Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации стоимости произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указывая, что в 2015-2017 годах между арендатором (истица) и арендодателем (ответчик) были заключены договоры краткосрочной аренды от 01.06.2015 года, 20.09.2016 года и договор №2017/031 от 01.08.2017 года.

Объектом аренды являлось нежилое помещение общей площадью 298 кв.м. расположенное <адрес >.

Затраты истицы на проведение капитального ремонта, перепланировку и переустройство нежилого помещения составили 1 516 033,39 руб.

Просит взыскать с ответчицы в пользу истца компенсацию расходов на производство работ по капитальному ремонту, перепланировки и переустройству арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 298 кв.м. расположенного по адресу: <адрес > размере 1 516 033,39 руб.

В судебном заседании истица ФИО1, а также представляющий ее интересы по доверенности ФИО3, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить. Дополнительно пояснили, что затраты истицы на проведение ремонтных работ составили 1 516 033,39 руб., данные расходы были понесены именно ФИО1 Работы проводились с согласия ответчицы, в период с 2015 года по 2017 год как сотрудниками филиала «Санкт-Петербургский» акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационное управление» в соответствии с договором строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года, так и собственными силами истицы. Оплата была произведена в полном объеме. Факт проведения работ и приобретение строительных материалов подтверждается в том числе показаниями допрошенных в суде свидетелей, фотографиями нежилого помещения, в том числе в период выполнения работ.

Ответчик ИП ФИО2 и представляющий ее интересы на основании доверенности ФИО4 просили в удовлетворении исковых требований отказать. Категорически настаивали, что истица никаких строительных работ капитального характера не производила. Все работы выполнялись самой ИП ФИО2 и арендатором ООО «Школа маникюра Инги Топчий» с которым 01.04.2015 года был заключен договор аренды.

Заявили о подложности предоставленных истцом доказательств, договора строительно-монтажных работ от 07.07.2015 года №00597-2015, квитанций к приходно-кассовым ордерам №985 от 11.09.2017 года и №641 от 01.08.2015 года. Также заявили о пропуске срока исковой давности на взыскание расходов на производство ремонтных работ по нежилому помещению, с учетом принятия данных работ 01.08.2017 года и последней оплаты произведенной 11.09.2017 года.

Выслушав пояснения участвующих в рассмотрении дела лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (пункт 4).

На основании п. 1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2 ст.616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, ответчик ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГ по настоящее время, что следует из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.01.2004 года.

По данным из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения площадью 1763,1 кв.м. расположенного по адресу: <адрес > на основании договора купли-продажи арестованного имущества №-а от ДД.ММ.ГГ (свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ).

01.06.2015 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 (действующей на основании свидетельства серии № от ДД.ММ.ГГ) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в возмездное и срочное пользование нежилое помещение: два производственных помещения, одно 140,8 кв.м., второе 131,4 кв.м., в общей сложности 272,2 кв.м. (2-й этаж зал) расположенные по адресу: <адрес > с целью использования их в качестве производственных помещений для оказания информационных услуг (п. 1.1 договора).

Арендатор принял на себя обязательства по оплате арендных платежей в размере 250 руб. за кв.м. в месяц с 01.07.2015 года, в течение года, произвести в арендуемых помещениях ремонт за свой счет, предварительно согласовывая все работы по ремонту (п. 1.2 договора).

Стороны договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного офисного помещения и с момента подписания договора, обязанности арендодателя по передаче выше указанного арендуемого помещения считается исполненной (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора его действие определено сторонами с 01.07.2015 года по 30.06.2016 года.

Согласно п. 3.2.4 арендатор обязан не производить перепланировки, переоборудования, окраски арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые изменения и улучшения помещения не согласованные с арендодателем, не подлежат возмещению арендодателем арендатору после завершения срока аренды.

