Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г.Бахчисарай гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Амбелия» к ФИО2, третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Инвест плюс», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании предварительного договора купли-продажи, основным договором и прекращении права собственности на земельный участок, и по встречному иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Амбелия», третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Инвест плюс», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи земельного участка, признании договоров аренды и субаренды расторгнутыми и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,-

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Амбелия» обратилось в Бахчисарайский районный суд Республики Крым с иском к ФИО2, третьи лица ООО «Инвест плюс», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № площадью 2,0674 га., расположенного по адресу: , заключенного между ФИО3 и ООО «Амбелия», удостоверенный частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа ФИО6ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре за №, основным договором купли-продажи и прекращении права собственности ФИО2 на данный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником земельного участка ФИО3 и ООО «Амбелия» был заключен предварительный договор, согласно которому стороны договора обязались в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором в течение 90 дней с даты прекращения моратория, установленного ст. 15 раздела 10 Переходных положений Земельного кодекса Украины на отчуждение земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (основной договор) с получением в установленном законодательством порядке Государственного акта на право собственности на земельный участок.

Указанный предварительный договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре за №.

Предметом предварительного и далее основного договоров являлся земельный участок площадью 2,0674 га., расположенный на территории принадлежащий собственнику на основании государственного акта на право собственности на земельный участок серии ЯА №, выданный Бахчисарайской районной государственной администрацией АР Крым ДД.ММ.ГГГГ, на основании Распоряжения Бахчисарайской районной государственной администрацией АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ№-р, и зарегистрированный в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли за №.

В обеспечение исполнения условий предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, ООО «Амбелия» оплатило собственнику на личный счет № в Крымской Республиканской дирекции АППБ «Аваль» в , указанную в п. 1.3 предварительного договора, полную стоимость земельного участка в размере 40 000 гривен, а именно 34 800 гривен оплата по предварительному договору, 5200 гривен подоходный налог с физических лиц по предварительному договору купли-продажи земли, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.

Предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ООО Амбелия» позволяет установить предмет договора и содержит все существенные условия основного договора, в том числе, цену земельного участка, полную ее оплату, указание срока и условий заключения основного договора. Фактически истец в соответствии со ст. 486 ГК РФ полностью уплатил за недвижимость обусловленную договором цену, а также открыто им пользуется.

В настоящее время собственником спорного земельного участка, является ФИО2 на основании решения Бахчисарайского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. То есть, в соответствии с требованиями ст. 8.1 ГК РФ право собственности у ответчика возникло ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для обращения ФИО2 в суд с требованием о включении имущества в состав наследства, признании права собственности на наследственное имущество, послужило отсутствие документов, подтверждающих принадлежность наследодателю спорного имущества.

Так, собственник земельного участка ФИО3, с которым был заключен предварительный договор, умер ДД.ММ.ГГГГ. Фактически вступивший, но не оформивший наследство на земельный участок после смерти отца, сын - ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ. То есть и собственник и наследник скончались до ДД.ММ.ГГГГ, до принятия Крыма в состав Российской Федерации и в период действия моратория на территории Украины на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, а соответственно у ООО «Амбелия» отсутствовала возможность заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Амбелия» поступило письмо ООО «Инвест плюс» с приложением копии претензии ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, которая была адресована в адрес ООО «Инвест плюс». В своей претензии ответчик сообщает, что является собственником земельного участка, с кадастровым номером 90:01:130301:157, и предлагает ООО «Инвест плюс» заключить договор аренды в отношении указанного объекта.

Таким образом, ООО «Амбелия» о новом собственнике земельного участка стало известно ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора «Проект основного договора разрабатывается Стороной-2 (ООО «Амбелия») в соответствии с условиями предварительного договора и требованиями законодательства, действующего на момент составления основного договора. Проект основного договора Сторона-2 предоставляет Стороне-1 в течение 10 рабочих дней с момента прекращения моратория, установленного ст. 15 раздела 10 Переходных положений Земельного кодекса Украины на отчуждение земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение указанного пункта предварительного договора, ООО «Амбелия» направила в адрес ФИО2 письмо с просьбой заключить основной договор и проект основного договора купли-продажи земельного участка. Таким образом, предусмотренные предварительным договором сроки по направлению основного договора соблюдены. Данный факт подтверждается описью вложения документов в ценное письмо, адресованное ответчику, которое согласно уведомлению о вручении, ею было получено ДД.ММ.ГГГГ.

