Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора ипотеки прекращенным и погашении записи об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора ипотеки прекращенным, погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключен договор займа на сумму ... руб.

В качестве обеспечения обязательств заемщиком в залог займодавцу было предоставлено недвижимое имущество, состоящее из двух квартир №... и №... по <адрес>, МО Барышевского сельсовета, Новосибирского района Новосибирской области, двух земельных участков с кадастровыми номерами №..., расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрировано соглашение об отступном, по которому в качестве отступного по договору займа было передано в собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО2 и ФИО3, действовавшей от имени ФИО1 на основании доверенности, запись об ипотеке была погашена.

В связи с чем, истец просит признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным, погасить запись об ипотеке.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела.

Представитель ФИО2- ФИО4 исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. В письменном отзыве на исковое заявление указывал, что погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп.1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ. Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В судебном заседании на вопросы суда дополнительно указывал, что обязательство, вытекающее из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, заемщиком ФИО1 на день рассмотрения дела не исполнено.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 и ФИО3, действовавшая от имени ФИО1 на основании выданной доверенности, обратились в Управление Росреестра по Новосибирской области о погашении регистрационной записи об ипотеке. Причиной подачи данного заявления не являлось соглашение о прекращении залогового обязательства между сторонами. Погашение регистрационной записи об ипотеке требовалось для того, чтобы снять обременение (ограничение) с залогового имущества и обеспечить возможность предоставить его ФИО2 в качестве отступного по договору займа. Указанная цель подачи заявления подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и действовавшей от имени ФИО1ФИО3 было заключено соглашение об отступном, по которому ФИО2 в погашение долга по договору займа было предоставлено принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество, которое являлось предметом залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение об отступном, а также переход прав на недвижимое имущество от ФИО1 к ФИО2ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы Управлением Росреестра по Новосибирской области. Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ была признана недействительной регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество на ФИО2 по тем основаниям, что соглашение об отступном признано незаключенным. Запись о переходе права собственности на недвижимое имущество на ФИО2 в ЕГРП на основании решения суда была погашена. На день рассмотрения спора собственником имущества зарегистрирован ФИО1 Полагает, что поскольку правовые последствия заключения соглашения об отступном в виде исполнения ФИО1 обязательств по договору займа не наступили, залоговое обязательство продолжается и может быть прекращено только полным исполнением основного обязательства по договору займа.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причине неявки не сообщил.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2(займодавцем) и ФИО1(заемщиком) был заключен договор займа, по которому займодавец передал заемщику денежную сумму в размере .... на срок до ДД.ММ.ГГГГ, с выплатой процентов за пользование займом в размере ...% в месяц от суммы займа до ее возврата; по условиям договора совместно с ежемесячной выплатой процентов заемщик выплачивает займодавцу часть суммы основного долга в размере ... руб.

Кредит был предоставлен истцу для целей, не связанных с приобретением недвижимого имущества.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлся залог (ипотека), принадлежащего заемщику недвижимого имущества, состоящего из двух земельных участков и двух квартир, расположенных по адресу: <адрес>, по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация залога произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРП была внесена запись об обременении вышеуказанного недвижимого имущества ипотекой, что следует из штампа регистрирующего органа на договоре об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Согласно ст.334, 334.1 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с указанными нормами закона выделяется два основания возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, в том числе, в случае приобретения жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (заключаются договор купли-продажи объекта недвижимости, кредитный договор либо договор займа с условием об использовании заемной суммы на цели приобретения объекта недвижимости). (ст. 64.1, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). Такая ипотека возникает в силу закона без какого-либо дополнительного соглашения.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрации подлежит, в частности, ипотека. Пунктом 2 статьи 10 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

По смыслу указанной нормы закона можно сделать вывод, что в отношении договорной ипотеки действует принцип «есть запись об ипотеке в регистрирующем органе – есть залоговое право, нет такой записи- нет и залогового права».

