г. заключен договор аренды следующих объектов:

- объект 1: здание автомойки с кадастровым № 34:34:050018:533, общей площадью 260,2 кв. м.; замощение с кадастровым № 34:34:050018:534, общей площадью 716,6 кв. м. (расположены по адресу: <...>);

- объект 2: сооружение сборно-разборное с кадастровым N 34:34:030104:1238, общей площадью 69,3 кв. м.; земельный участок с кадастровым N 34:34:030104:26, общей площадью 136,1 кв. м. (расположены по адресу: <...>).

Ответчик не имеет статуса индивидуального предпринимателя, в указанных договорных отношениях неизменно выступал и выступает как физическое лицо.

Согласно условиям данного договора, размер арендной платы составляет 15 000 рублей в месяц (п. 2.1); договор заключен на срок до 31.12.2017 (п. 4.1); если Арендатор после истечения указанного срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок 11 месяцев неограниченное количество раз (п. 4.2).

С учетом названного в п. 4.2 договора условия, последний неоднократно пролонгировался сторонами и действует до настоящего времени. Размер арендной платы в период действия соответствующего договора несколько раз повышался на основании заключенных сторонами дополнительных соглашений, а именно:

- от 28.09.2016 г. – о повышении размера арендной платы до 20 000 рублей в месяц;

- от 28.12.2018 г. – о повышении размера арендной платы до 30 000 рублей в месяц;

- от 30.03.2019 г. – о повышении размера арендной платы до 45 000 рублей в месяц и возмещении расходов за потребленную электроэнергию на основании счетов на оплату/счетов-фактур энергоснабжающей организации, но не более 20 000 рублей в месяц;

- от 01.03.2022 г. – о повышении размера арендной платы до 54 000 рублей в месяц.

Согласно п.5.3 договора Арендатор имеет право передавать часть имущества в пользование третьим лицам без согласования с Арендодателем.

При этом, в соответствии с п.5.3 (абз. 3) договора, при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его эксплуатации, а также при наличии дефектов имущества, о которых Арендодатель не предупредил, Арендатор имеет право по своему выбору:

- на возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;

- на досрочное расторжение договора и возмещение стоимости понесенного им реального ущерба;

- в любое время отказаться от договора, известив об этом Арендодателя за 30 дней.

Часть арендованного имущества передавалась истцом на основании договоров субаренды, в пользование ООО «АРС» и ООО «Брюлекс-Ритейл» (соответственно, договора субаренды нежилого помещения № 2/17 от 02.02.2017 г. И № 2-1/17 от 28.02.2017).

06.02.2017 г. между ООО «Сталинград»» и ООО «АРС», а 06.03.2017 г. между ООО «Сталинград» и ООО «Брюлекс-Ритейл» были составлены акты обследования переданных в субаренду помещений, в которых зафиксировано неудовлетворительное техническое состояние помещений, а именно: требовались ремонт (замена покрытия) пола, окраска потолка, окраска и утепление стен, замена окон – 3 шт., отделка (штукатурка) и окраска фасада, установка дополнительной стальной двери, замена (капитальный ремонт) кровли, замена электрической сети. В свою очередь, в приемо-передаточной акте к договору аренды техническое состояние передаваемых объектов недвижимости отдельно оговорено не было. Фактически объект по адресу: <...> был принят Арендатором от Арендодателя с вышеуказанными недостатками.

Соответствующие работы были произведены ООО «Сталинград» своими силами, а именно: заменено наполное покрытие, проведены окраска потолков, стен, утепление внешних стен, заменены оконные блоки – 3 шт., оштукатурено 2 и окрашены 3 фасадные стены, установлены дополнительные стальные двери – 2 шт., проведен капитальный ремонт кровли с заменой кровельного материала, полностью заменены электропроводка и электроустановочное оборудование.

28.12.2017 г. между ООО «Сталинград» и ООО «АРС», ООО «Брюлекс-Ритейл» соответственно, были составлены акты обследования помещений, в которых зафиксирован факт проведения перечисленных работ и надлежащее техническое состояние объектов субаренды.

Для проведения предварительной оценки рыночной стоимости строительных и отделочных материалов, стоимости ремонтных работ, выполненных на указанном на объекте, истец обратился в ООО «ЦН «Альфа». По итогам проведенного специалистом исследования, установлено, что соответствующая стоимость составляет 728 000 рублей.

Просит обязать ответчика произвести зачет истцу стоимости неотделимых улучшений в сумме 728 000 рублей в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2017 г.

Представитель истца ООО «Сталинград» ФИО1, в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, поддержал доводы, приведенные в письменном отзыве. Пояснив, что между ООО «Сталинград» и ФИО2 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передала во временное пользование объекты недвижимости: здание автомойки, замощение, сооружение сборно-разборное и земельный участок. Сторонами подписан акт приема-передачи имущества, на момент передачи каких-либо замечаний по техническому состоянию объектов недвижимости со стороны Арендатора не поступило. Арендатор по договору принял все объекты недвижимости по акту приема-передачи без каких-либо замечаний, перечислял ежемесячно согласованную арендную плату. Кроме того, истец не предоставил документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Просит применить последствия пропуска срока исковой давности.

Представитель третьего лица ООО «АРС» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, возражений, ходатайств суду не представил.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что 01.02.2017 г. между ФИО2 и ООО «Сталинград» заключен договор аренды следующих объектов:

Согласно условиям договора, размер арендной платы составляет 15 000 рублей в месяц (п. 2.1); договор заключен на срок до 31.12.2017 (п. 4.1); если Арендатор после истечения указанного срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок 11 месяцев неограниченное количество раз (п. 4.2).

С учетом п. 4.2 договора, заключенный договор неоднократно пролонгировался сторонами и действует до настоящего времени.

Размер арендной платы в период действия соответствующего договора несколько раз повышался на основании заключенных сторонами дополнительных соглашений, а именно:

- от 28.09.2016 г. – о повышении размера арендной платы до 20 000 рублей в месяц;

- от 28.12.2018 г. – о повышении размера арендной платы до 30 000 рублей в месяц;

- от 01.03.2022 г. – о повышении размера арендной платы до 54 000 рублей в месяц.

В соответствии с п.5.3 (абз. 3) договора от 01.02.2017 г., при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его эксплуатации, а также при наличии дефектов имущества, о которых Арендодатель не предупредил, Арендатор имеет право по своему выбору:

- на возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;

- на досрочное расторжение договора и возмещение стоимости понесенного им реального ущерба;

- в любое время отказаться от договора, известив об этом Арендодателя за 30 дней.

Согласно акту приема-передачи помещения от 02 февраля 2017 года ФИО2 передала ООО «Сталинград» объекты недвижимого имущества согласно условиям договора.

Часть арендованного имущества передана ООО «Сталинград» на основании договоров субаренды, в пользование ООО «АРС» и ООО «Брюлекс-Ритейл» (соответственно, договора субаренды нежилого помещения № 2/17 от 02.02.2017 г. И № 2-1/17 от 28.02.2017).

Согласно акту приема-передачи помещения от 13 февраля 2017 года объекты недвижимости были переданы ООО «Сталинград» ООО «АРС». Согласно п.3 данного акта, техническое состояние переданного помещения является удовлетворительным и позволяет использовать его в соответствии с назначением.

Суд учитывает, что при заключении договора аренды между ФИО2 и ООО «Сталинград», были оговорены условия п.5.3 (абз. 3) договора, что при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его эксплуатации, а также при наличии дефектов имущества, о которых Арендодатель не предупредил, Арендатор имеет право по своему выбору:

- на возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;

- на досрочное расторжение договора и возмещение стоимости понесенного им реального ущерба;

- в любое время отказаться от договора, известив об этом Арендодателя за 30 дней.

Таким образом, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы данным договором аренды от 01.02.2017 года не предусмотрен.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Как следует из материалов дела, истцом ООО «Сталинград» не представлено каких-либо доказательств, содержащих согласие арендодателя ФИО2 на производство неотделимых улучшений в арендуемых помещениях.

Также суд относится с недоверием к акту обследования помещений от 06 февраля 2017 года составленному между ООО «Сталинград» и ООО «АРС», поскольку оно составлено в отсутствие Арендодателя – ФИО2, при этом согласно актам приема-передачи помещений между ФИО2 и ООО «Сталинград», и между ООО «Сталинград» и ООО «АРС», помещения находятся в удовлетворительном состоянии, и позволяет использовать его в соответствии с назначением.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Сталинград» об обязании ФИО2 произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2017 г.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, предусмотрено в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды до настоящего времени не прекращен, продолжает действовать, то срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ООО «Сталинград» к ФИО2 об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 728 000 рублей в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2017 года, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Справка: мотивированное решение с учетом выходных дней изготовлено 19 августа 2022 года.

Судья Л.В. Ильченко