Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца Индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, представивших доверенности от 08.09.2017,

ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,

представителя ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 – ФИО9, действующей в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ на основании письменных заявлений доверителей в суде,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

установил :

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Пугачевский районный суд Саратовской области с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и, с учетом уточнения исковых требований (т. 1 л.д. 155), просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 18.08.2017 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес>.м., кадастровый <Номер> (далее – спорный земельный участок), заключенному между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 с одной стороны и ФИО8 с другой стороны. Также просил взыскать с ответчиков судебные расходы в размере 4824, 11 руб., а с ответчика ФИО5 в размере 9648, 22 руб. в равных долях пропорционально размерам земельных долей

В обоснование своих требований ссылается на то, что на основании договора аренды № 2 от 25.06.2007 является арендатором спорного земельного участка, который находился в общей долевой собственности ответчиков ФИО7 (1/5 доли), ФИО5 (2/5 доли), ФИО6 (1/5 доли), ФИО4 (1/5 доли). Договор аренды № 2 от 25.06.2007 заключен на срок 10 лет и пролонгирован в силу ст. 621 ГК РФ, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, стороны продолжают исполнять условия договора.

25.08.2017 ИП ФИО1 стало известно, что собственники спорного земельного участка продали свои доли в праве общей долевой собственности на земельный участок ответчику ФИО8, ссылается на нарушение его права преимущественной покупки, предусмотренной Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и условиями договора аренды от 25.06.2007.

Истец ИП ФИО1, ответчик ФИО8, представители третьих лиц – Управления Росреестра по Саратовской области и Администрации Ивановского муниципального образования Ивантеевского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация ИМО) в судебное заседание не явились, своевременно и надлежащим образом извещены о его времени и месте, о причинах неявки суду не сообщили, отложить судебное разбирательство не просили и суд, руководствуясь
ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представители истца – ФИО2 и ФИО3, исковое заявление поддержали по обстоятельствам, изложенным выше.

В судебном заседании представитель ответчиков – ФИО9 и ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 исковые требования не признали, ссылаясь на то, что при продаже всего земельного участка сельскохозяйственного назначения, а не долей в праве собственности на него, действующее законодательство не наделяет арендатора преимущественным правом покупки этого земельного участка. Ответчик ФИО4 пояснил, что дважды - в мае и августе 2017 г. от имени всех собственников земельного участка устно сообщил ФИО1 о том, что они не намерены продлевать срок действия договора аренды спорного земельного участка, а будут продавать его за 1000000 руб., то есть по 200 000 руб. за каждую долю.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля Ж.Т.Н., которая показала, что в мае 2017 г. присутствовала при том, как ФИО4 предлагал ФИО1 выкупить их земельный участок по цене 200000 руб. за каждую долю, суд приходит к следующему.

Из письменных материалов дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 1149700 кв.м., с кадастровым номером <Номер> находился в общей долевой собственности ответчиков ФИО7 (1/5 доли), ФИО5 (2/5 доли), ФИО6 (1/5 доли), ФИО4 (1/5 доли). Указанный земельный участок обременен правом аренды по договору № 2 от 25.06.2007, заключенному с ИП ФИО1 сроком на 10 лет, который сторонами исполняется и после истечения его срока действия. 18.08.2017 собственники спорного земельного участка заключили договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок с ФИО8, право которой зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом преимущественное право Администрации ИМО на покупку земельного участка было соблюдено, поскольку Администрация ИМО отказалась от покупки.

Изложенные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права, дела правоустанавливающих документов, договора аренды № 2 от 25.06.2007, комплексной программой повышения плодородия почв, отказов Администрации ИМО от покупки земельного участка, нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 18.08.2017 и документами к этому договору, технологической картой возделывания озимой пшеницы урожая 2018 г. (факт затраты 2017 г.) (л.д. 9-12, 13-17, 20-23, 38-112, 129, 146-153, 168-231, 232-236, 237).

При предъявлении настоящего иска истец представил доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для оплаты стоимости спорного земельного участка, то есть, по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, внес на банковский счет Управления Судебного департамента в Саратовской области уплаченную покупателем за земельный участок сумму в размере 1000000 руб., что подтверждается копией платежного поручения № 376 от 25.10.2017.

Согласно ст. 246 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002.

Поскольку в рассматриваемом случае число участников долевой собственности на спорный земельный участок составляет четыре, то есть не превышает пять, то в силу положений абз. 1 ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на указанный земельный участок, применяются правила ГК РФ без учета особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Условиями договора аренды земельных участков № 2 от 25.06.2007 (т. 1 л.д. 9-12) предусмотрено преимущественное право ИП ФИО1 (арендатора) на выкуп спорного земельного участка (пп. 6, 8 Договора). Вместе с тем указанный договор аренды не содержит последствий неисполнения арендодателями данных пунктов договора, как не содержит таких последствий и действующее законодательство.

Закон предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В ст. 550 и п. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что в договоре аренды № 2 от 25.06.2007 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения.

В связи с этим суд приходит к выводу об отсутствии оснований для перевода на ИП ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 18.08.2017.

На основании ст. 98 ГПК РФ, ввиду отказа в иске, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил :

отказать в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 18.08.2017 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес> площадью 1149700 кв.м., кадастровый <Номер>, заключенному 18.08.2017 между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 с одной стороны и ФИО8 с другой стороны, а также о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 23720 руб. 55 коп. и выписки из Единого государственного реестра недвижимости в размере 400 руб.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Пугачевский районный суд Саратовской области.

Решение в окончательной форме принято 27 октября 2017 г.

Судья А.Н. Баданов