Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи квартиры.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла исковые требования (л.д. 74, 137), в итоге указала, что полагает, что п. 4 договора купли-продажи квартиры от 25.12.2018 г. является недействительным, так как ранее ответчик ФИО2 вступил в имущественные отношения с истцом, связанные предварительным договором купли-продажи квартиры по спорному адресу. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора купли-продажи квартиры от 25.12.2018 г.

Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Истец считает, что оплатил существенную часть стоимости квартиры в размере 1 000 000 рублей. Истец просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи квартиры от 25 декабря 2018 г. по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> заключенный между ФИО2 и ФИО3, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 15.01.2019, рег.№ 78:40:0008480:6409-78/035/2019-3, восстановить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, переквалифицировать в основной договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер <№> от 04 июля 2018 года заключенный между ФИО2 и ФИО1

В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО2 поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 83-88), в котором представитель указал, что ФИО2 предварительный Договор купли-продажи спорной квартиры не заключал. Денежные средства в сумме 1 000 000 рублей не получал. Предварительный Договор от 04 июля 2018 года, представленный истицей, является незаключенным (поддельным), так как запись «ФИО2 и подпись» выполнены не ФИО2

Если даже предположить, что предварительный Договор купли-продажи от 04 июля 2018 года является заключенным, то заявленный иск необоснован.

Из договора следует, что стоимость квартиры составила 1 500 000 рублей. Предварительная оплата установлена в размере 1 000 000 рублей и оплачена истцом ответчику в момент подписания Предварительного договора.

Основной договор в срок, предусмотренный пунктом 2 предварительного договора (до 15 августа 2018 года), заключен не был.

К доводам истца о направлении ответчику предложения заключения основного договора купли-продажи суд должен отнестись критически.

При этом, указанные предложения, оформленные в виде простых писем, направлены ответчику уже после истечения срока заключения основного договора, то есть после 15 августа 2018 года.

Доказательства того, что ответчик получил предложение истицы о заключении основанного договора купли-продажи, суду не представлены.

Кроме того, с 13 ноября 2000 года по 05 марта 2019 в спорной квартире был зарегистрирован СЕН, <дата> года рождения. На 04 июля 2018 года квартира <адрес> в Санкт-Петербурге не была приватизирована. Согласие на приватизацию или отказ от своего право на приватизацию С Е.Н. не давал.

Таким образом, предварительный Договор является недействительным.

В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 119-121), в котором представитель указала, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора. Как следует из материалов дела между ФИО2 и ФИО1 был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Санкт-Петербургу, <адрес>, общей 1 площадью 41, 2 кв. м. Цена продажи составила 1 500 000 рублей.

Согласно п. 3. договора в счёт оплаты Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 1 000 000 рублей в качестве обеспечительного платежа.

В установленный сторонами срок, основной договор купли-продажи заключён не был.

Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки.

Истцом не представлены доказательства для признания сделки купли - продажи между ФИО3 и ФИО2 недействительной.

Истец в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в суд явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в суд явилась, отзыв на исковое заявление поддержала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в суд явился, отзыв на исковое заявление поддержал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав правовую позицию сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 25 декабря 2018 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Санкт-Петербургу, <адрес>, общей площадью 41, 2 кв. м., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 15.01.2019, рег. № 78:40:0008480:6409-78/035/2019-3.

Квартира по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес>, отчуждаемая по договору купли продажи от 25.12.2018 года, принадлежала ФИО2 на основании договора № ГЖО/0/24917 передачи квартиры в собственность граждан, заключенного 03 декабря 2018 года с Жилищным Комитетом Правительства Санкт-Петербурга. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 14 декабря 2018 года.

Ранее 04 июля 2018 года между ФИО2 и ФИО1 был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Санкт-Петербургу, <адрес>.

Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 отрицал, что подписывал предварительный договор.

В ходе рассмотрения дела был допрошен свидетель.

