Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Управляющая К. С.» об обязании внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Управляющая К. С.» об обязании внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки, указав, что являются сособственниками __ доли в общей долевой собственности нежилого помещения (подземная автопарковка), общей площадью 6598,3 кв.м., кадастровый __ расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... на основании договора участия в долевом строительстве № КП-м от 13.11.2017, соглашения об уступке прав требования от 16.08.2018. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автопарковкой от 29.06.2018. 20.01.2020 истцами подписан акт приема-передачи парковочного места.

17.09.2018 между ООО «Управляющая К. С.» и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома __ по ... г. Новосибирска заключен договор управления домом.

Протоколом общего собрания собственников нежилого помещения (подземной автостоянки) от 17.08.2018 утвержден перечень работ и услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки и их стоимость в размере 15,30 руб. за 1 кв. м. в месяц.

В январе 2020 года ответчик предоставил истцам для подписания договор на техническое обслуживание и содержание принадлежащих на праве собственности __ долей нежилого помещения - подземной автопарковки общей площадью 6598,3 кв. м.

В пункте 1.4 данного договора ответчиком указана площадь для расчета начисления платежей - 82, 22 кв.м.

Данный договор истцами не подписан, так как они не согласны с размером площади для расчета начисления коммунальных платежей. Считают, что ответчиком незаконно указана такая площадь.

В разъяснениях Минстроя России от 22.11.2012 года __ - ВК 119 указано, что используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги значения общей площади жилого помещения (квартиры), нежилого помещения в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме.

Ни в одном правоустанавливающем документе не указана площадь 82,22 кв.м., по правоустанавливающим документам истцам на праве собственности принадлежит __ долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 6598,3 кв.м., а также определен порядок пользования парковочным местом № __ площадью 41,93 кв.м.

Истцы считают, что оплата за автопарковку по статье «содержание жилья» не может производиться, так как находящееся в общей долевой собственности подземные гаражи и машиноместа к общему имуществу собственников МКД не относятся на основании ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в МКД», утвержденных Правительством РФ 13.08.2006 __

Согласно ст. 249 ГК РФ, истцы производят оплату пропорционально принадлежащей доли от всей парковки площадью 6598,3 кв.м. Оплаты за коммунальные услуги, ресурсы и техобслуживание парковки произведены по май 2020 года включительно за __ от общей площади 6598,3 кв.м., (площадь всей парковки, включая парковочные места, подъезды, пандусы и т.д.) в сумме 605,72 руб. ежемесячно из расчета: общая площадь парковки 6598,3 кв.м х тариф 15,30 рублей : 1000 долей х 6 долей).

Истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием внести в договор на содержание парковки общую площадь, и указать долю истцов в праве общей долевой собственности __ в соответствии с правоустанавливающими документами и впиской из ЕГРН. Однако ответчик отказал в удовлетворении данного требования.

В связи с чем, истцы были вынуждены обратиться в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области 20.03.2020, где им рекомендовали обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав и законных интересов собственников.

На основании изложенного, истцы просили суд обязать ответчика ООО «Управляющая К. С.» внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки от 23.01.2020, а именно: указать общую площадь парковки 6598,3 кв.м, и долю истцов в праве общей долевой собственности __ в соответствии с выпиской из ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили первоначально заявленные исковые требования (л.д. 118-120), окончательно просили суд обязать ответчика ООО «Управляющая К. С.» внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки 23.01.2020, а именно: п. 1.4 изложить в следующей редакции: Заказчикам принадлежат на праве общей долевой собственности помещения подземной автостоянки, используемые для обслуживания __ доли в праве общей долевой собственности подземной автостоянки заказчиков пропорционально размеру общей площади парковочного места и составляет 41,93 кв.м.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили (л.д. 126,128).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 (л.д. 62-63) исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила в соответствии с вышеизложенным.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Управляющая К. С.» по доверенности ФИО4 (л.д. 129) с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск (л.д. 79-83), указав, что с 01.09.2018 ООО «УК «С.» приступило к выполнению услуг по техническому обслуживанию и содержанию нежилого помещения (подземной автостоянки) по адресу: г. Новосибирск, .... ФИО1 и ФИО2 являются собственниками __ доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения на основании акта приема-передачи парковочного места от 20.01.2020.

