Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5, ФИО 1 в лице законного представителя ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), определении последствий расторжения договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО 1 в лице законного представителя ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности.

Исковые требования мотивировала следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом - ФИО3 и ФИО, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь - ФИО1, а также ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно указанному договору ФИО3 продала, а ФИО, ФИО1 и ФИО7 купили в общую долевую собственность по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждому жилое помещение - квартиру, общей площадью 47,1 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена вышеуказанной квартиры была определена по соглашению сторон и составила 986 300 рублей. В соответствии с условиями договора, расчет должен был быть произведен следующим образом:

- сумму в размере 545 433 руб. 22 коп. покупатели уплатили продавцу до подписания договора, претензий между сторонами нет;

- сумму в размере 440 866 руб. 78 коп. покупатели обязались выплатить продавцу за счет средств федерального бюджета по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал (серии МК-9, № от ДД.ММ.ГГГГ), выданный на имя ФИО.

Договор был подписан сторонами, передан надлежащим образом для государственной регистрации и зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за два дня до даты регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности ФИО умерла.

На момент подачи иска сумма в размере 440 866 руб. 78 коп. (по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал) продавцу квартиры (истцу по данному иску) не выплачена. УПФР в г. Хабаровске и Хабаровском районе Хабаровского края было отказано в перечислении указанных средств ввиду смерти распорядителя средствами материнского капитала.

Таким образом, очевидно, что ввиду смерти ФИО право собственности на 1/3 квартиры было зарегистрирована на уже умершего на момент регистрации сделки покупателя, кроме этого, сумма по договору не была и не может быть получена продавцом в полном объеме.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 168, 309, 310, 432, 454, 485, 549 ГК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, истец просила суд признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ответчиков: ФИО5 и ФИО 1 на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес> признать право собственности ФИО3 на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО3 уточнила свои исковые требования, заявила о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), определении последствий расторжения договора купли-продажи, так как договор купли-продажи не может быть исполнен покупателями, сертификат на материнский капитал не может быть реализован, собственных денежных средств на оплату долга по договору купли-продажи ответчики не имеют. Оплату не произвели. Договор купли-продажи подлежит расторжению по правилам ст. 450 ГК РФ.

Уточнение исковых требований принято судом к производству.

Истец ФИО3 и представитель истца ФИО3 ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске, с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО1ДД.ММ.ГГГГ года рождения является малолетней несовершеннолетней.

В судебном заседании участвовал её законный представитель ФИО6, который не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Договор был подписан сторонами, передан надлежащим образом для государственной регистрации права собственности покупателей, право собственности покупателей зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за два дня до даты регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ФИО умерла.

Сумма в размере 440 866 руб. 78 коп. (по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал) продавцу квартиры (истцу по данному иску) не выплачена.

Право собственности на спорное жилое помещение у несовершеннолетней ФИО1 возникало по указанному выше договору в силу предусмотренной оплаты части цены договора на основании сертификата на материнский (семейный) капитал, рассчитанному, в том числе с учетом права ФИО1

При таких обстоятельствах само по себе расторжение договора купли-продажи жилого помещения прав несовершеннолетней ФИО1. на жилое помещение не нарушает.

Сумма в размере 440 866 руб. 78 коп. составляет 44,70 процентов цены договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу смерти ФИО8 возможность реализации (оплаты) государственного сертификата на материнский капитал отсутствует.

Так в силу положений ч. 3 ст. 3 Федерального закона РФ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" право женщин, указанных в части 1 настоящей статьи, на дополнительные меры государственной поддержки прекращается и возникает у отца (усыновителя) ребенка независимо от наличия гражданства Российской Федерации или статуса лица без гражданства в случаях смерти женщины, объявления ее умершей, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, совершения в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности и повлекшего за собой лишение родительских прав или ограничение родительских прав в отношении ребенка (детей), а также в случае отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки. Право на дополнительные меры государственной поддержки у указанного лица не возникает, если оно является отчимом в отношении предыдущего ребенка, очередность рождения (усыновления) которого была учтена при возникновении права на дополнительные меры государственной поддержки, а также если ребенок, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, признан в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации, после смерти матери (усыновительницы) оставшимся без попечения родителей.

То есть права на материнский капитал не переходят именно в порядке наследования. Происходит переоформление соответствующей меры государственной поддержки.

Права же и обязанности ФИО по договору купли-продажи переходят в порядке наследования.

После смерти ФИО открылось наследство.

В соответствии со статьей 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом (статья 1111 ГК РФ).

В силу положений ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.

Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (статья 1152 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

На основании ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 ГК РФ, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, - по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.

Наследство после смерти ФИО приняла ФИО1., что подтверждается материалами наследственного дела №, находящегося в производстве нотариуса Хабаровского нотариального округа ФИО2

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи не произведена покупателями в полном объеме, возможность оплаты материнского сертификата отсутствует, возможность оплаты цены договора купли-продажи за счет собственных средств у покупателей отсутствует, то ФИО3 в порядке ч. 2 ст. 452 ГК РФ обратилась за расторжением договора купли-продажи к покупателям с письменной претензией, так как лишается существенной части исполнения по договору купли-продажи.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи сторонами сделки, их правопреемниками, не заключено.

Отсутствие возможности оплатить цену договора за счет собственных средств ответчики подтвердили и в судебном заседании.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ФИО3 действует добросовестно.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений ч. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости – квартиры, расположенной в <адрес>, заключенный между ФИО3, ФИО, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО1, ФФИО5ДД.ММ.ГГГГ.

Определить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости, а именно аннулировать запись о государственной регистрации перехода права собственности и общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру <адрес> за ФИО1, ФИО, ФФИО5.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО 1 в лице законного представителя ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), определении последствий расторжения договора купли-продажи, удовлетворить.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский районный суд в срок не превышающий трех месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2021 года.