Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указывает, что на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга от 27.11.1997 № на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «ИК «Стабльность-Гарант», ООО «Румата», ФИО4, был заключен договор аренды от 10.12.1998 № под существующий административно-бытовой корпус с пристроем на срок с 01.12.1997 по 30.11.2012 (в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2004 №, от 19.10.2005 №). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.08.2005. Ссылаясь на п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 10.12.1998 № после окончания срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Право собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м. в размере <данные изъяты> доли перешло от ООО «Румата» к ФИО7 В соответствии с Выпиской из ЕГРП от 09.06.2015 № зарегистрирован переход права собственности на помещения площадью <данные изъяты> кв.м. от ФИО7 к ФИО1 (регистрационная запись от 30.12.2014 №). В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Сумма расчетов арендной платы для ФИО1 за декабрь 2014 года по август 2017 года составила 145 444 рублей 95 копеек. Ответчиком оплата не производилась. За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2004 №). В период с 11.08.2015 по 08.09.2017 размер пени составляет 82 314 рублей 87 копеек.

Администрация г. Екатеринбурга просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за земельный участок в сумме 145 444 рублей 95 копеек, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 82 314 рублей 87 копеек.

В судебное заседание истец не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствии, настаивал на удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание ответчик не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО2

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 не признала исковые требования, суду пояснила, что как видно из условий договора аренды земельного участка № от 10.12.1998, ответчик не является ни одной из сторон по нему. Ответчик данный договор не заключал, бывший собственник о нем не уведомлял, дополнительные соглашения он не подписывал. Арендаторами по договору являются ООО ИК «Стабильность-Гарант», ООО «Румата», ФИО4 Ответчик ФИО2 в числе арендаторов не значится. Как видно из договора купли-продажи от 22.12.2014 ответчик приобрел нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в собственность у ФИО7, которая также арендатором в договоре аренды № от 10.12.1998 не являлась. Имеется вступившее в законную силу решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 29.06.2017 по делу №, согласно которому было отказано Администрации г. Екатеринбурга в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы. Иск Администрацией г. Екатеринбурга был предъявлен в отношении одного из собственников нежилого помещения, тоже, как и у ответчика, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО6 Суд пришел к выводу, что задолженность по арендной плате отсутствует, в связи с тем, что ответчик не заключал договор аренды с истцом. Суд указал, что использование земельного участка без уплаты арендных платежей в данном случае является неосновательным обогащением ответчика. Как указывает истец, срок действия договора аренды земельного участка истек 30.11.2012. Согласно п. 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 арендатор имеет право не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора письменно обратиться к арендодателю с заявкой о продлении права аренды. При этом стороны предусмотрели в договоре специальный порядок продления срока действия договора. Все, что не предусмотрено в договоре, регулируется нормами действующего законодательства Российской Федерации. Ссылка истца на п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае необоснованна, так как порядок продления договора аренды земельного участка определен в самом договоре. На сегодняшний день никаких заявок от кого-либо или от указанных в договоре арендаторов на продление срока действия аренды земельного участка не поступало, так как соответствующих дополнительных соглашений к договору не имеется. Следовательно, срок действия договора аренды земельного участка № от 10.12.1998 истек 30.11.2012. В соответствии с п. 6.4 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 в случае отчуждения арендатором объектов недвижимости, расположенных на участке, арендатор вносит арендную плату по договору за всю площадь участка до момента государственной регистрации договора на аренду земли новым собственником (пользователем) объектов, если иное не определено условиями отчуждения объекта недвижимости. Соответственно, обязательство по оплате арендной платы за земельный участок лежит на бывшем собственнике до момента государственной регистрации договора на аренду земли новым собственником. В п. 8.2 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 указано, что дополнительные соглашения к договору подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, если в них содержатся, в том числе о перемене лица на стороне арендатора, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, или вхождении в договор нового лица, в связи с отчуждением части объекта (объектов), расположенного на участке. Таким образом, если отсутствуют дополнительные соглашения к договору об изменении срока аренды, то договор аренды не пролонгировался. Также нет дополнительного соглашения о перемене лиц на стороне арендатора, следовательно, такой перемены лиц не было и обязательства по оплате арендной платы у ответчика отсутствуют. Договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей подлежит взысканию только с момента государственной регистрации договора аренды. Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды № от 10.12.1998 о вступлении ответчика в этот договор в качестве арендатора подписано не было, ни один из собственников помещения не вступал в договор аренды, нельзя сделать вывод о наличии письменного соглашения о неустойке. Истцом не представлен расчет взыскиваемой суммы арендной платы, следовательно, ответчик не имеет возможности проверить правильность представленных истцом расчетов по арендной плате, положенных в основу исковых требований, представить свой контррасчет. Ответчик не получал от истца никаких расчетов по арендной плате до предъявления иска по настоящему делу в суд. Таким образом, у ответчика отсутствовала физическая возможность произвести оплату начисленной задолженности без соответствующих и своевременно направленных в адрес ответчика расчетов. В случае, если суд придет к выводу об обоснованности заявленных исковых требований, то просила применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга от 27.11.1997 № на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «ИК «Стабльность-Гарант», ООО «Румата», ФИО4, заключен договор аренды от 10.12.1998 № под существующий административно-бытовой корпус с пристроем на срок с 01.12.1997 по 30.11.2012 (в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2004 №, от 19.10.2005 №).

На основании договора купли-продажи от 01.06.2011ООО «Румата» передала в собственность ФИО7№ доли в праве собственности на нежилые помещения за номерами № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных на 4 этаже четырехэтажного нежилого здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №, за 2 489 500 рублей.

В соответствии с соглашением о реальном разделе объекта недвижимости и прекращении общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Региональное Уральское масляно-топливное агентство» и ФИО7, ФИО7 перешли в собственность нежилые помещения (литера А) №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., значение помещений – конторское, находящиеся на 4 этаже четырехэтажного здания, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от 22.12.2014 ФИО7 передала в собственность ФИО1 недвижимое имущество – нежилые помещения за номерами №, находящиеся на 4 этаже четырехэтажного нежилого здания, кадастровый №, по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., за 1 000 000 рублей.

По мнению Администрации г. Екатеринбурга с даты регистрации права собственности на объекты недвижимости ФИО1 приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектами и необходимым для их использования на праве аренды. К ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакций дополнительных соглашений. В том числе, к ФИО1 перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

Однако, суд не может согласиться с данными доводами истца.

Так, из материалов дела следует, что к договору аренды № от 10.12.1998 было заключено два дополнительных соглашения, каждое из этих соглашений произвело замену на стороне арендатора. При этом, ни один из арендаторов не является для ФИО1 продавцом объектов недвижимости. ФИО7 не является арендатором по договору № от 10.12.1998.

Согласно п. 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 арендатор имеет право не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора письменно обратиться к арендодателю с заявкой о продлении права аренды.

Суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что ссылка истца на п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае необоснованна, так как порядок продления договора аренды земельного участка определен в самом договоре.

Соответственно, у ФИО1 отсутствует обязанность вносить арендную плату по договору аренды № от 10.12.1998, в том числе нести обязанность по уплате неустойки в соответствии с условиями договора за просрочку внесения арендной платы.

В соответствии с п. 6.4 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 в случае отчуждения арендатором объектов недвижимости, расположенных на участке, арендатор вносит арендную плату по договору за всю площадь участка до момента государственной регистрации договора на аренду земли новым собственником (пользователем) объектов, если иное не определено условиями отчуждения объекта недвижимости.

Соответственно, суд признает обоснованными доводы стороны ответчика о том, что обязательство по оплате арендной платы за земельный участок лежит на бывшем собственнике до момента государственной регистрации договора на аренду земельного участка новым собственником, поскольку договор аренды на земельный участок за ФИО1 не зарегистрирован.

В п. 8.2 договора в редакции дополнительного соглашения № от 20.12.2004 указано, что дополнительные соглашения к договору подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, если в них содержатся, в том числе о перемене лица на стороне арендатора, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, или вхождении в договор нового лица, в связи с отчуждением части объекта (объектов), расположенного на участке.

Таким образом, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды с ФИО1 не заключались, то оснований для взыскания с ФИО1 арендной платы и неустойки не имеется.

Поскольку до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке ответчик, исходя из п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, фактически использовал земельный участок на условиях аренды, и в отсутствии заключенного договора аренды был обязан уплачивать неосновательное обогащение в размере арендной платы. Использование земельного участка без уплаты арендных платежей в данном случае является неосновательным обогащением ответчика.

Однако, такого основания для взыскания арендной платы за пользование земельным участком истцом заявлено не было, уточнений исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не поступало.

Руководствуясь ст. ст. 12, 13, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании арендной платы – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Судья З.Р. Мирдофатихова.