Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зарембо Татьяны Леонидовны к Старкову Евгению Владимировичу, Зарембо Валентине Юрьевне о признании недействительным договора аренды с правом выкупа

У С Т А Н О В И Л:

Зарембо Т.Л. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Старкову Е.В., Зарембо В.Ю. о признании недействительным договора аренды с правом выкупа.

В обоснование иска указала, что 01 июня 1998 года Зарембо Т.Л. приобрела нестационарной торговый объект (далее - НТО) - 2 спаренных киоска, доставила его по адресу: г.Ульяновск, бульвар Фестивальный, д.15, получила все необходимые разрешения в соответствии с действовавшим законодательством и начала торговую деятельность. В соответствии с Гражданским кодексом РФ НТО является движимой вещью, в связи, с чем право собственности на НТО государственной регистрации в ЕГРН не подлежит.

Указанным НТО истец пользовалась открыто и добросовестно. 24.08.1998 между ней и администрацией города Ульяновска был заключен договор №3592 аренды земельного участка для размещения НТО сроком действия до 01.01.2024, платежи по которому она совершает по настоящее время, задолженности не имеет.

15 июля 2017 года между истцом (Арендодатель) и Старковым Е.В. (Арендатор) заключен Договор аренды торгового киоска стационарного типа. По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование под торговлю торговый киоск стационарного типа общей площадью 17 кв.м, по адресу г.Ульяновск, бульвар Фестивальный, напротив жилого дома №22. Срок аренды устанавливается с 15 июля 2017 года по 15 июля 2020 года, арендная плата (п.4.1 Договора) - 15 000 рублей. При этом договор не содержал никаких условий о праве выкупа НТО.

18 сентября 2017 между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска и истцом заключен договор на размещение нестационарного торгового объекта №593 сроком до 18 сентября 2027 года.

09 октября 2017 было заключено соглашение №1 между Управлением, истцом и дочерью истца - Зарембо В.Ю. В соответствии с указанным соглашением истец передает, а Зарембо В.Ю. принимает, с согласия уполномоченного органа, право на размещение НТО по договору на размещение НТО №593. При этом право собственности на сам НТО не передавалось.

25 октября 2017 года истец прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

01 декабря 2017 года ИП Зарембо В.Ю. заключает с ИП Старковым Е.В. Договор аренды (без права выкупа), в соответствии с которым Арендодатель (Зарембо В.Ю.) предоставляет, а Арендатор получает во временное владение и пользование под торговлю торговый киоск стационарного типа общей площадью 17 кв.м, по адресу: г.Ульяновск, бульвар Фестивальный 15, напротив жилого дома №22. При этом арендная плата составляет 15 000 рублей в месяц.

В 2020 году ИП Старков Е.В. обратился в Заволжский районный суд г. Ульяновска (дело №) с иском о признании права собственности на НТО. В качестве обоснования исковых требований ссылался на Договор аренды с правом выкупа от 01 декабря 2017 года, копию которого просил приобщить к материалам дела. Несмотря на то, что ИП Старкову Е.В. было отказано в удовлетворении требований, суд пришел к выводу о наличии у него собственности на основании указанного договора в связи с тем, что Договор недействительным не признан.

В настоящее время и Зарембо Т.Л. и Старков Е.В. одновременно считают себя собственниками спорного НТО. Спор о праве собственности на НТО по существу не разрешен.

По сравнению с изначальной редакцией Договора, в редакцию Старкова Е.В. внесены существенные изменения относительно выкупа НТО у Зарембо В.Ю. Указанный договор нарушает права и законные интересы истца как собственника НТО, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с иском и признании договора с правом выкупа недействительным.

Зарембо В.Ю. правом собственности на НТО не обладает, оснований для распоряжения НТО не имела. В связи с этим, договор является недействительным. О существовании договора от 01.12.2017 (в редакции Старкова Е.В.) истец узнала при рассмотрении дела в Заволжском районном суде города Ульяновска №2-3645/2020. Иск датирован 24.09.2020, поэтому срок не является пропущенным.

К моменту подачи искового заявления один из ответчиков - Зарембо В.Ю. снята с учета ФНС в качестве предпринимателя, в связи с чем, спор подлежит рассмотрению не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции.

Просит признать недействительным Договор аренды с правом выкупа, заключенный между Зарембо Валентиной Юрьевной и Старковым Евгением Владимировичем от 01 декабря 2017 года; применить последствия недействительности сделки – Договора аренды с правом выкупа от 01.12.2017, и обязать Старкова Е.В. в течение 3 дней с даты вступления решения в законную силу передать Зарембо Т.Л. нестационарный торговый объект – «2 спаренных киоска», расположенный по адресу: г.Ульяновск, бульвар Фестивальный, дом 15, в надлежащем техническом и внешнем состоянии путем передачи ключей и подписания акта приема передачи; обратить решение суда к немедленному исполнению; при просрочке исполнения обязательства по передаче нестационарного торгового объекта – взыскивать судебную неустойку в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки.

