Гражданский кодекс часть 1

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самсоновой А.О., при секретаре Дергачевой М.В., с участием истца Глухова А.Н., представителя ответчика ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» Кокориной М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глухова Александра Николаевича, действующего в том числе в интересах несовершеннолетней Глуховой Марии Александровны, к ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» о признании договора управления многоквартирным домом непоименованным, признании действий недобросовестными и признании договора управления многоквартирным домом незаключенным,

у с т а н о в и л:

10.12.2018 Глухов А.Н., действующий в интересах несовершеннолетней Глуховой М.А., обратился в суд с иском к ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» о понуждении к заключению договора возмездного оказания услуг по управлению многоквартирным домом. Просил понудить ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» к заключению с ним договора управления многоквартирным домом №2 по ул. Маяковского на условиях, включающих подписание Протокола разногласий 31 к такому договору и заключение дополнительного Соглашения № к такому договору, предусматривающего выдачу каждому из сособственников отдельного платежного документа и учитывающего, что Глухова М.А. не реализует свое право пользования помещением и не потребляет коммунальные услуги.

01.02.2019 к производству суда принято измененное исковое заявление. Истец просил суд: Признать «Договор №104/М2 управления многоквартирным домом» непоименованным договором (не предусмотренным законом и иными правовыми актами); Признать действия ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» в лице генерального директора Ш.С.Т. при проведении переговоров с Глуховым А.Н. о заключении «Договора №104/М2 управления многоквартирным домом» недобросовестными; Признать «Договор №104/М2 управления многоквартирным домом» незаключенным, не порождающим правовых последствий.

Измененные исковые требования мотивированы тем, что отказывая в изменении условий договора (письмо от 26.11.2018 №1718), генеральный директор ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» ссылается на ч.4 ст.162 ЖК РФ- условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники жилых и нежилых помещений дома №2 по ул. Маяковского в г.о. Электросталь Московской области на своем собрании, состоявшемся 29.11.2011, не утвердили условия договора управления своим домом, состав общего имущества не определили, решения об утверждении условий договора и определении состава общего имущества в протоколе собрания не указаны. Собственник помещений дома №2 по ул. Маяковского заключили некий договор с управляющей организацией ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» на условиях, не указанных в решении общего собрания собственников помещений и без определения состава общего имущества самими собственниками. Хотя состав общего имущества и отражен в Приложении № к заключенному договору, в нем не указана площадь девяти вестибюлей, восьми комнат отдыха, девяти межквартирных лестничных площадок. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно к муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры (комнаты) в доме. Согласно анкете многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Электросталь, ул. Маяковского, д.2, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества, составляет 736,8 кв.м. Согласно информации об общих характеристиках многоквартирного дома, размещенных на сайте ГИС ЖКХ на дату 15.01.2019, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества этого же дома, составляет 1370,6 кв.м. Согласно информации с сайта Госжилинспекции Московской области площадь всех помещений общего имущества составляет 1355,99 кв.м. Протокол №1 от 30.11.2011 общего собрания собственников помещений дома №2 по улице Маяковского не содержит сведений о площади помещений, вошедших в состав общего имущества многоквартирного дома, а также сведений о самом составе такого имущества, право на которое у собственников помещений данного дома возникло с момента приватизации первого помещения в данном доме. Состав общего имущества собственниками определен не был. Хотя в ст.162 ЖК РФ и не сказано прямо, что перечисленные в ч.3 этой статьи требования к договору управления многоквартирным домом являются существенными условиями такого договора, это предполагается. Истец полагает, что договор управления многоквартирным домом заключен ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» с собственниками помещений дома №2 по ул. Маяковского не на условиях, указанных в решении общего собрания собственников и без определения состава общего имущества самими собственниками; требованиям, предъявляемым к договору управления ст.162 ЖК РФ, этот договор не соответствует. Заключение договора управления на условиях, не указанных в решении общего собрания, законом не предусмотрено. Поскольку договор, названный оферентом «Договор №104/М2 управления многоквартирным домом», проект которого направлен истцу для подписания, по мнению истца, не соответствует требованиям закона, предъявляемым как к самому договору управления многоквартирным домом, так и к порядку его заключения, постольку такой договор не может являться поименованным договором. Генеральный директор ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» Ш.С.Т. в сопроводительном письме от 25.10.2018 №1536 умолчал о том, что собственники не утверждали условия договора управления и состав общего имущества не определяли, не приложил к письму протокол этого собрания. В письме Ш.С.Т. предупредил, что неподписание договора не освобождает истца от исполнения обязанностей, предусмотренных данным договором, с чем истец не согласен. Правоотношения, существующие или якобы существующие между ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» и истцом, как родителем и законным представителем малолетнего собственника, не могли возникнуть из незаключенного непоименованного договора.

