Гражданский кодекс часть 1

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречным искам) ФИО1, ее представителя адвоката Егоровой О. Ю., действующей на основании ордера,

ответчика по первоначальному иску и встречному иску (истца по встречному иску) ФИО2, его представителя ФИО3, действующей на основании устного ходатайства,

представителя ответчика по первоначальному и встречному иску (истца по встречному иску) – администрации города Твери ФИО4, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика по первоначальным и встречным искам Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – ФИО5, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Заволжского районного суда города Твери гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации города Твери, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери об определении порядка пользования земельным участком, встречному иску ФИО2 к ФИО1, администрации города Твери, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери об определении порядка пользования земельным участком, признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к договору аренды незаключенными, встречному иску администрации города Твери к ФИО2, ФИО1 о призвании права собственности на земельный участок отсутствующим,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями определить порядок пользования земельным участком общей площадью 777 кв.м., по адресу: <адрес> передав в пользование истца 449 кв. м. указанного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании, в пользование ФИО2 219 кв. м. указанного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика, в пользование Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери 109 кв. м указанного земельного участка.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г. Твери, в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6, ФИО7, Управление Росреестра по Тверской области.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 (578/1000 долей в праве) и ФИО2 (422/1000 долей в праве) являются собственниками жилого дома общей площадью 92 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании решения Заволжского районного суда г. Твери от 31.08.2011 (дело №2-2897/2011).

Спорный земельный участок расположен по адресу: <адрес> разрешенное использование: под обслуживание и эксплуатацию жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 777 кв. м.

ФИО1 принадлежит 449 кв. м. указанного земельного участка, что соответствует 578/1000 доли земельного участка на основании договора аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов и гаражей от 18.03.1998 №3807 и дополнительного соглашения №63-3 от 14.12.2017 к договору аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов и гаражей от 18.03.1998г. №3807.

ФИО2 принадлежит 219 кв. м. земельного участка на основании свидетельства №346 на право собственности на землю, на бессрочное (постоянное) пользование землей, выданного администрацией города Твери 15.09.1993

109 кв. м. спорного земельного участка принадлежит департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери.

Между ФИО1 и ФИО2 возникает спор о порядке пользования земельным участком.

ФИО1 обращалась к специалистам, пытаясь закрепить сложившийся порядок пользования спорным земельным участком. По запросу ФИО1 был составлен план земельного участка с указанием границ порядка пользования, однако ответчик отказался согласовать существующий порядок землепользования в добровольном порядке.

Так же ФИО1 подано заявление о взыскании судебных расходов в которых указано, что при рассмотрении дела были понесены следующие расходы 8780 руб. – изготовление топографической съемки земельного участка в порядке досудебного урегулирования спора, а так же комиссия в размере 263,40 руб., расходы на оплату услуг представителя – адвоката Егоровой О. В.за ведение гражданского дела – 63000 руб., расходы на оплату суленой экспертизы - 25000 руб., расходы на оплату госпошлины при обращении в суд 300 руб. Всего понесено расходов на общую сумму 97343,40 руб., которую просит взыскать с ответчика ФИО2

Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери подан письменный отзыв на исковое заявление в котором просит отказать в удовлетворении требований предъявленных к департаменту, указывая, что истец не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостижении согласия между ним и Департаментом об определении порядка пользования земельным участком, равно как и наличия спора между сторонами.

Напротив, фактические обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии разногласий между истцом и департаментом по данному вопросу.

Подтверждением данного факта является заключение между департаментом и ФИО1 договора от 18.03.1998 № 3807 аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов (в редакции дополнительных соглашений от 11.03.2004 №21-2, от 14.12.2017 № 63-3), определяющего условия и порядок пользования земельным участком <адрес>

При этом, как справедливо отмечает истец, согласно п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Кроме того, истцом не представлено каких-либо доказательств свидетельствующих о нарушении прав истца действиями департамента.

Изложенное свидетельствует о том, что департамент является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

Ответчиком ФИО2 представлены письменные возражения на исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям.

Истец указывает что ей принадлежит 449 кв. м. спорного земельного участка по адресу <адрес>, что, по мнению истца, соответствует 578/1000 долей земельного участка общей площадью 777 кв. м. Из документов, представленных в суд, следует, что часть спорного земельного участка находится у истца не на праве собственности, бессрочного (постоянного) пользования, а на праве договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды, заключенных с собственником. Кроме того, размер участка равный 449 кв. м не соответствуют 578/1000 долей земельного участка, поскольку доля в размере 578/1000 определяется от совокупности площадей участка, соответствующего сумме долей ФИО1 и ФИО2 (578/1000+422/1000=1). Совокупная площадь участка ФИО1 и ФИО2 составляет 668 кв. м., в том числе в собственности ФИО2 219 кв.м. Это следует из документов, представленных в суд истцом (777-109=668 кв.м.). Таким образом 578/1000 долей спорного земельного участка будет составлять 259,5 кв. м., от площади участка, свободного от вещного права ФИО2 (668-109=449 кв.м.; 578/1000x449= 259,5 кв.м.). Если размер доли считать с учетом площади земельного участка, находящегося в собственности ФИО2, что на противоречит закону, то и в этом случае это будет 386,1 кв.м. (578/1000 х 668=386,1 кв.м.).

Спорный земельный участок площадью 777 кв. м. не является общей долевой собственностью истца ФИО1 и ответчиков ФИО2 и департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери.

В своем иске ФИО1 ссылается на статью 6 ГК РФ, согласно которой если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В Постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2007 №А43-26762/2006-12-4891 суд указал, на то, что статья 247 ГК РФ регулирует вещное право - право общей долевой собственности, а правоотношения, возникающие из договора аренды, - это обязательственные правоотношения. Вещные и обязательственные правоотношения различны по своей природе и не являются сходными, поэтому нормы о вещных правоотношениях не применимы к обязательственным.

Отношения, возникающие из договора аренды земельного участка, прямо урегулированы гражданским законодательством. В частности, согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, требования ФИО1 об определении судом порядка пользования земельным участком не соответствуют действующему законодательству.

Требование ФИО1 передать ей в пользование 449 кв. м., спорного земельного участка, находящегося в фактическом ее пользовании, безосновательны ввиду аренды земельного участка.

Требование ФИО1 передать в пользование ФИО2 219 кв. м. земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика, противоречит законодательству, поскольку 219 кв. м, принадлежат ФИО2 на праве собственности на землю, на бессрочное (постоянное) пользование землей.

На момент приобретения доли в жилом доме по адресу <адрес> истец имела понимание о том, какая часть земельного участка находится в собственности и в пользовании ФИО2, какая часть земельного участка будет в ее пользовании в связи с приобретением доли в доме (земельный участок был разделен забором). С установленным порядком пользования истец была согласна и не оспаривала его в дальнейшем. Свидетельством тому является новый забор, который был сооружен истцом взамен старого в добровольном порядке по своему желанию отгородить свою часть земельного участка. Ответчик не возражал против установки истцом нового забора на прежнем месте, где он сейчас и находится. О порядке пользования земельным участком споров не возникало. Однако, на сегодняшний день истец оформила в аренду дополнительную часть земельного участка, превышающую земельный участок, находящийся в ее фактическом пользовании, сложившемся с 1997 года. По-видимому, это явилось основанием возникновения рассматриваемого судебного иска, истинное требование которого, заключается в предоставлении истцу права передвинуть забор в сторону участка ответчика, что видно из схемы раздела участка, приложенной истцом к материалам дела («план земельного участка с указанием границ порядка пользования»), Ответчик не согласен с таким требованием ввиду того, что оформление истцом договора аренды на земельный участок площадью 449 кв. м. ограничило его в равных правах на пользование участком, прилегающим к дому, собственником доли которого он является. Возможность раздела земельного участка арендатором не предусмотрена законом

Истцом при обращении в суд не верно применены нормы права, исковые требования нарушают права ответчика как собственника земельного участка и как собственника части дома.

Так же ФИО2 представлены дополнения к письменным возражениям из которых следует, что в настоящее время доли ФИО1 (578/1000) и ФИО2 (422/1000) в праве собственности на жилой дом являются идеальными долями. Реальные доли не устанавливались. Предъявляя требование об увеличении площади земельного участка, истец ссылается на увеличение ее доли в доме после суда 2011 года. С момента приобретения истцом доли дома размер земельного участка фактически не менялся. Изменение размера идеальных долей ФИО1 и ФИО2 было связано с отменой в законном порядке прав на доли в доме иных собственников, что приводило к формальному увеличению идеальных долей ФИО1 и ФИО2 в равных пропорциях, но не меняло их по существу.

Доля ответчика ФИО2 росла в той же пропорции, что и доля истца.

Первый раз доли сторон ФИО1 и ФИО2 с 36/100 и 26/100 соответственно до 536/1000 и 407/1000, второй раз доли сторон увеличились по решению суда в 2011 года до 578/1000 и 422/1000. Причем в 2011 году увеличение произошло в равных долях, тем самым доля ФИО2 увеличилась больше, чем доля ФИО1. Несмотря на то, что размер идеальных долей сторон в доме периодически изменялся, это не приводило к изменению фактического домовладения, и пользование земельным участком оставалось неизменным.

Пользование земельным участком сложилось по обоюдному согласию сторон: участок разделен на две изолированные части забором, у каждого собственника дома свой отдельный вход в дом и на участок, свои хозяйственные постройки, свои грядки и коммуникации. На участки друг к другу собственники не заходят и не пересекаются. У каждого собственника проведено благоустройство своей части земельного участка: возведены хозяйственные постройки, теплицы, посажены многолетние насаждения, разработаны грядки, тропинки, благоустроена придомовая территория, часть дворовой территории покрыта плиткой.

Своими частями земельного участка, разграниченными забором ФИО1 и ФИО2 добросовестно, открыто и непрерывно владеют более 15 лет. В общем пользовании у истца и ответчика никакой части земельного участка никогда не было и нет. Тем самым реальная возможность совместного использования земельного участка определена с учетом нуждаемости каждого из сособственников.

Перемещение забора может привести к возникновению имущественного спора, оценку которому никто не производил (перенос забора по схеме истца затронет имущество ФИО2: деревья, кусты, благоустройство двора путем покрытия территории плиткой и т.п.).

Между ФИО1 и департаментом в декабре 2017 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на площадь, соответствующую 578/1000 долей собственности ФИО1 в жилом доме, что, по мнению сторон договора аренды, составило 449 кв. м., земли. В договоре аренды земельный участок, предоставленный истцу, не определен. Истцу предоставлена в аренду доля в праве, хотя и выраженная в метрах. Истцом не представлено доказательств, того, что участок должен быть расположен именно в том месте, как указано на схеме истца, приложенной к материалам дела.

Кроме того, департамент, предоставляя участок в аренду ФИО1, производит расчет из общей площади участка (777 кв.м.), находящегося по сути в общей долевой собственности. Площадь доли участка, предоставленного в 1993 году ФИО2 на основании договора дарения в пожизненное наследуемое владение, составляет 219 кв. м. Соответственно, площадь доли департамента, находящейся в его распоряжении будет 558 кв.м. (777-219=558 кв.м.).

С учетом положений ст. 608 ГК РФ департамент вправе сдать в аренду только то, что имеет в собственности и то, что свободно от иных прав. Следовательно, с учетом прав ФИО2 сдать в аренду ФИО1 Департамент может только 322,5 кв.м. (558x578/100=322,5 кв.м.). Остальная часть доли департамента (558-322,5=235,5 кв.м.) подлежит выкупу в силу положений Земельного кодекса РФ.

Департамент не отрицает, что площадь земельного участка, превышающая площадь по договору аренды, заключенному с ФИО1 в 1998 году на 279 кв. м., подлежит выкупу.

Поскольку площадь земельного участка в дополнительном соглашении к договору аренды не соответствует размеру площади, которую департамент имел право сдать в аренду, то такое дополнительное соглашение является ничтожным, поскольку нарушает права третьих лиц, то есть ответчика ФИО2

ФИО1 для определения порядка пользования земельным участком ссылается на применение п. 1 ст. 247 ГК РФ по аналогии, однако, ст. 247 ГК РФ регулирует отношения между равноправными субъектами - собственниками. Стороны спора имеют разные права в отношении спорного земельного участка: ФИО2 не является арендатором, а ФИО1 не является собственником. Из иска непонятно, к каким отношениям в рассматриваемом случае должна применяться ст. 247 ГК РФ: собственность или аренда.

Предлагаемый в ФИО1 порядок пользования земельным участком исходя из площадей 449 кв. м в пользу ФИО1 (578/1000) и 219 кв. м. в пользу ФИО2 (282/1000) приводит к нарушению равенства прав субъектов перед законом, так как сособственники жилого дома имеют равные права в отношении земельного участка, на котором этот дом расположен. ФИО2 на праве собственности принадлежит 422/1000 доли в жилом доме.

На сегодняшний день департамент отказывает ФИО2 в правах на заключение договора аренды части земельного участка, относящегося к жилому строению, мотивируя отказ наличием доли в собственности. Считает, что такой отказ незаконен, поскольку допускает дискриминацию в отношении сособственника доли в доме.

Предоставить часть участка в аренду согласно закону департамент не может из-за неверного расчета, исходя из которого было заключено дополнительное соглашение к договору аренды с ФИО1 на завышенную площадь.

Передача земельного участка в аренду - это акт распоряжения этим имуществом, который может осуществить только собственник или лицо, им уполномоченное. Предоставляя в аренду земельный участок ФИО8 размером 449 кв.м., департамент нарушает права ФИО2 поскольку в общую массу, подлежащую распределению между сособственниками жилого дома, включает в том числе и собственность ФИО2 в земельном участке.

Департамент производит следующий расчет: 777x578/1000=449 кв. м., в то время как доля в праве, которой может распоряжаться департамент составляет 558 кв. м. (777-219=558 кв.м.), значит, и для заключения договора аренды следует исходить только из принадлежащего на праве собственности имущества. Следовательно, расчет площади, передаваемой ФИО1 в аренду, должен быть таким: 158x578/1000=322,5 кв.м. В этом случае ФИО2, как собственник доли в жилом доме, также может взять в аренду долю земельного участка пропорционально своей доли в жилом доме.

Собственник, совершающий сделки с недвижимым имуществом, в частности, заключая договор аренды, обязан зарегистрировать свои права на это имущество. В материалах дела не присутствуют доказательства того, что собственник в лице департамента зарегистрировал свои права на долю в земельном участке, которую он предоставил в аренду ФИО1

Так же ФИО2 предъявлен встречный иск с требованиями определить порядок пользования земельным участком общей площадью 777 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> между собственниками, передать в пользование ФИО2 219 кв. м. указанного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании истца, в пользование департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери 558 кв. м., земельного участка, признать договор аренды земельного участка между ФИО1 и департаментом от 18.03.1998 №3807 и дополнительное соглашение к договору аренды от 14.12.2017 №63-3 незаключенными.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация города Твери.

В обоснование встречно иска указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № и дополнительное соглашение к этому договору не прошли государственную регистрацию, а значит считаются не заключенными, поскольку были подписаны после 31.01.1998, то есть после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Об отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка, имеющийся в материалах дела.

Кроме того, не зарегистрированы права и собственников земельного участка. Права ФИО2 на участок подтверждаются правоустанавливающими документами и не требуют регистрации, так как возникли до вступления силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В то же время, собственник, совершающий сделки с недвижимым имуществом, в частности, заключая договор аренды, обязан зарегистрировать свои права на это имущество. В материалах дела не присутствуют доказательства того, что собственник в лице департамента зарегистрировал свои права на долю в земельном участке, которую он предоставил в аренду ФИО1

Также в договоре аренды, подписанным ФИО1 и департаментом, не индивидуализирован предмет договора (отсутствует графическое, текстовое описание части земельного участка, сданного в аренду). Иными словами, стороны не указали конкретно, какая часть земельного участка подлежит передаче ФИО1 Закон не запрещает сдавать в аренду доли общей долевой собственности земельного участка, однако, в этом случае доли должны быть определены.

Таким образом, у ФИО1 нет правовых оснований для предъявления иска в отношении земельного участка с кадастровым номером №

В то же время, спорный земельный участок является общей долевой собственностью ФИО2 (219 кв.м.) и муниципалитета г. Твери в лице департамента (558 кв.м.). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленным судом.

Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери предоставлен письменный отзыв относительно требований первоначального иска ФИО1 и встречных требований ФИО2 в котором относительно требований об определении порядка пользования земельного участка приведены доводы аналогичные доводам отзыва на первоначальный иск ФИО1

Относительно требований о признании аренды земельного участка между ФИО1 и департаментом от 18.03.1998 №3807 и дополнительного соглашения к договору аренды от 14.12.2017 №63-3 незаключенными указано, что к существенным условиям договора аренды земельного участка действующим законодательством отнесены следующие условия: предмет договора, площадь земельного участка, кадастровый номер, вид разрешенного использования, месторасположение земельного участка, размер арендной платы, срок договора.

18.03.1998 между администрацией города Твери и ФИО9 (после смены фамилии - ФИО1) заключен договор аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов и гаражей.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 279,8 кв. м., по адресу: <адрес> Участок предоставляется под эксплуатацию и обслуживание доли жилого дома.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор ежегодно уплачивает арендную плату в размере, установленном приложением № 2 к договору.

Согласно п. 7.1. срок действия договора установлен до 2047 года.

Таким образом, существенные условия договора сторонами при его заключении согласованы; порядок заключения договора, установленный требованиями действующего законодательства, не нарушен; обязательства по договору исполняются сторонами надлежащим образом, претензии друг к другу отсутствуют.

Довод истца по встречному иску о том, что предмет договора не индивидуализирован сторонами при его заключении, не содержит нормативного обоснования и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, по смыслу норм статей 432, 607 ГК РФ неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Спорный договор сторонами реально исполнен, что свидетельствует об отсутствии у сторон затруднений с определением предмета сделки. Доказательств обратного стороной истца по встречному иску не представлено.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства, а также поведение участников сделки свидетельствуют о том, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ сторонами были согласованы все существенные условия сделки и, следовательно, договор считается заключенным.

Истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены его права и охраняемые законом интересы.

По мнению департамента, совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует об отсутствии у истца материально-правового интереса в удовлетворении иска.

Отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия данного договора.

Департамент считает, что заявленные в рамках встречного искового заявления требования не подлежат удовлетворению в связи с пропуском ФИО2 срока исковой давности.

Поскольку специальных сроков исковой давности для требований о признании договора незаключенным не установлено (п. 1 ст. 197 ГК РФ), они подлежат рассмотрению в пределах общего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ (три года).

Со ссылкой на положения ст. ст. 181, 200 ГК РФ указывает, из материалов дела следует, что исполнение оспариваемой сделки началось 18.03.1998.

Заявленные истцом по встречному иску требования об определения порядка пользования земельным участком, департамент также считает не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО2 не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав действиями департамента при пользовании земельным участком.

Относительно отзыва Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО2, представлены письменные возражения из которых следует, что земельный участок переданный департаментом в аренду ФИО1, имеет в том числе собственника ФИО2, с которым передача в аренду земельного участка не согласовывалась Из договора аренды невозможно понять, какую часть земельного участка передали в аренду. К договору аренды приложена схема всего участка с кадастровым номером № являющегося общей долевой собственностью. Из договора аренды не видно, и департамент не представил доказательств того, что в аренду не была передана часть земельного участка, принадлежащая на праве долевой собственности ФИО2 Поэтому ФИО2 не может быть уверен, что ФИО1 не передали его собственность, тем более, что при расчете размера площади, передаваемой ФИО1 в аренду, учитывалась площадь всего земельного участка, включая и долю истца по встречному иску. Таким образом, договор аренды затрагивает имущественные интересы ФИО2, в частности, долевую собственность в земельном участке.

Поскольку в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему в аренду предоставлена только площадь участка, без ее идентификации, ФИО1, являясь стороной договора аренды, и не найдя в этом договоре, какой частью земельного участка она может пользоваться, обратилась в суд для определения порядка пользования земельным участком, хотя согласно ст. 607 ГК РФ эти отношения должны регулироваться договором. По вышеперечисленным обстоятельствам существенные условия договора аренды не согласованы в части определения предмета договора, что влечет его незаключенность.

ФИО2, как сособственник доли жилого дома (422/1000), имеет равные с ФИО1 права на пользование земельным участком и на заключение договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с долей в жилом доме. В законе нет запрета на заключение договоров аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, при наличии частной собственности. Более того, заключение договора аренды земельного участка является обязательным. Если принять во внимание методику, применяемую департаментом для расчета площади, подлежащей сдаче в аренду сособственникам жилого дома, то доля ФИО1 составит 777x578/1000= 449 кв.м., доля ФИО2 составит 777x422/1000= 328 кв.м., всего 777 кв.м.

После заключения договора аренды с ФИО1 на 449 кв. м. у департамента свободными от договора остались только 109 кв. м, государственной (или муниципальной) земли (777-449-219=109 кв.м.), что составляет 140/1000 земельного участка.

Таким образом, заключение договора аренды с ФИО1 на 449 кв.м, влечет нарушение прав ФИО2, так как из расчета видно, что либо в аренду ФИО1 предоставлена его собственность, либо он лишается права заключить договор аренды на полагающуюся долю земельного участка. Оба эти последствия заключенного таким образом договора аренды только с одним сособственником жилого дома нарушают права истца по встречному иску.

Департамент отказал ФИО2, как сособственнику дома, в заключении договора аренды на дополнительную площадь, при этом неясно, на каком праве сособственники жилого дома пользуются 109 кв. м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером № состоит из 558 кв. м., государственной (или муниципальной) собственности и 219 кв. м., частной собственности, всего 777 кв.м. (558+219=777).

Сособственникам неделимого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, принадлежат доли в праве, поэтому и распоряжаться сособственники могут только своими долями в праве. Следовательно, площадь доли, которой может распоряжаться департамент (в случае регистрации права собственности) составляет 558 кв. м. (777-219=558 кв.м.).

Кроме того, согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ распределению в долях, равных долям собственности в жилом доме, подлежат только государственные и муниципальные земли, а не земли, находящиеся в частной собственности. Поэтому расчет площади, передаваемой ФИО1 в аренду, должен быть таким: 558x578/1000=323 кв.м. В этом случае ФИО2, как сособственник доли в жилом доме, также сможет взять в аренду долю земельного участка пропорционально своей доли в жилом доме 235 кв. м. (558x422/1000=235 кв.м.). Таким образом, весь земельный участок будет либо под договором аренды со множественностью лиц со стороны арендатора (будет начисляться арендная плата), либо в собственности (будет начисляться налог на землю) (323+235+219=777 кв.м.) и в соответствии с законом будут соблюдены права и собственников жилого дома, и собственников земельного участка.

Истец ФИО1, не зарегистрировав договор аренды земельного участка, обратилась в суд с иском к ФИО2, основанием для которого послужило дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которое также не прошло государственную регистрацию. Государственная регистрация договора является обеспечением государственной, в том числе и судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, а также государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, установленных договором. Поскольку договор аренды земельного участка и дополнительные соглашения к нему не прошли государственную регистрацию, нет оснований считать, что стороны договора аренды надлежащим образом выполнили свои обязательства, а предмет договора аренды определен. Соответственно, утверждение департамента об обратном не подтверждено доказательствами и не гарантирует ФИО2, как субъекту гражданского оборота, что спорный договор соответствует требованиям законодательства и не нарушает права сособственника земельного участка и сособственника жилого дома, расположенного на земельном участке. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком ФИО2 прав истца ФИО1 Порядок пользования участком сложился с 1998 года, о чем истец указывал в предыдущих возражениях с приложением фотоматериалов. Все эти 20 лет между сторонами не было разногласий по порядку пользования земельным участком.

Истец вводит суд в заблуждение, приложив к материалам дела схему пользования земельным участком, не соответствующую сложившемуся порядку пользования, желая таким образом увеличить свою часть участка в пользовании.

Ввиду отсутствия регистрации договора аренды с ФИО1 и заключенных к нему дополнительных соглашений, ФИО2 не знал (и не мог узнать) о существовании этих договоров и об их условиях. О существовании вышеназванных договора и соглашений стало известно только в ходе настоящего судебного процесса, когда истец ФИО1 на основании заключенного дополнительного соглашения от 14.12.2017, предъявила иск. Таким образом, срок исковой давности для обращения в суд для защиты своих прав не пропущен, так как у ФИО2 не было иной возможности, кроме как данного судебного процесса, узнать, нарушены его права или нет.

Администрацией города Твери предоставлен письменный отзыв относительно первоначального и встречно иска, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований, в которых приведены доводы аналогичные доводам возражений департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в том числе и относительно пропуска ФИО2 срока исковой давности, кроме того, указано, что ни ФИО1 ни ФИО2 не представлено доказательств того, что они обращались в администрацию города Твери с целью определения порядка пользования земельным участком.

Таким образом, администрация города Твери считает, что ни ФИО1 ни ФИО2 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, который в данном случае, является обязательным.

Администрацией города Твери предъявлен встречный иск к ФИО1 и ФИО2 с требованиями признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 777,2 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указано, что по сведениям ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок <адрес> площадью 777,2 кв.м.

Вместе с тем, на основании постановления Главы администрации города Твери от 06.11.1992 №650 «О предоставлении в пожизненное наследуемое владение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство граждан Заволжского района» ФИО10 и ФИО11 в пожизненное наследуемое владение был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес> площадью 171 кв. м и 24 кв. м. соответственно.

Постановлением Главы администрации города Твери от 14.09.1993 №889 «О внесении изменений в постановления главы администрации г. Твери по предоставлению земельных участков под индивидуальное жилищное и дачное строительство» постановление №650 от 06.11.1992 в отношении граждан ФИО10 и ФИО11 надлежит читать в следующей редакции: «ФИО2, <адрес>, площадь земельного участка 219 кв. м.».

Таким образом, на основании вышеуказанных постановлений Главы администрации города Твери, ФИО2 в пожизненное наследуемое владение предоставлена часть земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадь земельного участка 219 кв. м.

Право пожизненного наследуемого владения ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 219 кв. м, подтверждает и свидетельство №346 от 15.09.1993, выданное администрацией города Твери

Как было указано ранее, площадь земельного участка <адрес> составляет 777,2 кв. м., и за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 777,2 кв.м.

Вместе с тем, у ФИО2 отсутствуют правоустанавливающие документы на часть земельного участка площадью 558,2 кв. м (777,2 кв.м. - 219 кв.м. = 558,2 кв.м.).

Как следствие, у Управления Росреестра по Тверской области отсутствовали правовые основания для регистрации за ФИО2 права собственности на земельный участок <адрес> площадью 777,2 кв.м.

До момента регистрации за ФИО2 права собственности на земельный участок с кадастровым номером № часть указанного земельного участка площадью 558,2 кв. м. относилась к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которым осуществлялось администрацией города Твери.

ФИО2 предоставлен письменный отзыв на встречное исковое заявление администрации города Твери в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований выражая свое несогласие с принятием встречного иска к производству суда, так же указывая, что встречный иск направлен на признание права ФИО2 отсутствующим при наличии у ответчика правоустанавливающего документа (свидетельство на право собственности на землю, на бессрочное (постоянное) пользование землей №346 от 15.09.1993 и владении ответчиком спорным земельным участком.

Регистрация права ФИО2 была произведена по требованию истца (представителя) по первоначальному иску и в соответствии с действующим законодательством

Администрация г. Твери не является собственником спорного земельного участка (государственная собственность не разграничена), следовательно, заявляя иск об отмене вещного права, является ненадлежащим истцом по иску. Кроме того, из иска следует, что администрация г. Твери не обращалась с вопросом о разграничении земельного участка или о признании права собственности, или установлении общей долевой собственности, не предпринимала попыток зарегистрировать свое право, что, по сути дела, противоречит принципам земельного законодательства и свидетельствует об игнорировании администрацией г. Твери досудебного порядка защиты прав.

Заявляя исковые требования о признании права отсутствующим, администрация г. Твери злоупотребляет своими процессуальными правами.

Использование земель из числа неразграниченной собственности происходит в порядке их предоставления заявителям уполномоченными органами власти. Такими органами могут выступать, согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: органы местного самоуправления городского округа, органы местного самоуправления городского поселения, органы местного самоуправления муниципального района

Неразграниченные земельные участки могут быть использованы следующими способами: путём предоставления в пользование муниципалитетам или субъектам федерации; предоставлением частным лицам и компаниям в аренду или безвозмездное пользование; путём разграничения для дальнейшего использования.

Земельный участок с кадастровым номером № предназначен под обслуживание и эксплуатацию жилого дома. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости жилой дом, сособственником которого является ФИО2, права которого зарегистрированы в установленном законом порядке. ФИО2 зарегистрирован и проживает в этом доме.

Во встречном иске администрация г. Твери не указывает, какие именно права истца нарушены. С учетом изложенных норм законодательства и назначения спорного земельного участка, права администрации г. Твери в отношении этого земельного участка ограничены требованием передать участок в пользование собственникам жилого дома, в том числе ФИО2 Из материалов судебного дела следует, что администрация г. Твери, как распорядитель, свободно и беспрепятственно осуществляет свои права в отношении спорного земельного участка. Поскольку иных прав у администрации в отношении земельного участка не возникает (прав собственника), то они не могут быть и нарушены. Ссылка истца на ст. 39.3 Земельного кодекса РФ не имеет правовых оснований, поскольку не представлено доказательств нарушения прав по продаже несформированного объекта, а также ввиду отсутствия обращений на приобретение несуществующего объекта (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Исковые требования администрации направлены на лишение прав ФИО2, возникших у него на законном основании и прошедших регистрацию в ЕГРН. Последствия удовлетворения иска администрации г. Твери не могут быть иными, кроме как передача части земельного участка ФИО2, права на которую в силу закона должны быть зарегистрированы ФИО2 Исковые требования администрации г. Твери не направлены на восстановление прав или возникновение новых прав. Требование признать право собственности на земельный участок отсутствующим противоречит основным принципам земельного законодательства, противоречит исполнению органами власти своих полномочий по передаче неразграниченных земель собственникам жилого дома, приводит к спору в отношении объекта недвижимости, находящемуся на данном земельном участке.

Вместе с тем, ФИО2 не оспаривает возможность общей долевой собственности на земельном участке, если бы таковым было требование администрации г. Твери. Права администрации на часть земельного участка площадью 558,2 кв. м., не оспариваются ФИО2, однако эти права не заявлены ни в досудебном прядке, ни в суде.

Иск администрации г. Твери направлен исключительно на устранение права собственности ФИО2, без установления законных собственников и отражения их прав на земельный участок в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что недопустимо, и негативным образом отразится на гражданском обороте.

Способа защиты гражданских прав не может быть произвольным и определяться только мнением истца. В зависимости от характера гражданского правоотношения и нормы материального права, его регулирующей, законодатель указывает на возможность использования того или иного способа защиты гражданских прав.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и, подлежит использованию весьма ограниченно: такой иск может быть заявлен только в случае невозможности защиты права истца посредством использования таких способов защиты, как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения. Иск о признании права отсутствующим может использоваться тогда, когда иные способы защиты оказались безуспешными. Рассматриваемый способ защиты права в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Департаментом управления имущества и земельными ресурсами администрации города Твери предоставлен письменный отзыв на исковое заявление администрации города Твери, в котором полагает что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель просили удовлетворить требования первоначально иска, поддержали доводы изложенные в исковом заявлении, просили отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2, так же полагали, что удовлетворению подлежат встречные требований администрации города Твери.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель полагали, что требования ФИО1 и администрации города Твери удовлетворению не подлежат, просили удовлетворить встречный иск, поддержали доводы встречного иска, письменных возражений и дополнений к ним.

В судебном заседании представитель администрации города Твери полагала требования исковых заявлений ФИО1 и ФИО2, не подлежащими удовлетворению, просила удовлетворить встречные требования администрации города Твери, поддержала доводы изложенные во встречном исковом заявлении и письменных отзывах.

В судебном заседании представитель департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери полагал, что требования ФИО1 и ФИО2 не подлежит удовлетворению, просил удовлетворить встречный иск администрации города Твери, поддержал доводы изложенные в письменных отзывах на исковые заявления.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица Управление Росреестра по Тверской области, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого дома расположенного по адресу <адрес> (ФИО1 578/1000 долей в праве, ФИО2 422/1000 долей в праве), что подтверждается решением Заволжского районного суда г. Твери от 31.08.2011, сведениями ЕГРН и не оспаривается сторонами по делу.

Так же судом установлено, что на основании постановления Главы администрации города Твери от 06.11.1992 №650 «О предоставлении в пожизненное наследуемое владение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство граждан Заволжского района» ФИО10 и ФИО11 в пожизненное наследуемое владение был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес> площадью 171 кв. м и 24 кв. м. соответственно.

Между администрацией г. Твери (арендодатель) и ФИО1 (на момент заключения договора ФИО12) (арендатор) 18.03.1998 заключен договор №3807 аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов и гаражей и 11.03.2004 дополнительное соглашение №21-2, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель сдал, а арендатор приннял в аренду земельный участок площадью 279,8 кв. м., по адресу: <адрес>. Участок предоставлен под эксплуатацию и обслуживание доли жилого дома. В соответствии с п. 2.1 договора арендатор ежегодно уплачивает арендную плату в размере, установленном приложением № 2 к договору. Согласно п. 7.1. срок действия договора установлен до 2047 года

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Твери за №3807 от 18.03.1998.

Дополнительным соглашением №63-3 от 14.12.2017 к договору от 18.03.1998 №3807 в п. 1.1 договора внесены следующие изменения слова «земельный участок площадью 279,8 кв. м.» заменены словами «земельный участок площадью 449 кв. м., что соответствует 578/1000 долей земельного участка общей площадью 777 кв. м.

По сведениям ЕГРН земельный участок по адресу <адрес>, имеет общую площадь777,2 кв. м., отнесен к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: под обслуживание и эксплуатацию жилого дома.

Так же из материалов гражданского дела следует, что 18.07.2018 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок. В качестве документа – основания регистрации права собственности послужило свидетельство №346 от 15.09.1993 на право собственности на землю, на бессрочное (постоянное) пользование землей.

Разрешая требования администрации города Твери о признании отсутствующим права ФИО2 в отношении земельного участка, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в числе других, являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения данных прав и обязанностей.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В числе оснований государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, предусмотренных п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указаны: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в качестве одного из основных принципов государственной регистрации прав закреплен принцип проверки законности оснований регистрации.

Данный принцип в первую очередь связан с проведением регистрирующим органом правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, с целью проверки противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; проверки действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти и проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; проверки наличия или отсутствия предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации.

Как указано выше ФИО2 в пожизненное наследуемое владение предоставлена часть земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 219 кв.м.

Каких либо правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у ФИО2 права на земельный участок большей площади, отсутствуют, что так же подтверждается материалами реестрового дела объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного Управлением Росреестра по Тверской области по запросу суда.

Согласно позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 предоставлены администрации города Твери в соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Исходя из обстоятельств, установленных при рассмотрении дела и вышеуказанных положений закона, суд приходит к выводу что при обращении за регистрацией права собственности на земельный участок, за ФИО2 могли быть зарегистрированы права в отношении 282/1000 долей земельного участка, что соответствует площади части земельного участка 219 кв. м.

Доводы возражений ФИО2, в том числе, что его зарегистрированное право не нарушает права и законные интересы администрации города Твери, поскольку она не является собственником земельного участка основаны на неверном толковании правовых норм, поскольку наличие зарегистрированного права ФИО2 в отношении целого земельного участка нарушает и законные интересы администрации города Твери, как органа осуществляющего полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе право на его предоставление иным лицам, в установленном законом порядке.

При указанных обстоятельствах суд находит требования администрации обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, учитывая, что право ФИО2 могло быть зарегистрировано в отношении 282/1000 долей на земельный участок, пропорционально площади земельного участка 219 кв. м. отсутствующими следует признать права в отношении 718/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Кроме того, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации к ФИО1, поскольку оспариваемое право зарегистрировано исключительно за ФИО2

Относительно требований встречного иска ФИО2 о признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к договору аренды незаключенными, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из указанных норм следует, что к существенным условиям договора аренды земельного участка действующим законодательством отнесены следующие условия: предмет договора, площадь земельного участка, кадастровый номер, вид разрешенного использования, месторасположение земельного участка, размер арендной платы, срок договора.

Как указано выше 18.03.1998 между администрацией города Твери и ФИО1 (при заключении договора Перовой) заключен договор аренды земель гражданами для строительства и эксплуатации жилых домов и гаражей.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 279,8 кв. м., по адресу: <адрес>. Участок предоставляется под эксплуатацию и обслуживание доли жилого дома. В соответствии с п. 2.1 договора арендатор ежегодно уплачивает арендную плату в размере, установленном приложением № 2 к договору. Согласно п. 7.1. срок действия договора установлен до 2047 года.

Довод истца по встречному иску о том, что предмет договора не индивидуализирован сторонами при его заключении, являются неверными и не принимаются судом, как следует из вышеназванного договора и дополнительного соглашения №63-3 от 14.12.2017 его предметом является земельный участок площадью 449 кв. м., что соответствует 578/1000 долей земельного участка общей площадью 777 кв. м.

При этом законом не установлена необходимость указывать конкретную часть земельного участка передаваемого в аренду.

Кроме того, по смыслу норм статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Сторонами договора в ходе судебного разбирательства не оспаривался факт его реального исполнения, доказательств обратного суду не представлено

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сторонами были согласованы все существенные условия сделки следовательно, договор считается заключенным.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 166 ГК РФ, с учетом разъяснений содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» требование о признании договора незаключенным, недействительным либо ничтожным может быть заявлено лицом, указанным в законе, либо заинтересованным лицом. В противном случае будет нарушена стабильность гражданского оборота, поскольку станет возможным постороннее вмешательство в отношения сторон помимо их воли.

Использование в качестве самостоятельного такого способа защиты, как признание договора незаключенным, возможно исключительно для сторон соответствующего договора. Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора незаключенным, должно доказать наличие своего материально правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

ФИО2 не представлено доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены его права и охраняемые законом интересы, в том числе не ведут к уменьшению его доли в праве на земельный участок.

Доводы об отсутствии государственной регистрации договора так же не свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов истца по встречному иску, кроме того, отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия данного договора.

В соответствии с позицией Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2001 № 154-О, право лица на аренду объекта недвижимого имущества возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Иной подход свидетельствовал бы о вмешательстве государства в частные дела или ограничении права лица владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у него на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Кроме того, ФИО2 пропущен срок исковой давности по требованиям о признании договора незаключенным.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса

В соответствии со ст. 200 РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что исполнение оспариваемой сделки началось 18.03.1998, следовательно, десятилетний срок истек 18.03.2008, в то время, как иск ФИО2 предъявлен 12.07.2018.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ФИО2 о признании договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к договору аренды незаключенными не подлежат удовлетворению.

Относительно требований ФИО1 и ФИО2 об определении порядка пользования земельным участком, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2).

Согласно ч. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу п. 2 ст. 247 ГК РФ, данная норма регулирует вопросы определения порядка пользования имуществом путем передачи части имущества в пользование одного из сособственников, а также последствия невозможности передачи части имущества пропорционально доле в праве.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу указанных выше норм, применительно к данному спору, при оценке добросовестности действий сторон, по вопросу определения порядка пользования спорным земельным участком, следует исходить из ожидаемого результата, который наступит в результате определения порядка пользования земельным участком, предлагаемого истцами.

Согласно разъяснениям изложенным в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года № 4 (в редакции Постановления Пленума от 25.10.1996 года) «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей долевой собственности» разрешая требование об определении порядка пользования земельным участком, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В ходе судебного разбирательства, определением от 26.10.2018 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Кадастровый Центр Базис» ФИО13

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.. Каковы размеры, границы и площадь земельного участка по адресу: <адрес> в соответствии с правоустанавливающими документами, сведениями Единого государственного реестра недвижимости? Соответствуют ли они фактическим размерам, границам и площади, если нет, то в чем заключается несоответствие?

2. Какой фактически сложившийся между собственниками (арендатором) порядок пользования земельным участком по адресу: <адрес>

3. Соответствуют ли площади частей земельного участка по адресу: <адрес> находящихся в фактическом пользовании собственников (арендатора) идеальным долям в праве общей долевой собственности, а так же площадям земельного участка находящихся в собственности (аренде) в соответствии с правоустанавливающими документами, если нет, то в чем заключается различие?

4. Какие возможные варианты определения порядка пользования земельным участком по адресу <адрес> между собственниками (арендатором), в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности, а так же площадями земельного участка находящимися в собственности (аренде) в соответствии с правоустанавливающими документами с учетом фактически сложившегося порядка пользования, а так же необходимости эксплуатации и обслуживания домовладения находящегося на земельном участке? Указать все возможные варианты.

5. Имеется ли необходимость организации дополнительного доступа к земельному участку по адресу <адрес> по вариантам порядка пользования земельным участком предложенным экспертом?

По итогам проведенной экспертизы в распоряжение суда предоставлено экспертное заключение в котором по поставленным вопросам экспертом сделаны следующие выводы.

По вопросу 1.

Экспертным исследованием установлено, что фактические границы и площадь земельного участка <адрес> не соответствует правоустанавливающими документами и сведениями ЕГРН. Фактическая площадь участка составила 883 кв. м., что на 106 кв.м. больше, чем по документам (883 - 777 = 106). Несоответствие границ и площади указанного земельного участка в основном заключается в захвате части соседнего земельного участка с кадастровым номером №, являющегося муниципальной собственностью, имеющего разрешённое использование: земли запаса (неиспользованные).

По вопросу 2.

Проведённым исследованием установлено, что фактическая площадь части земельного участка <адрес>, в пределах реестровых границ (показано красными линиями), используемая ФИО1, составляет 384 кв. м., (по правоустанавливающим документам ей должно принадлежать 449 кв.м.), что на 65 кв.м. меньше, чем по документам (449 - 384 = 65).

Фактическая площадь части спорного земельного участка, в пределах реестровых границ, используемая ФИО2, составляет 393 кв.м., (по правоустанавливающим документам ему должно принадлежать 219 кв.м.), что на 174 кв. м, больше, чем по документам (393 - 219 = 174).

План фактического использования земельного участка с кадастровым номером № представлен в Заключении эксперта в Приложении 2, где сразу за Приложением 2 даны каталоги координат участков использования.

По вопросу 3.

Экспертом установлено, что площади частей земельного участка <адрес> находящихся в фактическом пользовании собственников (арендатора), не соответствует идеальным долям в праве общей долевой собственности, а также площадям земельного участка, находящимся в собственности (аренде) в соответствии с правоустанавливающими документами.

Несоответствие заключается в том, что ФИО1 в соответствии с правоустанавливающими документами должна пользоваться частью спорного земельного участка площадью 449 кв.м., а реально пользуется площадью, равной 384 кв.м., что 65 кв.м, меньше, чем по документам.

В то же время ФИО2 в соответствии с правоустанавливающими документами должен пользоваться частью спорного земельного участка площадью 219 кв. м., а реально пользуется площадью, равной 393 кв. м., что 174 кв. м. больше, чем по документам.

ФИО2 фактически пользуется частью земельного участка площадью 109 кв. м., принадлежащей департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери.

По вопросу 4

При проведении исследования экспертом на усмотрение суда предложено два варианта определения порядка пользования земельным участком, общей площадью 777 кв.м., <адрес> Варианты разработаны в соответствии с идеальными долями в праве каждого пользователя, а также площадями земельного участка, находящимися в собственности (аренде), в соответствии с правоустанавливающими документами, с учётом сложившегося порядка пользования, а также с учётом необходимости эксплуатации и обслуживания домовладения, находящегося на земельном участке. Предложенные варианты представлены в Приложениях 3 и 4, где сразу за приложениями даны каталоги координат вновь образованных участков.

По вопросу 5

Экспертным исследованием установлено, что необходимость организации дополнительного доступа к какому-либо вновь образованному участку при делении земельного участка <адрес>, по вариантам порядка пользования земельным участком, предложенным экспертом, не предусматривается.

По предложенным вариантам пользователь ФИО1 (участок 1) и пользователь ФИО2 (участок 2) на свои части земельного участка будут попадать с земли общего пользования <адрес>). Доступ на земельный участок 3 департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации <адрес> являющегося муниципальной собственностью, имеющего разрешённое использование: земли запаса (неиспользованные), который расположен с правой стороны от земельного участка с кадастровым номером №

У суда отсутствуют основания не доверять представленному заключению поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, выводы заключения мотивированы, не находятся за пределами специальных познаний, сделаны после проведения осмотра спорного объекта недвижимости.

Одновременно с этим данное экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда исходя из следующего.

В предложенных экспертом вариантах доступ на земельный участок площадью 109 кв. м. должен осуществляться с соседнего земельного участка, что является недопустимым. Факт отнесения такого земельного участка к землям запаса (неиспользованные) не свидетельствуют об обратном.

В виду того, что судом не установлено вариантов порядка пользования земельного участка которые бы отвечали интересам сторон по делу суд приходит к выводу, что требования первоначального иска ФИО1 и встречного иска ФИО2 об определении порядка пользования земельным участком не подлежат удовлетворению.

Согласно положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам связанным с рассмотрением дела в числе прочих относятся суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей связанные с рассмотрением дела и другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов гражданского дела следует, что ФИО1 понесены расходы на топографическую съемку спорного земельного участка в размере 8780 руб., что подтверждается квитанцией МУП «Городской проект» г. Твери от 06.05.2016 на сумму 8780 руб. При внесении платы ФИО1 так же оплачена комиссия в размере 263,40 руб.

Так же из материалов дела следует, что интересы истца при рассмотрении дела как у мирового судьи судебного участка №1 Заволжского района г. Твери, так и в Заволжском районном суде г. Твери представляла адвокат Егорова О. Ю.

За оплату услуг представителя ФИО1, в кассу адвокатского образования внесены денежные средства 22.08.2016 в сумме 30000 руб. (квитанция №4457), 29.08.2016 в сумме 15000 руб. (квитанция №4460), 16.01.2019 в сумме 18000 руб. (квитанция 013982).

Так же из материалов дела следует, что ФИО1 оплачено производство судебной экспертизы в размере 25000 руб., что подтверждается ООО «Кадастровый центр Базис» к приходному кассовому ордеру №71 от 05.12.2018).

Так же истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 300 руб.

Поскольку ФИО1 отказано в удовлетворении заявленных требований, то требование о взыскании расходов понесенных на топографическую съемку спорного земельного участка и расходы по оплате госпошлины удовлетворению не подлежат.

Так же суд приходит к выводу, что стороной не представлено доказательств, что расходы в сумме 30000 руб. (квитанция №4457) и в сумме 15000 руб. (квитанция №4460) связаны с рассмотрением настоящего гражданского дела.

Одновременно суд учитывает, что адвокат Егорова О. Ю. принимала участие при рассмотрении дела не только в связи с иском предъявленным ФИО1, но и в связи с предъявлением встречного иска ФИО2 в удовлетворении которого отказано.

Принимая во внимание сложность и характер спора, объем оказанных услуг, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель при рассмотрении встречного иска ФИО2, учитывая требования разумности суд приходит к выводу что разумными расходами за участие представителя следует считать 5000 руб.

Кроме того, с ФИО2 подлежит взысканию расходы по оплате экспертизы, поскольку порядок пользования земельным участком определяется в интересах каждого из пользователей объекта недвижимости, кроме того, ФИО2 так же были предъявлены требования об определении порядка пользования земельным участком

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 ч.1 ст. 333.20 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с НК РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 1969160,55 руб.

Исходя из вышеуказанных положений закона и размера удовлетворенных требований администрации города Твери с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17338,57 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования первоначального иска ФИО1 и требования встречного иска ФИО2 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования администрации города Твери к ФИО2 удовлетворить в части.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 718/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу <адрес>

В остальной части исковые требования администрации оставить без удовлетворения.

Заявление ФИО1 о взыскании судебных расходов удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 (пять тысяч) руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12500 (двенадцать тысяч) пятьсот) руб.

В остальной части заявление о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования городской округ город Тверь Тверской области государственную пошлину в размере 17338 (семнадцать тысяч триста тридцать восемь) руб. 57 коп.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательном виде.

Судья В. О. Рязанцев