Истец Зарембо Т.Л. в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы иска поддержала, дополнительно поясняла, что о существовании оспариваемого договора узнала 30.08.2019, когда обратилась к участковому, поскольку Старков Е.В. вскрыл киоск.

Представитель истца Шартдинов Р.Р. в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы иска поддержал. Настаивал на признании договора аренды недействительным, поскольку Зарембо В.Ю. не являлась собственником нестационарного торгового объекта и не могла его передать в аренду с правом выкупа; с договором ознакомились только в 2020 году, когда Старков Е.В. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на спорный НТО.

Представитель истца Кубарева К.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования и доводы иска поддержала.

Ответчик Старков Е.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Старкова Е.В. – адвокат Машкова Н.Ю. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что по соглашению от 09.10.2017 истец передала все свои права дочери по распоряжению НТО; в настоящее время киоск используется Старковым Е.В., полагает, что отсутствуют основания для признания сделки недействительной; кроме того, просит в удовлетворении иска отказать, поскольку с момента заключения оспариваемой сделки прошло более 3х лет.

Ответчик Зарембо В.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации г. Ульяновска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просят принять решение на усмотрение суда в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, суд установил следующее.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 506 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Как следует из договора № 46 от 01.06.1998 года, заключенного между АООТ «<адрес>» и ИП Зарембо Т.Л., Поставщик (АООТ «<адрес>») обязался изготовить 2 спаренных киоска размером 6м/2м80 см, а Покупатель (Зарембо Т.Л.) обязалась принять и оплатить товар, заплатив за него сумму в размере 55 300 руб.

30.07.1998 истцу мэрией г. Ульяновска выдано разрешение на открытие объекта торговли товарами народного потребления по адресу: г.Ульяновск, б. Фестивальный, 15.

18.09.2017 между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции Администрации города Ульяновска (ранее -Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, Сторона 1) и ИП Зарембо Т.Л. (Сторона 2) заключен договор на размещение нестационарного торгового объекта № 593, согласно которому Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право на размещение нестационарного торгового объекта (киоск) площадью 18 кв.м., по адресному ориентиру в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «город Ульяновск»: г. Ульяновск, р-н Заволжский, б-р Фестивальный, д.15, (п.1.1 договора).

09.10.2017 между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (Сторона 1) и индивидуальным предпринимателем Зарембо Т.Л. (Сторона 2) и индивидуальным предпринимателем Зарембо В.Ю. (Правопреемник) заключено соглашение № 1 о переходе прав и обязанностей Стороны 2 по договору на размещение нестационарного торгового объекта от 18.09.2017 №593 о нижеследующем:

- между Стороной 1 и Стороной 2, заключён договор на размещение нестационарного торгового объекта площадью 15 кв. м. (по адресу: г. Ульяновск, р- н Заволжский, б-р Фестивальный, д. 15) от 18 сентября 2017 г. № 593 (далее - «Договор») сроком на 10 лет, по настоящему Соглашению права и обязанности Стороны 2 переходят к Правопреемнику с момента подписания настоящего Соглашения. Все существенные и несущественные условия договора остаются в силе до момента изменения или расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.03.2021 по делу № А72- 20452/2018 договор от 18.09.2017 между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска и ИП Зарембо Т.Л. на размещение нестационарного торгового объекта № 593 расторгнут. Старков Е.В. 29.09.2020 предъявлял иск в Заволжский районный суд г. Ульяновска к Зарембо В.Ю., в котором просил признать за ним право собственности на торговый киоск стационарного типа общей площадью 18 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, б-р Фестивальный, д. 15, напротив жилого дома № 22, в связи с его выкупом по договору аренды от 01.12.2017.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28.10.2020 (по делу №2-№) в удовлетворении исковых требований ИП Старкова Е.В. к Зарембо В.Ю. о признании права собственности на торговый киоск стационарного типа общей площадью 18 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, б-р Фестивальный, 15, напротив жилого дома № 22, отказано.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что третье лицо Зарембо Т.Л., возражая против удовлетворения исковых требований, считала договор аренды, заключенный между ИП Старковым В.Е. и ИП Зарембо В.Ю. от 01.12.2017, а также соглашение от 20.09.2018, недействительными, поскольку полномочиями на подписание указанных документов ответчик Зарембо В.Ю. не обладала, и кроме того и договор, и соглашения являются сфальсифицированными.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Зарембо Т.Л. просит признать недействительным договор аренды с правом выкупа торгового киоска стационарного типа, общей площадью 18 кв. м. (по адресу: г. Ульяновск, р- н Заволжский, б-р Фестивальный, д. 15, напротив жилого дома 22), заключенный 01.12.2017 между ИП Зарембо В.Ю. и ИП Старковым Е.В.