Приняв наследство после смерти собственника земельного участка ФИО3 и его сына ФИО4, ответчик ФИО2 получила права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи земельного участка являются обязательными для ФИО2, поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

В установленный предварительным договором срок в адрес ФИО2 было направлено предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка, однако до настоящего времени ответчик не обращался к истцу с каким-либо предложением, то есть фактически отказался от обязательств по заключению основного договора.

Принимая во внимание, что к настоящему времени истцом полностью выполнены обязательства по предварительному договору, что подтверждается платёжными поручениями о перечислении денежных средств по данному договору, спорная недвижимость находится в пользовании у истца, которым он пользуется открыто, несет расходы по ее содержанию, использует исключительно по целевому назначению, при этом осуществить государственную регистрацию права собственности не имеет возможности, так как ответчик не предпринимает действий, необходимых для регистрации права собственности истца.

Также, в настоящее время спорный земельный участок находится в пользовании (аренда, субаренда), то есть, обременён правами третьих лиц.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между собственником ФИО3 (арендодатель) и ООО «Амбелия» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сроком на 50 лет.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Бахчисарайском отделении Крымского районного филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ за №.

В соответствии с п.п. 7 п. 9.3 договора арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду, в порядке, предусмотренном ч. 2-8 ст. 8 Закона Украины «Об аренде земли».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Амбелия» (арендатор) и ООО «Инвест плюс» (субарендатор) заключен договор субаренды земли, согласно которому в субаренду передается вышеуказанный земельный участок сроком на 49 лет.

Указанный договор субаренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в Бахчисарайском отделении Крымского районного филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины», с чем в Государственном реестре земель сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ за №.

До настоящего времени, договор аренды заключенный между ФИО3 и ООО «Амбелия», и договор субаренды земельного участка заключенный между ООО «Амбелия» и ООО « Инвест плюс», не расторгнуты, не признаны незаконными, а соответственно имеют юридическую силу и продолжают действовать на территории Республики Крым.

Также нельзя не принимать во внимание, что согласно действующему законодательству Российской Федерации, смена стороны в договоре аренды, означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО «Амбелия», третьи лица ООО «Инвест плюс», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутыми и истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что сделка, совершенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Амбелия» по заключению предварительного договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 2,0674 га., расположенного по адресу: , является недействительной, так как была совершена в нарушение действовавшего на тот период на территории Республики Крым законодательства Украины, а заключенный договор аренды в настоящее время должен считаться расторгнутым, согласно законодательства Российской Федерации.

В период заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи на территории Крыма действовал установленный законодательством Украины мораторий (запрет) на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения путем их продажи, данный запрет на территории Украины был отменен в 2016 году, уже после вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации.

Из п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (в редакции, действовавшей на период заключения предварительного договора купли-продажи) следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения сельского хозяйства или иного товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — собственники земельных долей (паев) не вправе до ДД.ММ.ГГГГ продавать либо иным образом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд.

В дальнейшем, после 2007 года в указанные выше Переходные положения вносились неоднократно изменения, которыми срок, на который устанавливался запрет на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения, продлевался вплоть до 2016 года.

При этом, в том же 2006 году в текст Переходных положений также вносились изменения на предмет того, что соглашения (в том числе доверенности) заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Ввиду вышеизложенного, исходя из действовавшего на период заключения оспариваемой сделки законодательства Украины, имеются все основания для признания оспариваемого предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как заключенного с нарушением установленного законом порядка.

Кроме того, с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации, у ООО «Амбелия» была возможность обратиться к ней с просьбой заключить предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка в соответствии с уже действовавшим законодательством РФ, где запрет на отчуждение подобных земельных участков отсутствовал и отсутствует, либо же прямо предложить заключить основной договор купли-продажи, чего ими сделано не было по неизвестным причинам.

При жизни, ФИО3 не говорил о том, что намерен распорядиться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, единственное, о чём он сказал, это о том, что передал свой участок сельскохозяйственного назначения в аренду юридическому лицу.

