Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «СтройСервис» в лице арбитражного управляющего ФИО2, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, об обязании произвести государственную регистрацию сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

03 октября 2013 года между ООО «Строительная компания «СтройСервис» и ФИО1, заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома.

Согласно п. 1.1. договора участнику долевого строительства подлежит передаче двухкомнатная квартира №, общей площадью 54,61 кв. м, площадь лоджии 3,52 кв. м, которая должна находиться на 10 этаже в 1-м подъезде девятнадцатиэтажного двухсекционного дома со встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5.1 договора цена договора составляет 3 022 760 рублей.

В связи с тем, что внесение оплаты предполагалось частями, вместе с заключением договора долевого участия был подписан договор беспроцентного займа № от 03 октября 2013 года. Денежные средства по договору займа в размере 3 022760 рублей были фактически привлечены ответчиком в счет оплаты по договору долевого участия и обязанность по оплате объекта долевого строительства истцом исполнена своевременно и в полном объеме.

Одна дата заключения договоров - 03 октября 2013 года, один номер - № состав сторон, условия договоров свидетельствуют, что целью подписания договора займа являлось привлечение денежных средств по договору долевого участия и стороны, подписывая договор займа, имели в виду реализацию условий договора долевого участия.

Согласно п. 5.1 договора долевого участия цена договора составляет 3 022 760 рублей, которую дольщик обязывается внести в срок до 16 октября 2014 года.

Согласно п. 1.1. договора беспроцентного займа сумма займа составляет 3 022 760 рублей, которую займодавец обязуется передать заемщику до 04 октября 2014 года.

Согласно п. 3.1.3. договора долевого участия срок ввода дома в эксплуатацию 2 квартал 2015 года. Согласно п. 2.3. договора беспроцентного займа заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа не позднее 30 июня 2015 года. То есть срок исполнения обязательств ответчиком наступает одновременно и по договору долевого участия и по договору займа.

Согласно п. 2.6 договора беспроцентного займа также определено, что заемщик вправе исполнить свое обязательство иным способом, предусмотренным гражданским законодательством РФ.

Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о том, что договор беспроцентного займа № 160 от 03 октября 2013 года является неотъемлемой частью договора № 160 долевого участия в строительстве жилого дома от 03 октября 2013 года и целью сделки, заключенной между истцом и ответчиком по вышеуказанным договорам, являлось привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с принятием ответчиком на себя обязательств, после исполнения которых у истца возникает право собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Таким образом, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Истец обращался к застройщику с требованиями о предоставлении документов в регистрирующий орган. Однако ООО «Строительная компания «СтройСервис» уклоняется от государственной регистрации сделки, документы в регистрирующий орган не представляет, в связи с чем произвести государственную регистрацию сделки не представляется возможным.

На основании изложенного, ФИО1 просит суд произвести государственную регистрацию заключенного между ФИО1 и ООО «Строительная компания «СтройСервис» договора № долевого участия в строительстве жилого дома от 03 октября 2013 года.

В судебное заседание не явился ФИО1, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду заявление с просьбой рассматривать дело в его отсутствие.

В судебное заседание явился ФИО3, действующий от имени ФИО1 на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, привел доводы, аналогичные тем, которые содержатся в исковом заявлении.

В судебное заседание не явился временный управляющий ООО «Строительная компания «СтройСервис» ФИО4, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, из содержания которого следует, что ответчик полагает заявленные требования законными и обоснованными, в связи с чем оснований для возражения относительно удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

В судебное заседание не явился представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика и представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов гражданского дела, 03 октября 2013 года между ООО «Строительная компания «СтройСервис» и ФИО1, заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома.

Согласно п. 1.1 договора участнику долевого строительства подлежит передаче двухкомнатная квартира № № общей площадью 54,61 кв. м, площадь лоджии 3,52 кв. м, которая должна находиться на 10 этаже в 1-м подъезде девятнадцатиэтажного двухсекционного дома со встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5.1 договора цена договора составляет 3 022 760 рублей.

При заключении договора долевого участия был подписан договор беспроцентного займа № от 03 октября 2013 года, что подтверждается:

- квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 122760 рублей,

- квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей,

- квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 рублей,

- квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 рублей,

- квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей.

Суд приходит к выводу, что все вышеизложенное свидетельствует о том, что денежные средства по договору займа в размере 3 022 760 рублей были фактически привлечены ответчиком в счет оплаты по договору долевого участия и обязанность по оплате объекта долевого строительства истцом исполнена своевременно и в полном объеме.

Таким образом, договор беспроцентного займа № № от 03 октября 2013 года является неотъемлемой частью договора № долевого участия в строительстве жилого дома от 03 октября 2013 года и целью сделки, заключенной между истцом и ответчиком по вышеуказанным договорам, являлось привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с принятием ответчиком на себя обязательств, после исполнения которых у истца возникает право собственности на квартиру в многоквартирном доме.

В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

С учётом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данная позиция подтверждается выводами Верховного Суда в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года.

Так, Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом.

Верховный Суд разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

06 мая 2017 года истец обращался к ООО «Строительная компания «СтройСервис» с просьбой обеспечить явку представителя застройщика для осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № от 03 октября 2013 года, однако данное письмо проигнорировано ООО «Строительная компания «СтройСервис». Указанное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует об уклонении ООО «Строительная компания «СтройСервис» от государственной регистрации сделки, в связи с чем произвести государственную регистрацию сделки не представляется возможным.

Пунктом 2 ст. 8 ГК РФ установлено, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Действительно, согласно действующему гражданскому законодательству договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, это не означает, что дольщик в случае уклонения застройщика может быть лишен возможности защищать свои права в отношении имущества, приобретённого возмездно.

По смыслу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 июля 2001 года N 154-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, несмотря на то, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве недвижимого имущества обязательна, ее отсутствие, по смыслу вышеприведённых законоположений, само по себе не может ограничивать право заявителя на судебную защиту.

Учитывая изложенные обстоятельства и принимая вышеприведённые положения норм материального права с учётом руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам применения законодательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для того, чтобы регистрирующим органом была произведена государственная регистрация заключенного между ФИО1 и ООО «Строительная компания «СтройСервис» договора № долевого участия в строительстве жилого дома от 03 октября 2013 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Строительная компания «СтройСервис» в лице арбитражного управляющего ФИО4 об обязании произвести государственную регистрацию сделки удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию заключенного между ФИО1 и ООО «Строительная компания «СтройСервис» договора № 160 долевого участия в строительстве жилого дома от 03 октября 2013 года.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2017 года.

СУДЬЯ: