Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Снежковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Озеровой Ирины Викторовны к Бочкаревой Ольге Аркадьевне и Гаврикову Д. Н. об обязании выкупить долю в праве общей долевой собственности,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Бочкаревой О. А. и Гаврикова Дмитрия Николаевича в пользу Озеровой И. В. компенсацию (выкупную цену) доли в размере 0,21 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в размере 594 000 рублей в следующем соотношении: 541 367 рублей 09 копеек – с Бочкаревой О. А., 52 632 рубля 91 копейка – с Гаврикова Дмитрия Николаевича.

Установить, что с момента получения Озеровой И. В. указанной компенсации её право на квартиру с кадастровым номером <адрес> прекращается, при этом к Бочкаревой О. А. переходит доля в праве общей долевой собственности в размере 378/1975, к Гаврикову Дмитрию Николаевичу – в размере 147/7900.

Взыскать с Гаврикова Дмитрия Николаевича в пользу Озеровой И. В. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 150 рублей.

Взыскать с Бочкаревой О. А. в пользу Озеровой И. В. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 150 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ<адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Снежковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Озеровой И. В. к Бочкаревой О. А. и Гаврикову Дмитрию Николаевичу об обязании выкупить долю в праве общей долевой собственности,

установил:

Озерова И.В. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Бочкаревой О.А. об обязании выкупить долю в праве общей долевой собственности. В обоснование иска указывает, что является участницей общей долевой собственности с размером доли 0,21 на квартиру по адресу: <адрес>. Другими участниками общей долевой собственности на квартиру являются Бочкарева О.А. (размер доли 0,72), Гавриков Д.Н. (размер доли 0,07). <адрес> квартиры составляет 44,80 м2, жилая – 23,60 м2. Квартира состоит из двух изолированных комнат размером 12,80 м2 и 10,80 м2. Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № определён порядок пользования квартирой, ей выделена комната площадью 10,80 м2, Бочкаревой О.А. – комната площадью 12,80 м2, оставлены в общем пользовании кухня, ванная, туалет и коридор. Она неоднократно предлагала Бочкаревой О.А. выкупить её долю. Согласно отчёту №, составленному ООО «Консалтинговая группа «Платинум», стоимость её доли составляет 594 000 рублей. Просит взыскать с Бочкаревой О.А. компенсацию стоимости её доли как незначительной в размере 594 000 рублей, прекратить её право на квартиру, признав её долю перешедшей к Бочкаревой О.А.

В ходе разбирательства дела истица изменила исковые требования, привлекла в качестве второго ответчика Гаврикова Д.Н., просила взыскать с ответчиков компенсацию стоимости её доли в размере 594 000 рублей, прекратить её право на квартиру с момента выплаты компенсации.

В судебном заседании истица и её представитель по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ№ адвокат Шаманова К.В. заявленные требования поддержали.

Ответчица Бочкарева О.А. и её представитель Синетова А.Ю., допущенная судом в порядке, предусмотренном п.6 ст.53 ГПК РФ, против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменных отзывах (т.1, л.д. 145-146, 147-148, 191, т.2, л.д. 40).

Ответчик Гавриков Д.Н. в судебное заседание после перерыва не явился, о времени и месте разбирательства дела извещён. До перерыва представитель Гаврикова Д.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГГаврикова Л.А. полагала Бочкареву О.А. обязанной выкупить долю истицы в праве общей долевой собственности на квартиру.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1, л.д. 9-11), лицам, участвующим в деле, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>. Размер доли истицы в праве общей долевой собственности составляет 0,21, ответчика Гаврикова Д.Н. – 0,07, ответчицы Бочкаревой О.А. – 0,72. Квартира состоит из 2 комнат, коридора, кухни, раздельного санузла, балкона и имеет площадь 43,8 м2.

Согласно ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст.252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанных законоположений, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, по смыслу закона любой из участников общей долевой собственности вправе в любое время потребовать выдела своей доли в натуре. Если имущество является неделимым в силу закона или природы, выделяющийся участник общей долевой собственности имеет право требовать от всех остальных участников выплаты стоимости его доли, а у остальных участников возникает обязанность выкупить эту долю по справедливой цене.

Это право принадлежит любому участнику общей долевой собственности, вне зависимости от размера его доли в праве. О незначительности доли речь идёт в другой норме гражданского закона – п.4 ст.252 ГК РФ – применительно к ситуации, когда участник общей долевой собственности заявляет о желании выделить свою долю в натуре, но возражает против выплаты ему вместо выдела доли денежной компенсации. В этом случае компенсация может быть выплачена остальными участниками и против воли выделяющегося сособственника при одновременном наличии 3 перечисленных законодателем условий, одним из которых является оценка доли как незначительной.

Принадлежащая сторонам квартира имеет единственный вход, 1 кухню и 1 раздельный санузел, в связи с чем её невозможно разделить или выделить её часть в счёт доли одного из участников общей долевой собственности таким образом, чтобы каждая из частей имела отдельный вход, а также включала в себя как жилые, так и подсобные помещения. Следовательно, данная квартира является неделимым объектом.

