Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района (далее по тексту – администрация сп Алакуртти) о возложении обязанности заключить договор социального найма жилого помещения. В обоснование иска указала, что с 09.04.2008 постоянно зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>. В данное жилое помещение она была вселена своей матерью ФИО1 на основании договора социального найма <номер> от 01.01.2019.

Истица отмечает, что в настоящий момент она зарегистрирована в данной квартире одна, квартира является муниципальной собственностью. На заявление о заключении с нею договора социального найма жилого помещения от администрации сп Алакуртти был получен отказ. При этом ответчик предлагает ей ухудшить ее жилищные условия, заключив договор социального найма в отношении квартиры меньшей площади либо договор коммерческого найма в отношении спорной квартиры.

Истица просит возложить на ответчика обязанность заключить с ней договор социального найма в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель адвокат Гориславская А.А. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что спорная квартира предоставлялась семье ФИО3 в качестве улучшения жилищных условий в связи с рождением в семье ребенка. Ранее занимаемая ими квартира по адресу: <адрес>, была предоставлена им по договору социального найма, поэтому они были уверены, что и спорная квартира предоставляется им на тех же условиях.

Ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил, просил рассмотреть дело в его отсутствие. С предъявленным иском не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что спорная квартира была предоставлена на условиях коммерческого найма.

Заслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании решения жилищной комиссии администрации сп Алакуртти от 14 марта 2008 г. (протокол № 2) между администрацией сп Алакуртти и ФИО1 1 января 2009 г. был заключен договор найма жилого помещения <номер> на трехкомнатную квартиру <адрес>. По условиям данного договора он вступает в силу с момента его подписания и действует по 1 июня 2011 г. (пункт 1.3), совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются следующие лица: муж ФИО4, дочь ФИО2 и дочь ФИО5

Согласно поквартирной карточке на данную квартиру ФИО1., ФИО4, ФИО2 и ФИО5 09.04.2008 были зарегистрированы по указанному адресу по месту жительства; ФИО4 выписан по запросу 12.11.2009, ФИО1 и несовершеннолетняя ФИО5, <дата> года рождения, выписаны по запросу 17.10.2012, ФИО2 зарегистрирована в указанном жилом помещении до настоящего времени.

По данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Мурманской области и ГОБУ «Центр технической инвентаризации и пространственных данных» регистрация права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, не производилась. Сторонами не оспаривалось, что данное жилое помещение находится в собственности муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского района.

В ноябре 2017 г. ФИО1 обратилась в администрацию сп Алакуртти с заявлением об оформлении на ее дочь ФИО2 договора социального найма на спорное жилое помещение. 06.06.2018 с аналогичным заявлением обратился представитель ФИО2 – ФИО6

Письмом от 21 июня 2018 г. <номер>ФИО6 уведомлен о том, что в оформлении договора социального найма ФИО2 отказано, принято решение об оформлении договора коммерческого найма. При этом отмечено, что учетная норма площади жилого помещения на территории Кандалакшского района составляет 12 кв. м и менее общей площади жилья на одного члена семьи. При отказе ФИО2 заключить договор коммерческого найма ей будет распределена однокомнатная квартира.

Из объяснений представителя истца следует, что ФИО2 намерена приватизировать занимаемое ею жилое помещение. Для оформления приватизации необходимо представить договор социального найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор социального найма жилого помещения - статьей 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности разделом III.

В соответствии с пунктом 1 статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Принимая решение, суд учитывает, что жилые помещения по договорам коммерческого и социального найма предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (часть 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (часть 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что помимо платы за жилое помещение, наниматель должен оплачивать коммунальные услуги (статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 154 - 155, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принимая решение, суд учитывает, что согласно приложению к письму администрации сп Алакуртти в адрес администрации муниципального образования Кандалакшский район от 3 октября 2018 <номер> (л.д. 68-82), квартира по адресу: <адрес>, предоставлена ФИО1 по договору коммерческого найма <номер> от 01.01.2016.

Суд также учитывает, что договор найма в отношении спорной квартиры был заключен с ФИО1 на определенный срок (до 01.06.2011). При этом все члены семьи были зарегистрированы в данном жилом помещении постоянно, плата за найм жилого помещения договором не была установлена (пункт 2.1.1). По истечении оговоренного в договоре срока ответчиком требований к ФИО1 и членам ее семьи об освобождении жилого помещения не предъявлялось.

По данным отдела бюджетного учета и отчетности администрации муниципального образования Кандалакшский район, осуществляющего с 1 января 2016 г. бухгалтерское обслуживание администрации сп Алакуртти, на имя ФИО1 был заведен лицевой счет по квартире <адрес> по которому с 1 января 2016 г. по настоящее время производится начисление платы за найм на основании договора найма от 1 января 2009 г. <номер>.

Согласно решению Совета Депутатов сп Алакуртти Кандалакшского района от 28.12.2015 <номер> установлен с 01.01.2016 размер платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма и договорам найма жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования сельское поселение Алакуртти с дифференциацией по типам многоквартирных домов. Причем размер платы для договоров социального и коммерческого найма является одинаковым. Расчет размера платы за найм выполнен на основе Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденных приказом Министерства Строительства Российской Федерации от 2 декабря 1996 г. № 17-152.