Более того, несмотря на то, что истец по первоначальному иску утверждает, что по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение будущей сделки ООО «Амбелия» была перечислена на счет ФИО3 полная стоимость объекта, указанная в договоре, а именно 40 000 гривен, из приложенных к первоначальному исковому заявлению платежных поручений следует, что по предварительному договору купли-продажи на счет ФИО3 было перечислено только 34 800 гривен.

В частности, после получения претензии от ООО «Амбелия», содержащей требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, истец ответила отказом, однако, в ходе проведения переговоров выразила своё согласие на возврат реально уплаченных ее дедушке по предварительному договору-купли продажи денежных средств в размере 34 800 гривен, что в настоящее время эквивалентно 93 590 рублей, однако, представители ООО «Амбелия» отказались от предложения о возврате указанной суммы денежных средств со ссылкой на то, что в действительности 34 800 гривен вносились не в счёт будущего приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения, а в счёт оплаты долгосрочной аренды земельного участка.

Истец по первоначальному исковому заявлению в обоснование требований ссылается на то, что помимо предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Амбелия» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 2,0674 га., расположенного по адресу: РФ, , Песчановский сельский совет, сроком на 50 лет.

ООО «Амбелия» использует и использовало спорный земельный участок в целях разведения виноградников, то есть, в период действия на территории Республики Крым украинского законодательства, указанное юридическое лицо длительное время использовало чужой земельный участок для сельскохозяйственных нужд, то есть, заключенный договор аренды юридически на период времени его заключения представлял собой (согласно законодательства Украины) договор об установлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис).

Однако, с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации, в так называемый переходный период, ООО «Амбелия» не предприняло никаких мер, направленных на перезаключение договора аренды в соответствии с положениями действующего законодательства РФ.

После ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор аренды спорного земельного участка между ФИО3 и ООО «Амбелия», и в срок до ДД.ММ.ГГГГ не был перерегистрирован с учётом законодательства РФ, в настоящее время Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не содержит информации относительно наличия обременений земельного участка в виде права аренды, денежные средства за пользование спорным земельным участком истцу как новому собственнику, ООО «Амбелия» не выплачиваются, предложений о заключении с ней, как с новым собственником земельного участка, договора аренды спорного земельного участка со стороны ООО «Амбелия» до настоящего времени также не поступало.

Из вышеуказанного следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ввиду не приведения ранее заключенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с законодательством Российской Федерации, и не регистрации его в ЕГРН, указанный договор считается расторгнутым, а спорный земельный участок подлежит возврату настоящему собственнику, то есть, истцу.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Амбелия», которое занимало спорный земельный участок на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, передало ООО «Инвест плюс» указанный участок в субаренду на 49 лет.

Ввиду того, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению с ДД.ММ.ГГГГ ввиду не приведения его в соответствие с законодательством РФ, а также, ввиду нарушения арендатором существенных условий договора, в частности, невнесения арендной платы на расчётный счет нового собственника, то соответственно, указанное влечет за собой прекращение и расторжение заключенного между ООО «Амбелия» и ООО «Инвест плюс» договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, что предоставляет истцу право в соответствии со ст. 301 ГК РФ просить суд истребовать спорный земельный участок из чужого незаконного владения.

Кроме того, истец считает, что ООО «Амбелия» пропущен срок исковой давности на обращение в суд с настоящим исковым заявлением, поскольку из условий предварительного договора купли-продажи следует, что стороны обязались в течение 90 дней с даты прекращения моратория, установленного ст. 15 раздела 10 Переходных положений Земельного кодекса Украины на отчуждение земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка.

С ДД.ММ.ГГГГ на территории Республики Крым действует законодательство РФ без ограничений.

С марта 2014 года отпали основания, ввиду которых было невозможно заключение основного договора купли-продажи земельного участка с наследниками ФИО3

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Амбелия» было три года на обращение в суд либо с требованием о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и регистрации перехода права собственности, либо с требованием о возврате денежных средств, уплаченных ФИО3 по предварительному договору купли-продажи, чего сделано не было.

