Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 ФИО16 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО17, ФИО4 ФИО18 к ООО «Рентхауз», ФИО7 ФИО19 о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Рентхауз», и ФИО5 о признании права пользования жилым помещением и признании коммерческих нанимателей утратившими право пользования жилым помещением, в последствии истцы уточнили свои требования, исключив из ответчиков ФИО5, указав ФИО7 ФИО20 и ООО «Рентхауз» к вышеуказанным ответчикам были предъявлены требования о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

В обоснование указанных требований истцы указали, что в производстве Промышленного районного суда находится гражданское дело по иску супругов С-вых, действующих также в интересах несовершеннолетнего сына ФИО6, о признании за ними права пользования жилым помещением № в общежитии по , и о признании коммерческого нанимателя ФИО5. утратившей право пользования этим жилым помещением.

В ходе подготовки к судебному разбирательству выяснилось, что ФИО5 в настоящее время не проживает в спорном жилом помещении, соответственно ответчиком в данном споре быть не может.

ООО «Рентхауз» предоставил договор найма жилого помещения №, площадью 35,7 кв. м, в указанном общежитии, заключенный им с нанимателем ФИО7 ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ г.р., от ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив предоставленный договор, а также сведения о регистрации ФИО7. в спорном жилом помещении, истцы уточняют исковые требования и просят суд учесть следующие обстоятельства.

Семья С-вых имела право пользования спорным жилым помещением и регистрацию в нем согласно договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, где наймодателем правопреемник государственного треста «Гидроспецмонтажконструкция» (ГСМК) ОАО «ГСМК». На данном предприятии мать Стрепетовой Лесняк Т.В. проработала около 9 лет. В 2005 году собственником общежития стало коммерческое общество «Рентхауз», учредители которого купили заселенные жилые помещения с целью извлекать прибыль путем сдачи в коммерческий наем. («Рентхауз» переводится как арендный дом).

Рещением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Рентхауз» семья С-вых с ребенком была выселена из спорного жилого помещения без предоставления другого жилья за отказ от заключения договора коммерческого найма, так как имеющийся у С-вых договор был заключен на условиях социального найма, за коммунальные услуги и найм они оплачивали по тарифам администрации , что коммерческому обществу было невыгодно.

Решение было основано на законности права собственности ООО «Рентхауз» на общежитие. Действительность сделки по купле-продаже заселенных жилых помещений учредителями «Рентхауза» данным судом не рассматривалась.

Молодая семья с грудным ребенком, не имея средств на оплату коммерческого найма (свыше 7 тысяч рублей в месяц), вынуждена была признать исковые требования «Рентхауза», сообщив, что им есть где жить, и переехала в дом бабушки ФИО1, общей площадью 44 кв. м, жилой - 28 кв. м, по адресу: пер. Крупской, 9, где также проживает мать ФИО1 Своего жилья супруги С-вы не имеют (доказательство - выписка из ЕГРП), и вынуждены после выселения скитаться по родственникам.

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ была установлена недействительность (незаконность) всех сделок по отчуждению заселенных жилых помещений в этом общежитии иным лицам, в том числе сделок с участием «Рентхауза» и ФИО9

В порядке применения последствий недействительности сделок общежитие изъято из собственности ФИО9 и передано в собственность администрации Ставрополя (муниципальную собственность). При этом ни «Рентхауз», ни ФИО9 добросовестными приобретателями не признаны.

Такая же позиция в отношении сделок с общежитием содержится в Постановлении Президиума Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ: «...договор купли-продажи общежития от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности за ООО «Рентхауз» на общежитие по , за номером и , не соответствуют закону и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожны и недействительны с момента их совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), и независимо от признания их судом (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации)- абзац 2 стр.3 Постановления.

В АПК РФ в силу прямого указания ч. 1 ст. 311 признание сделки недействительной является бесспорным основанием для пересмотра вступивших в законную силу решений, основанных на этой сделке.

