Гражданский кодекс часть 1

г. Уфа 07 декабря 2021 г. Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Легкового В.В., с участием истца ФИО1, представителя истца –ФИО3, представителя ответчика- ФИО4, при секретаре Винокуровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и расходов УСТАНОВИЛ: Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 21.12.2019г., заключенный между ней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение путем взыскания с ФИО5 в ее пользу денежные средства, уплаченные по договору купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 330 000 (один миллион триста тридцать тысяч) рублей и других компенсаций.

Исковые требования обоснованы тем, что фактически на момент заключения договора многоквартирный жилой дом по месту расположения спорной квартиры не был подведен к сетям газоснабжения при имеющейся технической возможности подключения спорного объекта недвижимости к инженерным сетям.

Однако, когда она обратилась в газовую службу Уфимского района РБ, в подключении квартиры к системе газоснабжения ей было отказано, по причине отсутствия технического соглашения с застройщиком ООО «Стройвертикаль».

Кроме этого, напряжение электросети в квартире № 2 также не соответствует норме, так как при попытке провести ремонт в квартире, электроинструмент не работал.

После выпадения атмосферных осадков, кровля квартиры № 2 начала протекать, в результате чего по стенам и потолку образовался плесневый грибок и стоит запах сырости. Имеют место и иные существенные недостатки в приобретенной квартире. В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали, указав, что в спорной квартире проживать невозможно, поскольку имеются скрытые существенные недостатки, что подтверждено заключением повторной строительно-технической экспертизы. ФИО5 о времени месте судебного заседания извещен, просил рассмотреть спор без него при представительстве его интересов ФИО4 Представитель ответчика ФИО4 считает исковые требования необоснованными, поскольку разрешение на ввод объекта9многоквартирного дома) в эксплуатацию, при передаче истице квартиры ФИО1 претензий по качеству жилья претензий не имела, квартиру могла осмотреть, могла выявить недостатки и просить застройщика т. е ФИО6 устранить их, что последний и сделал, произведя ремонт крыши. Квартира передавалась в черновой отделке, в ней истицей должен быть сделан ремонт, только после этого в ней можно проживать. Свидетель ФИО7 подтвердила, что недостатки жилья устранимы, ее семья с тремя детьми проживает в соседней квартире. В договоре купли-продажи квартиры ФИО5 никаких обязательств по поводу газо- и электроснабжения не брал. Первая судебная строительно-техническая экспертиза выявила незначительные строительные недостатки, что давала возможность истице просить об уменьшении покупной цены. В иске не указано не указано: на основании какой нормы ГК РФ заявляется о недействительности сделки. Третье лицо по делу ФИО6, который осуществлял строительство дома, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве с иском не согласился, пояснив, что в феврале-марте 2020 года собственник квартиры по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес><данные изъяты>.3 кв.2, кад.№, ФИО1 обратилась к нему за помощью в проведении ремонта деревянной крыши (кровли) с деревянной обрешеткой, жалобы имелись на сырость.ДД.ММ.ГГГГ он разобрал стыки да крыше, заделал их, соответственно устранил по требованию ФИО1 все имевшиеся недостатки. После проведения работ по ремонту деревянной крыши (кровли) жалоб от ФИО8 не поступало, на недостатки в его работе не обращалась. Считает, что работы им проведены качественно, соответственно тех недостатков, на которые ФИО9 ссылается в исковом заявлении не может быть после марта 2020 г.

Выслушав Истца, представителя Ответчика, свидетеля ФИО7, изучив и оценив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. Как видно материалами дела между ФИО1 (Покупатель) и ФИО5 (Продавец) был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 2-х уровневой квартиры в черновой отделке в 6-ти квартирном доме со следующими характеристиками : жилое помещение, площадь 93,2 кв. м., этаж №, этаж №, адрес: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> бульвар, <адрес>, кадастровый №.

ФИО147 договора от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали об отсутствии дефектов и недостатков, претензий по качеству по техническому состоянию квартиры (л.д.15-16.).

Согласно п. 2 Договора цена квартиры составляет 1 980 000 рублей. По условиям Договора оплата цены квартиры производится следующим образом:

1 280 000 рублей наличными денежными средствами в день подписания договора;

400 000 рублей уплачивается за счет средств материнского капитала; 300 000 рублей уплачивается периодическими платежами в соответствии графиком, ежемесячно по 25 000 рублей в течение 2020 года. По свидетельству ФИО1 она за квартиру внесла 1 330 000 рублей, после чего перестала вносить платежи. Сделка прошла государственную регистрацию. Квартира находится в залоге у ФИО5 до момента полного расчета с ним.

