Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ФлагманСтрой» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «ФлагманСтрой» о признании недействительным договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части, взыскании денежных средств в размере 176000 руб. в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 116160 руб., с последующим ее взысканием по день вынесения судебного решения, неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 472260,36 руб., компенсации морального вреда в размере 10000 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ООО СК «Восток» договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры №№. Указанный договор заключен на основании договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ФлагманСтрой» и ООО СК «Восток», согласно которому ООО «ФлагманСтрой» приняло на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного 17-ти этажного кирпичного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> в <адрес> дома и передать участнику по окончании строительства квартиры, указанные в п. 1.3 договора. Согласно п. 3.1 договора цена объекта долевого строительства (квартира №№) составляет 4175600 руб., стоимость 1 кв.м. составляет 44000 руб. Согласно п. 1.3 договора, общая проектная площадь квартиры составляет 94,90 кв.м., где общая проектная площадь – это сумма площадей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе лоджий с коэффициентом 1, определяемая по внутренним поверхностям наружных стен многоквартирного дома и межквартирных стен. Стороны признают, что указанная выше проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической площади, установленной по результатам обмеров, производимых органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, после окончания строительства многоквартирного дома до 5%. Такие отличия не являются существенным изменением качественных характеристик объекта долевого строительства. Полагает, что положения данного пункта договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству. Кроме того, потребитель – экономически более слабая сторона договора и договор, заключенный с ним, является типовым. Согласно техническому паспорту фактическая общая площадь квартиры (с учетом площади лоджии) составляет 90,90 кв.м., что на 4,00 кв.м. меньше общей площади, предусмотренной договором. Стоимость 4,00 кв.м. составляет 176000 руб. (4,00 кв.м. х 44000 руб.). ДД.ММ.ГГГГ потребитель направила в адрес ответчика заказным письмом заявление с требованием выплатить денежную сумму в размере 176000 руб. в счет уменьшения цены договора, а также выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, но ответчик не находится по адресу регистрации и не получает почтовую корреспонденцию. Объект долевого строительства передан потребителю ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2.1.5 договора срок передачи объекта долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства составляет 472260,36 руб. Неустойка за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ оставляет 116160 руб.

Истец ФИО1 обратилась в суд иском к ООО «ФлагманСтрой» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела объединены в одно производство.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ истца от иска в части признания договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части, производство по делу в данной части прекращено.

В судебном заседании истец и ее представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, заявленные исковые требования, поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки не сообщил. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав доводы истца, ее представителя, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФлагманСтрой» (Застройщик) и ООО СК «Восток» (Участник) заключен договор № об участии в долевом строительстве, пунктом 1.1 которого определено, что застройщик в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц обязуется построить «17-ти этажный кирпичный жилой дом со встроенными помещениями по <адрес>». Кадастровый номер земельного участка: № (далее – «Многоквартирный дом») и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику – ООО СК «Восток», входящий в состав многоквартирного дома соответствующий объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 договора, а также долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе указанное в пункте 2.16 проектной декларации в соответствии с проектной документацией, а участник обязуется в порядке и на условиях предусмотренных договором уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома принять соответствующий объект долевого строительства.

Пунктом 1.5 Договора определено, что срок окончания строительства многоквартирного дома – IV квартал 2016 г.

Согласно п. 2.1.5 застройщик обязан обеспечить передачу объекта долевого строительства и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома участнику в срок до ДД.ММ.ГГГГ при условии своевременного и полного выполнения участников всех своих обязательств по договору, включая оплату участником цены договора и оплату участником пеней и штрафов по договору (при наличии оснований для их начисления).

В силу п. 3.1 Договора, размер денежных средств подлежащих уплате участником составляет сумму 21119600 руб., в том числе квартира №№ – 4175600 руб., исходя из стоимости за квадратный метр в размере 44000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Восток» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1 которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «ФлагманСтрой» и цедентом.

Право требованиям передаваемое цедентом цессионарию в рамках настоящего договора, распространяется только в отношении следующего объекта долевого строительства: квартира №№ (номер определен проектной документацией): свободная планировка, расположена на шестом этаже, общая площадь 84,90 кв.м.*, общая проектная площадь 94,90 кв.м.*, две лоджии по 5 кв.м.

Общая проектная площадь – сумма площадей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, в т.ч. площадь лоджий с коэффициентом 1, определяемая по внутренней поверхности наружных стен многоквартирного дома и межквартирных стен. Площадь коммуникационных шахт и стояков систем жизнеобеспечения, предусмотренных проектной документацией, в общую площадь объекта долевого строительства не входит.

Указанная квартира расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес>, строящегося на земельном участке с постовым адресом: <адрес>, имеющем кадастровый №, площадью 2351 кв.м.

Договор об участии в долевом строительстве жилого дома, договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о внесении изменений в договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в Управлении Росреестра по УР в установленном порядке.

Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передает, а участник долевого строительства принимает в собственность квартиру №№, расположенную по адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: в соответствии с договором об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ: свободная планировка, расположена на 6 этаже, общая площадь 84,90 кв.м., общая проектная площадь 94,90 кв.м., две лоджии по 5 кв.м. (п. 1.1 акта). В соответствии с техническим планом здания: общая площадь 80,90 кв.м. (без учета площади лоджии) (п. 1.2 акта).

Пунктом 5 Акта предусмотрено, что финансовых, юридических и имущественных претензий по вышеуказанной квартире и договору долевого участия стороны друг к другу не имеют. Все расчеты между сторонами произведены полностью.

Данные обстоятельства следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Исходя из п. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Названный Закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст.6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

При определении размера подлежащей взысканию неустойки суд исходит из следующего.

Пунктом 4.1 Договора определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ от 30.1202004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации» (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Исходя из условий договора, объект долевого строительства подлежал передаче истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (480 дней) в размере 1302787,20 руб., согласно следующему расчету 4175600*9,75%/300*480*2.

Указанный расчет судом проверен и сомнений не вызывает, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца об уменьшении цены договора и взыскании излишне уплаченных денежных средств, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1.3 Договора, объектом долевого строительства по договору является структурно обособленные помещения в многоквартирном доме, в том числе квартира №№ (номер определен проектной документацией): свободная планировка, расположена на шестом этаже, общая площадь 84,90 кв.м.*, общая проектная площадь 94,90 кв.м.*, две лоджии по 5 кв.м.

Стороны признают, что указанная выше общая проектная площадь объекта долевого строительства может отличаться от фактической площади, установленной по результатам обмеров, проводимого органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, после окончания строительства многоквартирного дома до 5%. Такие отличия не являются существенным изменением качественных характеристик объекта долевого строительства.

Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" при разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 2 статьи 400 ГК РФ и статья 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").

В силу статьи 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров.

Суд принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п. 1 ст. 29).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что условия, содержащиеся в указанном пункте 1.3 договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничивают права дольщика, предусмотренные ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено договором и проектной документацией, при том что цена договора напрямую зависит от общей площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1.3 Договора, истцу подлежала передаче квартира №№ (номер определен проектной документацией): свободная планировка, расположена на шестом этаже, общая площадь 84,90 кв.м.*, общая проектная площадь 94,90 кв.м.*, две лоджии по 5 кв.м.

Из акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 передана квартира №№, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 80,90 кв.м. (без учета площади лоджии).

Согласно техническому паспорту, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 80,9 кв.м., без учета площади двух лоджий по 5 кв.м. каждая.

Следовательно, истцу ответчиком передана квартира меньшей площадью, чем это предусмотрено договором, на 4 кв.м.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию излишне уплаченная денежная сумма в размере 176000 руб. (4 кв.м*44000 руб.), следовательно, требования истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 5 ст. 28 Закона РФ "Защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об уменьшении покупной цены квартиры и взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Как утверждает истец ответчик до настоящего времени никакого ответа на указанную претензию не дал, ответчиком доказательств обратного так же не представлено.

В предусмотренный Законом срок ответчик требования истца не удовлетворил, в связи с чем, суд к выводу о наличии основании для взыскания неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя.

С учетом положений п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" согласно которой сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги), сумма неустойки, подлежащая взысканию в пользу истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения суда), составляет 176000 руб.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

По смыслу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", установление факта нарушения прав потребителя является достаточным для взыскания в пользу лица денежной компенсации морального вреда. В случае, когда истец указывает на наступление негативных последствий, он обязан доказать как сам факт наступления таких последствий, так и их связь с незаконными действиями ответчика. Недоказанность данных обстоятельств не является основанием к отказу в компенсации морального вреда истцу, а может влиять лишь на размер денежной компенсации.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца как потребителя, основания для компенсации причиненного истцу морального вреда имеются. Учитывая характер нарушения прав истца и причиненных ей нравственных страданий, суд определяет размер подлежащей к выплате компенсации 2000 руб.

В соответствии со ст.13 ч.6 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с удовлетворением требований истца суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, что составляет 828393,60 руб.

В порядке статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в размере 16774 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к ООО «ФлагманСтрой» в части уменьшения цены договора, взыскания неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства удовлетворить, в части компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ФлагманСтрой» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора 176000 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 176000 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1302787,20 руб., в счет компенсации морального вреда 2000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 828393,60 руб.

Взыскать с ООО «ФлагманСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16774 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца через районный суд.

Судья Д.Н.Рябов