Как следует из содержания п. 5.1 договора арендодатель предоставляет нежилое помещение в ненадлежащем техническом состоянии требующее косметический ремонт и перепланировку пригодным для их целевого использования арендатором этого помещения. В случае перепланировки арендатор обязуется произвести необходимые согласования и с соответствующими службами.

Договор прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем.

20.09.2016 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключен новый договор б/н/2015 аренды нежилого помещения на срок с 20.09.2016 года по 19.07.2017 года.

Как следует из п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в возмездное и срочное пользование нежилые помещения общей площадью 131,4 кв.м. (второй этаж по правой лестнице) расположенные по адресу: <адрес > с целью использования их в качестве помещений под танцевальную деятельность. Здание является памятником архитектуры и культурного наследия регионального значения. Арендатор ознакомлен с охранным обязательством и с особенностями, составляющими предмет охраны данного объекта культурного наследия (.1.1 договора).

Помещение предоставляется арендатору по акту приема-передачи подписанному сторонами договора, в котором указывается санитарное, техническое состояние, характеристики передаваемого помещения и замечания сторон.

Однако такой акт сторонами в материалы дела предоставлен не был.

Согласно п. 3.2.4 договора арендатор обязан не производить перепланировки, переоборудование, окраски арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые изменения и улучшения помещения, несогласованные с арендодателем не подлежат возмещению арендодателем арендатору после завершения срока аренды.

Также в соответствии с п. 3.2.10 договора арендатор обязался выполнить отделку откосов оконных проемов со стороны фасада до 01.10.2016 года (п. 3.2.10 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора проведение перепланировок, переоборудования и дооснащения объекта аренды арендатором не является основанием для уменьшения размера арендной платы. Их стоимость не подлежит возмещению арендодателем, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

В ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что дополнительных соглашений в рамках указанного выше договора аренды не заключалось.

Впоследствии между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключен очередной договор аренды вышеуказанного нежилого помещения №2017/031 от 01.08.2017 года, на срок с 01.08.2017 года по 29.06.2018 года (п.2.3 договора).

Помещение предоставляется арендатору по акту приема-передачи (приложение №1 к договору) подписанному сторонами договора. В акте приема-передачи указывается санитарное, техническое состояние, характеристика передаваемого помещения и замечания сторон (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.2.4 договора арендатор обязан не производить перепланировки, переоборудования, окраски арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые изменения и улучшения помещения, несогласованные с арендодателем, не подлежат возмещению арендодателем арендатору после завершения срока аренды.

Проведение перепланировки, переоборудования и дооснащения объекта аренды арендатором не является основанием для уменьшения арендной платы. Их стоимость не подлежит возмещению арендодателем, если иное не установлено дополнительным соглашением (п. 5.2 договора).

При прекращении договора и передаче объекта аренды арендатор обязан передать арендодателю разрешительную, проектно-сметную, исполнительную техническую документацию, сертификаты, паспорта полученные арендатором при проведении таких улучшений (в том числе ремонтов и перепланировок) (п. 5.3 договора).

Как следует из акта приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2017 года, являющемуся приложением №1 к договору аренды нежилых помещений от 01.08.2017 года, помещения передаются в хорошем техническом состоянии, окна, двери исправны.

04.09.2017 года истица направила в адрес ИП ФИО2 заявление о расторжении договора аренды помещения на втором этаже (танцевальная школа) в связи с закрытием ИП.

Заявление было получено ответчиком 02.10.2017 года, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 23602214151144.

01.10.2017 года ИП ФИО2 направила в адрес ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды №2017/031 с 04.11.2017 года, в связи с допущенными нарушениями п.3.2.1 договора, а именно не своевременно вносила арендную плату за пользование имуществом и предложила оплатить задолженность по арендной плате.

26.01.2018 года судебным приказом от 26.01.2018 года по делу №2-115/2018 мирового судьи 5-го судебного участка Центрального района г. Калининграда с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды №2017/031 от 01.08.2017 года за период с 01.09.2017 года по 03.11.2017 года в размере 88300 руб., штрафной неустойкой за период с 05.09.2017 года по 18.01.2018 года в размере 52454,88 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2008 руб., а всего 142 763,68 руб.