Согласно действующего законодательства жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

По утверждению истца фактически на момент заключения договора многоквартирный жилой дом месту расположения спорной квартиры не был подведен к сетям.

Первоначально ФИО1 (покупатель) обратилась с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов.

ФИО1 (продавец) в иском заявлении ссылается на следующие обстоятельства: «фактически на момент заключения Договора многоквартирный жилой дом по месту расположения спорной квартиры не был подведен к сетям газоснабжения при имеющейся технической возможности подключения спорного объекта недвижимости к инженерным сетям; напряжение электросети в квартире №2 также не соответствует норме, так как при попытке провести ремонт в квартире, электроинструмент фактически не работал; после выпадения атмосферных осадков, кровля квартиры №2 начала протекать, в результате чего по стенам и потолку образовался плесневый грибок и стоит запах сырости». ФИО1 в последующем уточнила исковые требования и просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ, рождения.

Применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение, путем взыскания с ФИО5, в ее пользу денежные средства, уплаченные по Договору купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 330 000 (один миллион триста тридцать тысяч) рублей, в том числе: 1 280 000 (один миллион двести восемьдесят тысяч) рублей в день подписания Договора, и 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей уплаченные за январь 2020 года и 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей уплаченные за февраль 2020 года согласно графику Договора.

Взыскать с ФИО5, в ее пользу денежные средства, в виде расходов на аренду жилья в размере 52 500 (пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. 28 778 (двадцать восемь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг. 14 988 (четырнадцать тысяч девятьсот восемьдесят восемь) рублей в счет возмещения расходов по оплате госпошлины. В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. (ч. 1) При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку, (ч. 2) Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной, (ч. 3).

По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение в качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.

В ходе рассмотрения дела Истец ФИО1 заявила письменное ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, в котором указано, что с учетом имеющихся в квартире недостатков (электроснабжения, водоотвода и кровельных работ и прочих ) и для правильного разрешения вопроса по существу необходимо производство строительно-технической экспертизы, которая судом была поручена экспертам ООО «Региональное Бюро Оценки». Согласно представленного заключения в спорной квартире имеются отдельные строительные, технические недостатки, стоимость устранения которых составляет 21 559 рублей, недостатки не являются существенными, их нельзя отнести к разряду скрытых (т.1 л.д.120 и далее). Истец обратилась с заявлением, в котором просила назначить проведение дополнительной (повторной) судебной экспертизы, поскольку имеются несоответствия в примененной методике расчета устранения недостатков в квартире. Имеется отсутствие полного расчета стоимости восстановительных ремонтных работ. При обследовании объекта экспертом выявлены не все недостатки и установленный размер стоимости устранения недостатков оценен как заниженный, не основанный на актуальной стоимости материалов и работ. Судом была назначена повторная судебная экспертиза, в том числе в следствии того, эксперту не была представлена проектно-сметная документация на многоквартирный дом. Администрацией МР Уфимский район РБ представлена проектно-сметная документация в распечатанном виде, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Заключением эксперта ООО «Группа компаний «Платинум» установлено, что жилое помещение, расположенное по <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, Голландский бульвар, <адрес> не пригодно ли для проживания, не соответствует обязательным требованиям проектной документации, технических регламентов, стандартов при строительстве объекта были допущены застройщиком в части оборудования электроснабжения, водоотвода, кровельных работ, системы вентиляции и пр.). В квартире имеются существенные недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Стоимость устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ составляет 321 319 рублей.

