Гражданский кодекс часть 1

ответчика – истца по встречным исковым требованиям Коротовой О.Г., ее представителя – адвоката Елистратова А.А., представившего удостоверение и ордер,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью ПФ «Жилкоммунстрой» к Коротовой Ольге Геннадьевне о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пени, судебных расходов и встречным исковым требованиям Коротовой Ольги Геннадьевны к Обществу с ограниченной ответственностью ПФ «Жилкоммунстрой» о понуждении к заключению дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ООО ПФ «Жилкоммунстрой» обратилось в суд с иском к Коротовой О.Г. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пени, судебных расходов.

В обосновании иска указано, что 16.09.2010 года между ООО ПФ «Жилкоммунстрой» и Коротовой О.Г. заключен договор купли-продажи квартиры <...>, по условиям которого продавец обязался продать покупателю квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, а покупатель обязался принять и оплатить ее.

Согласно пункту 7 договора продажная цена квартиры установлена в размере 5 707 635 рублей, из которых: 1 250 000 рублей – оплачено покупателем до 26.08.2010 года, 4 457 635 рублей – должно быть оплачено покупателем до 20.08.2017 года согласно графику платежей.

Срок оплаты по договорному графику истек 20.08.2017 года. Оплата по договору не произведена в полном объеме.

По состоянию на 09.10.2017 года задолженность ответчика по договору в части основного долга составляет 744 735 рублей, сумма пеней на день предъявления иска составляет 181 312 рублей 31 копейка.

Истцом в адрес ответчика направлялись письменные претензии, которые оставлены без ответа.

Ссылаясь на статьи 1, 8, 153, 421, 307, 309 ГК Российской Федерации, истец просит суд взыскать с ответчика сумму основной задолженности по договору <...> купли-продажи квартиры от 16.09.2010 года в размере 744 735 рублей, пени за просрочку оплаты по договору в размере 181 312 рублей 31 копейка, расходы по оплате госпошлины в размере 12 460 рублей.

11.12.2017 года Коротова О.Г. предъявила встречные исковые требования о понуждении ООО ПФ «Жилкоммунстрой» к заключению дополнительного соглашения, по тем основаниям, что по условиям заключенного с ООО ПФ «Жилкоммунстрой» договора купли-продажи <...> от 16.09.2010 года, оплата стоимости квартиры будет производиться путем внесения денежных средств в кассу или расчетный счет продавца. В случае досрочного погашения по графику платежей по оплате квартиры стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении цены договора в течении 15 банковский дней.

Кроме ежемесячных платежей по договору, она неоднократно вносила в кассу организации суммы досрочного погашения по договору. При внесении указанных сумм она неоднократно просила заключить с ней дополнительные соглашения об изменении цены и графика платежей по договору с учетом внесения сумм досрочного погашения, на что ее уверяли, что без дополнительного соглашения ее досрочный платеж учтен, а сумма ежемесячного платежа уменьшена, с выдачей нового графика платежей. Так сумма очередного платежа по новому графику платежей снизилась с 53 000 рублей до 17 600 рублей.

Также, 24.07.2012 года ООО ПФ «Жилкоммунстрой» выдало ей справку, в которой указано, что стоимость квартиры составляет 5 707 635 рублей, а также, что по состоянию на 24.07.2012 года оплачена сумма в размере 3 883 000 рубля, остаток задолженности по оплате, без перерасчета процентов составляет 1 824 635 рублей.

На основании изложенного, просит обязать ответчика исполнить принятое на себя обязательство путем заключения дополнительного соглашения к договору от 16.09.2010 <...> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, об изменении цены договора.

В судебном заседании истец - ответчик по встречным исковым требованиям представитель ООО ПФ «Жилкоммунстрой» Голубева О.Н., исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, встречные требования не признала и просили в их удовлетворении отказать.

Ответчик - истец по встречным требованиям Коротова О.Г., ее представитель Елистратов А.А., в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 16.09.2010 года между ООО ПФ «Жилкоммунстрой» (продавец) и Коротовой О.Г. (покупатель) заключен договор <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал покупателю, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи стороны установили продажную цену квартиры в сумме 5 707 635 рублей. Расчеты между сторонами осуществляются в следующем порядке: сумма в размере 1 250 000 рублей оплачена покупателем до 26.08.2010 года, сумма в размере 4 457 635 рублей оплачивается покупателем согласно графику платежей до 20.08.2017 года. В случае досрочного погашения по графику платежей по оплате квартиры стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении цены договора в течении 15 банковский дней.

