Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ласточка» о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения,

установил:

в суд обратилась ФИО1 с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ласточка» (далее – ООО «Ласточка», общество) о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что нежилое помещение (магазин) общей площадью ... кв.м, с кадастровым № и земельный участок общей площадью ... кв.м с кадастровым № расположенные по адресу: ..., принадлежат ей на основании решения Устюженского районного суда Вологодской области от 16 декабря 2019 года, после подписанного мирового соглашения между ней и ее братом ФИО2

Договор аренды вышеуказанного нежилого помещения (магазина) от 1 января 2012 года (далее – договор аренды) на основании п.7.1 его условий составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр остается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области. 30 декабря 2019 года истец стала полноправным владельцем указанного нежилого помещения (магазина) и в связи с тем, что не имеет на руках оригинал договора, считает договор аренды мнимым.

Земельный участок общей площадью ... кв.м с кадастровым № и находящееся на нем нежилое помещение (магазин), общей площадью ... кв.м с кадастровым № считается неотъемлемой частью всего объекта.

ООО «Ласточка» на основании мнимого договора аренды, подписанного с бывшим владельцем нежилого помещения (магазина) ФИО3, производят незаконный захват земельного участка, который принадлежит ей на основании выписки из ЕГРН, который обременения не имеет. Незаконное использование чужого земельного участка без оформленных соответствующим образом документов с его владельцем недопустимо, нарушитель подлежит привлечению к ответственности по ст.7.1 КоАП РФ.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просит расторгнуть договор аренды от 1 января 2012 года; обязать ООО «Ласточка» освободить нежилое помещение (магазин) и земельный участок, расположенные по адресу: ...; немедленно оплатить задолженность по аренде здания магазина по оценке рыночной стоимости объекта в размере 8000 рублей за месяц в общей сумме 144 000 рублей за 18 месяцев; привлечь к административной ответственности по ст.7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка лиц, не имеющих прав на указанный земельный участок, с наложением штрафных санкций в размере 100 000 рублей; все расходы по исковым требованиям отнести на ООО «Ласточка».

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 уточненные исковые требования от 9 июля 2021 года (л.д.35-36) поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Ласточка» по должности ФИО5 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, заслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Из материалов дела следует, что 1 января 2012 года между ФИО3 (далее – арендодатель) и ООО «Ласточка» (далее – арендатор) в лице директора ФИО3, являющейся его единственным учредителем, заключен договор аренды здания магазина, расположенного по адресу: ..., с кадастровым №.

14 февраля 2012 года на основании указанного договора аренды произведена государственная регистрация аренды в пользу ООО «Ласточка» сроком с 14 февраля 2012 года по 31 декабря 2032 года.

9 марта 2019 года ФИО3 умерла.

8 октября 2019 года ФИО2 и 10 октября 2019 года ФИО1 каждому выданы свидетельства о праве на наследство по закону по ? доли имущества, оставшегося после смерти ФИО3, в том числе в виде здания магазина, находящегося по адресу: ..., доли в уставном капитале ООО «Ласточка».

ДД.ММ.ГГГГ Устюженским районным судом ... вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО1 о разделе наследственного имущества, на основании которого в собственность ФИО1 перешло помещение магазина по указанному адресу, в собственность ФИО2 – ООО «Ласточка».

Истец, заключая мировое соглашение и приобретая нежилое помещение, действуя разумно и добросовестно, проявляя должную предусмотрительность, должна была знать о наличии имеющегося обременения.

30 декабря 2019 года на здание магазина зарегистрировано право собственности ФИО1 с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде аренды на срок с 14 февраля 2012 года по 31 декабря 2032 года в пользу ООО «Ласточка».

С 24 января 2020 года единственным учредителем ООО «Ласточка» является ФИО2, размер доли – 100%.

Решением Устюженского районного суда Вологодской области от 9 июня 2020 года № 2-62/2020 ФИО1 было отказано в удовлетворении требований об обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом, передаче комплектов ключей от помещения магазина и признании договора аренды недействительным. Апелляционным определением Вологодского областного суда от 22 декабря 2020 года решение Устюженского районного суда от 9 июня 2020 года оставлено без изменения.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, размер арендной платы составляет 500 рублей в месяц, 6000 рублей в год.

В силу ч.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение и расторжение договора в соответствии со ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, переход права собственности на здание магазина к истцу не повлек изменение условий ранее заключенного договора аренды, в том числе, условий пунктов 4.1, 4.2 договора.

В соответствии с п.4.2 договора аренды, размер арендной платы исчисляется в твердой денежной сумме за весь объект и подлежит пересмотру в случае достижения соглашения обеих сторон.