Экспертом указано, что в жилом помещении между этажами устроен лестничный проем, и лестничный марш, при этом их ограждения отсутствуют. Перепад высот между этажами составляет больше минимальных 1,0 метра допустимого без установки ограждения, чем нарушены требования СП 118.13330.2012 Общественные здания сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009.Это создает угрозу получения травм. Система электроснабжениия не оборудована заземляющим контуром. Нарушены требования. "Правила устройства электроустановок" (ПУЭ). П. п. 1.7.3. Отсутствие заземляющего контура на сети электроснабжения создает угрозу получения травмы и не безопасно в эксплуатации. Проложенная электропроводка скрытого типа в оштукатуренных стенах выведена только до распределительных коробок и розеточной сети, электрическая проводка под освещение отсутствует, не выведены электрические кабели для выключателей кухни, санузла, электрическое освещение второго этажа отсутствует. Распределительные коробки розеточных групп выполнены скруткой, отсутствуют крышки на распределительных коробках

Устройство электропроводки освещения второго этажа невозможно в связи с тем с тем, что утепление потолка выполнено из горючего основания шолистеролом Технониколь. В помещениях квартиры установлены радиаторы отопления и проложены трубы отопления, при этом смонтированный электрический котел не подключен к сети электроснабжения не заземлен, маркировка электрического оборудования отсутствует. Система отопления выполнена в виде трех различных контуров (крыльев) регулирующая арматура отсутствует, балансировка между различными контурами не возможна. Система отопления не имеет действующего (подключенного работоспособного) источника тепла. В зимний период не может быть запущена, каждый контур свое гидравлическое сопротивление, в системе отопления в квартире №2 не установлена регулирующая аппаратура позволяющая сбалансировать гидравлическое сопротивление различных контуров. прри запуске системы отопления собранной в квартире горячая вода из котла будет циркулировать по маленькому кругу через одну ею остальные будут холодными.

Установленный электрический котел не имеет питающего провода для подключения. Отопительный котел не возможно подключить к электроснабжению без заземления данного оборудования. Оборудование такое как отопительный котел не имеет маркировки, не понятно на какую нагрузку рассчитан данный котел и какова схема его подключения. Выполнение замеры сопротивления показатели что электрокотел имеет трехфазную схему подключения (380 Вт) и мощность 9 кВт.. когда как к квартире подведено напряжение в 220 Вт., что делает невозможным эксплуатацию отопительного котла. Нарушены требования. СП 60.13330.2020 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха СНиП 41-01-2003. Таким образом, система отопления жилых помещений квартиры №2 не пригодна для эксплуатации. В помещениях кухни, санузла квартиры №2 отсутствует система вентиляции. Вентиляционные каналы отсутствуют в кухне и санузле помещения квартиры №2. Нарушено требование: СП 55.13330.2016 Дома жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 Удаление воздуха следует предусматривать из кухни, туалета, ванной комнаты, душевой, санузла и, при необходимости, из других помещений. Из кухни и туалета должны быть предусмотрены вытяжки на наружу дома. Не соответствует требованиям к жилому помещению. Потолок второго этажа жилого помещения квартиры №2 утеплен материалом пенополистиролом Технониколь, имеющим класс горючести - Г4, что запрещено. Нарушение требований ФЗ-123 Технический регламент о маниях пожарной безопасности (с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ Экспертом отмечено, что на жилой дом по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, разрешённая безопасная нагрузка составляет 30 кВт. Дом состоит из 6 квартир (блоков) при распределении в равной степени между всеми квартирами, на спорную <адрес> приходится 5 кВт мощности предусмотренной для отопления дома, пищеприготовления, освещения и пользования бытовыми приборами. Подписанный Акт об осуществлении технологического присоединении от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, указывает на отпущенную мощность в 2 кВт. Установленный на системе отопления электрический котел имеет мощность 9 кВт, что существенно превосходит выделенные 2 кВт, так при подключении электрического котла к сети произойдет перегрузка отпущенной мощности, что может иметь негативные последствия для распределительной сети. При вскрытии утеплителя кровли обнаружены следы подтеков из - под кровельного пространства по стенам второго этажа и утеплителю на потолке второго этажа. Подтеки имеют место в районе ендовой детали кровли. (Ендова — это внутренний угол, образующийся при соединении двух скатов кровли ). Подтеки по стенам и внутренней поверхности утеплителя, а так же следы намокания стропильной системы кровли дома указывают на протечку в районе ендовой, что говорит о нарушении технологии выполнения работ устройству элемента кровли «Ендова» Оснований сомневаться в данном заключении повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено объективно, его выводы - достоверны, эксперт об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупрежден. Согласно сообщения эксперта ФИО10 указанные представителем ответчика ФИО4 суждения на его заключение свидетельствуют о том, что им при составлении текста допущены технические ошибки, которые не влияют на результаты экспертного исследования и по мнению суда не могут повлечь исключения его из числа доказательств.

