Гражданский кодекс часть 1

Калининский районный суд г. Чебоксары в составе председательствующего судьи Захаровой О.С., при секретаре судебного заседания Лепешкиной И.С., с участием истца Никитцовой Т.Н., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» Барулиной М.В., действующего на основании доверенности от 11 августа 2021 г., выданной по 31 декабря 2021 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никитцовой Татьяны Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора, о компенсации морального вреда

у с т а н о в и л:

Никитцова Т.Н. с учетом уточнения обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» (далее – ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики») о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора, о компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что между ней и ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает квартиру под условным № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> В силу п. 2.5 договора цена объекта долевого строительства рассчитывается исходя из цены единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства, равной 53 000 руб. и составляет <данные изъяты> руб. В связи с этим считает, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, соответствует всем требованиям ст. 432 ГК РФ.

После согласования всех условий договора и его подписания, застройщик потребовал у истца подписать информационное согласие, где уведомляет о цене единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства (выбор стоимости 1 кв. м. 53 000 руб. или 55 000 руб.) с учетом исключения (включения) затрат на приобретение установку остекления лоджий/балконов, которое истец отказалась подписывать путем направления претензии.

Между тем в нарушении требований законодательства застройщик не передает в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР документы для их регистрации. Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, истец просит удовлетворить заявленные исковые требования и взыскать с ответчика моральный вред в размере 30 000 руб.

В судебном заседании Никитцова Т.Н. заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям с учетом уточнений и вновь привела их суду. Дополнительно пояснила, что с застройщиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете, цене договора, условиям остекления лоджии/балкона. Цена договора была определена в размере <данные изъяты> руб. исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 53 000 руб., который включает в себя, согласно п.п. 2.3 и 2.5 договора, в том числе и затраты балконного остекления по проектной документации. ДД.ММ.ГГГГ договор был подписан сторонами. Однако после его подписания сотрудники отдела продаж предоставили ей на подписание бланк информационного согласия, где была указано две стоимости 1 кв.м.: 53 000 руб. и 55 000 руб. В связи с тем, что сторонами стоимость 1 кв.м. была согласована в размере 53 000 руб., то требование о необходимости подписать информационное согласие, по мнению истца, незаконно и является грубым нарушением действующего гражданского законодательства, поскольку таким образом застройщик пытался изменить стоимость 1 кв. м. в сторону увеличения. Считает, что заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве подтверждается открытием в ООО «ЦНС» в ПАО Сбербанк номинального счета на сумму 4 533 090 руб., записями телефонных переговоров, в которых сотрудники застройщика подтверждают наличие подписанных экземпляров договора и досудебной претензией.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» Барулина М.В. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что в связи с тем, сторонами не была согласована цена за 1 кв.м. объекта долевого строительства, договор долевого участия не был подписан и, соответственно, не направлен для регистрации в установленном законом порядке. Форма выбора цены договора для участников долевого строительства определена и утверждена приказом генерального директора застройщика от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым разработана типовая форма информационного согласия, которая является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве. В связи с тем, что истец отказался подписать бланк информационного согласия, выбрав стоимость 1 кв.м. либо 53 000 руб., либо 55 000 руб. за 1 кв.м., то договор в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ не был заключен. Разница в стоимости 1 кв.м. определена с учетом исключения (53 000 руб.) или включения (55 000 руб.) затрат на приобретение и установку остекления лоджий/балконов. Кроме того указала, что в наличии имелся только проект договора № от ДД.ММ.ГГГГ, который был направлен в электронном виде застройщиком в адрес ПАО «Сбербанк» через систему «Дом клик» в целях одобрения недвижимости и согласования условий проекта договора. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований полностью.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Чувашское отделение № 8613 ПАО Сбербанк, ПАО «ВТБ», Управление Росреестра по Чувашской Республике своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду неизвестны.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в судебное заседание не явилось, направив в адрес суда письменные объяснения к исковому заявлению, из которого следует, что денежные средства истца в размере 4 533 090 руб. приняты на номинальный счет и после регистрации договора долевого участия и ипотеки будут перечислены на счет эскроу, открытый истцом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданским законодательством предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1настоящего Федерального закона. В соответствии с п. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу вышеизложенных норм права, при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома существенными условиями договора являются те, которые названы в законе, в том числе, о цене договора, сроках и порядке ее уплаты, по которым должно быть достигнуто соглашение, при отсутствии указанных условий договор считается незаключенным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец имел намерение заключить договор долевого участия и с этой целью обратился в ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» для обсуждения условий заключения договора участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» (застройщиком) и Никитцовой Т.Н. (участником долевого строительства) подготовлен проект договора № участия в долевом строительстве дома (далее – договор), объектом которого является квартира под условным № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 5 <данные изъяты>. Срок окончания строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 2.5. договора его цена определена в размере <данные изъяты> руб., исходя из цены единицы общей приведенной площади равной 53 000 руб., из которых 733 090 руб. оплачивается путем внесения суммы на специальный счет эскроу, открытый в <данные изъяты>), после регистрации договора и 3 800 000 руб. за счет кредитных средств <данные изъяты>», полученных ею по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и Никитцовой Т.Н. заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> руб. под <данные изъяты> % годовых на срок <данные изъяты> месяцев на приобретение строящегося жилья.