07.02.2020 ООО «УК «С.» направило истцам почтой договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ....

В соответствии с данным договором ООО «УК «С.» оказывает услуги по техническому обслуживанию подземной автостоянки, надлежащему содержанию и ремонту его инженерных систем и оборудования, а ФИО1 и ФИО2, пользующиеся парковочным местом __ оплачивают эти услуги.

Доля должников в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитана в соответствии с ч. 2 ст. 42 ЖК РФ: 41,93 * 3233,__,83+41,93=82,22 кв.м., где 41,93 кв.м. - площадь парковочного места, находящегося в пользовании истцов, 3233,47 кв.м. - ... путей, т.е. места общего пользования в нежилом помещении, 3364,83 кв.м. - площадь парковочных мест, находящихся в пользовании долевых собственников, 41,93*3233,__,83 - доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом помещении (места общего пользования). После завершения строительства многоквартирного дома площадь подземной автостоянки составила 6 598,3 кв.м., что отражено в акте приема-передачи от 20.01.2020 и техническом паспорте.

Из представленной истцами выписки ЕГРП от 03.02.2020 следует, что ФИО1 и ФИО2 являются долевыми собственниками нежилого помещения, площадью 6 598,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... подземный этаж № на отм. -7,50, подземный этаж № на отм. -4,35, этаж __ Площади парковочных мест указаны в договорах участия в долевом строительстве и актах приема-передачи парковочных мест, т.е. правоустанавливающих документах, которые в сумме составляют 3364,83 кв.м. ... путей находится при помощи математического действия, вычитания, посредством которого из общей площади подземной автостоянки (согласно техническому паспорту - 6598,3 кв.м.) вычитается общая площадь парковочных мест. Таким образом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в нежилом помещении определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в нежилом помещении и рассчитывается исходя из площади 82,22 кв.м., Доводы ответчика согласуются с позицией ГЖИ НСО, отраженной в акте проверки органом государственного контроля юридического лица __ от 02.10.2019.

Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 19.08.2020, вступившим в законную силу по делу __ в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «УК «С.» об изменении условий договора октазано. Истец просил внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ... а именно изменить площадь парковочного места с учетом его доли в праве общей долевой собственности, указав, что его доля в праве общей долевой собственности в нежилом помещении (подземной автостоянки) составляет __, площадь нежилого помещения составляет 6598,3 кв.м., таким образом, площадь, в соответствии с которой должны производиться начисления, составляет 52,7864 кв.м., а не 85,73 кв.м, которую принимает в расчет ООО «УК «С.».

В соответствии с п. 2.1. договора участия в долевом строительстве № КП-м от 13.11.2017 гада, заключенного между ООО «Комфорт» и ИП ФИО6, объект долевого строительства - помещение подземной автостоянки, расположенной на отметке -7,500, площадью 3082,13 кв.м., и на отметке -4,350, площадью 2 580,3 кв.м., общей площадью 5 662,43 кв.м., казанного в п. 1.1. строящегося здания. После регистрации права общей долевой собственности на объект долевого строительства, участник долевого строительства будет обладать правом пользования парковочным местом __ площадью 41,93 кв.м, в осях 1с-3с; вс-гс.

Согласно п. 1.1. договора участия в долевом строительстве застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передает участнику долевого строительства в общую долевую собственность (доля в размере __) объект долевого строительства, указанный в разделе 2 настоящего договора, а участник долевого строительства принимает в общую долевую собственность (доля в размере __) объект долевого строительства.

16.08.2018 между ИП ФИО6 и ФИО1, ФИО2 заключено соглашение об уступке прав требования по договору № КП-м от 13.11.2017 года.