Истица обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд настаивала на том, что произвела ремонт арендованного нежилого помещения за счет личных средств, в период с конца марта 2015 года по июль 2017 года, данное обстоятельство оспаривалось ответчиком.

В обоснование заявленных требований сторона истца предоставила ряд доказательств, в частности договор строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года (Т.1 л.д. 94-96), заключенный между филиалом «Санкт-Петербургский» акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационное управление» в лице директора ФИО5, действующего на основании генеральной доверенности №40313-00290-2015 от 01.03.2015 года и ФИО1 в соответствии с условиями которого подрядчик принял на себя обязательства выполнить строительные работы по перепланировке и капитальному ремонту нежилого помещения общей площадью 298 кв.м. расположенного во втором этаже догма № по <адрес >, в соответствии с документацией ОО «Перпектива» (017-15-АР, 2013), локальной сметой №4-2 (приложение №1 к договору на 71 листе), а заказчик принял обязательство создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия, принять их результат и оплатить обусловленную цену (п. 1.1 договора).

Техническое задание состоит из объема работ, поименованных в локальной смете №4-2 (п. 1.2 договора).

Оплата выполненных работ (п. 1.3 договора) производится в размере, предусмотренной сметой в следующем порядке и в следующие сроки: 500 000 руб. аванс, не позднее трех дней с момента заключения настоящего договора; 1 016 033 руб. не позднее трех дней с момента окончания работ (подписания акта сдачи-приемки).

Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2015 года, окончание работ 11.07.2016 года.

Согласно локальной смете №4-2 от 01.08.2016 (Т.1 л.д. 10-45) утвержденной директором ТК «Калининградское» АО «РЭУ» ФИО5 на ремонт помещений, расположенных п адресу: <адрес > сметная стоимость выполненных работ составила 1 516 033,39 руб.

Стороной истца в обоснование исковых требований предоставлен также акт о приемке выполненных работ №1 от 11.09.2017 года (Т.1 л.д. 46-79) на 1 516 033,19 руб., подписанный истицей и директором филиала «Калининградское» АО «РЭУ» ФИО5

Также предоставлена справка от 11.09.2017 года о стоимости выполненных работ и затрат на эту же сумму, при этом в качестве отчетного периода указано с 01.08.2015 года по 11.09.2017 года (Т.1 л.д.80).

Кроме того, предоставлены две квитанции от 01.08.2015 года (Т.1 л.д.92) к приходному кассовому ордеру №641, о принятии главным бухгалтером филиала АО «РЭУ» «Санкт-Петербургский» ФИО6 и кассиром ФИО10 от ИП ФИО1 денежных средств в размере 500 000 руб. по договору №00597-2015 от 07.07.2015 года, в том числе НДС 76271,19 руб.

И вторая квитанция от 11.09.2017 года (Т.1 л.д.93) к приходному кассовому ордеру №985 о принятых денежные средствах в размере 1 016 033 руб., от ИП ФИО1, за подписью главного бухгалтера ФИО7 и кассира (без указания фамилии).

Сторона ответчика оспаривала данные доказательства, заявив о их подложности.

Согласно ст. 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Установленное ст.186 ГПК РФ право суда назначить экспертизу в случае, если поступило заявление о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, или предложить сторонам представить иные доказательства вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти. При поступлении такого заявления суд оценивает его в совокупности с другими доказательствами и обстоятельствами дела, исходя из возложенной на него обязанности по вынесению законного и обоснованного решения (ст.195 ГПК РФ).

