Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж к Бергу Дмитрию Олеговичу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 376057,50 руб., пени за период с 28.09.2019 по 21.02.2020 в размере 154 847,81 руб.,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с настоящим иском к Бергу Д.О., указав, что 16.09.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Бергом О.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № б/н, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 260 кв.м., целевое назначение земельного участка – строительство магазина; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 09.10.2015; в дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к Бергу Д.О.; в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 376057,50 руб., на указанную задолженность начислены пени за период с 28.09.2019 по 21.02.2020 в размере 154 847,81 руб. (л.д. 3-6).

В судебном заседании представитель истца управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности Калинина С.В. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просит суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Берга Д.О. по доверенности Берг О.В., исковые требования не признал, просит суд отказать в их удовлетворении; в случае удовлетворения исковых требований просил суд снизить размер пени. В материалы дела представлены письменные пояснения, в которых ответчик полагал, что с учетом того, что участок не может быть передан ему в собственность, размер взыскиваемой арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Ответчик Берг Д.О. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, что 16.09.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Бергом О.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № б/н, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 260 кв.м., целевое назначение земельного участка – строительство магазина; размер арендной платы в год в фиксированном размере составляет 752 115 руб.; арендатор обязуется вносить арендную плату за второй и последующий годы аренды поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.5. договора); в случае невнесения Арендатором Арендной платы в сроки, установленные п. 3.4, 3.5 настоящего Договора, Арендодателем начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 6.2. договора) (л.д. 10-14).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 09.10.2015.

В дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к Бергу Д.О., что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 18.12.2020 (л.д. 15-19).

Факт перехода прав и обязанностей арендатора к ответчику по договору перенайма от 25.01.2019 стороны по делу не оспаривали.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. №59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 29 сентября 2006 года, заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка № от 22 декабря 1997 года главному управлению государственного имущества Воронежской области.

На основании Указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

В соответствии с п.2 ст. 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 18.12.2019 № 1036-IV«О бюджете городского округа город Воронеж на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 г. N 940-III, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является надлежащим истцом по требованиям о взыскании суммы задолженности по пени.

На основании п. 3.5. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за второй и последующий годы аренды поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (л.д. 11).

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды размер арендной платы в год установлен в фиксированном размере 752 115 руб.; размер арендной платы за квартал составляет 188028,75 руб. (752115 / 4 (количество кварталов) = 188028,75).

По расчетам истца, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 376057,50 руб.

До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не погашена. Доказательств оплаты задолженности в какой-либо части за спорный период суду не представлено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно расчету истца размер задолженности определялся исходя из установленного ежегодного размера арендной платы 752115 руб. (л.д. 7). Истцом заявлена ко взысканию задолженность по арендной плате в размере 376057,50 руб. за период с 01 октября 2019 года по 31 марта 2020 года.

Изучив предоставленный истцом расчет, суд находит, что он произведен в соответствии с договором, является арифметически правильным.

Суд принимает во внимание, что решением Центрального районного суда г. Воронежа от 12.02.2020 по делу № с ответчика в пользу истца по указанному выше договору взыскана задолженность за период с 04.07.2018 по 30.09.2019 в размере 934012,38 руб., пени за период с 26.07.2018 по 27.09.2019 в размере 228268,95 руб. (л.д. 42-51, 65-112).

В указанном решение судом признан обоснованным расчет задолженности исходя из п. 3.1 договора в соответствии с ежегодным размером арендной платы 752115 руб.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства указанные в данном решении суда носят преюдиционное значение при рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, с ответчика Берга Д.О. подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2019 года по 31 марта 2020 года в размере 376057,50 руб.

В соответствии с п. 6.2 Договора аренды в случае невнесения Арендатором Арендной платы в сроки, установленные п. 3.4, 3.5 настоящего Договора, Арендодателем начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, на сумму задолженности по арендной плате начислены пени за период с 28.09.2019 по 21.02.2020 в размере 154 847,81 руб.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 ГК РФ).

До настоящего времени сумма пени ответчиком не погашена.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 с. 56 ГПК РФ).

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соразмерна нарушенным интересам.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела, сохраняя баланс интересов истца и ответчика, с учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки размеру основного обязательства, срока нарушения обязательства, принципа соразмерности взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, заявления ответчика о снижении неустойки, суд полагает, что размер неустойки, подлежащей взысканию с Берга Д.О. в пользу истца, на основании ст. 333 ГК РФ подлежит снижению до разумных пределов - до 30000 рублей, что соответствует требованиям п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Возражения ответчика и его представителя в части необходимости исчисления размере арендной платы с учетом вступления в законную силу 27.08.2019 решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 04.04.2019 по административному исковому заявлению Берга Д.О. к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, заместителю руководителя департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа от 05.09.2018 № 52-176-14233з в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <адрес>В, которым признан незаконным отказ департамента в предоставление указанного участка в собственность с возложение обязанности повторно рассмотреть заявление Берга Д.О. о предоставлении участка в течении 2 недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Данных о результатах рассмотрения вопроса о передаче участка в собственность во исполнение указанного решения суда, в материалы настоящего дела не представлены.

Согласно ответу департамента от 18.06.2019 № 52-17-9499г проведение аукциона на право заключения договора аренды, состоявшегося 13.08.2015, не противоречило нормам действующего законодательства, поскольку участок по указанному адресу сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа г. Воронеж и установления красных линий. В 2009 году в соответствии с Правилами землепользования часть данного участка был отнесена к территориальной зоне с индексом ТИ – 1 «Городские магистрали и улицы», часть к зоне с индексом Ж7 – «Многоэтажная застройка».

Вместе с тем, довод ответчика о невозможности оформления участка в собственность в связи с его частичным нахождением за границами красных линий, следствии чего арендной платы не должен превышать размер земельного налога, являлся предметом оценки в апелляционном определении от 06.08.2020 по делу №, что, по мнению апелляционной инстанции, не свидетельствует о том, что арендатор не должен платить арендную плату (пп. 7 п. 1 ст. 65 ЗК РФ) и не является основанием для отмены или изменениям судебного акта (л.д. 42-51).

Из договора аренды следует, что размер арендной платы по которому взыскивается задолженность установлен фиксированный, методика исчисления арендной платы по формуле расчета арендодателем не применялась.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного Кодекса. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Из приведенных норм, а также статьями 405, 406 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Судом, в том числе на основании решения суда по ранее рассмотренному спору между теми же сторонами, факт передачи арендатору и использования арендатором земельного участка, переданного в аренду, был установлен, что влечет возникновение обязанности по оплате соответствующего землепользования со стороны арендатора.

Применительно к спорным правоотношениям, с учетом состоявшихся судебных актов по делу № и установленных в них обстоятельств, отклонения аналогичных возражений ответчика, изложенных в апелляционной жалобе, последний не лишен права обращения на основании ст. ст. 614, 450 ГК РФ к арендодателю с требованием об изменении дополнительным соглашением к договору аренды размера арендной платы со ссылкой на положения пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с учетом размера взысканных судом денежных средств, с ответчика Берга Д.О. подлежит взысканию в доход муниципального бюджета государственная пошлина в размере 7260,57 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Берга Дмитрия Олеговича в пользу управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2019 года по 31 марта 2020 года в размере 376057,50 руб., пени за период с 28 сентября 2019 года по 21 февраля 2020 года в размере 30 000 руб., всего 406 047,50 руб.

Взыскать с Берга Дмитрия Олеговича в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 7260,57 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.А. Панин

Решение суда изготовлено в окончательной форме 15 февраля 2021 года.

№ 2-54/2021 <данные изъяты>