28.08.2018 между ООО «Комфорт» и истцами заключено дополнительное соглашение к договору №КП-м от 13.11.2017 года участия в долевом строительстве, согласно которому доля истцов составила __. Из условий договора, следует, что при определении доли в общей долевой собственности застройщик исходил из площади соответствующей одной доли, которая составляет 5,662 кв.м. (5 662,43 кв.м.: 1000). При этом расчет доли в праве общей долевой собственности осуществлен таким образом, что доля соответствует площади парковочного места участника долевого строительства.

Таким образом, доля истцов составляет 45,28 кв.м. (5 662,43 кв.м.: 1000*6), что соответствует праву пользования парковочным местом __ 128, площадью 43.72 кв.м.

Кроме того, по информации, полученной от застройщика ООО «Комфорт», ... путей (3 233,47 кв.м.), т.е. мест общего пользования, при определении количества долей, принадлежащих собственникам, не учитывалась.

При определении долей каждого участника в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки площадью 5 662,43 кв.м, исходили из минимальной площади, выраженной в кв.м., приходящейся на 1 долю в общей площади парковочных мест - 3 364,83 кв.м. При таком расчете одна тысячная доля составила 5,662 кв.м.

При этом расчет доли в праве общей долевой собственности осуществлен таким образом, что доля собственников соответствует площади парковочных мест, находящихся в их пользовании, т.е. без учета мест общего пользования. При сложении площади всех парковочных мест (без учета мест общего пользования) получается __ долей, где 594 - 3364,83 кв.м., а 1000 - 5662,43 кв.м.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома __ по ... и оформления технического паспорта площадь нежилого помещения (подземной автостоянки) составила 6598,3 кв.м. Однако в актах приема-передачи парковочных мест, на основании которых собственники осуществляли регистрацию права, размер доли остался соответствовать размеру, указанному в договорах участия в долевом строительстве.

ФИО1 и ФИО2 неоднократно обращались в ООО «УК «С.» с вопросом о расчете площади, по которой производятся начисления, на что им неоднократно давались ответы с обоснованием расчета доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом помещении. В п. 1.2. договора об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки __ от 23.02.2020 года, а также в Приложении __ «Перечень работ и услуг» к договору указана площадь подземной автостоянки (598,30 кв.м., что соответствует правоустанавливающим документам.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Комфорт» не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил (л.д. 127).

Суд, выслушав представителя истца ФИО1, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Управляющая К. С.» об обязании внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки, следует отказать.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками __ доли в общей долевой собственности нежилого помещения (подземная автопарковка), общей площадью 6598,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... с кадастровым __ что подтверждается актом приема-передачи парковочного места 20.01.2020, договором участия в долевом строительстве № КП-м от 13.11.2017, дополнительным соглашением к нему от 28.08.2018, соглашением об уступке прав требования от 16.08.2018, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2018, выпиской из ЕГРН (л.д.7- 33, 51-52).

Согласно акту приема-передачи парковочного места от 20.01.2020 ООО «Комфорт» передало истцам в общую долевую собственность долю в размере __, соответствующую парковочным местам __ и __ площадью 41,93 кв.м. в осях 1с-3с;вс-гс в помещении подземной автостоянки с местами для стоянки легковых автомобилей и местами для хранения велосипедов площадью 6 598,3 кв.м. по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ... (л.д. 28).

Согласно протоколу общего собрания собственников нежилого помещения (подземная автостоянка), расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ... проведённого в очной форме от 17.08.2018, собственники на общем собрании приняли решение о заключении с ООО «УК «С.» договора об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки и утверждении перечня работ и услуг и их стоимости (л.д. 85). Протоколом общего собрания собственников нежилого помещения (подземной автостоянки) от 17.08.2018 утвержден перечень работ и услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автостоянки и их стоимость в размере 15,30 руб. за 1 кв. м. в месяц.

17.09.2018 между ООО «Управляющая К. С.» и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома __ по ... г. Новосибирска заключен договор управления домом (л.д. 34-44).

