Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьи лица Минимущество Ростовской области, Муниципальное казначейство города Ростова-на-Дону, о взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику, указав, что по результатам аукциона от 17.03.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №37116 от 24.04.2017 года земельного участка с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, площадью 850 кв.м., сроком на 5 лет, для использования в целях строительства предприятия общественного питания.

После заключения указанного договора аренды, по инициативе собственника - Администрации города Ростова-на-Дону на арендованном земельном участке были произведены строительные работы по прокладке сооружений инженерной инфраструктуры города. В результате данных работ земельный участок получил обременения, препятствующие его использованию для строительства. Таким образом, с даты заключения договора №37116 от 24.04.2017 года по вине арендодателя у объекта аренды возникли недостатки - появившиеся линейные объекты, которые в силу строительных норм и правил ограничивают права арендатора, как землепользователя, не только своим расположением, но и наличием охранных зон.

Истец обратился в Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону с иском к ДИЗО города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды №37116 от 24.04.2017 года земельного участка с кадастровым номером № в связи с имеющимися существенными недостатками сданного в аренду имущества, препятствующими его использованию в целях строительства предприятия общественного питания. Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.02.2019 года ФИО1 отказано в иске. 15.04.2019 года Ростовским областным судом указанное решение было отменено с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды №37116 от 24.04.2017 года.

В апелляционном определении Ростовский областной суд указал, что арендодателем не было предоставлено встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ), при том, что арендная плата по указанному договору аренды арендатором была внесена.

При наличие таких обстоятельств, законных оснований для удержания ответчиком оплаченных истцом ранее арендных платежей по указанному договору аренды №37116 от 24.04.2017 года не имеется.

Обязательства по внесению арендной платы по договору аренды №37116 от 24.04.2017 года истцом были исполнены, что подтверждается платежными поручениями №128 от 10.03.2017 года о внесении задатка в размере 533506,00 рублей и №68 от 21.04.2017 года о внесении доплаты по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере 114 916,98 рублей. То есть, общая сумма оплаченной арендной платы по указанному договору составила 648 422,98 рублей, что соответствует сумме аренды за 1 год.

Поскольку спорный договор аренды №37116 от 24.04.2017 года был расторгнут судом ввиду не предоставления ответчиком встречного обязательства (т.е. самого земельного участка, являющегося предметом договора), истец считает, что арендодатель (ответчик) обязан возвратить полученные в счет арендной платы денежные средства в сумме 648 422,98 рублей, так как они в данном случае являются неосновательным обогащением.

17.04.2019 года истец обратился в ДИЗО города Ростова-на-Дону с требованием о возврате неосновательно полученных денежных средств в сумме 648 422,98 рублей, однако до настоящего времени денежные средства бывшим арендодателем так и не возвращены истцу. От ответа на претензию ДИЗО города Ростова-на-Дону уклоняется. Фактически ответчик получил выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, и таким образом, отказ ДИЗО города Ростова-на-Дону в возврате указанной денежной суммы нарушает законные права и интересы ФИО1

Вместе с тем, первый платеж в размере 533506,00 рублей, перечисленный по платежному поручению №128 от 10.03.2017 года являлся задатком, оплаченным истцом ответчику в обеспечение обязательств по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Подтверждением того, что указанная сумма являлась задатком является конкурсная документация, договор аренды №37116 от 24.04.2017 года, платежное поручение об оплате задатка с указанием на это в назначении платежа. Таким образом, ответчик, получивший задаток, обязан уплатить истцу двойную сумму задатка. Но поскольку одна часть задатка - фактически является неосновательным обогащением, то с ответчика подлежит взыскать одну часть задатка, т.е. двойной размер задатка должен быть уменьшен на один его размер и составлять 533506,00 рублей.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 648 422,98 рублей, оставшуюся часть двукратного размера задатка в размере 533506,00 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14110,00 рублей, оплаты услуг представителя в размере 30000,00 рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем истца ФИО2, действующей на основании, в порядке ст.39 ГПК РФ были уточнены исковые требования, где она просила суд взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 648 422,98 рублей, оставшуюся часть двукратного размера задатка в размере 533506,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21145,00 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14110,00 рублей, оплаты услуг представителя в размере 30000,00 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, доверив рассмотрение дело с участием своего представителя ФИО2 Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и просила в иске отказать.

Представитель Минимущества Ростовской области ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 считала не подлежащими удовлетворению.

Представитель Муниципального казначейства города Ростова-на-Дону ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 считала не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.02.2019 года исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов, оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.04.2019 года отменено решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.02.2019 года, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды удовлетворены. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от 24.04.2017 года №37116 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, имеющим адресный ориентир : <адрес>, площадью 850,0 кв.м, в целях
строительства предприятия общественного питания. Судом взысканы с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
в пользу ФИО1 расходы на представителя в
размере 25000,00 рублей и 300,00 рублей возврат госпошлины.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что на основании протокола (о результатах аукциона) от 17.03.2017 года №3/475 Д-1, между победителем открытого аукциона ФИО1 (арендатор) и ДИЗО города Ростова-на-Дону (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №37116 от 24.04.2017 года, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <...> участок 22, для строительства предприятий общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору, площадью 850 кв.м. Договор аренды заключен сроком на 5 лет, размер арендной платы в год составляет 549511,00 рублей. Земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка в состоянии, пригодном для строительства, обременения и ограничения отсутствовали. Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.05.2017 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.01.2019 года. Согласно сведениям кадастрового паспорта от 02.12.2016 года, земельный участок с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, относится к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: предприятия общественного питания.