Как следует из ответа конкурсного управляющего ФИО8 от 24.12.2020 года, АО «»Ремонтно-эксплуатационное управление» до 05.06.2015 года ОАО «Ремонтно-эксплуатационное управление) было создано в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15.09.2008 года №1359 и Приказом Министра обороны РФ от 25.05.2009 года №470, и являлось правопреемником ФГУП «РЭУ МО РФ». Основной задачей ОАО «РЭО» было эксплуатация теплоэнергетических объектов в интересах Вооруженных сил Российской Федерации. Свою деятельность предприятие осуществляло на территории всех федеральных округов РФ. Основным заказчиком ОАО «РЭУ» являлось Министерство обороны России. В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 15.04.2011 года №643-р ОАО «РЭУ» было определено единственным поставщиком тепловой энергии для нужд министерства обороны и подведомственных ему организаций. Таким образом, производство отделочных работ, связанных с осуществлением косметических ремонтов, отделкой, перепланировкой и капитальным ремонтом коммерческих помещений, таких как офисы, танцевальные залы, косметические салоны (коммерческие помещения в административном здании) АО «РЭУ» не осуществляет. По сообщению филиала «Санкт-Петербургский» договорных отношений с ИП ФИО1 филиал не имеет, договор подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года не заключался, начислений и оплат по данному договору в филиале не имеется. По имеющейся в АО «РЭУ» информации ФИО9 был принят на работу ДД.ММ.ГГ на должность главного инженера ТУ «Калининградское» АО «РЭУ» и с ДД.ММ.ГГ назначен на должность директора территориального управления «Калининградское « АО «РЭУ». 29.12.2018 года, ФИО9 был уволен. ФИО6 принята на работу 22.04.2013 года на должность заместителя главного бухгалтера ТУ «Калининградское» АО «РЭУ» и с 01.10.2014 года являлась начальником группы бухгалтерского учета ТУ «Калининградское» АО «РЭУ», уволена 10.11.2015 года. По сообщению филиала Санкт-Петербургский АО «РЭУ» ФИО10 в ТУ «Калининградское» филиала «Санкт-Петербургский» не работала.

В ответе на запрос суда конкурсный управляющий АО «РЭУ» ФИО8 дополнительно указал, что по данным бухгалтерского учета АО «РЭУ» расчетов по договору строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года с ИП ФИО1 не проводилось, поступлений в кассу ТУ «Калининградское» 500 000 руб. и в сумме 1 016 033 руб. от ИП ФИО1 по бухгалтерскому учету не имеется, акт выполненных работ в бухгалтерию не поступал. Оригиналы кассовых документов и кассовых книг уничтожены по сроку хранения (5 лет) на основании акта от 11.09.2020 года №3/СБ. В 2017 году кассовые операции в ТУ «Калининградское» филиала АО «РЭУ» «Санкт-Петербургский» не осуществлялось, в связи с чем кассовые книги не оформлялись.

Сведений о выдаче генеральной доверенности №40313-00290-2015 от 01.03.2015 года на имя ФИО9 в АО «РЭУ» не имеется.

Допрошенный в качестве свидетеля по настоящему делу ФИО9 оспаривал свою подпись в вышеуказанных документах и подтвердил, что не заключал с истицей договор строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года, не утверждал локальную смету №4-2 от 01.08.2016 в качестве директора ТК «Калининградское» АО «РЭУ», также не подписывал акт о приемке выполненных работ №1 от 11.09.2017 года на 1 516 033,19 руб. Также показал, что с 2015 года АО «РЭО» находится в стадии банкротства и не принимает на себя никаких договорных обязательств.

Определением Гурьевского районного суда Калининградской области от 26.04.2021 года с целью проверки доводов ответчика по делу была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России №630/5-2-21 от 11.06.2021 года решить вопрос ФИО9 ли иным лицом (лицами) выполнены подписи от имени ФИО9 в договоре строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года и в справке о стоимости выполненных работ и затрат от 11.09.2017 года не представилось возможным из-за краткости и простоты строения сопоставимых элементов подписей, наряду с снижением координации движений 1-й группы, что существенно ограничило объем, содержащихся в них графической информации, необходимой для идентификации.