Следует отметить, что действующее на момент утверждения названных Методических указаний жилищное законодательство не предусматривало возможности использования государственного и муниципального жилищного фонда для коммерческого найма (статья 5 Жилищного кодекса РСФСР, статья 12 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»). В то же время статьей 17 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» регулировались вопросы аренды жилого помещения, при этом оговаривалось, что доли государственного и муниципального жилищного Фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и правительствами республик в составе Российской Федерации, органами государственного управления, краев, областей и т.д. Вследствие этого, можно сделать вывод о том, что указанные Методические указания были направлены на регулирование вопросов, связанных с определением платы за найм в жилищном фонде социального использования, введение которой предписывалось постановлением Правительства РФ от 18.06.1996 № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

Суд учитывает, что по общему правилу размер платы за найм по договору коммерческого найма, как и размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон договора. В случае, если наймодателем (арендодателем) выступает орган местного самоуправления, порядок определения платы за найм и арендной платы может быть определенном в муниципальном правовом акте. В то же время, учитывая правовую природу социального и коммерческого найма, по мнению суда, плата за социальный найм не может устанавливаться на том же уровне, что и плата за коммерческий найм.

Кроме того, доказательств того, что органом местного самоуправления сп Алакуртти был установлен перечень жилых помещений, относящихся к жилищному фонду коммерческого использования и порядок их предоставления гражданам, суду не представлено. На уровне субъекта Российской Федерации государственной программой Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания населения региона», утвержденной постановлением Правительства Мурманской области от 30.09.2013 № 571-ПП (в редакции от 11.02.2019), в целях обеспечения реализации отдельных мероприятий государственной программы запланирована разработка отдельных региональных нормативных правовых актов, в том числе Закона Мурманской области, основными положениями которого должно быть предусмотрено утверждение Порядка образования фонда арендного жилья (фонда коммерческого использования), Порядка предоставления гражданам жилых помещений из состава арендного фонда, Порядка использования получаемых доходов эксплуатирующими организациями и собственниками помещений в ходе эксплуатации арендного жилищного фонда. В настоящее время данный закон не принят.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что решением Совета Депутатов сп Алакуртти Кандалакшского района от 28.12.2015 № 183 фактически был установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

Суд также учитывает, что спорная квартира была предоставлена семье ФИО1 по договору найма <номер> от 01.01.2009, в котором плата за найм не устанавливалась, в то время как договор коммерческого найма является возмездным, а плата за социальный найм жилых помещений на территории сп Алакуртти введена только с 1 января 2016 г. При этом все изменения условий договора коммерческого найма должны быть согласованы сторонами, в то время как социальный найм, в том числе в части внесения платы за жилое помещение, регулируется нормами действующего законодательства. Доказательств того, что с ФИО1 заключались какие-либо дополнительные соглашения к договору найма от 01.01.2009, суду не представлено. При этом с 01.01.2016 ей стали выставляться счета за найм жилого помещения, в размере, утвержденном для договоров социального найма.

Суд также принимает во внимание, что ранее занимаемая семьей ФИО1., в том числе ФИО2 квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 47,17 к.м, была предоставлена им на условиях социального найма, что подтверждается договором социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от 1 декабря 2003 г. <номер>.

Исходя из установленной Решением Совета депутатов сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района от 25.04.2008 № 74 учетной нормы жилого помещения на территории муниципального образования сельское поселение Алакуртти равной 12 и менее кв.м общей площади на одного члена семьи, на момент переселения семьи ФИО1 из квартиры <адрес> в спорную квартиру, на каждого члена семьи приходилось менее учетной нормы площади. Доказательств того, что семья ФИО1 не могла быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий суду не представлено.

Из материалов дела также усматривается, что после принятия жилищной комиссией администрации сп Алакуртти решения от 14.03.2008 о предоставлении семье ФИО1 спорной квартиры в ранее занимаемую ими квартиру (<адрес>) 09.04.2008 были зарегистрирована мать ФИО1 – ФИО7 и ее супруг ФИО8, а ФИО1 с семьей в тот же день выписана из данной квартиры. ФИО7,8 ранее проживали по адресу: <адрес>, на основании ордера от 24.04.2006 <номер>, т.е. на условиях договора социального найма. Квартира <номер> в <адрес> в <адрес> была фактически сдана ФИО7,8 органу местного самоуправления и в последующем (04.06.2008) предоставлена ФИО9

Суд отмечает, что ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривают возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

По смыслу статьи 84 Жилищного кодекса Российской Федерации выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно либо с предоставлением другого жилья по договорам социального найма, либо без предоставления других жилых помещений.

Каких-либо доказательств наличия оснований для выселения семьи ФИО1 из квартиры по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилья суду не представлено. Следователь, при выселении из данной квартиры другое жилое помещение должно было быть им предоставлено на условиях социального найма.

Проанализировав изложенное, оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что на момент вселения семьи ФИО1 в спорную квартиру возникли правоотношения, свойственные социальному найму жилого помещения, которые в последующем между сторонами не изменялись.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Учитывая, что ФИО1., ранее являвшаяся нанимателем спорной квартиры, выбыла из нее, суд полагает, что требования истицы о заключении с ней договора социального найма на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, являются обоснованными.

При этом в силу того, что в соответствии с частью 3 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, суд находит необоснованным намерение ответчика предоставить истице взамен спорной однокомнатную квартиру.

Анализируя изложенное, оценивая в совокупности представленные доказательства, учитывая, что частью 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена письменная форма договора социального найма жилого помещения, при этом для реализации права на приватизацию жилого помещения истице необходим договор социального найма жилого помещения, оформленный в письменном виде, суд полагает, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Обязать администрацию сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района заключить с ФИО2 договор социального найма на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд подачей жалобы через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Плескачева