Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Макаровец О.Н., при секретаре Ягодкиной Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Жилкомэнерго» к ФИО1 об обязании устранить нарушения, допущенные при строительстве дома,

УСТАНОВИЛ :

Первоначально ООО «Жилкомэнерго» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обязании устранить нарушения, допущенные при строительстве домов, указывая, что ФИО1 является застройщиком многоквартирных домов, расположенных по адресу: дом №№, № по <адрес> согласно разрешения на строительство № № от 24.09.2013. В свою очередь ООО «Жилкомэнерго» является управляющей организацией данного многоквартирного дома.

Данные дома введены в эксплуатацию в январе 2014 года согласно акту ввода в эксплуатацию утвержденного главой администрации Усманского района.

16.07.2016 собственник <адрес> в <адрес>, Новоусманского муниципального района, Воронежская область обратилась в ООО «Жилкомэнерго» с претензией о проведении комплексного инженерно- технического обследования и принятия на его основании решения по утеплению угла дома.

В ходе осмотра <адрес>, проведенного 24.06.2016 установлено, что стена, выходящая на улицу одной из комнат при снижении температуры, происходит промерзание угла уличной стены.

13.02.2018 повторно произведен осмотр <адрес>. <адрес> по <адрес> согласно которого установлено, что угол наружной стены одной из комнат промерзает и имеются следы плесени.

13.04.2018 в ходе осмотра общедомового имущества <адрес> установлено следующее: 1. водосток по всему периметру дома установлен с нарушением, в результате чего происходит течь сточных вод по стене здания; 2. размер утеплительного покрытия в виде керамзита на чердаке здания не соответствует строительным нормам.

22.02.2018 в ООО «Жилкомэнерго» поступило обращение собственника <адрес>. <адрес> по <адрес>.

В ходе осмотра данной квартиры установлено, что в санузле отсутствует отверстие вентиляционного канала.

Таким образом, установлено, что застройщиком в лице ФИО1 до настоящего времени не приняты меры по устранению причин промерзания наружной стены, ремонта водостока, утеплению чердака здания <адрес>, а также не приняты меры для оборудования санузла <адрес>. <адрес> по <адрес>.

На основании вышеизложенного, просили обязать ФИО1 устранить нарушения, допущенные при строительстве домов №№, <адрес> по <адрес>

В предварительном судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 уточнил исковые требования, просил обязать ФИО1 устранить нарушения, допущенные при строительстве домов №, № по <адрес>, отраженных в актах осмотра <адрес>, и <адрес>. (л.д.61)

Определением суда от 18.10.2018 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена ФИО3, собственник <адрес>.(л.д.82)

Впоследствии, в судебном заседании 27.11.2018 г. от представителя истца по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о прекращении производства по делу в части по иску ООО «Жилкомэнерго» к ФИО1 об устранении нарушений, допущенных при строительстве <адрес>, в связи с устранением нарушения путем оборудования вентиляционного отверстия в ванной комнате, в добровольном порядке. (л.д.93)

Определением Советского районного суда г.Воронежа от 27.11.2018 г. производство по делу в части по иску ООО «Жилкомэнерго» к ФИО1 об устранении нарушений, допущенных при строительстве <адрес>, в связи с устранением нарушения путем оборудования вентиляционного отверстия в ванной комнате, в добровольном порядке.(л.д.104-105)

В связи с чем, в судебном заседании 27.11.2018 г. представитель истца по доверенности ФИО2 поддержал исковые требования в части устранения нарушений, допущенных при строительстве <адрес>, в части <адрес>, собственником которой является ФИО3 Пояснил, что в <адрес> были выявлены следующие недостатки: в двух комнатах имеются следы промерзания, плесени и отслоения обоев, в квартире промерз угол стены в спальне, по окантовке пошла плесень это подтверждается актом от 13.02.2018 года. Ранее истцом составлялись акты, но в материалы дела они не представлены. По устранению промерзаний ответчиком не проведены работы. Акт ООО «Жилкомэнерго» от 26.11.2018 года был составлен по <адрес>, со слов контролера внутри квартиры работы не проведены, следы промерзания до сих пор не устранены. (л.д.97-98)

В судебное заседание ООО «Жилкомэнерго» не направил своего представителя, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представлено. (л.д. 96, 145)

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании не признал исковые требования, пояснил, что в части заявленных исковых требований эксперт подтвердил, что недостатки устранены. В данном случае исковые требования были заявлены в отношении одной комнаты – спальни, что указано в акте от 13.02.2018 г. Дефект устранен, в отношении иных комнат актов не составлялось, дефекты установлены экспертным путем.