Истица желает прекратить свое участие в общей долевой собственности, но не может получить свою долю в натуре ввиду неделимости объекта права, в связи с чем она на основании п.3 ст.252 ГК РФ вправе требовать от остальных участников общей долевой собственности выплаты ей стоимости её доли. По смыслу закона такое требование может быть обращено только ко всем остальным участникам общей долевой собственности сразу. Каждый из остальных участников будет обязан выкупить часть доли выделяющегося участника пропорционально размеру собственной доли в праве.

В связи с этим возражения ответчицы Бочкаревой О.А. относительно отсутствия у неё обязанности выкупать долю истицы несостоятельны.

Суд не усматривает в заявленном иске признаков злоупотребления правом со стороны истицы, поскольку между сторонами сложились крайне неприязненные отношения, исключающие возможность совместного использования неделимого общего имущества – жилого помещения (несмотря на то, что ранее порядок пользования определялся судом).

Для определения стоимости своей доли в праве общей долевой собственности истица обратилась в ООО «Консалтинговая группа «Платинум»». Согласно отчёту названной организации от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1, л.д. 40-102) стоимость доли истицы в праве общей долевой собственности составляет 594 000 рублей.

Ответчица Бочкарева О.А. возражала против принятия данной оценки, представила альтернативную оценку стоимости доли истицы в праве общей долевой собственности, выполненную ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы». Согласно отчёту названной организации от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1, л.д. 192-245) стоимость доли истицы в праве общей долевой собственности составляет 283 781 рубль.

О назначении судебной экспертизы для определения стоимости имущества ни одна из сторон не ходатайствовала, возможность и целесообразность её назначения судом сторонам разъяснялась.

При таких обстоятельствах суд вынужден самостоятельно оценить представленные сторонами в качестве доказательств отчёты об оценке.

Сравнение отчётов, представленных сторонами, показывает, что оба оценщика пришли к приблизительно одинаковым выводам относительно стоимости квартиры – оценщик ООО «Консалтинговая группа «Платинум»» оценил квартиру в 3 077 000 рублей (т.1, л.д. 74), а оценщик ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» – в 3 002 972 рубля (т.1, л.д. 225). Расхождение в 2,4% можно полагать находящимся в пределах статистической погрешности. Оба оценщика для определения стоимости доли умножили стоимость квартиры на размер доли истицы (0,21), однако затем оценщик ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» умножил полученный результат ещё и на понижающий коэффициент 0,55 (т.1, л.д. 226), что и обусловило расхождение конечных результатов оценки примерно в 2 раза.

Таким образом, единственное расхождение в расчётах оценщиков, обусловившее расхождение результатов, связано с применением оценщиком ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» указанного понижающего коэффициента.

В судебном заседании в качестве специалиста была заслушана оценщица ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» Иванова М.В., которая пояснила суду, что смысл применения данного коэффициента заключается в учёте поправки на скидку при продаже не целой квартиры, а доли в праве. Доля в праве общей долевой собственности на квартиру является малоликвидным имуществом, поэтому цена её предложения на рынке существенно меньше, чем пропорциональная размеру доли часть стоимости всей квартиры (иными словами, доля в размере ? продаётся на рынке за цену, меньшую, чем половина цены всей квартиры). Размер этой скидки зависит от размера доли и определён ею по методике, изложенной в статье Нечаева В.Л., Раковой Н.В. «Об оценке доли в общей собственности на недвижимость». Согласно приведённой в этой статье таблице для долей в праве общей долевой собственности на квартиры в размере от 0,1 до 0,25 величина этой скидки составляет от 50 до 60%. Ею взято среднее значение в 55%. Иных методик определения размера такой скидки не существует.

Специалист предоставила суду распечатку указанной выше статьи (т.2, л.д. 4-9).

Оценивая изложенное, суд приходит к следующим выводам.

При отсутствии нормативно установленных методик оценки (таких например, как Единая методика определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении повреждённого транспортного средства, утверждённая положением ЦБ РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-П) оценщик, безусловно, вправе руководствоваться любыми научно обоснованными и не противоречащими закону методиками, вне зависимости от того, разработаны ли они специализированными экспертными или научно-исследовательскими организациями, отдельными авторами или даже самим оценщиком. Однако оценщик в любом случае должен обосновать применимость выбранной им методики, отказ от использования иных методик, обеспечить верифицируемость результатов своей работы и подтвердить их достоверность.

Нормативно установленная методика оценки стоимости прав на недвижимость в России отсутствует.

Как следствие, оценщик вправе руководствоваться любой научно обоснованной методикой оценки, в том числе, изложенной в единичной научной публикации.

Однако в данном случае обоснованность использованной оценщиком методики учёта поправки на малоликвидность доли в праве вызывает у суда сомнения.

Статья, на которую опирался оценщик, опубликована в профессиональной сети «Оценщики и эксперты» (ocensciki-i-ekxperty.ru). Этот портал не является рецензируемым научным изданием, т.е. таким, публикация в котором возможна только при наличии положительной рецензии редакционных экспертов, что позволяет не допускать до публикации статьи с низкой и сомнительной научной ценностью.