В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи при нарушении сроков оплаты более 10 дней покупатель оплачивает пени в размере 0,12 % за каждый день просроченной задолженности с оставшейся суммы до полного погашения просроченной задолженности.

Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Из передаточного акта от 16.09.2010 года усматривается, что спорная квартира передана покупателю, о чем свидетельствует подпись Коротовой О.Г.

Из приложения № 1 к договору <...> купли-продажи квартиры от 16.09.2010 года видно, что согласно графику платежей по оплате квартиры в рассрочку на 7 лет покупатель Коротова О.Г. обязана с 20.09.2010 года по 20.08.2017 года ежемесячно вносить по 53 000 рублей, последний платеж составляет 58 635 рублей, данный договор купли-продажи и приложение к нему в виде указанного графика платежей прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы 22.09.2010 года за <...>, скреплены печатями и подписями продавца и покупателя.

Из требований части 2 статьи 1 ГК Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 420 ГК Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частями 1, 4 статьи 421 ГК Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть1 статьи 432 ГК Российской Федерации).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательств.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 1,3 статьи 486 ГК Российской Федерации).

Часть 1 статья 549 ГК Российской Федерации гласит, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (часть 1 статьи 307 ГК Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК Российской Федерации).

Ответчик Коротова О.Г. не выполнила свои обязательства по договору купли-продажи и стоимость квартиры в полном объеме в установленный срок не оплатила.

24.08.2017 года и 26.09.2017 года ООО ПФ «Жилкоммунстрой» в адрес Коротовой О.Г. направились письменные претензии с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи от 16.09.2010 года и пени (л.д.25, 26). Данные претензии ответчицей оставлены без внимания.

Согласно расчету истца сумма задолженности у Коротовой О.Г. на 09.10.2017 года составляет 744 735 рублей (л.д.33-34).

Установлено, что ответчиком Коротовой О.Г. в период с 21.06.2012 года по 24.01.2017 года иногда вносились суммы превышающие размер ежемесячного платежа по установленному графику в сумме 53 000 рублей, так 21.06.2012 года в размере 1 500 000 рублей, 03.12.2013 года в сумме 150 000 рублей, 30.12.2014 года в сумме 100 000 рублей, 23.09.2015 года в сумме 268 300 рублей, 17.10.2016 года в сумме 35 200 рублей, 24.01.2017 года в сумме 35 200 рублей, что не оспаривалось и ответчиком и подтверждено представленными Коротовой О.Г. квитанциями.

В связи с чем, размер ежемесячных платежей, по ранее установленному графику, истцом был пересмотрен, и после 21.06.2012 года составлял в сумме 20 000 рублей, вместо 53 000 рублей, а после 23.09.2015 года ежемесячный платеж составил 17 600 рублей, вместо 20 000 рублей, что также не оспаривалось ни истцом, ни ответчиком в судебном заседании, и общий размер выплаченных ответчиком денежных сумм составил 3 712 900 рублей, что также, ответчиком не оспаривалось. Согласно этому же расчету внесенных и не оплаченных ответчиком денежных сумм, задолженность ответчика составила 744 735 рублей.

Ответчиком Коротовой О.Г. представлен контррасчет суммы задолженности по основному долгу, согласно которому, общий размер задолженности по основному долгу по договору купли-продажи составляет, по ее мнению, 124 412 рублей.

Контррасчет задолженности по договору купли-продажи, опровергающий расчет истца и свидетельствующий об ином размере задолженности, представленный ответчиком, судом принят быть не может, поскольку, он никакими доказательствами как со стороны ответчика не подтвержден и сделан самопроизвольно, и категорически опровергается со стороны истца.

Расчет суммы задолженности, представленный истцом, и ее размер проверен судом и не вызывает у суда сомнений, произведен в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи <...> от 16.09.2010 года и графика платежей, неотъемлемой его части.

В соответствии со статьей 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности, либо свидетельствующих об ином ее размере, ответчиком в настоящем судебном заседании суду не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи по основному долгу в размере 744 735 копеек являются законными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 181 312 рублей 31 копеек.

В судебном заседании ответчик в удовлетворении исковых требований о взыскании пени просила отказать, по тем основаниям, что исчисляемая истцом договорная неустойка не подлежит применению к спорным отношениям.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении положений статьи 333 ГК Российской Федерации и снижении размера пени.

Статьей 421 ГК Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 9 договора купли-продажи стороны установили, что при нарушении сроков оплаты более 10 дней покупатель оплачивает пени в размере 0,12 % за каждый день просроченной задолженности с оставшейся суммы до полного погашения просроченной задолженности.