В судебном заседании третье лицо ФИО3 поддержала исковые требования, пояснила, что в квартире (<адрес>) промерзают все углы и продуваются стены, потому что нет утеплителя, необходимо сделать утепление всех углов и устранить промерзание стен, эти недостатки влекут плесень и расход газа, некачественная укладка утеплителя и отсутствие в наружных стенах, утепления нет в парапете, отсюда все промерзание. Ей (ФИО3) нужно чтобы во второй комнате было произведено утепление.

Согласно ч. 3 ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

В силу ст. 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абз. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из п. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 указанного Кодекса применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1. настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Как усматривается из материалов дела, 28 августа 2014 г. между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 передала в собственность, а ФИО3 приняла и оплатила в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 52,1 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №(п.1.1.,1.2Договора).

Из пункта 1.2. вышеназванного Договора следует, что данный объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.01.2014 г. № RU №, выдано Отделом по архитектуре и градостроительству администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области. (л.д.55-57)

В этот же день, 28.08.2014 г., между ФИО1 и ФИО3 подписан передаточный акт к договору купли-продажи от 28 августа 2014 г. квартиры, квартира, расположенная по адресу: <адрес> передана ФИО3 (л.д.58, 60).

Право собственности ФИО3 на вышеназванную квартиру в настоящее время, ответчиком в судебном заседании не оспаривалось.

В судебном заседании установлено, что застройщиком дома малоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> является ответчик ФИО1, которой 24 сентября 2013 г. было получено разрешение на строительство вышеназванного объекта недвижимости № № (л.д.28, 53)

27 января 2014 г. ФИО1 было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № RU №, выданное Отделом по архитектуре и градостроительству администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области. (л.д. 51-52).

В судебном заседании установлено, что истец ООО «Жилкрмэнерго» является управляющей организацией многоквартирного <адрес>, где расположена квартира третьего лица ФИО3, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 24.01.2015 г., договором управления многоквартирным домом от 01 февраля 2015 г. (л.д.26-27, 73-76)

Согласно п.2.1 Договора управления предметом настоящего договора является оказание Управляющим услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Из п.3.1.1 следует, что ООО «Жилкомэнерго» обязуется представлять законные интересы Собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами, в суде в пределах «предмета договора» (л.д.70 оборот).

Факт наделения управляющей компанией полномочиями по обращению в судебные органы для защиты интересов собственника <адрес><адрес>, также не оспаривала в судебном заседании третье лицо ФИО3 – собственник <адрес>.

В судебном заседании установлено, и следует из материалов дела, что 16.07.2016 собственник <адрес> в <адрес> ФИО3 обратилась в ООО «Жилкомэнерго» с претензией о проведении комплексного инженерно- технического обследования и принятия на его основании решения по утеплению угла дома.

13.02.2018 произведен осмотр <адрес>Из акта № 1 о последствиях промерзания квартиры по адресу: <адрес> следует, что на день обследования комиссией установлено: 13.02.2018 г. произошло промерзание <адрес>, в результате которого промерз угол стены в спальне, по окантовке натяжного потолка пошла плесень, отслоение обоев. (л.д.31-32)

В связи с тем, что застройщиком ФИО1 не приняты меры по устранению причин промерзания наружной стены, ремонта водостока, утеплению чердака здания <адрес>, истец обратился в суд с данными исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела для определения наличия дефектов (недостатков) в <адрес>, причин их возникновения, способа их устранения, определением суда от 27.11.2018 г. по ходатайству третьего лица ФИО3 по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» (л.д.101-103)

Согласно экспертному заключению № 580 от 20.12.2018 г. ООО «ВЦСЭ» выявлено, что дефекты конструкций и элементов отделки в спальне, в зале <адрес> возникли при длительном увлажнении участков стен в результате недостаточной теплоизоляции конструкций.

Для устранения причин образования конденсата, плесени на стенах, потолках в спальне, в зале <адрес> и устранения данного дефекта (недостатка), необходимо произвести утепление стен и потолка, произвести антисептическую обработку поверхностей, выполнить ремонт в помещениях.

Работы, произведённые в спальне, являются достаточными для устранения причин образования конденсата, плесени на стенах, потолках в спальне, <адрес> и устранения данного дефекта (недостатка), т.к. температурный перепад между фактической температурой внутреннего воздуха t„ и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции тв не превышает нормируемый (менее 4,0°С), что соответствует нормам.

Примечание: на момент осмотра работы по антисептической обработке поверхности, и отделочные работы в помещении спальни не проводились.