Доводы ООО «Амбелия» относительно того, что ФИО3 и его наследник сын - ФИО4 умерли ещё до вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации, а истец по встречному иску, в свою очередь, будучи наследницей ФИО4 на основании решения суда, зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ, что и обусловило обращение в суд только в ноябре 2021 года, являются несостоятельными и не свидетельствуют об уважительности причин пропуска срока исковой давности и тем более не являлись основанием для приостановления течения срока исковой давности.

Напротив, если истец по первоначальному иску полагал, что заключенный между ООО «Амбелия» и ФИО3 в 2006 году предварительный договор купли-продажи фактически представляет собой основной договор купли-продажи земельного участка, ООО «Амбелия» беспрепятственно имело право после ДД.ММ.ГГГГ, до оформления ею спорного земельного участка в свою собственность, обратиться в суд с исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности и регистрации перехода права собственности, мотивируя свои требования смертью продавца и отсутствием у него наследников, указав в качестве ответчика соответствующий орган местного самоуправления, как потенциального собственника выморочного имущества.

Все указанные выше доводы свидетельствуют о явной незаинтересованности ООО «Амбелия» на протяжении более 6 лет в заключении основного договора купли-продажи спорного земельного участка и оформлении его в свою собственность, более того, до недавнего времени истцу по встречному иску вообще не было ничего известно о наличии каких-либо договорных отношений между ФИО3 и ООО «Амбелия» по поводу перешедшего в ее собственность в порядке наследования земельного участка.

Таким образом, ООО «Амбелия» не заявляло ходатайства о восстановлении срока для защиты своих прав, доказательств уважительных причин пропуска срока исковой давности не представляли, ввиду чего, истец считает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в настоящее время прекращены, а процессуальный срок на обращение в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями истёк ещё ДД.ММ.ГГГГ, в то время как исковое заявление было подано и зарегистрировано в суде ДД.ММ.ГГГГ, то есть, за пределами срока исковой давности.

Представитель истца по первоначальному иску ООО «Амбелия» и третьего лица ООО «Инвест плюс» - ФИО7 в судебном заседании поддержала заявленные ООО «Амбелия» требования, просила суд их удовлетворить, возражала против заявленных ФИО2 встречных требований на основании своих письменных возражений.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 поддержала свои встречные исковые требования в полном объеме, возражала против удовлетворения требований ООО «Амбелия» по доводам изложенным во встречном иске, а также пояснила, что нарушен действующий порядок заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, так как не были уведомлены государственные органы.

Выслушав лиц участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Амбелия» был заключен предварительный договор, согласно которому стороны договора обязались в порядке и на условиях, определенных п. 2 этого договора, в течение 90 дней с даты прекращения моратория, установленного ст. 15 раздела 10 «Переходные положения» Земельного кодекса Украины на отчуждение земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, заключить договор купли-продажи указанного ниже земельного участка (основной договор), и Сторона-2 обязуется в тот же срок осуществить государственную регистрацию основного договора с получением в установленном законодательством порядке Государственного акта на право собственности на земельный участок.

Предметом основного договора является земельный участок, площадью 2,0674 га., расположенный на территории Песчановского сельского совета АР Крым, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, принадлежащий ФИО3 на основании государственного акта на право собственности на земельный участок серии ЯА №, выданный Бахчисарайской районной государственной администрацией АР Крым ДД.ММ.ГГГГ, на основании Распоряжения Бахчисарайской районной государственной администрацией АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ№-р, и зарегистрированный в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли за №.

В обеспечение исполнения условий предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, ООО «Амбелия» обязуется оплатить ФИО3 денежное обеспечение в размере полной стоимости земельного участка в размере 40 000 гривен, которое при заключении основного договора будет засчитано в счет надлежащей со стороны ООО «Амбелия» оплаты земельного участка, указанную в п. 2.3 предварительного договора, на личный счет № в Крымской Республиканской дирекции АППБ «Аваль» в г.Симферополе.

Согласно платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Амбелия» перечислено ФИО3 34 800 гривен, и 5 200 гривен подоходного налога с физических лиц по предварительному договору купли-продажи земли, соответственно.

Данный предварительный договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре за № (л.д.11-17).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Амбелия» был заключен договор аренды спорного земельного участка, сроком на 50 лет.

