Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Адиханян К. Н. к администрации <адрес обезличен> и комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, третьим лицам Министерству культуры <адрес обезличен> и Проценко Т. Л. о признании преимущественного право покупки части помещений «Памятника» и понуждении заключить договор купли продажи части помещений «Памятника», расположенных по адресу: <адрес обезличен>,

УСТАНОВИЛ:

Адиханян К.Н. обратилась суд с исковым заявлением, которое впоследствии уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ к администрации <адрес обезличен> и комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, третьим лицам Министерству культуры <адрес обезличен> и Проценко Т. Л. о признании преимущественного право покупки части помещений «Памятника» и понуждении заключить договор купли продажи части помещений «Памятника», расположенных по адресу: <адрес обезличен>, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит <адрес обезличен> является частью помещений первого этажа Литер Б, здания по <адрес обезличен>, которое является объектом культурного наследия регионального значения «Особняк» 1910 года и входит в архитектурный комплекс памятника архитектуры и градостроительства усадьбы «Дома Торбиных», что подтверждается охранной документацией, выданной Министерством культуры <адрес обезличен> и Охранным обязательством от <дата обезличена> (далее «Памятник»). Она на протяжении всего срока владения квартирой содержала все здание «Памятника», а также ею были проведены ремонтно-реставрационные работы и благоустройство территории всего «Памятника», в соответствии с планом ремонтно-реставрационных работ, согласно акту осмотра технического состояния «Памятника» (приложение <номер обезличен> к Охранному обязательству от <дата обезличена>). До недавнего времени часть помещений «Памятника» занимало ОАО «ЮТК», а именно: Литер Б. 1 этаж № 4,6,8,10-18,12а; 2 этаж № 8-16. Указанные помещения находятся в муниципальной собственности. Уже более 6 месяцев как ОАО «ЮТК» съехало из указанных помещений и не эксплуатирует их. На настоящий момент помещения пустуют, при этом за ними не осуществляется должный уход, а именно: помещения не проветриваются, не оснащены средствами пожаротушения, не осуществляется обогрев помещений, помещения не охраняются. Все указанные факты говорят о том, что без надлежащего собственника «Памятнику» будет нанесет существенный ущерб, что может привести к частичной утрате «Памятника». Государство на неё возложила обязанность по содержанию «Памятника» и прилегающей территории. Она содержит «Памятник» в надлежащим санитарном, противопожарном и техническом состоянии. Принять меры по содержанию «Памятника» в полном объеме не представляется возможным, так как указанные помещения находятся в муниципальной собственности, и доступа в помещения у неё нет. Она обратилась с заявлением на имя Главы <адрес обезличен> о предоставлении ей указанных помещений в собственность, однако в ответе от <дата обезличена> <номер обезличен> Администрация города отказывает ей на основании того, что муниципальная собственность может передаваться только путем приобретения на возмездной основе на аукционе. Она является собственником части «Памятника» истории и культуры, несет и готова нести бремя содержания «Памятника». Исходя из п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Определяя, что означает понятие «публичные торги», необходимо различать торги как общую категорию и публичные торги как вид торгов. Статьи 447 - 449 ГК РФ содержат общие положения о торгах; делается оговорка о том, что правила, предусмотренные ст. 448 - 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. На необходимость разделения понятий "торги" (как общая категория) и "публичные торги" (вид торгов) указывается и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от <дата обезличена> (далее - Концепция). Концепция содержит определение публичных торгов и указание на необходимость закрепления в ГК РФ понятия и особенностей публичных торгов (п. 8.1, 8.6 Концепции). Под публичными торгами Концепция понимает торги, проводимые субъектами, наделенными публичными полномочиями на отчуждение чужого имущества. Однако, точного определения публичных торгов гражданский кодекс не дает. Исходя из этого, преимущественное право покупки не может быть применимо только в тех случаях, когда законодатель делает прямую оговорку о продаже имущества с публичных торгов (ст. 255, например, не применимая к настоящим спорным отношениям). В своем письме <номер обезличен> от <дата обезличена> Администрация <адрес обезличен> в лице своего структурного подразделения - Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> указывает, что любая передача прав в отношении муниципального имущества, может быть произведена на основании договора, заключение которого возможно только путем проведения торгов в форме конкурса. Это утверждение излагается со ссылкой на Приказ Федеральной антимонопольной службы <номер обезличен> от <дата обезличена> года. Однако, в этом приказе нет ни слова о публичных торгах. В связи с этим она считает, что реализация помещений № № 3, 15, 16, 19, 20, 21 1-го этажа Литер Б, помещения № 27, 28, 29 2-го этажа Литер Б, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, на торгах в форме конкурса, лишит её преимущественного права покупки, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.

Просит суд признать за ней преимущественное право покупки в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ на часть помещений «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, а также понудить администрацию <адрес обезличен> заключить с ней договор купли-продажи на помещения «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>.

В судебное заседание истец Адиханян К.Н. не явилась, извещена надлежащем образом, согласно заявлению поддерживает исковые требования в полном объеме, просит суд рассмотреть дело в её отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Дюкова Н.В. исковые требования подержала, суду пояснила, что собственники квартир расположенных в здании памятника Адиханян К.Н и Проценко Т.Л. за свой счет и своими силами осуществляют охрану и ремонт памятника. Собственник части помещений памятника Муниципальное образование <адрес обезличен> не принимают участие в ремонте и охране памятника, кроме того сдают помещения в аренду организациям без регистрации договоров аренды, так в настоящее время данное помещение занимают сотрудники партии «Единая Россия», которые не заключали договор аренды с администрацией. Охранной документации администрация не имеет. Истец вынужден за свои деньги ремонтировать помещения «Памятника», которые находятся в одном здании и под одной крышей. Просила суд удовлетворить требования истца в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> Локтионов А.С. суду пояснил, что истцом заявлен иск о передаче в собственность нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности муниципального образования <адрес обезличен>. С исковыми требованиями комитет не согласен. Согласно ст. 217 ГК РФ, ст. 18 Федерального Закона от <дата обезличена> № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имущество, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации с использованием установленных способов. В силу п. 5 ст. 13 Закона «О приватизации» приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим федеральным законом. Исчерпывающий их перечень указан в п. 1 данной статьи, из которых в отношении находящегося на территории Российской Федерации имущества, не относящегося к предприятиям, акциям, вкладам, могут быть использованы такие способы приватизации как продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, на конкурсе, посредством публичного предложения либо без объявления цены. При этом продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся, а продажа без объявления цены - если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась (ст. 23, 24 Закона о приватизации). Системный анализ ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 2, п. 2 ст. 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 15, 19 Федерального закона «О защите конкуренции» свидетельствует об установленном законодательством запрете органам местного самоуправления передавать муниципальное имущество отдельным субъектам без осуществления публичных процедур, при соблюдении которых иные потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества. Таким образом, продажа государственного или муниципального имущества с применением преимущественного права покупки не соответствует целям приватизации и в этом случае договор купли-продажи нежилых помещений будет заключен с нарушением порядка, предусмотренного Законом о приватизации. Также суду пояснил, что в настоящее время помещение «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, занимают сотрудники партии «Единая Россия», договор аренды помещений администрация с ними не заключала, кроме того охранной документации у администрации на «Памятник» не имеется. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика администрации <адрес обезличен> не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки суду не предоставил.

Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ признает причину неявки неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющих самодеятельных требований относительно предмета спора Министерство культуры <адрес обезличен> не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просил суд рассмотреть дело в его отсутствии, суду в отзыве пояснил, что указанный объект состоит на государственном учете и охране. Объекты культурного наследования независимо от категории их историка – культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом. Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия. Собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования. Таким образом, своевременное осуществление мероприятий по сохранению памятника (или его части, соответственно находящейся в собственности), являются обязанностью собственника. Основания приобретения права собственности, предусмотренные главой 14 ГК РФ, в обосновании искового заявления Адиханян К.Н. отсутствуют. Просит суд рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющих самодеятельных требований относительно предмета спора Проценко Т.Л. не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просила суд рассмотреть дело в её отсутствии и удовлетворить требования истца в полном объеме.

Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в её отсутствии.

В ходе судебного заседания эксперт Олейников И.А. суду показал, что в заключение экспертов указано, что состояние здания удовлетворительное, данное указание основано на документах регламентирующих понятие, что есть удовлетворенное, что не удовлетворенное. Для пользователей отсутствие ремонта не является не удовлетворительным, но для строителей, важным является элемент строения, и состояния строения, ремонт не влияет на техническое состояние строения, то есть отсутствие трещин более 60% считается удовлетворительным. Давность ремонтных работ определяется оценщиком, степень износа помещений от 10 до 30%. Экспертам не известно имеется ли охранная документация у Администрации <адрес обезличен> или КУМИ <адрес обезличен>, но данный объект охраняемый государством, не находится в том состоянии, в котором он должен охраняться. Так фасад сделан из природного камня, был изменен, а именно окрашен. Доступ в нежилые помещения осуществляется со двора, через лестничный пролет, а в жилые помещения со стороны фасада. Стороны при эксплуатации помещений не чинят препятствия друг другу.

В ходе судебного заседания эксперт Шеховцов П.С. суду показал, что ремонт фасада производил Адиханян.

Выслушав лиц участвующих в деле, допросив экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией».

Согласно ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 6 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на началах равенства перед законом и судом всех граждан и организаций независимо от каких-либо признаков. Из этой нормы в взаимосвязи с положением ст. 12 ГПК РФ об осуществлении правосудия и основе состязательности и равноправия сторон вытекает равные права и обязанности в сфере доказывания, а суд лишь руководит процессом и в определенных случаях истребует доказательства по инициативе сторон, что закреплено в части 1 ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, и в ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства, в случае, если представление необходимых доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействия в собирании и истребовании доказательств. Бремя доказывания включает в себя необходимость в представлении, исследовании и оценки доказательств. При этом истец должен доказывать факты основания иска, а ответчик – факты, обосновывающие возражения против иска.

План объекта недвижимости выдан ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» от <дата обезличена> на двухкомнатную <адрес обезличен>, этаж № 1, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер № 26:12:000000:0000:8521/192:0001/Б, план объекта выдан Шуленину А.В. (л.д. 6-8);

Свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 330291 от <дата обезличена> выдано Адиханян К. Н., из которого следует, что ей принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира, этаж № 1, жилое помещение, площадью 41,50 кв.м., по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 9);

Договор купли – продажи недвижимого имущества заключен между Шулениным А.В. и Адиханян К.Н., где квартира, две комнаты, по адресу: <адрес обезличен> продана <дата обезличена> году Адиханян К.Н.(л.д. 10-14);

Паспорт памятника истории и культуры согласно которому здание является особняком 1910 года постройки, расположено по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 15-20);

Учетная карточка на здание расположенное по адресу: <адрес обезличен> указывает, что памятник имеет наименование особняк, датировка памятника 1910 год, категория охраны местная, карточка составлена в октябре 1981 году (л.д. 21-44);

Охранная документация выдана Министерством культуры <адрес обезличен> на «Особняк», 1910 года, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, собственником является Адиханян К. Н., на которую возложены охранные обязательства от <дата обезличена> (45-51);

Акт осмотра технического состояния «Памятника» от <дата обезличена> согласно которому осмотрено здание, где указано Адиханян К.Н. на техническое состояние памятника и её обязанности о выполнении плана ремонтно- реставрационных работ и работ по благоустройству «Памятника» (л.д. 52-59);

Договор <номер обезличен> долгосрочной арены нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью <адрес обезличен> от <дата обезличена> года, комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> и ОАО «ЮТК» заключили договор аренды нежилых помещений литер Б, этаж 1, № 4,6,8.10-18.12а, литер Б, 2 этаж, № 8-16, литер В, 1 этаж, № 3,5,6, литер Г, 1 этаж, № 1,2, литер Д, <номер обезличен> на срок до <дата обезличена> (л.д. 72-84);