Как пояснила сама ФИО1 лично она с сотрудниками филиала АО «РЭУ» не контактировала, все вышеуказанные документы, связанные с заключением договора, производством строительных работ, оплатой денежных средств по договору ей передавал некто ФИО19, ему же она передала денежные средства, оформив между собой расписку.

Принимая во внимание сведения, предоставленные конкурсным управляющим АО «РЭУ» ФИО8, пояснения самой ФИО1, отсутствие объективных доказательств заключения договора строительного подряда с истицей, выполнение строительных работ сотрудниками организации, а также произведенных оплатах в заявленном размере 1 516 033,39 руб., показания свидетеля ФИО9, суд приходит к выводу, что представленные ФИО1 в качестве доказательств по настоящему делу: договор строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года, заключенный между филиалом «Санкт-Петербургский» акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационное управление» в лице директора ФИО9, локальная смета №4-2 от 01.08.2016 утвержденная директором ТК «Калининградское» АО «РЭУ», акт о приемке выполненных работ №1 от 11.09.2017 года на 1 516 033,19 руб., справка от 11.09.2017 года о стоимости выполненных работ и затрат на эту же сумму, две квитанции от 01.08.2015 года к приходному кассовому ордеру №641 и от 11.09.2017 года к приходному кассовому ордеру №985, не могут быть признаны достаточными и достоверными доказательствами, бесспорно подтверждающими несение истцом указанных в них расходов.

Кроме того, срок действия договора строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года, был определен сторонами с 01.08.2015 года по 11.07.2016 года, в то время как по утверждению истицы работы продолжались по июль 2017 года, то есть за пределами срока действия договора.

Также п.2.1 договора, было предусмотрено, что подрядчик принял на себя обязательства обеспечить строительство материалами, в том числе деталями, конструкциями или оборудованием. Однако истица предоставила в дело платежные документы в подтверждение доводов о приобретении строительных материалов самостоятельно.

ФИО1 в обоснование требований предоставила проектную документацию ООО «Перспектива» на капитальный ремонт нежилого здания <адрес >

Однако как следует из ответа ООО «Перспектива» от 17.12.2020 года в 2015 году действительно разрабатывалась проектная документация по заданию заказчика ФИО2, однако при принятии заказа паспорт заказчиком не предоставлялся, личность удостоверена не была. По данной проектной документации не была предоставлена информация о том, что объект, расположенный по адресу: <адрес > находится в перечне объектов культурного наследия Калининградской области. Кроме того, у ООО «Перспектива» в 2015 году отсутствовала лицензия на деятельность по сохранению объектов культурного наследия, по данной проектной документации строительные и ремонтные работы не могли быть осуществлены.

Сторона ответчика предоставила в дело договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 года с ООО «Школа маникюра Инги Топчий» на период с 09.04.2015 года по 29.02.2016 года. В соответствии с п.3.2.1 арендатор обязался самостоятельно и за свой счет произвести ремонт переданного в аренду нежилого помещения. Кроме того, нежилое помещение предоставлено в надлежащем техническом состоянии, по мнению арендатора требовался косметический ремонт и монтаж легких перегородок для их целевого использования (п. 5.1 договора).

В обоснование своих возражений сторона ответчика просила суд принять во внимание, что ремонт нежилого помещения проводился как самой ФИО2 так и ООО «Школа маникюра Инги Топчий», последняя в своем заявлении от 01.06.2015 года просила заключить договор аренды на нежилые помещения на втором этаже, помещения 140,8 кв.м. и помещение 131,4 кв.м., общей площадью 272,2 кв.м. с ИП ФИО1 начиная с 01.07.2015 года и согласовать договор субаренды между ИП ФИО1, ООО «Школа маникюра Инги Топчий» с ИП ФИО2, при этом ООО продолжит свою деятельность только в качестве субарендатора у ИП ФИО1, которое будет арендатором. По завершению работ по косметическому ремонту арендованных помещений копии платежных документов на материалы, для косметического ремонта помещений и все неотделимые улучшения, обязались передать безвозмездно. Однако дополнительное соглашение к договору б/н субаренды нежилого помещения от 01.06.2015 года между сторонами подписано не было.