Согласно п. 9.3 этого договора арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду.

Данный договор субаренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в Бахчисарайском отделении Крымского районного филиала государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины», с чем в Государственном реестре земель сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.26-32).

До настоящего времени, договор аренды заключенный между ФИО3 и ООО «Амбелия», и договор субаренды земельного участка заключенный между ООО «Амбелия» и ООО « Инвест плюс» не расторгнуты, незаконными не признаны.

В настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером №), площадью 2,0674 га., расположенного по адресу: , является ФИО2 на основании решения Бахчисарайского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в порядке наследования по завещанию после смерти отца ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ, который в свою очередь принял наследство после смерти ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Наследственное дело после смерти ФИО4 заведено нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, в связи с подачей заявления о принятии наследства ФИО2

Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39-40).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась с претензией в ООО « Инвест плюс» для заключения договора аренды земельного участка (л.д.38), на что ею получен ответ, что до разрешения вопроса исполнения условий предварительного договора купли-продажи, в части заключения основного договора, ООО « Инвест плюс» не вправе заключать с ней договора аренды (л.д.43).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 ООО «Амбелия» направлен проект основного договора купли-продажи земельного участка (л.д.44-47), на что ФИО2 была направлена в адрес ООО «Амбелия» претензия-требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения (л.д.48).

Согласно ч. 1 ст. 635 ГК Украины следует, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Частью 3 статьи 635 ГК Украины, предусмотрено, что обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ следует, что только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе его продажи.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, ООО «Амбелия» ссылалось на то, что при заключении предварительного договора обязательства по оплате стоимости земельного участка были ими исполнены в полном объеме, что свидетельствует о наличии правовых оснований для признания этого договора основным.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (статья 429 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи земельных участков, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 ГК РФ (статье 635 ГК Украины) лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорного объекта недвижимости (земельного участка), а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания его основным, у суда не имеется.

Кроме того, после прекращения запрета на куплю-продажу земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ после принятия в ФИО1 Республики Крым, ООО «Амбелия» на протяжении 7 лет не было предпринято никаких действий для заключения основного договора, который должен был быть заключен в течение 90 дней со дня отмены такого запрета.

Доводы ООО «Амбелия» о том, что умер предыдущий собственник земельного участка ФИО3 и им не было известно о его наследниках, суд не принимает во внимание, поскольку после смерти ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ, который в свою очередь принял наследство после смерти ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО2 нотариусом заведено наследственное дело, сведения о котором имеются в свободном доступе на интернет-сайте Федеральной нотариальной палаты.

Сведений об обращении ООО «Амбелия» после ДД.ММ.ГГГГ по месту жительства умершего ФИО3 (в случае если ООО «Амбелия» не было известно о его смерти) для заключения основного договора купли-продажи или с требованием о понуждении к заключению основного договора, суду также не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (90 дней с момента принятия в ФИО1 Республики Крым), он не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

Также, суд находит заслуживающими внимание доводы ФИО2 о пропуске ООО «Амбелия» сроков на обращение в суд с данными требованиями, исходя из следующего.

Статьей 196 ГК РФ, установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого же кодекса, - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении этого права и о том, кто является ответчиком, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в пункте 15 постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, ООО «Амбелия» обратилось в суд с данными исковыми требованиями ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ООО «Амбелия» как минимум с ДД.ММ.ГГГГ было известно об обстоятельствах, являющихся основанием для обращения в суд с данным иском к наследникам ФИО3 либо к соответствующему органу местного самоуправления, как потенциальному собственнику выморочного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на дату предъявления в суд иска, срок исковой давности истек, и соответственно отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Суд учитывает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие совершение действий, объективно препятствующих предъявить иск в пределах предусмотренного законом срока исковой давности.

Каких-либо доказательств подтверждающих уважительность причин пропуска срока для обращения в суд, истцом не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные ООО «Амбелия» требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Требования ООО «Амбелия» о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок являются производными от основного требования о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и соответственно также удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования ФИО2 о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и субаренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутыми и истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения, удовлетворению также не подлежат по следующим основаниям.