Свидетель Б.Е.Ю., <дата> г.р., пояснила суду, что с Александрой они знакомы давно, весной она обратилась, чтобы она нашла ей квартиру подешевле. Весной у Максима умерла мать, и он сказал, что хочет приватизировать квартиру и в дальнейшем продать. Максим выписал доверенность на приватизацию. Свидетель показала квартиру Александре, когда документы были собраны, они приехали к Максиму и подписали предварительный договор и отдали часть денег. Потом он исчез, телефон был, она звонила, но он не отвечал. С Максимом познакомилась зимой 2018 года примерно в феврале-марте. Она приезжала к его соседке, и Максим был у нее. Потом она приехала весной и узнала о смерти матери ФИО2, и он попросил о помощи по продаже квартиры. Мать лежала в морге месяц, это сказал Максим, сказал, что хоронить не на что, это был июнь 2018 года. Она должна была найти покупателя, который готов был дать аванс. Чрез 1-2 дня она предложила квартиру Александре. Свидетель 20 лет работает риелтором. Договор об оказании услуг свидетель с Максимом не подписывала. Она должна была найти покупателя, оформить приватизацию и сделку купли-продажи. Александра взяла время подумать, через пару дней он дал доверенность на приватизацию. Свидетель видела квартиру, на площадке 2 квартиры. Дальняя комната выходит во двор, все окна выходят в разные стороны. Александра была точно 2 раза. При подписании предварительного договора свидетель присутствовала. Свидетель узнала о том, что там зарегистрирована еще один человек только когда получила договор Социального найма, это было до заключения предварительного договора. Максим сказал, что отчим ничего не хочет, и откажется от приватизации. С отчимом она не разговаривала. Его мнение было известно только со слов Максима. Договор не читала. Александра хотела купить за 1,5 млн. рублей, покрывала задолженность и перевозила на новое место жительство. Не могла пояснить, какая точно была задолженность, однако больше 100 000 рублей. ФИО1 не просила найти квартиру именно с долгами, она просила, чтобы квартира была подешевле, так как была ограничена в средствах. Справку Формы 9 на момент подписания договора видела, были прописаны два человека, мать выписана была свидетелем после смерти. Не помнит когда подписали договор. Александра предложила 1 500 000 рублей. Деньги передавались при ней. Подписали договор, после этого отдали деньги в размере 1 000 000 рублей. Кадастровая и рыночная стоимость не играет роли при заключении договора. Они не передавали деньги по расписке. Все юридические вопросы Александра решала со своим юристом. Она только получила Форму 7 и Форму 9, договор социального найма. Они сначала подписали предварительный договор, а потом свидетель поехала в МФЦ. Позднее доверенность была отменена. Квартира была в плохом состоянии. У Александры был юрист, который готовил документы. Подписывали договор все вместе. С не присутствовал при подписании. Она ходила в квартиру и искала ФИО2, в связи с тем, что он подписал предварительный договор и пропал, это была ее личная инициатива. Также звонила по телефону, Номер телефона, назвать не смогла. Пояснила, что меняла телефон несколько раз и данные не сохранились. В сделке представляла и продавца и покупателя. Денег не получила ни от кого. 1 000 000 рублей передавали при ней. Максим собирался купить себе другое жилье и сделать машину, вернуть долги за похороны. Она не знает, выполнялись ли условия предварительного договора. Денежные средства за оформление доверенности оплатила свидетель. Все расходы мне должна была возместить Александра.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля.

Согласно разъяснений, содержащиеся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 предварительного договора, стороны договорились в последующем подготовить и заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по спорному адресу.

Из договора следует, что стоимость квартиры стороны определили в 1500 000 рублей. Обеспечительный платеж установлен в размере 1 000 000 рублей и оплачен в момент подписания Предварительного договора, который в дальнейшем будет зачтен в покупную цену.

При этом следует отметить, что на момент подписания предварительного договора ФИО2 собственником спорной квартиры не являлся и соответственно не имел правомочий на подписание договора купли-продажи.

Кроме того, с 13 ноября 2000 года по 05 марта 2019 в спорной квартире был зарегистрирован гражданин СЕН, <дата> года рождения. На 04 июля 2018 года квартира <адрес> в Санкт-Петербурге не была приватизирована. Согласие на приватизацию или отказ от своего право на приватизацию на момент подписания предварительного договора С Е.Н. не давал.

Таким образом, отсутствуют основания для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Имеющиеся в материалах дела письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи направлено 25.12.2018 г. не может являться доказательством своевременного направления предложения о заключении договора по следующим основаниям.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Предложение заключить основной договор является офертой, поскольку отвечает признакам оферты, сформулированным в п. 1 ст. 435 ГКРФ, где оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам; предложение должно быть в достаточной мере определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Данное правило сформулировано в ст. 435 ГК РФ и применяется с учетом специфики предварительного договора, наличия специального правового регулирования и уже согласованного сторонами содержания (существенных условий) основного договора.

Предложение заключить договор должно содержать все существенные условия договора, чего в данном случае сделано не было. Следовательно, если объектом основного договора выступает недвижимое имущество, то и предложение о его заключении должно быть выражено в виде проекта договора, а не обычного письма, содержащего предложение заключить договор.

Доказательств того, что ФИО2 получил предложение истицы о заключении основанного договора купли-продажи, суду не представлены, поскольку в соответствии с распечаткой с сайта Почты России предложение получил СЕ.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к соглашению по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

По сведениям ЕГРН спорный объект недвижимости находится в собственности ФИО3 (дата регистрации - 15.01.2019) на основании договора купли-продажи квартиры от 25.12.2018, заключенного с ФИО2, право собственности у которого возникло на основании договора № ГЖО/0/24917 передачи квартиры в собственность граждан от 03.12.2018 (дата регистрации - 14.12.2018).

Государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 25.12.2018 осуществлена в соответствии с Законом о регистрации. Представленные документы соответствовали требованиям действующего законодательства, какие-либо правовые основания для приостановления или отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст.ст. 26, 27 указанного Закона отсутствовали.

Таким образом, право собственности на спорный объект было зарегистрировано на основании надлежащих правоустанавливающих документов, которые на момент осуществления регистрационных действий не были оспорены и признаны недействительными в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплате услуг представителя.

Суд полагает, возможным взыскать с истца в пользу ответчика ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей полагая, что указанный размер соотносим с объемом защищаемого истцом права, подтвержден фактическими затратами истца, а также считая его разумным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд.

Председательствующий судья: В.В. Овчаров

Мотивированное решение суда изготовлено 15.10.2019 г.