В обоснование своих возражений стороной ответчика также предоставлено техническое заключение ООО «Стандарт Оценка» №018Э-07/2021 от 017.2021 года, в соответствии с которым определить дату (месяц и год) выполнения строительно-отделочных работ в нежилом помещении №12, 14,15,16,17,18 расположенных по адресу: <адрес > на основании произведенного визуального обследования не представилось возможным.

Определением Гурьевского районного суда Калининградской области от 29.07.2021 года с целью проверки доводов сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза и оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением ООО «Декорум» №165/21 от 09.09.2021 года установлены фактически выполненные ремонтно-строительные и отделочные работы в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес >, с использованием строительных и отделочных материалов.

Период проведения ремонтно-строительных и отделочных работ, произведенных в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес > экспертом установлен период 2015-2016 годы, однако стены основного помещения повторно окрашивались в период 2018-2019 года, а установленное сантехническое оборудование (умывальники, унитаз, душевая кабина) имеет износ более 9 лет и устанавливались при проведение ремонта бывшими в употреблении.

Фактически выполненные ремонтно-строительные и отделочные работы, не соответствуют локальной смете №4-2 (т.1л.д. 10-45), акту о приемке выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.46-79), справке о стоимости выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.80), договору строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года (т. 1 л.д. 94-96).

Стоимость выполненных ремонтно-строительных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес >, с учетом использованных строительных и отделочных материалов, по состоянию сентябрь 2017 года составляет 443 063 руб. ( смета №1).

Стоимость выполненных ремонтно-строительных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес >, с учетом использованных строительных и отделочных материалов, по состоянию сентябрь 2021 года составляет 495 063 руб. ( смета №2).

Фактически выполненные ремонтно-строительные и отделочные работы, произведенные в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес > не соответствуют локальной смете №4-2 (т.1л.д. 10-45), акту о приемке выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.46-79), справке о стоимости выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.80), договору строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года (т. 1 л.д.94-96).

Экспертом приведены конкретные виды и объем несоответствия локальной сметы №4-2 (т.1л.д. 10-45), акта о приемке выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.46-79), справки о стоимости выполненных работ от 11.09.2017 года (т.1 л.д.80), договора строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года (т. 1 л.д.94-96) фактически выполненным работам.

Стоимость невыполненных ремонтно-строительных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес >, с учетом использованных строительных и отделочных материалов, по состоянию сентябрь 2017 года составляет 1 161 810,77 руб.

Стоимость невыполненных ремонтно-строительных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 298 кв.м, расположенном <адрес >, с учетом использованных строительных и отделочных материалов, по состоянию сентябрь 2021 года составляет 1 980 056,75 руб.

При разрешении настоящего спора, суд принимает в качестве доказательства по делу заключение ООО «Декорум», поскольку оснований ставить под сомнение указанные выводы у суда не имеется, заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст.85 ГПК РФ, и который был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности задачу заведомо ложного заключения, при даче заключения приняты во внимание все имеющиеся в материалах дела документы, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы, данная экспертиза была проведена на основании определения суда, экспертное заключение технически и научно обосновано, сделанные выводы логичны, непротиворечивы, неясностей и разночтений не содержат, подтверждаются другими материалами дела.

Таким образом, судом достоверно установлено, что в период с 2015-2017 годы фактически выполненные ремонтно-строительные и отделочные работы в нежилом помещении не соответствуют локальной смете №4-2, акту о приемке выполненных работ от 11.09.2017 года, справке о стоимости выполненных работ от 11.09.2017 года, договору строительного подряда №00597-2015 от 07.07.2015 года.

При этом стоимость невыполненных ремонтно-строительных и отделочных, с учетом использованных строительных и отделочных материалов, по состоянию сентябрь 2017 года составляет 1 161 810,77 руб., а стоимость фактически выполненных работ по состоянию сентябрь 2017 года составляет 443 063 руб.