Письмо Адиханян К.Н. к главе администрации <адрес обезличен>, где указана просьба в целях сохранения «Памятника» передать в собственность часть помещений литер Б этаж1, № 4,6.8.10,18,12а и 2 эаж <номер обезличен> (л.д. 85-86);

Ответ исполняющего обязанности руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> Перепелицына Н.В., согласно которому Адиханян К.Н. сообщено, что недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности может быть передано в собственность или сдано в аренду физическим лицам, путем приобретения на возмездной основе муниципального имущества на аукционе по продаже муниципального имущества, для чего приватизируемый объект необходимо включить в прогнозный план приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>, утверждаемый Ставропольской государственной Думой (л.д. 87-88);

Договор управления многоквартирным домом от <дата обезличена> года, согласно которому Адиханян К.Н. и ООО «Лари» заключили договор об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту здания расположенного по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 89-92);

Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество <адрес обезличен> от <дата обезличена> года, согласно которому на основании реестра муниципальной собственности, утвержденный решением Ставропольской городской Думы <номер обезличен> от <дата обезличена> года, объект права учрежденческое, литер Б, инвентарный номер 8521, этаж 1, нежилое помещение, площадью 45,7 кв.м., иные параметры литер Б, 1 этаж, помещения № 4,6,8, литер б2, 1 этаж, помещения № 16,17, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, принадлежит Муниципальному образованию <адрес обезличен> (л.д. 140);

Выписка из реестра муниципальной собственности муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена> года, согласно которой недвижимое имущество по адресу: <адрес обезличен>, литер Б, 1,2 этаж, нежилые помещения № 1,4,6,8,10-29, общей площадью 231,60 кв.м. (л.д. 168);

Акт осмотра объекта культурного наследия от <дата обезличена> года, согласно которому осуществлен осмотр объекта культурного наследия-памятника истории и культуры «Особняк 1910 года» специалистами ООО Архитектурно-строительного центра «Храм» Ставропольской и Владикавказской Епархии РПЦ в присутствии Адиханян К.Н и Проценко Т.Л. установлено, что по штукатурному слою западного и северного фасадов имеются множественные намокания и трещины преимущественно ближе к асфальтному покрытию. Штукатурный слой на откосах практически отсутствует, кладка обнажена, штукатурный слой вокруг окон сильно нарушен. Декоративные элементы штукатурки фасадов повреждены. Стропила, настил и элементы мелкого покрытия крыши находятся в неудовлетворительном состоянии, кладочный раствор фундамента при расшивке кладки практически отсутствует в результате постоянных намоканий и вымываний, фундамент находится в неудовлетворительном состоянии;

Договор <номер обезличен> от <дата обезличена> года, согласно которому Адиханян К.Н. оплатила ремонтно - реставрационные работы на объекте культурного наследия «Особняк» 1910 года;

Заключением экспертов № 16-ф от <дата обезличена> года, согласно которому техническое состояние нежилого помещения, а именно литер Б, этаж 1, помещения № 3,15,16,19,20,21, литер Б, этаж 2, помещения № 27,28,29, литер Б 1, помещение № 2, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, характеризуется как нормальное техническое состояние. Собственниками здания, не соблюдаются охранные обязательства. На момент осмотра часть помещений памятника эксплуатируется другим юридическим лицом, сведений о разрешении отсутствует, что является нарушением п. 6 Охранной документации. Помещения литер Б, этаж 1, помещения № 3,15,16,19,20,21, литер Б, этаж 2, помещения № 27,28,29, литер Б 1, помещение № 2, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, пригодны для постоянного проживания;

В силу ч. 3 ст. 44 Конституции РФ, каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

В п. 4 ч. 2 статьи 235 ГК РФ указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится: выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей.

Согласно ст. 240 ГК РФ в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

В абз. 5, 6 ст. 3 Федерального закона от <дата обезличена> N 73-ФЗ (в редакции от <дата обезличена> года) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с <дата обезличена> года) указано, что объектом культурного наследия является памятник, то есть отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями.

