Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Деремовой Л. М. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» о взыскании денежной суммы,

У С Т А Н О В И Л:

Деремова Л.М. обратилась в суд с иском к ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» о взыскании денежной суммы, в обоснование заявленных требований ссылается на то, что 15.12.2005 года между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и ней был заключен кредитный договор № ДС-П-36/05. Согласно п. 1.1 договора ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» предоставляет ей для целевого использования, а именно: приобретение имущественного права требования на получение квартиры по адресу: ..., ... этажного кирпичного жилого дома, размер долевого участия составляет 1528395,26 рублей, в индивидуальную собственность путем участия в строительстве по Договору долевого участия в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 от 15.12.2005г. с ЗАО «ПИК-Регион», кредит единовременным платежом в сумме 1 295 750,59 рублей, а заемщик на условиях настоящего Договора обязуется осуществить своевременный возврат суммы основного долга и уплатить проценты за пользование Кредитом». Так же 15.12.2005г. между ней и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» был заключен договор передачи прав и обязанностей №ДС-П-ПП-36/05, в соответствии с настоящим договором она передает Банку (ЗАО «Банк Жилищного Финансирования») в полном объеме принадлежащее ей на основании заключенного между ним и Компанией договора долевого участия в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 от 15.12.2005г. права и обязанности, включая право на получение в собственность квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, ...) состоящий из 3-х комнат, расположенной на 4-м этаже 12-и этажного кирпичного жилого дома, площадью 95,26 кв. метров. Согласно п. 1.2 договора передачи прав и обязанностей № ДС-П-ПП- 36/05: на дату подписания настоящего Договора она уплатила Компании денежные средства в размере 1528395,26 рублей в соответствии с Договором долевого участия. Уплаченная ею сумма соответствует стоимости 95,26 кв.м, общей площади Квартиры. 15.12.2005г. она оплатила денежную сумму в размере 1 528 395,26 рублей, исполнив свои обязательства в полном объеме. 18.11.2013г. между ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» и ней был заключен договор купли-продажи квартиры. Предметом вышеуказанного договора купли-продажи квартиры являлось недвижимое имущество, расположенное по адресу; ... В указанные в договоре сроки объект сдан не был, были просрочены все допустимые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В последствии, ей стало известно, что площадь приобретенной ею квартиры уменьшилась на 17,26 кв.м, и стала составлять 78,00 кв.м., без какого либо согласования с ей, как с собственницей. Она обратилась в Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону для разъяснения сложившейся ситуации. 10.06.2013г. она получила уведомление от ЗАО «ПИК», в котором ей пояснили: «По состоянию на 10.06.2013г. по Договору Вами произведена оплата в размере 1 528 395,26 рублей. Внесенная сумма соответствует оплате 95,26 кв.м, проектной площади квартиры. В соответствии с данными экспликации МУПТИиОН фактическая площадъ квартиры составляет 78,00 кв.м., то есть фактическая площадь квартиры уменьшилась по отношению к проектной на 17,26 кв.м. Сумма денежных средств, подлежащая возврату, составляет 276 927,38 рублей, из расчета 16 044,46 рублей за один квадратный метр фактической площади квартиры». 12.08.2013г. она получила ответ от Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону, в котором ей пояснили, что в процессе строительства ЗАО «ПИК» в проектную документацию были внесены изменения, соответственно по заявлению застройщика, 01.10.2012г. было отредактировано разрешение на строительство. В последствии, после получения свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2013г. ей стало известно, что общая площадъ полученной ею квартиры является 72,6 кв.м. Из чего следует, что фактическая площадъ квартиры вновь уменьшилась на 5,4 кв.м. Как указанно в уведомлении от ЗАО «ПИК» от 10.06.2013г.: «один квадратный метр фактической площади квартиры составляет 16 044,46 рублей. Расчет размера долевого участия в инвестиционной программе определен п. п. 3.1, 5.3, 5.4, 5.5 Договора. Если фактическая площадь Квартиры меньше проектной, то Общество выплачивает Гражданину разницу в течении 5 (пяти) банковских дней. Сумма денежных средств, подлежащая возврате, составляет 86 640,01 рублей, из расчета 16 044,46 рублей за один квадратный метр фактической площади квартиры. В связи с изложенным просит суд взыскать с ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» в ее пользу за уменьшение фактической площади квартиры на 5.4 кв.м., денежную сумму в размере 86 640,01 рублей, неустойку за несвоевременную сдачу объекта (квартиры), денежную сумму в размере 201 748,17 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представила в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. В отношении Деремовой Л.М. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель Деремовой Л.М. – Ахназарова М.А., действующая на основании доверенности, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении повторила, исковые требования поддержала и настаивала на их полном удовлетворении.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» Пантелеева О.С., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования не признала и просила суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, считает заявленные требования необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 15 декабря 2005 г. между АО «ПИК-Регион» и истцом был подписан договор об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 и подписано Соглашение о согласовании местоположения и основных характеристик жилого помещения, являющееся неотъемлемой частью указанного Договора.