Гражданским кодексом установлено, что недействительные сделки не имеют правовых последствий и не порождают прав и обязанностей у сторон (ст.ст. 166-170 ГК РФ). Таким образом, утрачивает значение, что Ж-ны выселены вступившем в законную силу решением суда, так как они выселены по иску незаконного собственника, право которого распоряжаться данной собственностью ничтожно.

Таким образом, жилищные права С-вых, нарушенные в результате незаконных сделок с общежитием, должны быть восстановлены.

С-вы обратились в Промышленный районный суд с заявлением о пересмотре вступившего в законную силу решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. В пересмотре было отказано, однако суд рекомендовал ФИО4 обратиться за защитой своего жилищного права в порядке отдельного искового производства.

Согласно п.2 ч.З ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищного нрава осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права.

Восстановлению права С-вых на , препятствует то, что данную квартиру якобы занимает гражданин ФИО7 ФИО22 по договору найма от 30. 06. 2009 г.

Ответчиком предоставлены сведения о том, что ФИО7. зарегистрировался в спорном жилом помещении сразу после выселения С-вых - с ноября 2006 года.

Однако основанием права пользования жилым помещением является договор найма, а не регистрация по адресу этого помещения. Ответчики не предоставили документов, на основании которых ФИО7 якобы проживал в спорном помещении до заключения с ним договора найма от ДД.ММ.ГГГГ Согласно списку проживающих в общежитии, предоставляемом «Рентхаузом» судам всех уровней, нанимателем спорного жилого помещения являлась ФИО5, что утверждал в настоящем процессе и сам представитель «Рентхауза» ФИО3 Она же фактически и производила оплату коммерческого найма и коммунальных услуг.

Таким образом, правовые основания для проживания в спорном жилом помещения у ФИО7. возникли только с момента заключения им договора найма от ДД.ММ.ГГГГ

Договор найма между ФИО7 и наймодателем д.у. «Рентхауз» истцы считают ПРИТВОРНЫМ по следующим основаниям:

В период заключения договора общежитие находилось в собственности индивидуального предпринимателя ФИО9 и доверительно управляло им коммерческое общество «Рентхауз». То есть общежитие относилось к частному жилищному фонду и было превращено в объект коммерческого использования.

В частном жилищном фонде не могут заключатся договора социального найма. Такие договора могут заключаться в соответствии со ст. 672

ГК РФ. п.1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ только в жилищном фонде социального использования (государственном и муниципальном).

Однако в договоре найма между ФИО7 и д.у. «Рентхауз», в пункте 5 «Рассчетьт и платежи» содержится условие, что ФИО7 оплачивает за коммунальные услуги и найм по тарифам муниципального образования. Тариф администрации Ставрополя за найм составлял в июле 2009 года 1рубль 19 копеек. Умножить на площадь ,7 кв. м. - пол> чается, что коммерческая организация предоставила внаем ФИО7 двухкомнатную квартиру с удобствами в центре города за плату около 40 рублей в месяц, то есть практически бесплатно.

Не может t;j возникнуть вопрос, какую цель преследовали стороны договора, заключая факти^ ски бесплатный договор найма?

По jyra договора это договор безвозмездного использования, а не договор найма, так как 1 1 ст. 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение ЗА ПЛАТУ во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, существенными условиями договора найма являются его предмет (жилое помещение) и цена (плата).

Указанный договор заключен в нарушение положений этой статьи.

OOQ «Рентхауз» на тот момент не имело право заключать с нанимателями договора на условиях социального найма (по сути это договора безвозмездного пользования), так как это противоречит уставным целям и задачам коммерческого общества, а также нарушает существенное условие действующего в тот период договора доверительного управления между ФИО9 и «Рентхаузом» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым общежитие передается «для использования в целях сдачи его в коммерческий наем гражданам» (п. 1.1. Предмета договора).

В п. 1.3. предмета договора д.у. содержится условие, что доверительный управляющий использует имущество в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением. (Предмет договора всегда является его существенным условием).

Свобода договора ограничена требованием соответствия его закону. В силу несоответствия закону договор найма с ФИО7 является недействительным.