Доводы ФИО2 о ничтожности предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, действовавшего на момент заключения предварительного договора, согласно которого соглашения (в том числе доверенности) заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения), являются несостоятельными, так как данная редакция этого пункта действует со ДД.ММ.ГГГГ.

Действующая на момент заключения предварительного договора редакция вышеуказанного пункта Переходных положений Земельного кодекса Украины, ограничивала право на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем из установленных судом обстоятельств не следует, что стороны имели намерение нарушить установленный законом запрет на куплю-продажу земельных участков, заключая предварительный договор, поскольку он заключен и денежные средства передавались в счет заключения сделки после отмены такого запрета.

Требования ФИО2 о признании договоров аренды и субаренды расторгнутыми, поскольку они не приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, а также ввиду нарушения арендатором существенных условий в виде не внесения арендной платы на расчетный счет нового собственника, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу положений ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" с 18.03.2014 года на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь действуют законодательные и иные нормативные правые акты Российской Федерации, если иное не установлено данным Федеральным конституционным законом.

Согласно ч. 1-1 ст. 12.1 названного Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ до 01.01.2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Такие особенности установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

В соответствии со ст. 3 данного Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации (ч. 9).

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей ГК РФ и ЗК РФ (ч. 12).

Стороны по договору аренды, заключившие такой договор до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2020 года внести в него изменения, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (ч. 13).

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Как установлено ч. 18 указанной правовой нормы, заинтересованные лица вправе подать в установленном порядке заявление о переоформлении прав после истечения сроков, предусмотренных ч.ч. 5 и 13 настоящей статьи.

В силу положений ст. 21 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона № 258-ФЗ от 13.07.2015 года) условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 18.03.2014 года, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 5 Федерального закона от 26.01.1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" положения части первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 26.01.1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

Заключенный между ФИО3 и ООО «Амбелия» договор является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, в части не противоречащей требованиям российского законодательства, так и главой 34 ГК РФ, поскольку правоотношения по указанному договору являются длящимися и возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 года и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ.

В силу положений ст. 759 ГК Украины, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений и до 18.03.2014 года, по договору аренды арендодатель передаёт или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определённый срок (ч. 1).

В соответствии со ст. 13 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определённый срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет (ч. 1 ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли").

В силу положений ст. 18 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли вступал в силу после его государственной регистрации.

Право аренды земельного участка, как это установлено ч. 2 ст. 20 Закона Украины "Об аренде земли", также возникало со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, регулирующим государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Заключенный между ФИО3 и ООО «Амбелия» договор составлен в требуемой законом форме, содержит все существенные условия договора, прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего в период его заключения законодательства, и, как установлено ст. 21 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52-ФЗ, после 18.03.2014 года условия этого договора, а также установленные им обязательства сохраняют свою силу в части, не противоречащей требованиям российского законодательства.

Указанный договор не оспорен, в установленном законом порядке не расторгнут и не признан недействительным, а возложение на стороны обязанности внести до 01.01.2020 года в этот договор изменения в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации не прекращают правоотношения, возникшие из этого договора.

В силу положений п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с учетом приведенной правовой нормы переход права собственности на сданный в аренду земельный участок от ФИО3 к ФИО2 не является основанием для изменения или расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который в равной степени является действующим и для нового собственника ФИО2

При вышеизложенных обстоятельствах, отсутствуют и основания и для признания расторгнутым договора субаренды заключенного между ООО «Амбелия» и ООО «Инвест плюс».

Доводы ФИО2 о нарушении арендатором существенных условий договора аренды в виде не внесения арендной платы на расчетный счет нового собственника, с учетом наличия спорных правоотношений, являются безосновательными, в том числе, поскольку доказательств предоставления ею ООО «Амбелия» каких-либо реквизитов для внесения арендной платы, суду не предоставлено.

Кроме того, с учетом установленных судом обстоятельств, каких-либо оснований для истребования спорного земельного участка из владения ООО «Амбелия» и ООО «Инвест плюс», с учетом сложившихся договорных арендных отношений, у суда также не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные ООО «Амбелия» и ФИО2 исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Амбелия» – отказать в полном объеме.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 – отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 08.06.2022 года.

Председательствующий: А.Е.Скисов