В материалы дела не представлены планы помещений, к трем договорам краткосрочной аренды, представлен технический паспорт нежилого помещения, расположенного <адрес >, с поэтажными планами (Т.3 л.70-79), составленными в 2003 году.

В дело стороной истца предоставлен план второго этажа с имеющимися перегородками (Т.1 л.д 81), в подтверждение доводов о согласовании работ с ответчиком.

При проведении судебной экспертизы и в ходе судебного разбирательства истцом ФИО1 и ее представителем ФИО3 утверждалось, что предметом спора являются выполненные ремонтно-строительные и отделочные работы в помещениях, обведенных красным контуром на рисунке 2 (л.7 заключения ООО «Декорум»).

Однако сторона ответчика ссылалась, что данный документ фактически является проектом эвакуации, который был предоставлен для согласования с ФИО2

При разрешении исковых требований суд исходит из того, что ФИО1 при производстве ремонтных работ в период действия трех договоров аренды нежилого помещения не получила надлежащего согласования ответчика на производство неотделимых улучшений в нежилом помещении, что прямо предусмотрено п.3.2.4 договора от 01.06.2015 года, соглашение между сторонами о проведении конкретных ремонтных работ, их объеме, стоимости отсутствует, произведенные работы истец с ответчиком не согласовывал.

Кроме того, суд принимает во внимание, что по условиям договора аренды б/н/2015 от 20.09.2016 года неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя вне зависимости от того, произведены ли они арендатором с согласия или без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения подлежат передаче арендатором арендодателем в составе объекта аренды при прекращении договора по любому основанию Стоимость неотделимых улучшений возмещению арендатору не подлежит (п. 5.1 договора) и исходит из того, что условиями договора аренды затраты арендатора на неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, возмещению не подлежат, в связи с чем ФИО1 не вправе требовать с ответчика выплаты соответствующей компенсации.

Аналогичное условие предусмотрено п. 5.1 договора аренды нежилого помещения №2017/031 от 01.08.2017 года, в соответствии с которым неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя, вне зависимости от того, произведены ли они арендатором с согласия или без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения подлежат передаче арендатором арендодателю в составе объекта аренды при прекращении договора по любому основанию. Стоимость неотделимых улучшений возмещению арендатору не подлежит (п. 5.1 договора).

Кроме того, истцом также пропущен срок исковой давности по взысканию денежных средств за выполнение ремонтных нежилого помещения.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В силу положений ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено из пояснений истицы ремонтные работы проводились в период с конца марта 2015 года по июль 2017 года.

Вместе с тем, договор аренды от 01.06.2015 года был заключен сроком по 30.06.2016 года, второй договор аренды от 20.09.2016 года заключен на срок по 19.07.2017 года, в то время как с настоящим исковым заявлением ФИО1 обратилась 06.11.2020 года, то есть по истечению трехлетнего срока. В период действия третьего договора аренды от 01.08.2017 года, ремонтные работы не производились, что не оспаривалось самой ФИО1 в ходе судебного разбирательства.

Показания допрошенных в ходе судебного разбирательства свидетелей со стороны истца ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, о неудовлетворительном состоянии спорного нежилого помещения, об организации истицей ремонтных работ с выполнением переоборудования и перепланировкой нежилого помещения, а также показания свидетеля ФИО15 о фактическом составлении локальной сметы по ремонту нежилого помещения, равно как и предоставленные в материалы дела фотографии нежилого помещения, платежные документы на приобретение строительных материалов основанием для удовлетворения исковых требований не являются.

При установленных выше фактических обстоятельствах дела и требований действующего законодательства, оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации расходов на производство работ по капитальному ремонту, перепланировки и переустройству арендованного имущества нежилого помещения общей площадью 298 кв.м. расположенного по адресу: <адрес > размере 1 516 033,39 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления председательствующим решения в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2021 года.

Председательствующий: Пасичник З.В.