При подписании указанного Договора об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 был установлен срок окончания строительства - 3 квартал 2006 г. а цена договора - 1 528 395,26 руб. из расчета 16 044,46 руб. за 1 квадратный метр проектной площади квартиры с (летними).

Как следует из условий Договора об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 и Соглашения о согласовании местоположения и основных характеристик жилого помещения по окончании строительства гражданин должен был получить в собственность квартиру со следующими характеристиками по проекту: трехкомнатная квартира площадью 95,26 кв. м (с летними), расположенная на 4 этаже строящегося жилого дома по адресу: ..., 1 ...

В п. 2 Соглашения о согласовании местоположения и основных характеристик жилого помещения предусмотрено, что гражданин осведомлен о том, что проектные характеристики квартиры могут измениться, в этом случае сторонами будет подписано дополнительное соглашение.

Пунктом 5.3. Договора об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 установлено, что фактическая площадь (с летними) Квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликации МУПТИ и ОН. В случае изменения площади Квартиры по отношению к проектной Стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью Квартиры. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный обществом.

Как установлено в судебном заседании, 18 ноября 2013 года, в связи с уменьшением фактической площади квартиры (с учетом летних) по отношению к проектной на 17,26 кв.м., стороны подписали дополнительное соглашение к Договору об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3, согласно п. 2, которого передаче в собственность гражданина подлежит ..., площадью с учетом холодных помещений 78,0 кв.м., общей площадью 72,6 кв.м., в т.ч. жилой площадью 42,6 кв.м.

Согласно п. 3. Дополнительного соглашения от 18 ноября 2013 года общество возвращает гражданину сумму денежных средств в размере 276 927,38 руб. из расчета 16 044,46 руб. за 1 квадратный метр фактической площади (с летними) Квартиры путем перечисления на банковский счет по представленным гражданином реквизитам. Указанная денежная сумма была возвращена истцу до 06.12.2013 г., что не оспаривается сторонами.

В судебном заседании также установлено, что 18 ноября 2013 года по соглашению сторон Договор об участии в инвестиционной программе был расторгнут.

Кроме того, 18 ноября 2013 года стороны заключили Договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, Продавец (АО «ПИК-Регион») продал, а истец купила в собственность целую ..., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: ..., имеющую следующие характеристики в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ГУПТИ РО, дата обследования объекта учета - 10 октября 2012 г.: количество жилых комнат - 3 (три), площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - 78,0 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения - 72,6 кв.м., из нее жилая площадь - 42,6 кв.м., на условиях, предусмотренных настоящим Договором (п. 1); цена квартиры составляет денежную сумму в размере 1 251 467,88 руб. (п. 3).

18 ноября 2013 г. истец подписала акт к договору купли-продажи квартиры от 18 ноября 2013 г., согласно которому она подтверждает, что Продавцом (АО «ПИК-Регион») ей была передана ..., расположенная на 4 этаже жилого дома по адресу: ..., имеющая следующие характеристики в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ГУПТИ РО, дата обследования объекта учета - 10 октября 2012 г.: количество жилых комнат - 3 (три), площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) - 78,0 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения - 72,6 кв.м., из нее жилая площадь - 42,6 кв.м.

