Гражданский кодекс часть 1

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи А.Л.Лучинина, при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным

установил:

Истец, ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО13 о государственной регистрации перехода права собственности и о признании права собственности на нежилое помещение кадастровый ..., общей площадью 66.20 кв.м., расположенное по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1.

В обоснование исковых требований указано, что ... между ФИО6 и ФИО13 заключён договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения стоимостью 1200000 рублей. Расчет за продаваемое продавцом помещение покупателем произведен в полном объеме, что подтверждается п.4 Договора. Также условиями договора предусмотрено, что настоящий договор является передаточным актом. ... в регистрирующий орган поданы заявление о переходе права собственности на спорный на вышеуказанный объект недвижимости, однако ... регистрационные действия приостановлены в ввиду наложенного ограничения (залога) на объект недвижимости в пользу третьего лица. В последующем ответчиком в Росреестр подано заявление об отказе от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В настоящее время обременение с данной недвижимости снято, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. Договор купли-продажи от ... не расторгнут.

ФИО13 обратилась в суд со встречным иском к ФИО6 о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным.

В обоснование встречного иска указано, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно о стоимости нежилого помещения.

ФИО6 в суд не явилась, её представитель по доверенности ФИО14 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признала, указав, что все существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения от ... соблюдены, в том числе о цене спорного имущества. Истец несет расходы по содержанию имущества, в течение длительного времени ответчик не заявляла требования об освобождении помещения и расторжении договора. На момент заключения договора продавец не сообщила, что помещение находилось под обременением правами третьего лица. После того, как обременение было снято, ответчик стала уклоняться от регистрации перехода права собственности на данное имущество, стала просить доплатить ей еще 500 тыс. рублей. Вся сумма, указанная в договоре купли-продажи была передана ответчику в день подписания договора. Ранее истец, с 2014 года фактически пользовалась частью помещений в данном нежилом помещении.

Л.Р. ФИО4 в суд не явилась, её представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 Г.Р. не признал, встречный иск о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным поддержал, указав, что стоимость нежилого помещения не была согласована, о чем свидетельствует переписка по «Ватсап» между сторонами и зафиксировано нотариально оформленным протоколом осмотра доказательств. В марте стороны обсуждают договор займа и идет залогом спорное нежилое помещение, которое оценивается в 1,5 млн. руб. Ранее в сентябре 2021 года Л.Р. ФИО4 обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации на спорное помещение. Согласно отчету независимого оценщика, по состоянию на ... спорный объект недвижимости стоил 1758000 рублей. Следует также учитывать, что договор купли-продажи от ... был подписан ответчиком без согласия её супруга, умершего в сентябре 2020 года, лишь в июне 2022 года Л.Р. ФИО4 вступила в наследство и оформила на себя 1/2 долю умершего супруга.

Третье лицо, Управление Росреестра по РТ в суд не явилось, о времени и месте извещены, ходатайств в суд не поступало.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случая, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, из правового анализа приведенных норм следует, что договор купли-продажи может считаться заключенным в случае, если между сторонами соблюдены все обязательные условия договора, а именно: стороны, предмет и цена договора.

Основанием приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, является договор купли-продажи, мены, дарения или иная сделка об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Требования ФИО1 Г.Р. о признании права собственности на нежилое помещение не могут быть удовлетворены, поскольку объект недвижимости зарегистрирован за ответчиком. Фактически истцом ставиться вопрос о государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного нежилого опмещения в связи с уклонением продавца от совершения действий по государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Применительно к купле-продаже недвижимости ст. 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ, вопрос о незаключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя. Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что ... между продавцом – ФИО4 Л.Р. и покупателем – ФИО1 Г.Р. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продала, а истец купила в собственность объект недвижимости - нежилое помещение кадастровый ..., общей площадью 66.20 кв.м., расположенное по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1

Пунктом 3 договора купли-продажи от ... предусмотрено, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ..., о чем в Едином государственном реестре недвижимости ... сделана запись регистрации N16-16-80/005/2014-90..

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ..., стороны оценили помещение в 1 200 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания сторонами настоящего договора.

На основании п. 9 договора купли-продажи от ..., по соглашению сторон настоящий договор купли-продажи нежилого помещения одновременно является Передаточным актом.

Согласно п.10 договора купли-продажи от ... настоящий договор считается заключенным с момента регистрации перехода права собственности на квартиру в установленном законом порядке.