Как следует из ответа Администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 05.12.2017 года №ОГ-кр/2462 по информации МКУ «Управление благоустройства Кировского района» по адресу: <адрес>, ООО «ВТК» выдано разрешение на плановое разрытые от 28.04.2017 года №19 с целью выполнения работ по прокладке сетей канализации, в соответствии с проектной документацией, утвержденной в марте 2017 года. 02.12.2017 года работы завершены.

По заданию истца ИП ФИО6 составлено заключение, согласно которому, в результате обработки полученных данных от 25.01.2018 года, было установлено, что на участке съемки имеются изменения со съемкой от 15.05.2017 года, заключающиеся в том, что имеются колодцы напорной канализации в количестве 4 шт. (1 люк канализационной напорной станции, 3 люка канализационных); имеются две ветки трубопровода напорной канализации пнд.225 мм; установлен щиток управления КНС; имеется решетка ливневой канализации с входящей в нее трубой пэ. 150 мм; имеется подземная высоковольтная линия 6кВ; имеется изменение почвеннорастительного слоя (убрано 9 хвойных деревьев, высажены кустарники и деревья).

Согласно заключения №ПСК-249.925.12-18-ОБ на земельном участке с кадастровым номером № площадью 850 м.кв, по адресу: <адрес>, предоставленному арендатору для строительства предприятия общественного питания, строительство объекта в объеме и в соответствии с проектной документацией: раздел 1 «Пояснительная записка» (ПЗ), раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» (ПЗУ), раздел 3 «Архитектурные решения» (АР) (шифр: 1-08/2017), разработанной ООО фирма «Агропроект», не предоставляется возможным в связи с наложением площади застройки на охранную зону сетей напорной канализации.

Установив невозможность использования истцом спорного земельного
участка в соответствии с условиями договора (для строительства
предприятия общественного питания) и отсутствие между сторонами
соглашения об изменении договора аренды, суд пришел к выводу, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств:
обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в
предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность
арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению
арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного
обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к
соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании
пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о
досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на
арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в
отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по
назначению. При таких обстоятельствах суд удовлетворил требование ФИО1 о расторжении договор аренды земельного участка от 24.04.2017 года №37116.

В связи с заключением спорного договора истец ФИО1 перечислил ответчику 533506,00 рублей в качестве задатка за участие в аукционе (платежное поручением №128 от 10.03.2017 года) и 114916,98 рублей в качестве оплаты по договору аренды земельного участка (платежное поручение №068 от 21.04.2017 года), что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании и было зачислено им в качестве арендной платы по договору.

Решением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.06.2019 года оставлены без удовлетворения исковые требования ДИЗО города Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору земельного участка №37116 от 24.04.2017 года за период с 01.04.2018 года по 31.12.2018 года и пени за просрочку платежей.

Судом при вынесении решения было установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка №37116 от 24.04.2017 года считаются прекращенными именно с 24.04.2017 года, но с момента вступления в законную силу решения апелляционной инстанции о расторжении договора, то есть с 15.04.2019 года.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 648422,98 рублей переданные истцом в пользу ответчика в качестве исполнения по договору аренды земельного участка №37116 от 24.04.2017 года подлежат возврату ему в качестве неосновательного обогащения, поскольку возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями заключенного договора по назначению у истца отсутствовала по независящим от него причинам с момента заключения договора, на основании чего договор и был расторгнут в судебном порядке.

17.04.2019 года истец посредством почтовой связи направил ответчику требование о возрате денежных средств, однако претензиция истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Принимая во внимание, что судом удовлетворены исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 648422,98 рублей, то на них правомерно подлежат начислению проценты в порядке ст.395 ГК РФ. Размер процентов определен судом за период с 16.04.2019 года по 09.07.2019 года и составляет 11600,55 рублей:

за период с 16.04.2019 года по 16.06.2019 года в размере 8536,09 рублей (648422,98 рублей х 62 дня х 7,75% /365 дней = 8536,09 рублей),

за период с 17.06.2019 года по 09.07.2019 года в размере 3064,46 рублей (648422,98 рублей х 23 дня х 7,5% /365 дней = 3064,46 рублей).

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика 533506,00 рублей в качестве оставшейся части двукратного размера задатка, уплаченного до заключения договора аренды земельного участка от 24.04.2017 года, суд исходит из того, что особенности организации и порядка проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также обстоятельства, при наступлении которых внесенные задатки возвращаются участникам торгов регламентированы ст. 39.12 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Истец участвовал в торгах, ему не было отказано в принятии заявки, торги не были отменены, ФИО1 был признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, торги не признаны несостоявшимися, размер арендной платы истцу был рассчитан с зачетом задатка, 15.04.2019 года по решению суда договор аренды расторгнут. То есть обстоятельств, при наступлении которых приведенные нормы права связывают возврат внесенного задатка, не имеется.

Вместе с тем, судом удовлетворены требования ФИО1 о возврате денежных средств внесенных им по договору аренды земельного участка, куда входит спорная сумма задатка.

С учетом изложенных обстоятельств, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 648422,98 рублей и процентов за пользование денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с 16.04.2019 года по 09.07.2091 года в размере 11600,55 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска были понесены расходы по уплате государственной пошлины, которые подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9800,24 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем и качество проведенной представителем истца по делу работы и количество судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд признает расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000,00 рублей, понесенные истцом, разумными и справедливыми, подлежащими взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Удовлетворенные требования истца составляют 55% от заявленных, значит, удовлетворению подлежат расходы по оплате услуг представителя в размере 8250,00 рублей (15 000,00 рублей х 55% = 8 250,00 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 денежные средства в размере 648422,98 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 11600,55 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9800,24 рублей, по оплате услуг предствителя в размере 8250,00 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 29 июля 2019 года.

Судья Т.В.Островская