В зале данной квартиры произведено только утепление парапета и потолка в чердачном пространстве, остальные виды работ не производились (отсутствует утепление межстенового пространства, не установлены дополнительные батареи), температурный перепад в углу смежном со спальней, между температурой внутреннего воздуха tB и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции ?в превышает нормативный (более 4,00С), что не соответствует нормам, а следовательно произведенное утепление потолка, парапета, над данным помещением не достаточно для устранения вышеуказанных дефектов, возможно промерзание стен и образования конденсата, плесени. (л.д.109-118, 119-133, 134- 142)

Указанные выводы были подтверждены экспертом ФИО4 в судебном заседании, который поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении, а также пояснил, что дефект имеется в зале, необходимо утеплять, способов много, можно снаружи, можно изнутри, как вариант можно запенить пространство между облицовочным слоем кирпича и основной кирпичной кладкой, поэтому идет промерзание в углу, в этом углу нужно утеплить. Он (эксперт) не уточнил в экспертном заключении, каким образом утеплить, потому что этих вариантов может быть множество. В спальне проведенные работы по утеплению являются достаточными, в спальне в углу засверливали, закачивали туда пену, со стороны чердачного пространства было сделано дополнительное утепление над всей квартирой: пенопластом утеплен кирпичный парапет.

Сомневаться в заключении эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 580 от 20.12.2018 г. у суда оснований не имеется, экспертиза проведена в полном объеме, ответы на поставленные судом вопросы экспертом даны мотивированные, нарушений норм гражданского процессуального законодательства, которые могли бы поставить под сомнение экспертное заключение, судом не установлено.

Судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Более того, эксперт поддержал заключение эксперта № 580 от 20.12.2018 в судебном заседании.

В связи с чем, суд принимает во внимание заключение эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 580 от 20.12.2018 г.

В судебном заседании 27.11.2018 г. представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 пояснил, что ответчик на свое усмотрение устранил недостатки, в <адрес> было произведено утепление потолка, межстенового пространства, произвели засверливание и произведено запенивание внутреннего пространства между облицовочным кирпичом и внутренним пространством. Отверстие было просверлено со стороны улицы и запенивание, на потолке пустотные части плит запенены. В акте осмотра указано, что угол квартиры имеет промерзание и был поставлен дополнительный радиатор в комнате у стены. Радиаторы нарастили, поставили больше секций. Утепление монтажной пеной проводилось межстеновое покрытие, утеплитель мог просесть, и в точке нахождения его могло не быть. (л.д.98-оборот-99)

Доводы представителя ответчика в части достаточности для устранения дефекта (недостатка) проведения работ в спальне квартиры ФИО3 подтверждаются заключением эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 580 от 20.12.2018 г., в которой указано следующее: работы, произведённые в спальне, являются достаточными для устранения причин образования конденсата, плесени на стенах, потолках в спальне, <адрес> и устранения данного дефекта (недостатка), т.к. температурный перепад между фактической температурой внутреннего воздуха t„ и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции тв не превышает нормируемый (менее 4,0°С), что соответствует нормам.

При этом в примечании указано, что на момент осмотра работы по антисептической обработке поверхности, и отделочные работы в помещении спальни не проводились.

Данные выводы также подтвердил в судебном заседании эксперт ФИО6

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что материалами дела достоверно установлено, что имеющиеся в <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО3, дефекты (недостатки) являются именно недостатками, допущенными при строительстве дома, выявленными в период гарантийного срока, в связи с чем обязанность по их устранению должна быть возложена на застройщика ФИО1, ответчика по данному делу, в объеме, установленном экспертным заключением ООО «ВЦСЭ» № 580 от 20.12.2018 г.

Ответчик ФИО1 не представила относимых, допустимых и достаточных доказательств в подтверждение отсутствия её вины, как застройщика в выявленных в гарантийный срок дефектах (недостатках), в том числе, не доказала отсутствие причинно-следственной связи между выявленными дефектами и действиями застройщика при производстве строительных работ.

Доказательств того, что спорные недостатки (дефект) возникли вследствие осуществления ненадлежащей эксплуатации, отсутствия ненадлежащего обслуживания, а также текущего ремонта дома, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, и обязании ФИО1 устранить нарушения, допущенные при строительстве дома, в <адрес> произвести утепление стен (межстенового пространства путем запенивания внутреннего пространства между облицовочным кирпичом и внутренним пространством в зале), установить дополнительный радиатор (батарею) в зале квартиры, произвести антисептическую обработку, выполнить ремонт в помещениях (зале, спальни) <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ФИО1 устранить нарушения, допущенные при строительстве дома, в <адрес> произвести утепление стен (межстенового пространства путем запенивания внутреннего пространства между облицовочным кирпичом и внутренним пространством в зале), установить дополнительный радиатор (батарею) в зале квартиры, произвести антисептическую обработку, выполнить ремонт в помещениях (зале, спальни) <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Макаровец О.Н.

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2018г.