Выводы первичной экспертизы являются не достоверными, поскольку экспертом не отмечены очевидные недостатки спорной квартиры в виде отсутствия вентиляции и других.

Суд учитывает показания свидетеля со стороны ответчика ФИО7 о том, что после приобретения квартиры №1 в черновой отделке и ее ремонта, стал на крыше появляться конденсат, вызванные специалисты дали заключение о том, что требуется заменить подложку по всей крыше дома. Из-за отсутствия мощности в электросети было невозможно проживать в квартире, пользоваться бытовой техникой, в результате ее многих обращений удалось только на свою квартиру дополнительно получить 15 кВт, в других квартирах электричества не хватает. ФИО11 в квартиру не заселялись, как и иные жильцы. Есть и иные недостатки, что является виной застройщика, не продавца. У них говорят по этому поводу, что это «Армянстрой». Суд приходит к выводу, что ФИО1. молодая женщина, впервые приобретающая жилья для своей семьи с использованием материнского капитала, не обладающая познаниями в области строительства, не знала и не могла знать о вышеуказанных существенных скрытых недостатках дома при заключении сделки, в частности, не могла предполагать, что кровля будет протекать, электрической мощности сетей будет не хватать для отопления и иных бытовых нужд, что электрическое отопление вообще не пригодно, опасно, так как возможно поражение электрическим током и т.д.

Довод представителя ответчика о том, что ответственность за недостатки квартиры должен нести застройщик, судом оценивается критически. Гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае продажи объекта другим гражданам. Но гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое использует его. Верховный суд РФ не раз указывал, что покупатель вместе с покупкой квартиры приобрел и право требования к продавцу на устранение недостатков, которые будут выявлены в квартире, и возмещение материального ущерба. Не согласившись с иском, представитель ответчика ФИО4 указала, что истице следовала заявить иные исковые требования, но согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу указанной нормы гражданин самостоятельно избирает предусмотренный законом способы защиты своих прав. Суд рассматривает дело по заявленным требованиям. Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования носят обоснованный характер. Спорная квартира подлежит возврату в собственность ФИО2 после возвращения истице уплаченных средств с аннулированием регистрации ее права собственности на жилье. Требования в виде расходов на аренду жилья в размере 52 500 (пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей не подлежат удовлетворению, в том числе и в связи с тем, что доказательства наличия расходов по найму не представлены. Требования о компенсации морального вреда в размере 100 000 (сто тысяч) рублей подлежат удовлетворению в частичном размере в сумме 10 тыс. рублей в соответствии со ст.ст.150, 151 ГК РФ, поскольку права ФИО1, не имеющей своего жилья, были существенно нарушены, по вине ответчика в течении длительного времени ее обоснованные исковые требования не были удовлетворены, в связи с чем ей причинен значительный моральный вред, так как в течении длительное она находится в психотравмирующей ситуации, обусловленной неопределенностью в разрешении ее требований, чем ущемлены как имущественные и неимущественные права. Проведенные экспертные исследования ООО «Региональное Бюро Оценки», ООО КК «Платинум » не были оплачены, они просят взыскать свои расходы по производству экспертиз соответственно в сумме 45 тыс. и 55 тыс. рублей. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы. Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" названного Постановления разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. В силу изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 14 988 рублей, 28 778 рублей расходов по оплате услуг представителя с учетом длительности рассмотрения спора, количества судебных заседаний. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования ФИО1 к ФИО5 удовлетворить в частичном размере. Признать, заключенный 21.12.2019г. между ФИО1 и ФИО5 договор купли-продажи квартиры по адресу: Уфимский район, с/с Булгаковский, <...>, недействительным Применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение путем взыскания с ФИО5 в пользу ФИО1 1 330 000 (один миллион триста тридцать тысяч) рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, 28 778 (двадцать восемь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг, 14 988 (четырнадцать тысяч девятьсот восемьдесят восемь) рублей в счет возмещения расходов по оплате госпошлины с возвратом права собственности на квартиру ФИО5. Взыскать с ФИО5 в пользу ООО «Региональное Бюро Оценки» 45 000 рублей, в пользу ООО КК «Платинум » расходов по производству экспертизы 55 тыс. рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течении месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья В.В. Легковой