ДД.ММ.ГГГГ залогодержателем ФИО2 в Управление Росреестра по Новосибирской области было подано заявление о внесении записи в ЕГРП о прекращении ипотеки. Такое же заявление в этот же день поступило от ФИО3, действовавшей на основании доверенности <адрес>9, выданной ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом была погашена регистрационная запись об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ. С этого времени имеющиеся обременения со спорных жилых помещений и земельных участков были сняты.

Согласно отзыву третьего лица- Управления Росреестра по Новосибирской области на момент рассмотрения настоящего дела записи о каких-либо обременениях (ограничениях) права собственности ФИО1 на вышеуказанное недвижимое имущество отсутствуют.

При таких обстоятельствах, поскольку договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон, выраженному в заявлениях залогодержателя и залогодателя, прекращен, регистрационная запись погашена, сведений о залоге в регистрирующем органе не имеется, договор об ипотеке является прекращенным, право залога на указанное в нем имущество у ФИО2 прекратилось с момента подачи заявления о внесении в ЕГРП записи и прекращении ипотеки и погашения регистрирующим органом регистрационной записи об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Подтвердить факт прекращения договора залога в судебном порядке суд считает необходимым для защиты права ФИО1

Из материалов гражданского дела №... следует, что после погашения регистрационной записи об ипотеке и прекращения права залога, ФИО2 обратился с исковым заявлением в Постоянно действующий «Западно-Сибирский третейский суд» о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество. Исковые требования ФИО2 были удовлетворены в полном объеме, обращено взыскание на предмет договора об ипотеки, который на момент вынесения решения третейским судом был прекращен.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился в Новосибирский районный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Указанные действия ФИО2 свидетельствуют о том, что, несмотря на прекращение обязательства, возникшего из договора от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке, взыскатель предпринимает меры, направленные на получение обеспечения исполнения кредитных обязательств за счет ранее заложенного имущества, считая договор залога действующим.

Такая же позиция выражена представителем ФИО2- ФИО4 в судебном заседании.

В связи с этим, в целях защиты прав должника ФИО1 суд считает возможным в судебном порядке подтвердить прекращение залогового обязательства.

На основании указанного, суд признает прекращенным договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, действовавшей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени ФИО1, с предметом ипотеки: две квартиры №... и №... по <адрес>, двух земельных участков с кадастровыми номерами №..., расположенных по адресу: <адрес>

Требования ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению в связи с тем, что, как было указано выше, такие записи в регистрирующем органе отсутствуют, были погашены до предъявления иска в суд на основании совместных заявлений залогодателя и залогодержателя.

Возражения представителя ответчика ФИО4 о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, суд признает ошибочными. Представитель ответчика полагает, что залог может быть прекращен только с прекращением обеспеченного залогом обязательства (договора займа) в связи с его исполнением.

Между тем, перечень оснований прекращения договора залога, указанный в данной норме, не является исчерпывающим. Исходя из пункта 10 части 1 статьи 352 ГК РФ, помимо указанных в данной норме оснований прекращения залога, гражданское законодательство не исключает и иные основания прекращения договора залога, в том числе по общим основаниям, предусмотренным нормами главы 26 ГК РФ о прекращении любых обязательств.

В силу общих положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его содержания.

Пунктом 3 статьи 407 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании указанных норм закона залоговое обязательство, возникшее из договора между сторонами, может быть прекращено по совместному заявлению сторон договора об ипотеке.

Пунктами 1-9 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылался представитель ответчика, регулируются иные основания прекращения залога, не связанные с волеизъявлением обеих сторон договора прекратить обязательство.

Стороны договора ипотеки подали заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о наличии соглашения о прекращении обязательства, вытекающего из залога недвижимости.

Факт того, что договор займа на момент прекращения договора ипотеки должником ФИО1 исполнен не был, юридически значимым при установленных судом обстоятельствах (при наличии совместного волеизъявления сторон договорного обязательства- залогодержателя и залогодателя о прекращении залогового обязательства) не является. Гражданское законодательство не содержит запрета на прекращение договорной ипотеки до исполнения обеспеченного ею обязательства. Права ФИО2 как заемщика прекращением залогового обязательства не нарушаются, поскольку снятие обременения (погашение записи об ипотеке) с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не свидетельствует о том, что обязательства заемщика по кредиту выполнены, эти обстоятельства лишь делают кредит необеспеченным.