Согласно ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения (л.д.75), направленное от имени истца о внесении изменений в договор аренды, предусматривающее изменение размера арендной платы с 500 рублей в месяц до 40 000 рублей в месяц значительно отличается от согласованного при заключении договора условия, являющегося существенным.

Факт не направления ответчиком ответа на предложение не является основанием для расторжения договора аренды.

Требования ...1 о взыскании с ООО «Ласточка» арендной платы согласно оценке в размере 8000 рублей в месяц также является не обоснованным, поскольку вопреки п.4.2 договора аренды соглашение об увеличении размера арендной платы между сторонами не достигнуто.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 названного кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что ответчик производит оплату арендных платежей по договору аренды ежемесячно, начиная с 19 февраля 2020 года, то есть на следующий день после внесения в ЕГРЮЛ сведений о генеральном директоре ООО «Ласточка».

Всего с 19 февраля 2020 года ответчиком в счет арендной платы было произведено 13 платежей на общую сумму 11 500 рублей.

Арендная плата оплачивалась путем почтовых переводов на имя ФИО1 по адресу ее проживания: .... При этом почтовые переводы содержали сообщение: арендная плата по договору аренды от 1 января 2012 года.

14 апреля 2020 года ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой сообщить банковские реквизиты для перечисления арендной платы, однако, письмо осталось без ответа.

Все почтовые переводы, за исключением совершенного 3 февраля 2021 года, ввиду не наступления срока его возврата, возвращены в адрес ответчика по причине их неполучения истцом.

Таким образом, арендная плата не поступала истцу по независящим от ответчика причинам.

В свою, очередь, отказавшись принять арендную плату, истец нарушил свои обязательства, установленные п.4.1 договора аренды от 1 января 2012 года.

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Факт отказа стороны истца от принятия арендных платежей от ответчика суд расценивает как злоупотребление истцом своим правом и полагает возможным отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды здания магазина от 1 января 2012 года.

Довод о том, что ответчик не вносил в установленный в договоре аренды срок в период со дня смерти ФИО3 (9 марта 2019 года) до вынесения определения суда от 16 декабря 2019 года об утверждении мирового соглашения, то есть более 8 месяцев подряд, что в соответствии с п.5.2 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды, правового значения не имеет, поскольку судьба наследственного имущества, в том числе прав по договору аренды, доли в уставном капитале ООО «Ласточка», в указанный период была не разрешена в связи с наличием между ФИО1 и ФИО2 спора о разделе наследственного имущества. После урегулирования возникшего спора арендные платежи вносились ответчиком своевременно и в полном объеме.

Утверждение стороны истца о произведенном ООО «Ласточка» самозахвате земли суд находит несостоятельным, поскольку оно основано на неверном толковании положений действующего гражданского законодательства. Арендатор не должен платить за пользование земельным участком, поскольку согласно ч.2 ст.654 ГК РФ по общему правилу плата за пользование зданием (сооружением), установленная в договоре, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.

Доказательств того, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества в судебном заседании представлено не было. Напротив, нежилое здание магазина с учетом износа и срока его службы поддерживается в удовлетворительном состоянии, отапливается силами и за счет учредителя и генерального директора ООО «Ласточка».

Привлечение общества по ст.6.3 КоАП РФ связано с осуществлением предпринимательской деятельности и не свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора аренды.

Состав указанного административного правонарушения является формальным, правонарушение считается оконченным независимо от наступления вредных последствий, существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате правонарушения, а в пренебрежительном отношении юридического лица к исполнению своих обязанностей.

Ссылка истца на мнимость договора аренда полежит отклонению, поскольку оспариваемый договор при его заключении соответствовал действительной воле сторон, направленной на предоставление имущества за плату во временное пользование, правовые последствия по заключенной сделке наступили, что исключает возможность признания ее мнимой сделкой в силу ст.170 ГК РФ. При заключении оспариваемого договора стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора аренды нежилого помещения. Сделка была реально исполнена.

Заключение договора аренды от 1 января 2012 года в надлежащей форме, подписание его сторонами является основанием для возникновения у них соответствующих прав и обязанностей.

Довод о том, что в действиях ФИО3 по заключению спорной сделки не было целесообразности и экономического интереса, не принимается во внимание, поскольку в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По тем же основаниям отклоняются доводы стороны истца о заниженной цене договора.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в иске не имеется также оснований для взыскания в пользу истца судебных расходов в соответствии с правилами ст.98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ласточка» о расторжении договора аренды от 1 января 2012 года; обязании ООО «Ласточка» освободить нежилое помещение (магазин) и земельный участок, расположенные по адресу: ...; немедленной оплате задолженности по аренде здания магазина по оценке рыночной стоимости объекта в размере 8000 рублей за месяц в общей сумме 144 000 рублей за 18 месяцев; взыскании судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Устюженский районный суд Вологодской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) А.Л. Галоян