В этот же день истцом (заказчик) заключен договор № с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (исполнитель) (далее – ООО «ЦНС») на оказание услуг, предметом которого является то, что по заданию заказчика исполнитель обязуется оказать услугу «Сервис безопасных расчетов», а заказчик обязуется ее оплатить. Подписание договора долевого участия (далее – ДДУ) между застройщиком и заказчиком с условием об оплате цены ДДУ с использованием услуги «Сервис безопасных расчетов», оказываемой исполнителем является: основанием для размещения денежных средств на номинальном счете; выражением намерения застройщика, адресованного исполнителю, воспользоваться правами, предусмотренными договором, в связи с чем стороны договора не могут расторгать или изменять настоящий договор без согласия застройщика, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.п. 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.2.2 договора).

Таким образом, учитывая приведенные выше нормы закона, а также ст. 432 ГК РФ, которая предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, суд считает, что для признания договора заключенным юридически значимым обстоятельством является установление наличия соглашения сторон договора по всем существенным условиям договора, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Между тем представленный суду проект договора участия в долевом строительстве под №, датированный ДД.ММ.ГГГГ, с указанием персональных данных истца, в подтверждение того, что цена договора была согласована с застройщиком и уже проставлена в тексте договора не свидетельствует о факте его подписания застройщиком, поскольку с достаточной полнотой и объективностью не подтверждает, что между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора и договор был подписан ими. Более того, со слов истицы, данный проект договора участия ею был распечатан из системы «Дом клик», где он размещен в общем доступе для всех зарегистрированных лиц, и представлен в суд в подтверждение своих требований.

Представленный истцом в качестве доказательства заключения между сторонами договора и достижения согласия по всем существенным условиям договора компакт-диск, содержащий аудиозапись разговоров с сотрудниками отдела продаж, суд не принимает в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку не отвечают принципам относимости и допустимости в силу положений ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что базовая стоимость 1 кв.м. жилья, приобретенного у ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» с помощью ипотечных кредитов иных банков, в поз. 2 ЖК «Гастелло», с ДД.ММ.ГГГГ установлена в 53 000 руб., что подтверждается представленной представителем ответчика копией приказа «Об утверждении стоимости» (графа 5) (л.д. 94). В случае подписания участником долевого строительства карты выбора цены договора без доплат за приобретение и установку остекления лоджий/балконов стоимость 1 кв.м. жилья, согласно п. 4 приказа от ДД.ММ.ГГГГ, увеличивается на 2 000 руб., т.е. 55 000 руб. (л.д. 95).

Этим же приказом утверждена форма выбора цены договора для участников долевого строительства, разработана типовая форма информационного согласия, где участники долевого строительства выражают свое намерение заключить договор участия в долевом строительстве с застройщиком, и подтверждают, что до них доведена информация об условиях участия в долевом строительстве. Также, оформляя информационное согласие, участники долевого строительства выбирают стоимость единицы общей приведенной площади объекта, исходя их которой рассчитывается цена объекта:

– 55 000 руб. при включении затрат застройщика на приобретение и установку остекления лоджий, балконов в цену единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства, исключении таких затрат из расходов участника долевого строительства при исполнении договора;

– 53 000 руб. при исключении затрат застройщика на приобретение и установку остекления лоджий, балконов из цены единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства, оплате таких затрат участником долевого строительства по окончании строительства в соответствии с условиями договора дополнительно (сверх) цены объекта долевого строительства по фактическим затратам застройщика пропорционально площади остекления лоджий, балконов;

Информационное согласие является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и, оформляя его, участники долевого строительства соглашаются на заключение с застройщиком договора.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ в своих определениях, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Не предоставление сторонами доказательств не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Однако доказательств уклонения ответчика от заключения договора участия в долевом строительстве и непредставление договора для государственной регистрации, истцом суду не представлено.

Более того, из объяснений представителя ответчика Барулиной М.В. следует, что истец Никитцова Т.Н. сама отказалась подписать информационное согласие с указанием выбранной ею стоимостью 1 кв.м. квартиры, тем самым между сторонами не было достигнуто условие о цене договора, которое в соответствии с вышеизложенными нормами закона является существенным.

Кроме того, как усматривается из ответа застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного истцу, Никитцовой Т.Н. предлагалось вновь подойти в отдел продаж общества для выбора квартиры и согласования единицы общей площади и дальнейшего совершения всех необходимых регистрационных действий по сделке (л.д. 91). Однако истцом данное предложение оставлено без внимания.

Факт отсутствия договорных и финансовых обязательств между истицей и ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» также подтверждается тем, что денежные средства в счет оплаты (фиксирования стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры) внесены Никитцовой Т.Н. только на специальный счет ООО «ЦНС». Указанные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. на счет ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» не перечислялись.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в суд письменными пояснениями ООО «ЦНС», согласно которым Общество приняло на номинальный счет денежные средства истца в размере <данные изъяты> руб. и обязалось после государственной регистрации договора долевого участия и ипотеки в силу закона перечислить указанные денежные средства с номинального счета на специальный счет эскроу, открытый истцом. Однако в связи с тем, что договор долевого участия и ипотека в силу закона не зарегистрированы, условия о перечислении денежных средств застройщику не наступили.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При таких обстоятельствах, с учетом установленных судом фактов, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Никитцовой Т.Н. к ООО «СЗ «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» о признании договора участия в долевом строительстве заключенным, поскольку в нарушение п. 3 ст. 154 ГК РФ согласованная воля сторон по договору о долевом участии на объект долевого строительства не достигнута.

В связи с тем, что в удовлетворении требования о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным отказано, то не подлежат удовлетворению и требования о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора и компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Никитцовой Татьяны Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Никитцовой Т.Н. и ООО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация ЧР» заключенным, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24 августа 2021 г.

Судья О.С. Захарова