Ответчиком ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» представлены возражения на исковое заявление, в которых он полагал заявленные требования незаконными и необоснованными. Указал, что Договор №104/М2 управления многоквартирным домом содержит существенные условия, предусмотренные ч.3 ст.162 ЖК РФ, а именно: 1. Состав общего имущества указан в Приложении №1 к договору и не противоречит перечню, предусмотренному постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006; 2. Перечень услуг и работ указан в Приложении №2, порядок его изменения предусмотрен п.4.7 договора (по решению общего собрания собственников помещений); перечень коммунальных услуг указан в п.2.2.3 договора; холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление; 3. Порядок определения цены договора определен разделом 4 «Платежи по договору» (решением общего собрания собственников помещения с возможностью пересмотра такой платы в связи с изменением уровня инфляции, стоимости услуг сторонних организаций и т.п.). Решением общего собрания (протокол №1 от 30.11.2011) был изначально определен размер такой платы, который впоследствии несколько раз пересматривался. Порядок определения платы за коммунальные услуги указан в п.4.2 договора; 4. Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств предусмотрен разделом 7 «Порядок осуществления контроля»: в порядке, установленном действующим законодательством, в форме отчета в письменной форме за предыдущий год ежегодно не позднее начала второго квартала текущего года. Истец просит признать договор одновременно заключенным и незаключенным. Решением мирового судьи судебного участка №287 по делу №2-176/2018, вступившим в законную силу 03.08.2018, с истца Глуховой М.А. в лице её законных представителей взыскана задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Таким образом, суд признал наличие между истцом Глуховой М.А. (ранее- Хариной) в лице её законных представителей и ответчиком ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» правоотношений по договору управления многоквартирным домом, оказанию услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг и обязанностей по их оплате. Утверждение о том, что ответчик скрыл от истца наличие протокола №1 от 30.11.2011 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №2 по ул. Маяковского, состоявшегося 29.11.2011, не соответствует действительности. Как следует из переписки ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» и Глухова А.Н., последний осведомлен не только о наличии протокола и его содержании, но и месте его размещения в сети Интернет в открытом доступе. Данный протокол был предметом изучения суда по делу №2-176/2018. Кроме того, решение общего собрания и договор управления многоквартирным домом собственниками помещений не оспаривались, не признавались судом недействительными. По смыслу ч. 3 и 9 ст. 1161, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является обязательным для заключения, и его условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Во исполнение положений п.2 ст.445 ГК РФ ответчик направил истцу договор, а впоследствии и письменный отказ от подписания протокола разногласий, представленного истцом. Ответчик полагает, что не допустил никаких нарушений при заключении с истцом спорного договора. Просил отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании истец Глухов А.Н., действующий также в интересах несовершеннолетней Глуховой М.А., поддержал измененные исковые требования и дал объяснения аналогичные установочной части решения.

Представитель ответчика ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» Кокорина М.С., действующая на основании доверенности от 12.12.2018, исковые требования Глухова А.Н. не признала в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Харина И.Ф., извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, несовершеннолетней Глуховой М.А. (до <дата>Х.М.И.) принадлежит <сумма> доли в жилом помещении по адресу: г.о. Электросталь, <адрес>), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2011.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.07.2014 по делу №А41-36495/14 установлен факт принадлежности здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, к категории многоквартирных домов.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений <адрес> от 30.11.2011 ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» является управляющей компаний данного многоквартирного дома.

Указанное решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не оспаривалось, не признавалось судом недействительным.

Истец Глухов А.Н. (законный представитель несовершеннолетней Глуховой М.А.) указал, что 26.10.2018 им была получена оферта- предложение заключить с ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» договор управления многоквартирным домом <адрес>.

С данным предложением Глухов А.Н. не согласился, направил ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» извещение об акцепте оферты на иных условиях с приложением проекта Соглашения к договору №1 и Протокола разногласий №1 к договору.

Извещением №1718 от 26.11.2018 ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» заявление Глухова А.Н. оставлено без удовлетворения.