Ссылается на то, что Зарембо В.Ю. правом собственности на указанный нестационарный торговый объект не обладала, соответственно, и не имела права распоряжаться им путем предоставления в аренду с правом последующего выкупа.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с ч. 1. ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

На основании 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как следует из условий договора аренды торгового киоска стационарного объекта от 01.12.2017, который истец просит признать недействительным, Арендатор (ИП Старков Е.В.) уплачивает Арендодателю (ИП Зарембо В.Ю.) в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 15 000 руб. в месяц не позднее 1-го числа текущего месяца наличными или безналичными денежными средствами. Часть арендной платы 50%, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости (пункт 4 Договора). Оригинал указанного договора представлен стороной ответчика Старкова Е.В.

Как следует из соглашения, подписанного 20.09.2018 между ИП Старковым Е.В. и ИП Зарембо В.Ю., договор от 01.12.2017 по обоюдному соглашению считается расторгнутым, выкупная стоимость киоска 70 000 руб. выплачена, стороны претензий друг к другу не имеют.

Из отзыва представителя Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска следует, что договор на размещение нестационарного торгового объекта по адресу: г. Ульяновск, р-н Заволжский, б-р Фестивальный, д.15 с ИП Старковым Е.В. не заключался.

Согласно ст. 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст.168 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из содержания соглашения № 1 о переходе прав и обязанностей Зарембо Т.Л. к Зарембо В.Ю. по договору на размещение нестационарного торгового объекта от 18.09.2017 №593, под передачей прав и обязанностей по договору на размещение нестационарного торгового объекта в данном случае подразумевался переход права на место для размещения нестационарного торгового объекта, а не право на сам нестационарный торговый объект как на движимое имущество.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика Зарембо В.Ю. права распоряжения спорным имуществом путем передачи его в аренду с последующим правом выкупа, суду не представлено.

Установлено, что движимое имущество (нестационарный торговый объект) не являлось собственностью Зарембо В.Ю., и она не имела права заключать договор аренды торгового киоска на условиях зачета арендной платы в счет выкупной стоимости, в связи с чем, оспариваемая сделка, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной и не порождающей юридических последствий ввиду незаконного распоряжения Зарембо В.Ю., не принадлежащим ей имуществом.

Доводы стороны ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, являются несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, течение срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, предъявленным Зарембо Т.Л., не являющейся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истец в судебном заседании пояснила, что впервые о существовании договора аренды торгового киоска, заключенного между ответчиками, она узнала 30.08.2019, когда обратилась в полицию. Указанное обстоятельство стороной ответчика не опровергнуто. Данных, свидетельствующих о том, что Зарембо Т.Л. было ранее известно о заключении между Зарембо В.Ю. и Старковым Е.В. договора аренды от 01.12.2017 на условиях последующего выкупа, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, требования истца Зарембо Т.Л. о признании недействительным договора аренды торгового киоска стационарного типа, заключенного между ИП Зарембо В.Ю. и ИП Старковым Е.В. 01.12.2017, предусматривающим условие о выкупе, подлежат удовлетворению.

Истец просит применить последствия недействительности сделки и обязать Старкова Е.В. в течение 3 дней с даты вступления решения в законную силу передать ей Зарембо Т.Л. нестационарный торговый объект – «2 спаренных киоска», расположенный по адресу: г.Ульяновск, бульвар Фестивальный, дом 15, в надлежащем техническом и внешнем состоянии путем передачи ключей и подписания акта приема передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

Учитывая изложенное, истец Зарембо Т.Л. не лишена в последующем права предъявлять самостоятельные требования об истребовании имущества из чужого незаконно владения.

Оснований для взыскания в пользу истца судебной неустойки на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ не имеется, поскольку какая-либо обязанность по совершению определённых действий на ответчика Старкова Е.В. при принятии решения по настоящему спору не возложена.

Оснований, предусмотренных как статьей 211, так и статьей 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для обращения к немедленному исполнению решения, суд также не усматривает.

Таким образом, иск Зарембо Т.Л. к Старкову Е.В., Зарембо В.Ю. о признании недействительным договора аренды с правом выкупа подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Зарембо Татьяны Леонидовны к Старкову Евгению Владимировичу, Зарембо Валентине Юрьевне о признании недействительным договора аренды с правом выкупа удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды торгового киоска стационарного типа, заключенный между ИП Зарембо Валентиной Юрьевной и ИП Старковым Евгением Владимировичем 01.12.2017, предусматривающий условие о выкупе.

В удовлетворении остальной части требований Зарембо Татьяне Леонидовне отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Э.Р. Кузнецова