О том, что «Рентхауз» не имел в действительности намерений предоставлять нанимателям жилье по социальным расценкам, то есть ПРИТВОРНОСТЬ договора, заключенного с ФИО7, доказывает вся практика отношений, введенная коммерческим обществом в общежитие со времени перехода его в частную собственность учредителей «Рентхауза».

В результате сделок с общежитием в нем образовались две группы жильцов: в одну группу входили «социальные» жильцы, то есть граждане и их семьи, жилье которым предоставлял трест «ГСМК» с 1986 года, затем правопреемник треста ОАО «ГСМК», не имевшие цели извлекать из общежития прибыль и рассматривающие общежитие как объект социального использования. К этой группе нанимателей принадлежали С-вы.

Второй группе жильцов («коммерческих») жилые помещения предоставлял ООО «Рентхауз» после приобретения общежития, начиная с 2005 года, которых заселял взамен выселенных или выехавших из общежития «социальных». Коммерческие структуры (в данном случае ООО) создаются с целью получения прибыли. Соответственно, «Рентхауз» заключал с новыми нанимателями договора коммерческого найма. Эти факты установлено многочисленными решениями гражданских судов, а также арбитражным судом от ДД.ММ.ГГГГ

Всем нанимателям жилых помещений в общежитии, независимо от того, к какой группе они принадлежали, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ д.у. «Рентхауз» начислял плату за найм по коммерческим расценкам, о чем свидетельствуют платежные документы Ставропольского городского расчетного центра (СГРЦ): из расчета 150. а потом 200 рублей в месяц за квадратный метр, около 7 и более тысяч рублей за всю площадь.

За отказ от оплаты коммерческого найма жильцы выселялись (как семья С-вых), или к ним бьли применены жесткие санкции в виде длительного отключения от основных источников коммунального обеспечения - электричества и горячей воды, притом, что здание не газифицировано, и готовили люди на электроплитах.

При имеющихся обстоятельствах с ФИО7 не мог быть заключен договор с оплатой найма по символическим социальным расценкам (40 рублей в месяц за всю площадь в 37,5 кв. м).

Из анализа ситуации, имеющейся на момент заключения договора с ФИО7. (договор заключен за две недели до перехода общежития в муниципальный жилищный фонд, что дало жильцам общежития право приватизировать занимаемые жилые помещения) следует, что целью заключения договора найма с ФИО7 на условиях социального найма являлось обеспечение ему возможности приватизировать жилое помещение, так как в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда приватизировать можно только жилье, занимаемое на условиях социального найма. По договору коммерческого найма его не приватизируешь.

Таким образом. ФИО7. и руководство коммерческого общества «Рентхауз» в лице его директора ФИО10 путем заключения договора на условиях социального найма, то есть путем заключения притворной сделки, намерились обойти закон о приватизации.

Либо в связи с несовместимостью договора коммерческого найма с правом муниципальной собственности, договор «социального» найма заключен с целью закрепить права ФИО7 как нанимателя жилого помещения и продолжать взыскивать с него коммерческую плату за пользование жилым помещением в порядке нелегального дохода (лично в карман руководству «Рентхауза»).

При этомтрудно поверить, что коммерческое общество «Рентхауз» «изобразило» договор социального найма с ФИО7, не имея с ним выгодных договоренностей относительно спорного жилого помещения и действуя исключительно в интересах нанимателя ФИО7. Хотя в случае с притворным договором не имеет значения, кто получает выгоду от этого договора. Достаточно, что одна из сторон (OQQ «Рентхауз») в действительности не имела намерений и не имела права передавать спорное жилое помещение нанимателю ФИО7. для постоянного и бесплатного проживания в нем. (Это должно удивить любого нанимателя, снимающего жилье в частном жилищном фонде - с чего вдруг такие дары?).

Сделка, имеющая целью создать ложные представления у третьих лиц и прикрыть другую сделку, определяется как притворная (ст. 170 ГК РФ).

Договор является частным случаем сделки, соответственно к нему применяются нормы и правила о сделках, предусмотренные главой ГК РФ «Сделки». Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна. Просят суд признать право пользования ФИО4 ФИО23, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4 ФИО25 на жилое помещение №, площадью 35. 7 кв. м, в , в соответствии с договором найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между наймодателем ОАО «Гидроспецмонтажкорнструкция» и нанимателем ФИО4 ФИО26 и определенным сторонами как бессрочный. Признать притворным и недействительным договор найма жилого помещения №, площадью 35,7 кв. м, по адресу: , заключенный на условиях социального найма между ФИО9 ФИО27 в лице доверительного управляющего ООО «Рентхауз» и ФИО7 ФИО28 ДД.ММ.ГГГГ. Снять ФИО7 ФИО29 с регистрационного учета по адресу: .

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 полностью поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.

Истец ФИО11 в судебное заседание не явился просив иск рассмотреть в его отсутствие, указав что исковые требования поддерживает в полном объеме

Представитель ответчика ООО «Рентхауз» ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований по тем основаниям. Что истцы С-вы были выселены из спорного жилого помещения на основании решения суда.

Решение вступило в законную силу и сторонами ни в кассационном, ни в надзорном порядке не обжаловалось.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился просив суд рассмотреть данный иск в его отсутствие, отказав истцам в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица не заявляющие самостоятельных исковых требований на предмет спора в судебное заседание не явились, просив дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны,, исследовав собранные по делу доказательства,, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Рентхауз», и ФИО5 о признании права пользования жилым помещением и признании коммерческих нанимателей утратившими право пользования жилым помещением, в последствии истцы уточнили свои требования, исключив из ответчиков ФИО5, указав ФИО7 ФИО30 и ООО «Рентхауз» к вышеуказанным ответчикам были предъявлены требования о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договора найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «ГСМК» был заключен договор найма жилого помещения, по которому ФИО1 и членам её семьи в составе 3-х человек было передано во временное владение и пользование жилое помещение общей площадью 35,7 расположенное на 5 этаже здания по адресу: .

ОАО «ГСМК» на момент заключения договора являлся собственником жилого помещения. В соответствии со ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежат прав владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Следовательно, основанием для занятия жилого помещения семьей С-вых явилось именно заключение договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. Никаких других оснований для занятия жилого помещения у С-вых не было.

В том числе из условий договора не следует, что жилое помещение выделялось матери С-вых - ФИО8,Т.В. а также то, что ранее мать занимала данное жилое помещение, как и то, что ФИО4 жилое помещение предоставлено в связи с нахождением их или их матери ФИО8 в трудовых отношениях с ОАО «ГСМК».

В связи с чем. доводы истцов в этой части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждены доказательствами.

Затем по договору купли-продажи жилое помещение перешло в собственность ФИО12. ФИО13, которые учредили ООО «Рентхауз» и внесли объекты недвижимости в уставной капитал общества.

В результате чего ООО «Рентхауз» стало собственником жилых помещений.

В 2006 году ООО «Рентхауз» обратилось в суд с иском к истцам о их выселении. Решением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, истцы были выселены из спорного жилого помещения. Основанием для удовлетворения исковых требований послужило признание С-выми исковых требований в связи с наличием у них другого жилья. Заявление С-выми сделано добровольно. Факт наличия другого жилого помещения для проживания подтверждается регистрацией С-вых в других жилых помещениях.

Данное решение суда в настоящее время не отменено., ни в кассационном порядке, нив надзорном порядке данное решение не обжаловалось.

В пересмотре вышеуказанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам ФИО4 определением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, также отказано.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение. А истцы после вступления в силу решения суда утратили право на занятие спорного жилого помещения.

Кроме договора у семьи С-вых нет других оснований для занятия другого жилого помещения. В настоящее время договор семьи С-вых прекратил свое действие. В связи с чем, у истцов не имеется законных оснований для занятия жилого помещения в настоящее время, а их исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО31 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО32, ФИО4 ФИО33 к ООО «Рентхауз», ФИО7 ФИО34 о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета - отказать.

Решение может быть обжаловано кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд г.Ставрополя в десятидневный срок.

Судья: И.А. Бреславцева