В измененном исковом заявлении Глухов А.Н. указал, что договор управления многоквартирным домом заключен ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» с собственниками помещений <адрес> не на условиях, указанных в решении общего собрания собственников и без определения состава общего имущества самими собственниками; договор не соответствует требованиям, предъявляемым к договору управления ст.162 ЖК РФ. Просил признать Договор №104/М2 непоименованным договором (не предусмотренным законом и иным правовым актам), незаключенным, не порождающим правовых последствий.

С доводами истца суд согласиться не может.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из текста Договора №104/М2 управления многоквартирным домом, усматривается, что в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные ч.3 ст.162 ЖК РФ, а именно: 1. Состав общего имущества указан в Приложении №1 к договору и не противоречит перечню, предусмотренному постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006; 2. Перечень услуг и работ указан в Приложении №2, порядок его изменения предусмотрен п.4.7 договора (по решению общего собрания собственников помещений); перечень коммунальных услуг указан в п.2.2.3 договора; холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление; 3. Порядок определения цены договора определен разделом 4 «Платежи по договору» (решением общего собрания собственников помещения с возможностью пересмотра такой платы в связи с изменением уровня инфляции, стоимости услуг сторонних организаций и т.п.). Решением общего собрания (протокол №1 от 30.11.2011) был изначально определен размер такой платы, который впоследствии несколько раз пересматривался. Порядок определения платы за коммунальные услуги указан в п.4.2 договора; 4. Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств предусмотрен разделом 7 «Порядок осуществления контроля»: в порядке, установленном действующим законодательством, в форме отчета в письменной форме за предыдущий год ежегодно не позднее начала второго квартала текущего года.

Фактически ответчик приступил к исполнению договора управления многоквартирным домом.

Коммунальные услуги собственник помещения в многоквартирном доме получал и получает.

Решением мирового судьи 287 судебного участка Электростальского судебного района Московской области от 10 мая 2018, с учетом Апелляционного определения Электростальского городского суда Московской области от 03.08.2018, исковые требования ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» к Харину И.Ф., Г.О.В. (законный представитель несовершеннолетней Г.М.А. о взыскании денежных средств в счет платы за жилое помещение и коммунальные услуги были удовлетворены частично, с Харина И.Ф. в пользу ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» взыскана задолженность в размере 21 111 руб. 42 коп., пени в размере 2 189 руб. 89 коп., госпошлина в размере 1 040 руб. 02 коп., с Г.О.В. в пользу ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» взыскана задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за несовершеннолетнюю дочь Х.М.И. в размере 7 037 руб. 14 коп., пени в размере 729 руб. 96 коп., госпошлина в размере 548 руб. 24 коп.

Суд признал наличие между собственниками жилого помещения Хариным И.Ф., Глуховой (Хариной) М.А., в лице её законных представителей, и ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» правоотношений по договору управления многоквартирным домом, оказанию услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг и обязанностей по их оплате.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований Глухова А.Н. о признании договора №/М2 управления многоквартирным домом непоименованным договором (не предусмотренным законом и иными правовыми актами), незаключенным, не порождающим правовых последствий. В удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования о признании действий ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» в лице генерального директора Ш.С.Т. при проведении переговоров недобросовестными, поскольку доказательств недобросовестности истцом не приведено.

Утверждение о том, что ответчик скрыл от истца наличие протокола №1 от 30.11.2011 общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, состоявшегося 29.11.2011, не соответствует действительности.

Как следует из переписки ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» и Глухова А.Н., последний осведомлен не только о наличии протокола и его содержании, но и месте его размещения в сети Интернет в открытом доступе.

Во исполнение положений п.2 ст.445 ГК РФ ответчик направил истцу договор, а впоследствии и письменный отказ от подписания протокола разногласий, представленного истцом.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Глухова Александра Николаевича, действующего в интересах несовершеннолетней Глуховой Марии Александровны, к ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» о признании договора №104/М2 управления многоквартирным домом непоименованным договором, признании действий ООО «ЭЗТМ-Жилстройсервис» в лице генерального директора Ш.С.Т. при проведении переговоров недобросовестными и признании договора №104/М2 управления многоквартирным домом незаключенным, не порождающим правовых последствий, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись А.О. Самсонова

В окончательной форме решение суда изготовлено 25 июня 2019 года.

Судья подпись А.О. Самсонова