Ставя свою подпись в договоре, ответчица подтвердила, что именно на этих условиях она готова заключить договор с истцом, не имея намерения их изменять или редактировать.

В рассматриваемом случае стороны, действуя своей волей и в своем интересе (части 2 статьи 1 ГК Российской Федерации), при заключении договора пришли к соглашению о размере неустойки, подлежащей уплате при нарушении покупателем условий договора.

Таким образом, доводы истицы о том, что исчисляемая истцом договорная неустойка не подлежит применению к спорным отношениям, являются голословными и подлежат отклонению.

В силу части 1 статьи 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 ГК Российской Федерации).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (часть 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

Пунктами 69-71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК Российской Федерации, статья 65 АПК Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК Российской Федерации.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание размер договорной неустойки, последствия нарушения ответчицей обязательств, длительность нарушения исполнения обязательства, соотношение суммы заявленной ко взысканию неустойки с размером суммы задолженности по основному долгу, двоякую природу неустойки, необходимость соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба, суд на основании статьи 333 ГК Российской Федерации уменьшает размер неустойки со 181 312 рублей 31 копейки до 15 000 рублей.

Суд считает, что оснований для дальнейшего снижения неустойки, а тем более, для освобождения от уплаты неустойки, не имеется.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Коротиной О.Г., суд руководствовался следующим.

Статьей 450 ГК Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора.

В силу указанной нормы, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Из содержащегося понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование об изменении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно статье 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Абзацем 6 пункта 7 договора купли-продажи <...> от 16.09.2010 года стороны установили, что в случае досрочного погашения по графику платежей по оплате квартиры стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении цены договора в течении 15 банковский дней.

Из буквального толкования данного условия договора, суд считает, что ответчик Коротина О.Г. досрочно не погасила по графику платежи, то есть, до 20.08.2017 года и в том объеме, который был предусмотрен графиком и условием абзаца 4 пункта 7 договора в сумме 4 457 635 рублей, а, напротив, как свидетельствует предъявленный к ней иск, у нее образовалась задолженность по оплате по нему в сумме 744 735 рублей.

Иных толкований данного условия договора, в частности, толкований предложенных ответчиком Коротиной О.Г., суд не усматривает.

Кроме того, ответчиком Коротиной О.Г. не представлено доказательств тому, что она предварительно до предъявления в суде встречных исковых требований о понуждении истца заключить с ней дополнительное соглашение об изменении установленной ранее цены объекта, обращалась к истцу, то есть, в ООО ПФ «Жилкоммунстрой» с предложением о заключении с ней дополнительного соглашения и изменении цены договора, а ей в этом было отказано.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика Коротиной О.Г. направлены на иное толкование и переоценку данного условия, заключенного с ней договора и свидетельствуют о не желании с ее стороны, оплатить стоимость приобретенной, ею недвижимости, именно, по той цене, которая была оговорена сторонами при его заключении.

При таких обстоятельствах, суд считает, что законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований Коротиной О.Г., не имеется.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из платежного поручения <...> от 10.10.2017 года следует, что истцом уплачена государственная пошлина в сумме 12 460 рублей, следовательно, суд взыскивает указанную сумму с ответчицы в пользу истца в счет возмещения понесенных им судебных расходов, несмотря на то, что иск ООО ПФ «Жилкоммунстрой» удовлетворен частично, поскольку, пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» установлено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении:

требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК Российской Федерации).

При этом уплаченная истцом государственная пошлина в указанном размере соответствует размеру государственной пошлины, предусмотренному подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (926 047 – 200 000) х 1 % + 5200 = 12 460 рублей.

В этой связи, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 12 460 рублей.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью ПФ «Жилкоммунстрой» удовлетворить частично.

Взыскать с Коротовой Ольги Геннадьевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью ПФ «Жилкоммунстрой» задолженность по договору <...> от 16.09.2010 года купли продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> в сумме 744 735 рублей, пени в сумме 15 000 рублей, возврат государственной пошлины в сумме 12 460 рублей, всего 772 195 (семьсот семьдесят две тысячи сто девяносто пять) рублей.

В остальной части исковые требования ООО ПФ «Жилкоммунстрой» в части взыскания пени оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Коротовой Ольги Геннадьевны к ООО ПФ «Жилкоммунстрой» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору от 16.09.2010 года <...> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> об изменении цены договора в приложенной к иску редакции оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В.Данилова

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2017 года

Судья О.В.Данилова