Толкование договора осуществляется на основании его сути и действительной воли сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Материалами дела установлено, что после заключения договора купли-продажи недвижимости представители продавца и покупателя ... обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости.

Государственная регистрация не была осуществлена, поскольку ... регистрирующим органом регистрационные действия приостановлены в связи с наложенным ограничением (залога) на объект недвижимости в пользу третьего лица (ФИО8).

... Нижнекамским отделом Управлением Росреестра по РТ ФИО9 направлено уведомление о прекращении осуществления государственного регистрации прав отношении спорного нежилого помещения.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Прекращение осуществления государственного регистрации перехода прав в отношении спорного объекта недвижимости не свидетельствует об уклонении ФИО4 Л.Р. от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. Данное обстоятельство указывает на то, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из искового заявления ФИО1 Г.Р. следует, что после того, как обременение было снято, ответчик стала уклоняться от регистрации перехода права собственности на данное имущество, стала просить доплатить ей еще 500 тыс. рублей.

Истцом не представлены суду доказательства того, что данный объект недвижимости был оплачен ею и передан от ФИО4 Л.Р. по акту приема-передачи. Указание в договоре на то, что заключенный сторонами договор купли-продажи является передаточным актом, не свидетельствует об оплате объекта недвижимости и его передачи.

Ответчиком оспаривается факт передачи истцом денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения от ....

Из объяснений ответчика также следует, что фактически нежилое помещение истцу не передавалось, поскольку ФИО1 Г.Р. с 2014 года уже использовала спорное нежилое помещение в качестве арендатора, осуществляя свою предпринимательскую деятельность.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля ФИО10, а также не оспаривалось представителем истца.

ФИО1 Г.Р. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ....

Из материалов дела также следует, что ФИО4 Л.Р. нежилое помещение кадастровый ..., общей площадью 66.20 кв.м., расположенное по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1 приобреталось ... по договору купли-продажи с ООО «Эстейт-Поволжье» за 1 200 000 рублей.

Согласно отчету ...-С независимого оценщика ФИО11 рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1 по состоянию на дату оценки (...) составляет 1 758 000 рублей.

В материалы дела ответчиком представлен нотариальный протокол осмотра доказательств от ... в виде входящих и исходящих «Ватсап» сообщений между абонентом ФИО4 Л.Р. и абонентом «Гульнур» и прикрепленных файлов.

Представитель истца не оспаривала факт наличия между ФИО1 Г.Р. и ФИО4 Л.Р. переписки по Ватсап, как и содержание сообщений.

Из содержания сообщений между сторонами следует, что ФИО1 Г.Р. предлагает ФИО4 Л.Р. оформить договор залога в отношении спорного нежилого помещения в качестве гарантии выплаченных денег за помещение до оформления основного договора купли-продажи. Предлагается порядок оформления путем составления договора займа между сторонами в размере 1500000 рублей и обеспечительной меры в виде залога нежилого помещения (...); затем ФИО1 Г.Р. несколько раз справляется о принятом ФИО4 Л.Р. решении по предложенному варианту (...); при этом ...ФИО1 Г.Р. выражает свое отношение отсутствием ответа по продаже спорного нежилого помещения, замечая, что «Если ты конечно действительно собираешься продавать помещение, пусть позже и действительно ли мне?». ...ФИО1 Г.Р. вновь напоминает ФИО4 Л.Р. о необходимости разрешить проблему, предлагает явиться в МФЦ, снова подать заявления, передать денежные средства.

Предоставленный в материалы дела нотариальный протокол осмотра доказательств от ..., зарегистрированным в реестре под N16/405-н/16-2023-1-235, составлен в строгом соответствии с положениями статей 102, 103 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате", следовательно, предоставленный в материалы дела вышеуказанный нотариальный протокол осмотра доказательств является надлежащим доказательством, а обстоятельства, подтвержденные нотариусом ФИО12 при совершении нотариальных действий в рамках данного протокола, не требуют доказывания.

Оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что между ФИО1 Г.Р. и ФИО4 Л.Р. не было достигнуто соглашение об оплате (цене договора) объекта недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи нежилого помещения от ... между ФИО1 Г.Р. и ФИО4 Л.Р. следует признать незаключенным. Следовательно, в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1, оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ... нежилого помещения по адресу: ..., Нижнекамский муниципальный район, пгт.Камские Поляны, ..., пом.1 незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.

Судья А.Л.Лучинин

Мотивированное решение суда изготовлено ...