Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца адвоката Яновского С.С., действующего на основании доверенности №<данные изъяты> выданной 04.08.2018г. сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2325/2018 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании сделки действительной и государственной регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ФИО4, Управлению Росреестра по ЯНАО с вышеназванным иском, в обоснование указав, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в общей долевой собственности в квартире №<данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, подписан акт приема-передачи доли в указанной квартире. 11.10.2017г. ответчик представил истцу по электронной почте выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую право ответчика на владение <данные изъяты> доли по праву долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ Истец оплатил в соответствии с указанным договором полную стоимость доли в размере [суммы изъяты] рублей, а ответчик написал расписку в получении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали указанный договор купли-продажи доли и акт приема-передачи на государственную регистрацию в орган экстерриториальных сделок. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ЯНАО вынесено постановление о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи доли в квартире, с указанием на необходимость нотариального удостоверения сделки. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в Управление Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации сделки. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ЯНАО регистрация сделки приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ Ответчик выразил намерение завершить сделку и ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о добровольном исполнении обязательств по договору купли-продажи доли в квартире, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства по совершению необходимых действий, направленных на совершение сделки, в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить нотариальное согласие других собственников общедолевого имущества на совершение сделки, нотариально удостоверить договор купли-продажи доли в соответствии с требованиями действующего законодательства, уведомить покупателя о совершении этих действий, в случае невозможности исполнения продавцом указанных действий, продавец обязуется выдать покупателю соответствующую доверенность для совершения действий указанных в пункте 3.1 соглашения. В дальнейшем ответчик отказался от своих обязательств по договору купли-продажи доли, соглашению о добровольном исполнении обязательств по договору купли-продажи доли в квартире. Просит признать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в общей долевой собственности в квартире №<данные изъяты> по адресу: <адрес> действительным, обязать Управление Росреестра по ЯНАО зарегистрировать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в общей долевой собственности, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 300 рублей.

В судебном заседании истец участия не принимал, извещен о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах своей неявки суду не представил, об отложении разбирательства по делу не просил.

Представитель истца Яновский С.С. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам изложенным в иске.

Представитель ответчика Управление Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил принять решение на усмотрение суда.

Ответчик ФИО4 извещен о времени и месте рассмотрения дела, из сообщений оператора связи следует, что квартира закрыта адресат по извещению не является.

В силу части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом статьей 35 названного Кодекса предусмотрены процессуальные права лиц, участвующих в деле, в частности право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, давать объяснения суду в устной и письменной форме. Данное право обеспечивается надлежащим извещением лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (ст. 113 ГПК РФ).

При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Предусмотренные законом меры по извещению ответчика о слушании дела судом приняты. Данных об ином месте жительства ответчика материалы дела не содержат. Нежелание ответчика получать извещения о явке и непосредственно являться в суд для участия в судебном заседании, свидетельствует о его уклонении от участия в процессе и не может повлечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию.

Обсудив причины неявки ответчика ФИО4 в судебное заседание, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между истцом ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи доли в квартире <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.69-71).

Стоимость доли в квартире согласно условиям договора составляет [суммы изъяты] рублей (пункт 2.1 договора).

Сторонами договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи доли в квартире (л.д.71).

В материалы дела сторонами по делу представлена копия расписки, из которой следует, что ФИО4 получил от ФИО3 [суммы изъяты] рублей в счет оплаты по договору купли-продажи доли в квартире <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.77).

Не оспаривается истцом, что приобретаемая доля находится в <данные изъяты> квартире площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость которой составляет [суммы изъяты] рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.6-7).

Кроме того, выпиской из ЕГРН подтверждается, что долевыми собственниками в указанном жилом помещении являются ФИО1, за которой зарегистрирована <данные изъяты> доли и ФИО2, которому принадлежит <данные изъяты> доли (л.д.7).

Из текста искового заявления не следует, что истцу не было известно на момент заключения договора купли-продажи доли о других собственниках в общем долевом имуществе, данное обстоятельство также не оспаривалось и представителем истца в судебном заседании.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 ГК РФ предусмотрены правила возмездного отчуждения долевой собственности, из которых следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Как следует из положений ч. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Из материалов дела не следует, что сособственники жилого помещения <данные изъяты> квартиры были извещены в письменной форме о намерении ФИО4 продать свою долю в <данные изъяты> квартире с указанием цены и других условий, на которых он её продает.

Между тем, положения п. 2 ст. 250 ГК РФ призваны обеспечить баланс интересов всех участников долевой собственности при отчуждении доли по договору купли-продажи с учетом положений части 4 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Выводы истца и его представителя о том, что ФИО3 полностью исполнил сделку, требующую нотариального удостоверения, что является основанием для признания сделки действительной, поскольку ФИО4 уклоняется от удостоверения такой сделки, являются ошибочными.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Пункт 1 ст. 42 Закона о регистрации требует нотариального удостоверения сделок (за исключением некоторых, указанных в том же пункте) по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Данные требования продиктованы намерением законодателя защитить права и законные интересы других сособственников при продаже доли в общей долевой собственности.

Указанные действия нотариального удостоверения касаются, прежде всего, продавца и других сособственников при распоряжении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость.

Пункт 4 ст. 42 Закона о регистрации в диспозитивной форме причисляет к документам, подаваемым с заявлением о государственной регистрации прав, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, такие как отказ участников долевой собственности от преимущественной покупки доли, либо уведомление продавца о том, что он известил сособственников о предполагаемой сделке.

В силу ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии с п. 58 Постановления пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

При этом суд вправе признать данную сделку действительной лишь при соблюдении следующих условий: несоблюдение нотариальной формы наступило не по вине стороны полностью или частично исполнившей сделку, а по вине другой стороны; другая сторона приняла исполнение и уклонялась от нотариального удостоверения сделки; сама сделка не противоречит закону; была соблюдена хотя бы письменная форма, когда с ее отсутствием закон прямо связывает недействительность сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ). В случае удовлетворения требований указанной стороны, сделка признается действительной с момента ее совершения и ее последующее нотариальное удостоверение не требуется. Решение суда в данном случае приравнивается к нотариальному удостоверению сделки.

Из содержания представленного истцом суду договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который истец просит признать действительным без нотариального удостоверения следует, что отчуждаемая <данные изъяты> доля в общей долевой собственности в квартире <адрес> продана ФИО4 ФИО3 за [суммы изъяты] рублей (пункт 2.1 договора).

При этом приложенный истцом к исковому заявлению договор купли-продажи не содержит ни подписи истца, ни ответчика (л.д.83-84).

Проанализировав и оценив представленные суду письменные доказательства, исходя из пояснений сторон, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи между сторонами не состоялась, поскольку между ФИО4 и ФИО3 не было достигнуто соглашение по всем ее существенным условиям.

Расписка о получении ответчиком денежных средств за отчуждаемую долю при отсутствии совокупности других допустимых доказательств не может свидетельствовать о заключении между ФИО4 и ФИО3 договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры заключенным и как следствие признание его действительным без нотариального удостоверения.

Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в суд Ямало–Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий: судья Н.А. Кузьмина.

Копия верна:

Решение в окончательной форме принято 05 сентября 2018 года.