Согласно п. 3 указанного акта к договору купли-продажи квартиры от 18 ноября 2013 г., передаваемая квартира соответствует условиям Договора купли- продажи от 18 ноября 2013 г.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд приходит к выводу, что истец добровольно заключила с АО «ПИК-Регион» договора, подписывала соглашения, в том числе о площади квартиры, ее стоимости, и приняла квартиру по акту без каких-либо претензий.

Как следует из условий договоров (Договор купли-продажи от 18.11.2013 г., договор об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 от 15.12.2005 г.) стороны согласовали предмет договоров - квартира № 25, площадью с учетом холодных помещений 78,0 кв.м., общей площадью 72,6 кв.м., в т.ч. жилой площадью 42,6 кв.м.

Согласно экспликации площади жилого помещения (квартиры) № (технический паспорт, изготовленный ГУПТИ РО, дата обследования 12 марта 2013 г.): общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 78, кв.м., включая: коридор - 9,7 кв.м.; кухня - 14,9 кв.м.; жилая - 14,3 кв.м.; жилая - 14,1 кв.м.; санузел - 2,2 кв.м.; ванная - 3,2 кв.м.; жилая - 14,2 кв.м.- итого по квартире: 72,6 кв.м., в том числе жилая 42,6 кв.м. Лождия – 3,0 кв.м. (К=0,5); лоджия – 2,4 кв.м. (К=0,5) всего по ...: 78,0 кв.м - общая площадь квартиры с учетом холодных помещений, площадь ...,6 кв.м., в т.ч. жилая 42,6 кв.м., подсобная 30,0 кв.м., лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых (с коэф.) 5,4 кв.м.

В данном случае, Истец требует возврата денежной суммы уплаченной за лоджии площадью 5,4 кв.м, (с коэф. = 0,5).

Однако цена, указанная как в Договоре купли-продажи от 18.11.2013 г., так и в договоре об участии в инвестиционной программе № Тем-1/2/4/1/3 от 15.12.2005 г. определена из расчета всей площади квартиры, с включением в данную площадь площади лоджий, указанной с коэф. = 0,5, несмотря на то что условиями договоров не предусмотрено применение понижающих коэффициентов.

В действующем законодательстве каких-либо требований о порядке определения сторонами цены как договора купли-продажи недвижимого имущества, так и договора участия в долевом строительстве не содержится.

Кроме того, при заключении указанных договоров между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и Гражданским кодексом РФ, Истец подписывала указанные договоры, чем выражала свое согласие с их условиями.

Доводы истца изложенные в исковом заявлении судом не принимаются во внимание, поскольку они полностью отвергаются материалами дела.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований о взыскании денежной суммы в размере 86 640.01 руб, следует отказать.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за несвоевременную сдачу объекта (квартиры) в размере 201 748,17 руб. суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (часть 3 статьи 497 Гражданского кодекса РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 6 соглашения о расторжении с момента подписания сторонами соглашения договор считается расторгнутым, все обязательства сторон по договору прекращаются полностью.

В п. 7 соглашения стороны подтвердили, что в связи с расторжением Договора они каких-либо претензий друг к другу не имеют.

18 ноября 2013 года по соглашению сторон Договор об участии в инвестиционной программе был расторгнут.

Таким образом, начисление неустойки за период, предшествующий расторжению договора, противоречит действующему законодательству РФ, поскольку обязательства сторон прекращены, при расторжении договора соглашения о выплате неустойке между сторонами не было, т.е. оснований для взыскания неустойки после расторжения договора по соглашению сторон не имеется; отношения в рамках Договора и Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» между сторонами были прекращены, и возникли иные гражданско-правовые отношения (денежное обязательство).

Следовательно, положение ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" об уплате неустойки, в спорной ситуации не применимо, поскольку в спорной ситуации, договор расторгнут по соглашению сторон.

По мнению суда, истец не представила суду доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения ее исковых требований в части взыскании денежной суммы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Деремовой Л. М. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» о взыскании денежной суммы за уменьшение фактической площади квартиры, неустойки за несвоевременную сдачу объекта ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.07.2016 года.

Судья