Доводы стороны ответчика о том, что соглашение об ипотеке не прекратилось в связи с тем, что подача ФИО2 заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке была обусловлена намерением снять обременение и в дальнейшем дать возможность сторонам заключить соглашение об отступном, погасив таким способом основное обязательство, суд признает несостоятельными.

В заявлениях о погашении регистрационной записи об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ цель подачи заявления сторонами не указана.

Законодательством не предусмотрено истребование иных документов при приеме заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, в том числе документов об исполнении основного обязательства, что свидетельствует о том, что при совместном волеизъявлении сторон договора ипотеки она может быть прекращена и до исполнения основного обязательства, при этом цель подачи заявления не имеет значения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что поданные ФИО2 и ФИО3 заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке были направлены именно на совершение указанного действия и на прекращение залогового обязательства.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 и ФИО3, действовавшей от имени ФИО1, было заключено соглашение об отступном, в качестве отступного по договору займа было передано в собственность ФИО2 недвижимое имущество, являвшееся ранее предметом залога.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним суду подтверждено, что на основании соглашения об отступном право собственности на заложенное имущество было зарегистрировано за ФИО2

По соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ в качестве отступного по договору займа было передано в собственность займодавца то же недвижимое имущество, которое ранее являлось предметом договора ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 и ФИО3, действовавшая от имени ФИО1, подали заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на принадлежавшее ФИО1 недвижимое имущество к ФИО2 на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения соглашения об отступном обременение в виде ипотеки не могло существовать, так как оно препятствовало бы совершению данной сделки, следовательно, обременения в виде ипотеки не существовало, оно было прекращено.

С момента регистрации перехода к ФИО2 права собственности на недвижимое имущество, ранее являвшееся предметом договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, залоговые отношения в принципе не могли существовать, так как на одно и то же имущество у ФИО2 не могло существовать два права: право собственника и право залогодержателя. Зарегистрировав переход права собственности на спорное имущество, ФИО2 также прекратил залоговое правоотношение.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной регистрации перехода к ФИО2 права собственности на недвижимое имущество на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, была признана недействительной государственная регистрация перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ на ФИО2 на объекты недвижимости, являвшиеся предметом соглашения об отступном, аннулирована запись о переходе права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ на это же имущество, признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, выданные ФИО2

Решением суда установлено, что фактического предоставления предмета отступного не было, поэтому регистрация перехода прав на него является недействительной.

По смыслу статьи 409 ГК РФ, поскольку предоставления отступного не было, все обязательства, которые существовали на момент признания недействительной регистрации перехода права собственности на предмет отступного на имя ФИО2, являются действующими. На момент указанной регистрации существовало только обязательство, вытекающее из договора займа. Обеспечительное обязательство уже не существовало, так как было прекращено по соглашению сторон. Признание недействительным соглашения об отступном само по себе не является основанием для восстановления регистрационной записи об ипотеке и возобновлении залоговых правоотношений, которые были прекращены по обстоятельствам, не связанным с заключением соглашения об отступном.

В рамках гражданского дела №..., по которому вынесено вышеуказанное решение суда, судом не принималось решение о восстановлении регистрационной записи об ипотеке.

Исковые требования о восстановлении права залога ФИО2 не предъявлял и в рамках настоящего гражданского дела.

При установленных судом обстоятельствах, исковые требования ФИО1 суд признает обоснованными, подлежащими удовлетворению, а возражения представителя ответчика ФИО4- не состоятельными.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать прекращенным договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, действовавшей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени ФИО1, регистрационная запись об ипотеке №... от ДД.ММ.ГГГГ, с предметом ипотеки:

-квартира №... по <адрес>;

-квартира №... по <адрес>

-земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.01.2017.

Судья- /подпись/ О.Г.Семенихина