Оценщиком не представлены сведения об авторах использованной им статьи, неясно, являются ли они специалистами в соответствующей области, каков индекс цитируемости их публикаций.

Далее, что ещё более важно, из текста статьи очевидно, что таблица поправочных коэффициентов («скидок с цены предложения»), приведённая в статье и использованная оценщиком (т.1, л.д.226, т.2, л.д. 8-9) содержит не результаты основанного на научном подходе исследования авторами закономерностей ценообразования на рынке недвижимости, а эмпирические данные о ситуации на рынке конкретного региона в конкретный момент времени. Насколько эти данные отражают общие объективные закономерности ценообразования, а не являются следствием случайных факторов, в статье не раскрыто.

Отсутствуют в статье и обоснования возможности экстраполяции результатов эмпирического исследования на другие регионы и на другие периоды времени.

По существу, Иванова М.В. использовала для оценки стоимости права на недвижимость в <адрес> в 2019 г. данные о ситуации, имевшей место на рынке <адрес> (даже не конкретного населённого пункта) в марте 2011 <адрес> обоснования применимости этих данных оценщица не дала.

Суд полагает, что в отсутствие научного обоснования при оценке недвижимости в Самаре в июле 2019 г. нельзя пользоваться эмпирическим материалом, собранным в <адрес> в марте 2011 г. За прошедший период экономическая ситуация в России существенно изменилась, имел место экономический кризис, обвал курса национальной валюты, сокращение спроса на недвижимость. Рынок недвижимости в Самаре априори не тождественен рынку недвижимости в <адрес> (включающему в себя малые города и сельские районы).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что применение оценщиком ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» понижающего коэффициента к стоимости права в 0,55 необоснованно, в связи с чем руководствоваться данной оценкой при разрешении дела нельзя.

Необходимо также отметить, что изложенные оценщиком соображения о неизбежном уменьшении цены продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по сравнению с пропорциональной частью цены квартиры применительно к рассматриваемому делу небесспорны. Такое уменьшение обусловливается малой привлекательностью доли в праве для сторонних покупателей, т.е.для третьих лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности. Для покупателей, уже являющихся участниками общей долевой собственности, эти факторы не действуют, поскольку они, как правило, заинтересованы в увеличении размера собственной доли в праве и выбыванию иных лиц из числа участников общей долевой собственности. Следовательно, при каких-то условиях цена, за которую они готовы купить долю другого участника, может оказаться даже существенно выше пропорциональной части стоимости объекта в целом. Поскольку учёт таких факторов (лежащих, главным образом, в сфере межличностных отношений) объективными средствами не всегда возможен, суд полагает справедливым при разрешении споров такого рода руководствоваться допущением о том, что стоимость доли в праве на объект недвижимости примерно равна пропорциональной части стоимости всего объекта.

Наконец, в силу ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в частности, при условии, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Однако в данном случае речь не идёт о продаже доли в праве на открытом рынке, а для ответчиков, в силу изложенного выше, выкуп доли является обязательным. При таких обстоятельствах тем более оправданно руководствоваться при разрешении спора оговоренным выше допущением.

Таким образом, в основу решения по делу следует положить отчёт ООО «Консалтинговая группа «Платинум»», поскольку указанная в нём стоимость квартиры примерно равна величине, определённой независимо иным оценщиком, в отчёте не применены необоснованные научно методики, а о назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

Следует отметить, что ответчицей Бочкаревой О.А. представлен также составленный ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» отчёт об оценке рыночной стоимости комнаты в квартире площадью 10,8 м2, предоставленной в пользование истице решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 142-143). Согласно отчёту от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.2, л.д. 49-99) стоимость комнаты составляет 604 670 рублей, что практически совпадает с представленными истицей результатами оценки принадлежащего ей имущественного права оценщиками (расхождение в 1,76%). Тем самым подтверждается достоверность произведённой ООО «Консалтинговая группа «Платинум»» оценки, на которой суд основывает решение.

Выкупную цену доли истицы в 594 000 рублей необходимо распределить между ответчиками пропорционально размерам их долей. Доли Бочкаревой О.А. и Гаврикова Д.Н. относятся как 72:7, т.е. Бочкарева О.А. должна выкупить 72/79 от доли истицы, а Гавриков Д.Н. – 7/79. В результате к Бочкаревой О.А. перейдёт от истицы доля в праве общей долевой собственности в размере 72/79 * 21/100 = 378/1975, а к Гаврикову Д.Н. – доля в праве общей долевой собственности в размере 7/79 * 21/100 = 147/7900. Бочкарева О.А. должна уплатить часть покупной цены в размере 72/79 * 594 000 = 541 367 рублей 09 копеек, а Гавриков Д.Н. – в размере 7/79 * 594 000 = 52 632 рубля 91 копейка.

Поскольку иск не подлежал оценке, уплаченная истицей государственная пошлина в 300 рублей подлежит возмещению обоими ответчиками в равной мере.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь