Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ООО ТК «<данные изъяты>», ФИО2 о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным, взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к ФИО2, ООО ТК «<данные изъяты>» о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды. Исковые требования мотивированы тем, что 09 июня 2016 года Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объектов по обслуживанию общества и государства. Победителем аукциона признан ФИО2, с которым 02 ноября 2016 года заключен договор аренды земельного участка. Во исполнение договора по акту приема-передачи от 02.11.2016 года земельный участок передан арендатором. Договор аренды земельного участка в установленном порядке зарегистрирован 10.11.2016 года. Срок аренды определен в договоре до 01.11.2036 года. Не исполнив обязанность по внесению арендной платы, ФИО2 24 ноября 2016 года заключил договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с ООО ТК «<данные изъяты>», зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тюменской области 06.12.2016 года. Условиями договора предусмотрена обязанность ООО ТК «<данные изъяты>» уплатить образовавшуюся задолженность ФИО7. по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка. Истец полагает, что договор переуступки права аренды является недействительным, как заключенный в нарушение требований законодательства, а именно ч. 7 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ, содержащей запрет уступки прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы лежит на арендаторе ФИО6 Согласно условиям договора аренды годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 2 135 913 руб. 38 коп. Цена за право на заключение договора аренды (размер арендной платы за первый год использования земельного участка), предложенная победителем аукциона, перечисляется за первый год единовременном платежом в течение 10 десяти дней со дня заключения договора аренды. Ответчик ФИО2 до настоящего времени обязанность по уплате цены договора аренды не исполнил, за исключением внесенного задатка в размере 33 222,68 рублей. По состоянию на 08.02.2017 сумма основного долга по договору составляет 2102 690,70 рублей. В соответствии с условиями договора ответчику начислены пени в размере 91 467,05 рублей. В связи с чем, истец просит признать договор переуступки права аренды земельного участка от 24.11.2016 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки; взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды от 02.11.2016 № 23-36/52 в размере 2 102 690,70 рублей, неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательств в размере 91 467,05 рублей.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что переуступка права аренды произведена им с согласия арендодателя, в соответствии с п. 3.1.4 договора аренды.

Представитель ответчика ООО ТК «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования Департамента имущественных отношений <адрес> подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

09 июня 2016 года Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение № 2246-3 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 3523 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объектов по обслуживанию общества и государства; для размещения объектов складского назначения (л.д. 9-10).

В соответствии с протоколом от 28 сентября 2016 года о результатах аукциона № 73-2016/02 на право заключения договора аренды земельного участка по <адрес> в <адрес> победителем аукциона признан ФИО2, предложивший цену предмета аукциона в размере 2 135 913,38 рублей (л.д. 11-12).

02 ноября 2016 года между Департаментом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 23-36/52 площадью 3523 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель участка – земли населенных пунктов, кадастровый номер №, вид разрешенного использования – для размещения объектов по обслуживанию общества и государства, для размещения объектов складского назначения. В соответствии с п. 6.2 договора, срок аренды определен в договоре по 01 ноября 2036 года (л.д. 13-14).

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области 10 ноября 2016 года.

Во исполнение указанного договора земельный участок передан арендатором ФИО2 по акту приема-передачи от 02 ноября 2016 года (л.д. 15).

24 ноября 2016 года между ФИО2 и ООО ТК «<данные изъяты>» заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору № 23-36/52 в части земельного участка площадью 3 523 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Пунктом 1.2 договора предусмотрена обязанность нового арендатора за уступаемые права по договору погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за истекший период аренды, а также в случае выставленного арендодателем требования об оплате неустойки исполнить данное требование.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 72№ (л.д. 16-19).

По акту приема-передачи к договору переуступки права аренды земельного участка от 24 ноября 2016 года, ФИО2 передал, а ООО ТК «<данные изъяты>» принял земельный участок (л.д. 20).

Из материалов дела следует, что платежным поручением от 02.02.2017 года ООО ТК «<данные изъяты>» произвело Департаменту имущественных отношений Тюменской области оплату по договору аренды в сумме 500 000,00 рублей, что подтверждается лицевым счетом и платежным поручением.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Также, норма ст. 25 Земельного кодекса РФ предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, в том числе право аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 Гражданского Кодекса РФ).

Часть 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Одним из случаев ограничения такого права являются случаи заключения договора на торгах.

Так, норма ч. 7 ст. 448 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015 с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ».

Договор аренды земельного участка, как и договор переуступки права аренды земельного участка заключены после вступления в законную силу Федерального закона № 42-ФЗ (после ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен с ФИО2 путем проведения торгов, ответчик не вправе был переуступать право аренды земельного участка ООО ТК «<данные изъяты>» в силу прямого указания закона. Таким образом, договор переуступки права аренды земельного участка от 24 ноября 2016 года, заключенный между ФИО2 и ООО ТК «<данные изъяты>», следует признать недействительным.

Ссылка ответчика на условия договора аренды, которые предоставляют ему право переуступить права и обязанности по договору третьему лицу (п. 3.1.4 договора) не может быть принята судом во внимание, так как данное условие договора является ничтожным, как противоречащее закону.

В соответствии со ст. 167 Гражданского Кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.

Поскольку решением суда договор переуступки права аренды земельного участка от 24 ноября 2016 года, признан недействительным, следует применить последствия недействительности сделки в виде возврата от ООО ТК «<данные изъяты>» ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Также, учитывая, что ООО ТК «<данные изъяты>», будучи арендатором земельного участка по договору переуступки права аренды, произвел внесение арендной платы в сумме 500 000,00 рублей, данные денежные средства подлежат возврату Департаментом ООО ТК «<данные изъяты>».

Исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области о признании договора переуступки права аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки следует удовлетворить.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 установлен годовой размер арендной платы за пользование участком в размере 2 135 913,38 руб.

Цена за право на заключение договора аренды, предложенная победителем аукциона, перечисляется за первый год единовременным платежом в течение 10 дней со дня заключения договора аренды (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.5 договора, на момент заключения договора перечисленный арендатором задаток в размере 33 222,68 руб. засчитывается в сумму арендной платы по договору за первый год действия договора.

Условиями договора предусмотрена ответственность арендатора за невнесение в установленный срок арендной платы в виде уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

В судебном заседании установлено, что обязанность по внесению годовой арендной платы в установленный договором срок не исполнена, сумма задолженности по договору аренды составляет 2 102 690,70 рублей (2135913,38 руб. – 33 222,68 рублей). Сумма неустойки по состоянию на 08.02.2017 года составляет 91 467,05 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности (л.д.21). Суд принимает во внимание расчет неустойки, представленный истцом, так как он составлен в соответствии с условиями договора, исходя из размера пени 0,05% за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Истцом также представлен расчет неустойки по состоянию на 24 марта 2017 года, согласно которому сумма неустойки составляет 137 726,25 рублей (л.д.92). Вместе с тем, истцом заявлены требования о взыскании с ФИО2 неустойки в размере 91 467,05 рублей. Суд принимает решение по заявленным требованиям, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ.

Поскольку арендатором ФИО2 обязательства по договору аренды по внесению арендной платы надлежащим образом не исполняются, сумма задолженности по договору аренды в размере 2 102 690,70 рубля, и неустойка в размере 91 467,05 руб. подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в судебном порядке, исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, в размере 25 170,79 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 309, 310, 330, 448, 610, 614 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 3, 22, 25 земельного Кодекса РФ, ст.ст.3, 12, 56, 67, 103, 191-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Признать договор переуступки права аренды земельного участка от 24 ноября 2016 года, заключенный между ФИО2 и ООО ТК «<данные изъяты>», недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, обязав ООО ТК «<данные изъяты>» возвратить земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка № арендатору ФИО2, обязав Департамент имущественных отношений Тюменской области возвратить ООО ТК «<данные изъяты>» денежные средства в размере 500 000,00 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по договору аренды земельного участка в размере 2 102 690,70 рублей, неустойку в размере 91 467,05 рублей, всего 2 194 157,75 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования г.Тюмень государственную пошлину в размере 25 170,79 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Тюмени.

Председательствующий судья О.М.Еремина

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2017 года.