Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

истец, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2, обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ№. По заключенному договору истец (продавец) передала в собственность ответчика (покупателя) жилое помещение, общей площадью 13,5 кв.м., назначение жилое, расположенное по адресу: <адрес> Жилое помещение принадлежало истцам на праве общей долевой собственности по ? доли в праве на основании свидетельств о государственной регистрации права ФИО1 серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ, за № - произведена регистрация права собственности, № произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. В настоящее время титульным собственником жилого помещения является ответчик. Однако до настоящего времени истец не получила от ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты>, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенное жилое помещение в соответствии с п. 3 Договора. Кроме того, в связи с подготовкой иска в суд истец понесла расходы на сумму <данные изъяты>. С учетом изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ№, жилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м., назначение жилое, расположенное по адресу: <адрес>. Возвратить недвижимое имущество – жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение жилое, расположенное по адресу: <адрес>, в собственность ФИО1 и ФИО4. Прекратить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности, зарегистрированную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Прекратить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности, зарегистрированную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Взыскать в пользу ФИО1 и ФИО2 с ФИО3 неустойку в размере <данные изъяты>, судебные расходы в размере <данные изъяты> и уплаченную государственную пошлины в размере <данные изъяты>.

В ходе рассмотен6ия дела истец ФИО1 уточнила заявленные требования в части взыскании расходов, просила суд взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины (по тарифу) в размере <данные изъяты>, расходы по оплате услуг правового и технического характера <данные изъяты>, по тарифу за предварительный договора <данные изъяты> и услуги правового и технического характера <данные изъяты>, по оплате услуг эксперта <данные изъяты>, за обязательство по тарифу в размере <данные изъяты>, за оказание услуг правового и технического характера в размере <данные изъяты>, за оформление согласия по тарифу в размере <данные изъяты>, услуги правового и технического характера <данные изъяты>, остальные требования оставила без изменения.

В судебном заседании истец ФИО1, действующая в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ФИО2, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представителя не направила, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявила.

Третье лицо ООО «ИФК «Доминанта» о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявил.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора, как следует из содержания п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ, возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, «Продавец» и ФИО3 «Покупатель» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных денежных средств (далее Договор).

В силу п. 1.1. Договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность объект недвижимости: жилое помещение, общей площадью 13,5 кв.м., назначение жилое, кадастровый №, состоит из одной комнаты, находящееся по адресу: <адрес>

Согласно п.1.3 Договора недвижимое имущество продается по цене <данные изъяты>. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему делу, является окончательной и изменению не подлежит.

Из содержания п. 2.1 Договора следует, что продавец недвижимого имущества проинформирован покупателем и согласен, что недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 Договора, приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» (Заимодавец), согласно договору займа на приобретение недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Место подписания договора займа между Покупателем и Заимодавцем – <адрес>.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что Займ, согласно Договору займа, предоставляется Покупателю в размере <данные изъяты>, для целей приобретения в собственность жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, со сроком возврата займа 180 календарных дней, с даты фактической выдачи.

Согласно п.2.3 Договора за пользование займом Покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 18.8% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу.

Пунктом 2.4 Договора предусмотрено, что в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Договору займа, находится в залоге у ООО «ИФК «Доминанта», с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. При этом ФИО3 становится Залогодателем.

В силу п. 3.1 Договора установлено, что денежная сумма в размере <данные изъяты>, в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается Покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств, предоставляемых покупателю до договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке: Денежная сумма в размере <данные изъяты> уплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора из собственных средств. Продавец заверяет, что указанная сумма получена им до подписания настоящего договора (п.3.1.1 Договора). Заем в размере <данные изъяты> для оплаты за жилое помещение зачисляется заидодавцем на счет покупателя в следующем порядке: сумма займа в размере <данные изъяты> предоставляется не позднее 5 банковских дней с даты предоставления Заемщиком Займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю для государственной регистрации права собственности; сумма займа в размере <данные изъяты> предоставляется не позднее 20 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю перехода права собственности на недвижимое имущество к заемщику, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу заимодавца, а также предоставлении оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером 75:32:030703:90-75/001/2017-3.

Произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером №

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, принадлежит правообладателю ФИО3

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на существенные нарушения ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, ответчик не оплатила стоимость недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Фактически, из материалов дела усматривается, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в указанное выше жилое помещения не вселялась, бремя расходов по настоящее время, несла и несет ФИО1, данные обстоятельства ответчиком не оспаривались.

При таких обстоятельствах, суд, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, исходит из того, что покупателем ФИО3 не была надлежащим образом исполнена предусмотренная указанным договором купли-продажи обязанность по уплате продавцу стоимости жилого помещения в размере <данные изъяты>, в связи с чем истец в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при его заключении, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ, с последующим прекращением права собственности за ФИО3 на жилое помещение, общей площадью 13,5 кв.м., назначение жилое, кадастровый №, состоит из одной комнаты, находящееся по адресу: <адрес> (жилое помещение), восстановлением за ФИО1 и ФИО4 регистрации права общей долевой собственности на указанное жилое помещение по ? доли в праве.

В соответствии с ч. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона "Об ипотеке" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя.

В данных нормах указывается о сохранении залога лишь в случае отчуждения имущества или правопреемства. При этом отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из способов реализации собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом.

При возврате имущества в случае расторжения договора собственник не распоряжается имуществом, имущество возвращается в собственность другого лица помимо воли собственника, и, соответственно, не происходит отчуждения.

С учетом изложенного суд находит, что такой возврат не является отчуждением имущества и действие правила о сохранении ипотеки при переходе права собственности от залогодателя к другому лицу на него не распространяется, ипотека не сохраняется и прекращается.

Таким образом, регистрационные записи о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО3 и ипотеки в силу закона на жилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение жилое, кадастровый №, состоит из одной комнаты, находящееся по адресу: <адрес> (жилое помещение) – подлежат исключению из ЕГРН.

При этом оснований для удовлетворения требования истца о возвращении недвижимого имущества - жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (жилое помещение) в собственность ФИО1 и ФИО4 не подлежит удовлетворению, поскольку указанное жилое помещение ответчику передано не было, ключи находятся у истца.

Рассматривая требования о взыскании неустойки и судебных расходов, суд исходит из следующего.

В силу п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований истец предоставляет расчет процентов по правилам ст.395 ГК РФ на сумму <данные изъяты>, который ответчиком не оспорен, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст.15 ГК РФ истец вправе так же требовать с ответчика убытки, понесенные в связи с заключением договора, обязанности по которому ответчик не исполнила.

Так, с целью заключения договора купли-продажи истец понес расходы, связанные с нотариальным оформлением документов. А именно, истцом за оформление согласия от ДД.ММ.ГГГГ оплачено по тарифу в размере <данные изъяты> и за оказание услуг правового и технического характера оплачено <данные изъяты>, за оформление предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ оплачено по тарифу в размере <данные изъяты> и за оказание услуг правового и технического характера <данные изъяты>, за оформление обязательства от ДД.ММ.ГГГГ по тарифу в размере <данные изъяты> и за оказание услуг правового и технического характера <данные изъяты>, за оформление договора купли-продажи недвижимого имущества с использование заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ по тарифу в размере <данные изъяты> за оказание услуг правового и технического характера оплачено <данные изъяты>. Несение истцом указанных расходов подтверждается содержанием оформленных документов.

В связи с обращением в суд с исковым заявлением, истец был вынужден обратиться к независимому эксперту для определения рыночной стоимости жилого помещения и оплатить за услуги <данные изъяты>, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Общий размер убытков составил <данные изъяты>.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ определено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично

Расторгнуть заключенный между ФИО1, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ№ жилого помещения, общей площадью 13,5 кв.м., назначение жилое, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №) о государственной регистрации права собственности ФИО3 жилое помещение, общей площадью 13,5 кв.м., назначение жилое, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, пом.205, этаж 2; регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №) о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, убытки в сумме <данные изъяты>, судебные расходы <данные изъяты>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Читы.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 июля 2018 года

Судья: Павлова А.В.