С 01.09.2018 ООО «УК «С.» приступило к выполнению услуг по техническому обслуживанию и содержанию нежилого помещения (подземной автостоянки) по адресу: г. Новосибирск, ....

Судом установлено, что в январе 2020 года ответчик предоставил истцам для подписания договор на техническое обслуживание и содержание принадлежащих на праве собственности __ долей нежилого помещения - подземной автопарковки общей площадью 6598,3 кв. м., в пункте 1.4 которого указана площадь для расчета начисления платежей - 82, 22 кв.м.

Истцы обращались к ответчику в досудебном порядке с заявлением об изменении условий вышеуказанного договора, однако ответчиком в удовлетворении требования было отказано (л.д. 53-56).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно п.1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Согласно ч. 2 ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно п. 5 ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода ... к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, истцы, как собственники доли в праве общей долевой собственности, должны нести бремя содержания нежилого помещения (подземной автостоянки), а также бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме __ по ... в г. Новосибирске, в котором расположено данное нежилое помещение.

После завершения строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... площадь подземной автостоянки, указанная в договоре, заключенном с истцами, изменилась и составила 6 598,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН, техническим паспортом объекта недвижимости (л.д. 89-90).

Кроме того, возможность изменения общей площади объекта недвижимости предусмотрена п. 4.6 договора от 13.11.2017 (л.д. 7-17).

В соответствии с ч. 2 ст. 42 ЖК РФ доля истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается следующим образом: 41,93 * 3233,__,83+41,93 = 82,22 кв.м., где 41,93 кв.м. - площадь парковочного места, находящегося в пользовании истцов, 3233,47 кв.м. - ... путей, т.е. места общего пользования в нежилом помещении, 3364,83 кв.м. - площадь парковочных мест, находящихся в пользовании долевых собственников, 41,93*3233,__,83 - доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом помещении (места общего пользования).

Указанный вывод суда согласуется с выводами ГЖИ НСО, изложенными в акте проверки органом государственного контроля юридического лица __ от 02.10.2019 (л.д. 93-96).

Согласно информации застройщика ООО «Комфорт» от 19.06.2020 __ общая площадь парковочных мест, находящихся в пользовании долевых собственников - 3364,83 кв.м. ... путей, т.е. мест общего пользования в нежилом помещении (подземная автостоянка) после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома __ по ... в г. Новосибирске составила 3 233,47 кв.м., при определении количества долей, принадлежащих собственникам, не учитывалась.

При определении долей каждого участника в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки площадью 5 662,43 кв.м, ответчик исходил из минимальной площади, выраженной в кв.м., приходящейся на 1 долю в общей площади парковочных мест - 3 364,83 кв.м. При таком расчете одна тысячная доля составила 5,662 кв.м.

При этом расчет доли в праве общей долевой собственности осуществлен ответчиком таким образом, что доля собственников соответствует площади парковочных мест, находящихся в их пользовании, т.е. без учета мест общего пользования. При сложении площади всех парковочных мест (без учета мест общего пользования) получается __ долей, где 594 - 3364,83 кв.м., а 1000 - 5662,43 кв.м.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что общая площадь парковочных мест, в отношении которых истцы обладают правом пользования, указана ответчиком в договоре об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки от 23.01.2020, верно, следовательно, правовых оснований для возложения на ответчика ООО «Управляющая К. С.» обязанности по внесению изменений в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки от 23.01.2020, а именно, изложению п. 1.4 в следующей редакции: «заказчикам принадлежат на праве общей долевой собственности помещения подземной автостоянки, используемые для обслуживания __ доли в праве общей долевой собственности подземной автостоянки заказчиков пропорционально размеру общей площади парковочного места и составляет 41,93 кв.м.», у суда не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Управляющая К. С.» об обязании внести изменения в договор об оказании услуг по техническому обслуживанию и содержанию подземной автопарковки от 23.01.2020, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через суд, вынесший решение.

Решение изготовлено в окончательной форме:05.02.2021.

Судья подпись И. В. Павлючик

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ Заельцовского районного суда г. Новосибирска