В абз. 4 ст. 4 Федерального закона от <дата обезличена> N 73-ФЗ указана, категория историко-культурного значения объектов культурного наследия, объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеют особое значение для истории и культуры муниципального образования.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что здание «Усадьба «Дом Торбиных»» или «Особняк» 1910 года, расположенный в <адрес обезличен> № 120, является памятником истории и культуры местного значения, поставлен на государственный учет и охрану решением исполнительного комитета <адрес обезличен>вого Совета народных депутатов <дата обезличена> году № 702.

Указанное здание имеет трех собственников, а именно муниципальное образование <адрес обезличен>, Адиханян К.Н. и Проценко Т.Л. и принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Право собственности у Адиханян К.Н. возникла на основании договора купли продажи от <дата обезличена> года, где она купила у Шуленина А.В. квартиру, расположенную в городе Ставрополе <адрес обезличен> и с этого момента содержит все здание «памятника», что подтверждается актами осмотра объекта культурного наследия от <дата обезличена> и от <дата обезличена> года, договором <номер обезличен> от <дата обезличена> года, где она оплатила ремонтно - реставрационные работы на объекте и заключением экспертов № 16-ф от <дата обезличена> года.

С <дата обезличена> Адиханян К.Н. имеет охранную документацию на памятник.

Согласно абз. 3, 4 ст. 48 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> года, собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя охранные обязательства.

В силу ч. 4, 5 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> года, договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации с обязательным условием заключения охранного обязательства

Право собственности у муниципального образования <адрес обезличен> возникла на основании реестра муниципальной собственности, утвержденного решением Ставропольской городской Думы <номер обезличен> от <дата обезличена> года, государственная регистрация права на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, состоялось <дата обезличена> года.

Муниципальное образование <адрес обезличен> согласно договору от <дата обезличена> сдавало в аренду ОАО «ЮТК» нежилые помещения литер Б, этаж 1, № 4,6,8.10-18.12а, литер Б, 2 этаж, № 8-16, литер В, 1 этаж, № 3,5,6, литер Г, 1 этаж, № 1,2, литер Д, <номер обезличен> на срок с <дата обезличена> до <дата обезличена> года, охранные обязательства на ОАО «ЮТК» не возлагались.

С мая 2013 года помещения литер Б, этаж 1, № 4,6,8.10-18.12а, литер Б, 2 этаж, № 8-16, литер В, 1 этаж, № 3,5,6, литер Г, 1 этаж, № 1,2, литер Д, <номер обезличен> пустовали.

С неустановленного времени указанные помещения здания занимает партия «Единая Россия», охранно - арендных договоров, охранных договоров или охранных обязательств муниципальное образование <адрес обезличен> с ними не заключала.

Под бесхозяйственным содержанием ценностей подпадает лишь такое поведение субъекта права собственности, которое непосредственно ведет к порче или гибели культурных ценностей в их натурально-вещественном виде вследствие несоблюдения элементарных правил их использования и хранения. Норма Закона об объектах культурного наследия, в отличие от нормы ст. 240 ГК РФ, предусматривает ответственность как за невыполнение требований к сохранению объекта культурного наследия, так и за совершение действий, угрожающих сохранности объекта и влекущих утрату им своего значения. Таким образом, Закон об объектах культурного наследия устанавливает ответственность не только за действия, ведущие к порче или гибели объектов культурного наследия, но и за невыполнение любых требований по сохранению объекта.

Статья 61 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> года, предусматривает ответственность за нарушение настоящего Федерального закона, как должностными лицами, так физическими и юридическими лицами, которые несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи, с чем действие (бездействие) муниципального образования <адрес обезличен> выразившееся в длительном отсутствии охранной документации, а именно с <дата обезличена> года, дата регистрации право собственности, по настоящее время, а также в предоставление помещений памятника партии «Единая Россия» без договора аренды, судом расцениваются, как невыполнение требований по сохранению объекта.

Суд считает, что помещения литер Б, этаж 1, № 4, 6, 8, 10-18, 12а, литер Б, 2 этаж, № 8-16, литер В, 1 этаж, № 3, 5, 6, литер Г, 1 этаж, № 1, 2, литер Д, № 1-5, расположенные в городе Ставрополе <адрес обезличен>, бесхозяйственно содержатся.

Статья 50 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> года, предусматривает порядок и основания отчуждения объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности, где указано, что жилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия либо частью объекта культурного наследия, могут быть отчуждены в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, с учетом требований настоящего Федерального закона.

В силу абз. 5 ч. 1 и ч. 2 ст. 54 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> следует, что в случае принятия судом решения об изъятии объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, у собственника, содержащего данный объект либо данный земельный участок ненадлежащим образом, по представлению федерального органа охраны объектов культурного наследия, либо органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, либо органа местного самоуправления соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом выкупает данный объект либо данный земельный участок или организует их продажу с публичных торгов.

В связи, с чем в требованиях истца в части понуждения администрации <адрес обезличен> заключить договор купли-продажи на помещения «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, суд считает необходимым оставить без удовлетворения, так как изъятия памятника у собственника, содержащего данный объект ненадлежащим образом, организуется с публичных торгов.

В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата обезличена> N 11 (ред. от 09.02.2012) "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Адиханян К.Н. осуществляет ремонт всего здания, что подтверждается договором <номер обезличен> от <дата обезличена> года, согласно которому Адиханян К.Н. оплатила ремонтно - реставрационные работы на объекте культурного наследия «Особняк» 1910 года.

Муниципальному образованию <адрес обезличен> в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, Адиханян К.Н. и Проценко Т.Л. принадлежит на праве общей совместной собственности здание «памятника», Проценко Т.Л. не возражала против удовлетворения требований.

Согласно абз. 3, 4 ч. 1, 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата обезличена> N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Согласно ч. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В ст. 250 ГК РФ говорится, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу абз. 1 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 73-ФЗ от <дата обезличена> года, физическое или юридическое лицо, являющееся собственником объекта культурного наследия федерального значения, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо пользующееся им на основании договора безвозмездного пользования и производящее за счет собственных средств работы по его сохранению, имеет право на компенсацию произведенных им затрат при условии выполнения таких работ в соответствии с настоящим Федеральным законом. Размер компенсации определяется в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и входит в федеральную государственную программу сохранения и развития культуры. Порядок выплаты компенсации определяется Правительством Российской Федерации.

Действие абзаца первого пункта 3 статьи 14 приостановлено с <дата обезличена> до <дата обезличена> Федеральным законом от <дата обезличена> N 237-ФЗ.

Суд не может выйти за рамки заявленных исковых требований, в связи с чем, требования истца на преимущественное право покупки части помещений «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, суд считает подлежащим удовлетворению, так как истец произвёл за счет собственных средств работы по сохранению памятника и имеет право на компенсацию произведенных им затрат, но в связи с тем, что действия закона приостановлено, суд применяет аналогию закона и признает за истцом преимущественное право покупки части помещений.

Руководствуясь: ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Адиханян К. Н. к администрации <адрес обезличен> и комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, третьим лицам Министерству культуры <адрес обезличен> и Проценко Т. Л. о признании преимущественного право покупки части помещений «Памятника» и понуждении заключить договор купли продажи части помещений «Памятника», расположенных по адресу: <адрес обезличен> - удовлетворить частично.

Признать за Адиханян К. Н. преимущественное право покупки на часть помещений «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен>.

В части исковых требований понудить администрацию <адрес обезличен> заключить с Адиханян К. Н. договор купли-продажи на помещения «Памятника», а именно: Литер Б этаж 1, помещения № № 3, 15, 16, 19, 20, 21; Литер Б этаж 2, помещения № 27, 28, 29, расположенных по адресу: <адрес обезличен> - отказать.

Взыскать с Адиханян К. Н. в пользу ОСП АНО «Федеральный экспертный центр», расположенный по адресу: <адрес обезличен>, офис № 13, расходы за проведение судебно строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <дата обезличена>.

Председательствующий: С.С. Шевченко